أبحاث ودراسات حول ادراج الزوجة بوثيقة تملك المنزل الاسكاني – القانون الكويتي

” مدى جواز إدراج الزوجة بوثيقة تملك منزل رغم عدم مساهمتها بالأقساط”

بقلم: بندر جبر العنزي

أستاذ القانون الجزائي

والمحامي بمحكمة التمييز والدستورية

بحث للدكتور بندر جبر العنزي حول مدى جواز ادراج الزوجة في وثيقة تملك المنزل الاسكاني بالرغم من عدم مساهمتها بالأقساط .

وألقت مقدمة هذا البحث الضوء على العقود الواردة في نصوص قانون الرعاية السكنية رقم 47سنة 93 في شأن الرعاية السكنية والتعديلات التي طرأت عليه، وقرار وزير الدولة لشؤون الإسكان رقم 31 لسنة 2016 بإصدار لائحة الرعاية السكنية، وقد تحدثنا عن عقود الانتفاع، والإيجار، والإيجار بنية التملك، والبيع بالتقسيط، وما هو العقد الذي أخذ به قانون الرعاية ولائحته التنفيذية، وهو عقد الانتفاع بنية التملك.

وقال الدكتور بندر جبر العنزي أنه أجرى دراسة مقارنة بين هذه العقود الواردة في القانون المدني والشريعة الإسلامية، وتطرقنا إلى مدى جواز إدراج اسم الزوجة في وثيقة تملك البيت الإسكاني، بالرغم من عدم مساهمتها بأقساط هذا البيت مطلقاً، في القانون والشريعة الإسلامية، وبينا جواز ذلك في الشريعة، وذكرنا الفتوى الصادرة من دار الإفتاء بوزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية سنة 2002، وأن القانون المدني يجيز ذلك أيضاً طبقاً لانتفاء أسباب الإثراء بلا سبب، إذا تحقق سبب شرعي صحيح مبني على القانون ومن بينها نص قانون الرعاية السكنية (المادة 32، 33)، ولائحته التنفيذية (المادة 64)، التي تصدر وثيقة التملك باسم الزوج والزوجة الكويتية دون الأولاد، وباسم الزوج المتزوج من غير كويتية.

وكذلك إذا بني على سبب صحيح ومن بينها صدور حكم قضائي حائز الحجية الأمر المقضي فيه، وكذلك إجازة ذلك طبقاً لعقد الإذعان، وهو العقد الذي يسلم به المتعاقد مع الآخر دون مناقشة شروطه كحق التأمين أو القرض، وبينا أن هذين النصين السابقين ونصوص أخرى تعد من عقود الإذعان التي لا يجوز للزوج أو الزوجة أن يناقشوها، بل يسلموا بهذه الشروط التي نص عليها القانون لذا فإننا قسمنا هذا البحث إلى:

الفصل الأول: تعريف بطبيعة مصطلح قرار التخصيص الوارد في قانون الرعاية السكنية، ومقارنته مع عقد بيع العقار في طور الإنشاء في القانون الفرنسي والتشريعات العربية المقارنة.

المبحث الأول: تعريف بطبيعة مصطلح قرار التخصيص الوارد في قانون الرعاية السكنية. في القانون المدني والقانون الإداري ومدى اختصاص القضاء المدني بنظر الدعوى. المبحث الثاني: الوصف القانوني لقرار التخصيص الإسكاني ومقارنته مع عقد بيع العقار في طور الإنشاء في القانون الفرنسي والتشريعات العربية المقارنة.

الفصل الثاني: العقود الواردة في قانون الرعاية السكنية.

المبحث الأول: عقود الانتفاع، المبحث الثاني: البيع بالتقسيط، المبحث الثالث: عقد الإيجار.

الفصل الثالث: ماهية العقد الذي أخذ به قانون الرعاية السكنية

وينقسم إلى مبحثين: المبحث الأول: دراسة مقارنة بين شروط عقد الانتفاع، وشروط عقد البيع بالتقسيط، الواردة في القانون المدني مع الشروط الواردة لهذين العقدين في قانون الرعاية السكنية. المبحث الثاني: مدى أخذ قانون الرعاية بأحكام عقد الانتفاع بنية التملك.

الفصل الرابع: هل يجوز إدراج الزوجة في وثيقة البيت الإسكاني، بالرغم من عدم مساهمتها بالقسط الإسكاني مع الزوج؟

طبعاً يجوز لها. وقسما هذا المبحث إلى مبحثين، المبحث الأول: جواز إدراج اسم الزوجة بوثيقة التملك في القانون المدني استناداً إلى عقد الإذعان وانتفاء الإثراء بلا سبب، المبحث الثاني: جواز الإدراج في الشريعة الإسلامية. الخاتمة والتوصيات.

المبحث الأول: تعريف بطبيعة مصطلح قرار التخصيص الوارد في قانون الرعاية السكنية، في القانون المدني والقانون الإداري ومدى اختصاص القضاء المدني بنظر الدعوى.

نصت المادة (14) في القانون رقم 47 لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية، «يتم توفير الرعاية السكنية للأسر الكويتية، وفقاً لأسبقية تسجيل الطلبات بالمؤسسة بحسب نوع الرعاية السكنية، من قسائم وبيوت وشقق…… ويصدر قرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة الشروط والأوضاع والإجراءات التي يلزم استيفاؤها لتسجيل الطلبات….». والمواد (21، 22، 23، 24…. إلخ) من قرار وزير الدولة لشؤون الإسكان رقم (31) لسنة 2016 من لائحة الرعاية السكنية، وإذا توافرت شروط الرعاية السكنية يقوم مقدم الطلب بالتوقيع على نموذج تخصيص رعاية سكنية في المؤسسة، وبعد ذلك إذا تحققت المؤسسة من توافر هذه الشروط تصدر أمراً بالتخصيص، فإذا مصدر قرار التخصيص ليس شخص طبيعي، وإنما شخص معنوي له شخصية اعتبارية مستقلة، وهو الدولة ممثلة بالهيئة العامة للإسكان. (م 136 من قانون الرعاية السكنية). ويعد هذا القرار قرار إداري «انظر في تعريف القرار الإداري الطعن رقم 9 لسنة 1987 إداري جلسة 6/5/1987، موسوعة مبادئ القضاء الإداري التي أقرتها محكمة التمييز الكويتية في سبعة عشر عاماً من 1982 إلى 1999( أستاذ القانون الدستوري ، المرحوم العميد د. عثمان عبد الملك الصالح، السلطة اللائحية للإدارة في الكويت والفقه المقارن لأحكام القضاء، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، 1977»،

والسبب في أنه قرار إداري، أن قانون الرعاية السكنية أعطى للمؤسسة الإسكانية اختصاص بالتحقق من توافر شروط الرعاية في مقدمها وفقاً لقانون الرعاية، فإذا تخلف شرط الأسرة من زوجين كويتيين، فإن الهيئة لا تصدر قراراً بالتخصيص إلا إذا توافر هذا الشرط، كما أن القانون ألزم الأفراد بالاحتكام إلى لجنة تفصل في المنازعات المتعلقة بالرعاية السكنية، وهي لجنة ذات طابع قضائي لوجود عنصر قضائي في تشكيلها، قبل اللجوء إلى المحكمة المختصة، ويكون قرارها نهائياً وواجب النفاذ ما لم تأمر المحكمة المختصة بوقف تنفيذه (م 33 مكرر)..

لأن هذه اللجنة إذا حلت المنازعة ينتهي هذا القرار بالإيجاب، حيث أن الأفراد لا يجوز لهم الالتجاء إلى القضاء المختص ولا تقبل الدعوى إلا إذا لم تقم اللجنة بحل المنازعة وهذه اللجنة قد تم إلغاءها بقرار وزير الإسكان رقم 33 لسنة 2014 والتعديل على بعض أحكام القرار رقم 10 لسنة 2013 بإصدار لائحة نظام عمل لجنة تسوية المنازعات. «انظر في تعريف نهاية القرار الإداري عن غير طريق القضاء حسني درويش، إشراف سليمان الطماوي، رسالة دكتوراه، جامعة عين شمس، 1981»، ومصطلح قرار التخصيص هو قرار له طابع الإلزام إذا توافرت شروط الرعاية لدى مقدمها استناداً إلى القانون الدستوري، وقانون الرعاية السكنية (م 17، 24)، وهذا القرار احتوى على شق إداري، وهو قرار التخصيص، وشق مدني، وهي العقود التي تبرم بعد تسليم البيوت الحكومية للمخصص لهم، وتوفير الرعاية السكنية لهم، وقواعد القانون المدني هي التي تنطبق على العقود التي تبرمها هيئة الإسكان مع المخصص لهم، وهذه العقود سوف نتحدث عنها في الفصول القادمة، بعد أن عرفنا طبيعة هذا القرار، ما هي المحكمة المختصة بنظر الدعاوي الناشئة، من منح التخصيص من عدمه. إذا عجزت اللجنة من فض المنازعة عن طريقها (م 33 مكرر)؟، للإجابة على هذا السؤال ونظراً لعدم وجود دراسة تلقي الضوء على هذه النقطة من قبل، فإننا تخيلنا من وحي خيالنا أن هنالك رأيين في هذه المسألة، الرأي الأول يذهب إلى أن المحكمة الإدارية هي المحكمة التي تختص بنظر قرار التخصيص وسند هذا الرأي أن قانون الرعاية السكنية لم يأتي في نصوصه نص يقضي بسلب اختصاص هذه المحكمة وفقاً للمادة (1/ فقرة 5)، وهي الطلبات التي يقدمها الأفراد، أو الهيئات بإلغاء القرارات الإدارية النهائية…»،

وهذا القرار لأنه إداري تختص المحكمة الإدارية به (مادة 6)، من مرسوم بالقانون رقم 20 لسنة 1981 بإنشاء دائرة إدارية وأن الأحكام التي يتم تمييزها تنظر أمام محكمة دائرة التمييز الإدارية. والرأي الثاني يذهب إلى أن المحكمة العادية هي المختصة، لأن قانون الرعاية السكنية صدر في سنة 1993م، وقانون إنشاء دائرة إدارية بالمحكمة الكلية صدر في سنة 1981، فإذاً قانون الرعاية السكنية نسخ قانون الدائرة الإدارية في المادة (1/ فقرة 5) فقط، وجعل هذا الاختصاص للمحكمة المدنية.

، ويستند هذا الرأي إلى أولاً: المادة (2) من القانون المدني تنص على «لا يلغى تشريع إلا بتشريع لاحق ينص صراحة على إلغائه أو يتضمن حكماً يتعارض معه…»، «الطعن رقم 9869 لسنة 61، جلسة 24/5/1997»، وقانون الرعاية أتى بأحكام تتعارض مع قانون إنشاء الدائرة الإدارية، عندما نص ابتداء على تشكيل اللجنة (م 33 مكرر)، التي لا تقبل الدعوى أمام المحكمة المختصة، إذا لم تعرض المنازعة على هذه اللجنة التي يكون قرارها نهائياً ولها صلاحية وقف القرار من عدمه، وهذا النص لو أراد المشرع أن يجعل الاختصاص للقضاء الإداري لما نص عليه وترك الأفراد للالتجاء للقضاء الإداري مباشرة، ويضيف أنصار هذا الرأي، أن عبارة «المنازعات المتعلقة بالرعاية السكنية»، هي تشمل جميع المنازعات من قرار تخصيص، أو العقود المدنية التي تبرمها الهيئة مع المستحقين للرعاية السكنية بجميع الفئات المنصوص عليها في هذا القانون الأخير، وهي مرحلة ما بعد القرار وفقاً للمادة (85) من اللائحة،

مما يعني أن هذه العبارة قد ساندتها عبارة أخرى، وهي كلمة المحكمة المختصة، ولو أراد المشرع أن يعقد الاختصاص للدائرة الإدارية، لصرح بذلك، أما وأنه لم يصرح وجعلها عامة، فإن عبارة تفسير النص تؤكد أنها للمحكمة العادية، بدليل أن بعض مواد الرعاية تكلمت عن ما بعد قرار التخصيص بالنسبة للعقود وأشارت إليها، مثال نص المادة (9) من اللائحة التنفيذية لقانون الرعاية السكنية التي تتحدث عن تسجيل طلب الابن الوحيد، حيث أن هذه المادة تنص على أحقية هذا الابن إذا توافر وجود طلب لوالده… بأن تم تخصيص البديل السكني ولم تصدر له وثيقة ملكية، أو ملكية الأب لمسكن خاص بيتاً تم شراؤه بقرض من البنك أو قسيمة مخصصة له….» (مادة 9/2) أو صدور وثيقة تملك للأب أو الأم أو زوجته والابن الوحيد…»

(مادة 9/3). وانظر المادة التي تتحدث عن الأسرة بعد وجود بديل سكني إلخ.. «مواد 10، 11، من اللائحة»، و(مادة 12)، وقانون الرعاية يتناول هذه المسائل مثال الاستبدال فيما بين المنتفعين في المادة (46)، (47)، وما بعدها من اللائحة، وهذه المسائل السابقة كلها تحتوي على مسائل مختلطة يدخل فيها قرار التخصيص، ويدخل فيها العقود المدنية التي تبرمها الدولة مع المخصص لهم، وهذا يعني أن المحكمة العادية هي المختصة في حالة نشوب نزاع، سواء أكان إدارياً أو مدنياً، ونحن نميل إلى الرأي الثاني للأسباب التي ذهب إليها، ونضيف أن هذا الرأي يجد سنده في قضاء محكمة التمييز الدائرة التجارية عندما قضت باختصاصها ضمنياً بنظر دعوى تتعلق بقرار التخصيص في قانون الرعاية السكنية، ولم تقضي بعدم اختصاصها وإحالتها إلى دائرة التمييز الإدارية، بنظر دعوى تتعلق بقرار تخصيص، والنزاع حول وثيقة تملك، المنزل الإسكاني. «طعن رقم 295/2000 تجاري، جلسة 4/12/2000، مجلة القضاء والقانون، يونيو 2003، لسنة 28، جزء 2، ص 19 وما بعدها»، وجاءت محكمة التمييز المدنية بحكم أحدث من سابقه، وقضت ضمنياً باختصاصها بنظر إدخال الزوجة بوثيقة تملك البيت الإسكاني، لأن القضاء في هذا الموضوع هو قضاء ضمني بالاختصاص. «تمييز مدني طعن رقم 1707 لسنة 2016 مدني 3، منشور في مركز أركان للاستشارات القانونية في الإنترنت». وانظر في الحكم الضمني بالاختصاص الطعن رقم 9، لسنة 29، جلسة 8/12/2015، وقضاء الدائرة المدنية يتوافق فيما ذهبنا إليه من أن الاختصاص ينعقد لها.

المبحث الثاني: الوصف القانوني لقرار التخصيص الإسكاني ومقارنته مع عقد بيع العقار في طور الإنشاء في القانون الفرنسي والتشريعات العربية المقارنة.

ومصطلح التخصيص في اللغة، هو انفراد الإنسان بالشيء دون غيره، معجم مقاييس اللغة، لابن فارس، ص 285، ووفق الشريعة الإسلامية هو انفراد الإنسان بحقوق الانتفاع أو الارتفاق دون حق التصرف أو المعاوضة «القواعد لأبي رجب، ص 24». وقرار التخصيص هو قرار سابق على العقود التي تبرمها الهيئة مع المستفيدين منها بعد تسليمها لهم، وهو تخصيص لبناء غير موجود على الطبيعة، لأن المؤسسة لا تسلم البيت الإسكاني للمستفيد، إلا إذا مر بمراحل نصت عليها مواد قانون المدن الإسكانية رقم 50 لسنة 2010، والقانون رقم 27 لسنة 1995، في شأن إسهام القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء.

وهذا القرار يجوز أن يرد على شيء مستقبل وفقاً للمادة (168) من القانون المدني الكويتي «د. محمد المرسي زهره، بيع المباني تحت الإنشاء، دراسة مقارنة في القانون المصري والكويتي والفرنسي، طبعة أولى، 1989، ص 200»، د. السنهوري، الوسيط، نظرية الالتزام، الجزء الأول، ص 376»، ولكن قرار التخصيص لا يعد عقد بيع مباني تحت الإنشاء بالمفهوم الذي نصت عليه التشريعات العربية المقارنة كالمغربي والجزائري والمشرع الفرنسي في المادة (1602) من القانون المدني «وهو عقد بمقتضاه يلتزم البائع ببناء العقار خلال مدة معينة في العقد، ويمكن أن يبرم لأجل أو على الحالة المستقبلية»، لأن هذا القانون الأخير وضع شروطاً لتوافر هذا العقد، منها تحديد الشيء المبيع بدقة، بحيث ينفي عنه الجهالة، فإذا التزم شخص ببناء بيت فعليه أن يحدد هذا البيت بأن يذكر أوصافه بدقة وبأي جهة وتحديده عن البيوت الأخرى التي بجواره، ويرجع إلى العقد في تحديد هذه الأوصاف «د. محمد المرسي، المرجع السابق، ص 27، أشار إلى نقض فرنسي 18 مارس أحكام النقض المدنية، رقم 45 فقرة 60»، وانظر المادة (94) من القانون المدني الجزائري، «مرناش بلال، طوباش بلال، عقد بيع العقار على التصاميم في ظل القانون رقم 11-4، رسالة ماجستير، جامعة عبد الرحمان ميرة، ص 26، منشورة بالإنترنت»، كما أن من شروط عقد البيع في طور الإنشاء يجب على المشتري بأن يؤدي الثمن تبعاً لتقدم الأشغال بالعقار المراد بناءه، المادة 618 من القانون المغربي «عمر اليوسفي، خالد برجاوي، بيع العقار في طور الإنجاز بين النظر والتطبيق، رسالة ماجستير، جامعة محمد الخامس، ص 8، منشورة بالإنترنت، مرناش، مرجع سابق، ص 10». وكذلك يجب ذكر الأركان الشكلية والموضوعية لعقد البيع والموافقة على التصاميم الهندسية، وثمن المبيع وكيفية سداده، والتصريح باستخراج رخصة البناء الدقيق للعقار وفقاً للعناصر التي يتضمنها قرار المنح «مرناش، المرجع السابق، ص 30 وما بعدها، المادة 342 من القانون المدني الجزائري»،

وإذا طرأت نزاعات حول تحديد العقار المراد بناءه، فإن القانون الفرنسي خص عقد المباني تحت الإنشاء، بأن الشك يفسر لصالح المشتري لا البائع، بعكس القانون الكويتي يفسر الشك لصالح البائع والمشتري (م 1602 مدني)، د. المرسي، مرجع سابق، ص 128. وبتطبيق هذه الشروط في التشريعات المقارنة، نرى أنها لا تنطبق على قرار التخصيص ابتداء، لأن المشرع لم ينظم في القانون المدني، أو قانون الرعاية السكنية، على تنظيم أحكام بيع العقار في طور الإنشاء كما نظمتها التشريعات المقارنة، لأن نصوص قانون الرعاية السكنية، ونصوص مرسوم بقانون رقم 256 لسنة 2008 بتنظيم البناء والتشغيل والتحويل، لا تخاطب في أحكامها الدولة مع الأفراد المستفيدين من الرعاية السكنية في إبرام العقود والمشاريع الإسكانية، وإنما تخاطب الشركات والمقاولين، التي تتعاقد معهم الدولة لبناء المساكن الحكومية، من حيث عدد الوحدات السكنية ومساحتها، واستعمال هذه المساكن وتصميماتها الهندسية وتنفيذها، وبعد ذلك يتم تسليمها إلى هيئة الإسكان لتوزيعها على المستفيدين من الرعاية الإسكانية «م 27 مكرر، ومكرر د من قانون المدن الإسكانية رقم 50 لسنة 2010. والمادة (30 مكرر)، من قانون 27 لسنة 95، في شأن إسهام القطاع الخاص بتعمير الأراضي الفضاء».

والقواعد الواردة في عقد المقاولة في القانون المدني، تطبق على الأفراد فيما بينهم ولا تطبق بين الدولة (هيئة الإسكان)، والمخصص لهم، لأن عقود المقاولة سابقة على بناء العقار، أما عقود الهيئة فهي لاحقة، وهي تتسلم الوحدات السكنية من الشركة المقاولة جاهزة، ويتم تسليمها للمستفيدين من الرعاية السكنية وفقاً لنظام القرعة ( 28 من اللائحة)، والهيئة والمخصص لهم لا يعرفون أياً من المنازل المسلمة للهيئة سوف ترسي على الفرد المخصص له، أي أن المنزل بعد قرار التخصيص وقبل تسليمه غير مبني على الطبيعة ولم يتم تحديده عن غيره من المنازل، بالإضافة للشروط الأخرى التي ذكرناها سابقاً والمنصوص عليها في التشريعات المقارنة. «انظر في هذه الشروط، بإسهاب مستفيض، د. سهى يوسف حورية ، إنشاء عقد البيع على التصاميم وضماناته في القانون الجزائري، مجلة الحقوق، جامعة الكويت ، 4 ديسمبر 2014، ص 911 وما بعدها، وانظر المواد 30، 27، 28، 26، 134 قانون رقم 11 – 4 الجزائري، وص 913 وما بعدها، وانظر الشروط الشكلية والموضوعية والموضوع ص 916 إلى 922»، كما أنه لا يمكن تطبيق قواعد عقد المقاولة في القانون المدني بين الهيئة والمخصص لهم فيما يتعلق بتحديد شرط عقد المقاولة والمدة المتفق عليها (م 666 مدني)، وتصحيح الأعمال أثناء سير العمل إذا ثبت أن المقاول يقوم بتنفيذه بوجه معيب، أو مخالف للعقد، جاز لرب العمل أن ينذره بالتصحيح (م 667 مدني)،

وكذلك الاتفاق على التصاميم الهندسية على قطع الأرض المراد البناء عليها، بصورة واضحة ومحددة (691، 689 مدني)، لأن هذه الأعمال بين الهيئة والشركة المقاولة التي قامت بالبناء قبل تسليم البيت الإسكاني، أما المسائل التي تطرأ بعد تسليم الهيئة المنزل للمخصص لهم وعمل عقود معهم، تطبق قواعد القانون المدني على هذه المرحلة، بشأن تسليم الشيء المبيع والقواعد الواردة في البيع بوجه عام، أما إذا طرأ خلل في العقد المبيع بعد تسليمه بسبب إهمال من المخصص له وليس من البائع (الهيئة)، أو المقاول الذي تعاقد معها، فإن المخصص له يتحمل الأضرار التي تصيب المسكن ويلتزم بإصلاحه على حسابه الخاص (مادة 56 من اللائحة)، «انظر في شرح الصيانة والإصلاحات في العين المؤجرة، د. جمال فاخر النكاس، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، مجلد 22 عدد 2 يوليو 1998»، فإذا تعاقد المنتفع من البيت الإسكاني مع مقاول لإصلاح الضرر فإن عقد المقاولة في القانون المدني هو الذي يطبق على العقد، أما إذا كانت الدولة ليس كطرف في العلاقة، وإنما الأفراد مع بعضهم البعض، ورغب المشتري في شراء أرض من البائع وتعهد البائع بالبناء كمقاول من عدمه، فإن القانون المدني يطبق فيما بينهم، والمسائل الواردة وتحريرها والخلاف في التصاميم إلخ. «انظر في اختلاف المقايسات في عقد المقاولة، تمييز طعن تجاري رقم 1422، 1468/2009 تجاري، جلسة 10/11/2010 مجلة القضاء، يونيو 2013، ص 86، وانظر في شرح حماية المشتري في بيع مباني تحت الإنشاء، دراسة مقارنة في القانون الفرنسي والأردني د. أحمد إبراهيم، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، ديسمبر 2009، ص 272 وما بعدها».

(لذا فإن الرأي الذي يذهب إلى إلغاء قرار التخصيص وإحلال محله لفظ عقد في هذه المرحلة هو قرار ينصدم مع الواقع العملي ونصوص القوانين،) وتأييداً لرأينا هذا الذي نقوله به قضت محكمة التمييز الدائرة التجارية «بأن مفاد ما تنص عليه المادتين 14، 33 من القانون رقم 47 لسنة 1993 بشأن نظام الرعاية السكنية، والمادة 43 من قرار وزير المالية لشؤون الإسكان رقم 64، لسنة 1993، بخصوص المساكن الحكومية للمواطنين الكويتيين «هو إجراء سابق على تملك هذه المساكن، وأن وثائق تملكها تصدرها الدولة لمن سبق لهم تخصيص هذه المساكن إذا توافرت شروط التملك،

ومنها شرط تكون أسرة من زوج وزوجة كويتيين أو من أحدهما أو أحد أبنائه الكويتي». «تمييز تجاري، طعن رقم 295/2000 تجاري السابق الإشارة إليه»، ويضاف أيضاً أن المشرع بعد تسليم الوحدات السكنية ألزم الهيئة بعمل عقود انتفاع أو إيجار بعد انتهاء قرار التخصيص (م 85 من اللائحة)، مما يعني أن المشرع قد حقق ما يريد أن يصل إليه الرأي القائل بالإلغاء، أما ما جاء من تكرار المشرع لمصطلح المخصص لهم في القانون، هذا تزيد من المشرع لا داعي له لأنه يربك الباحثين أو المحكمة التي تنظر موضوع الدعوى، وعلى المشرع أن يراعي في صياغته لنصوص القوانين أن يتخيّر المصطلحات والأوصاف القانونية التي تنطبق على النص التشريعي، بأن ينظر إلى آراء الفقه وأحكام القضاء المحلي والمقارن في جميع التشريعات ولا يقف عند حد تشريع معين، حتى يصل إلى المصطلح الدقيق الذي ينطبق على الواقعة، نعود ونقول أن هذا التكرار لا يؤثر على الوصف القانوني للعقود التي نص عليها قانون الرعاية السكنية، التي سوف نسلط عليها الضوء لاحقاً، لأن المشرع يقصد من تكرار هذا المصطلح مخاطبة من صدر لهم قرار تخصيص بالسابق، قبل إبرام العقد الإسكاني، وقرار التخصيص ليس عقداً من العقود الملزمة للجانبين أو من العقود الملزمة لجانب واحد كالوديعة.

«انظر في هذه العقود، السنهوري، نظرية الالتزام، ص 158»، أو «وعد بالعقد (72)، لأن الوعد يجب أن يذكر فيه المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة (77 مدني)، السنهوري، ص 158». لذا فإن الوصف القانوني المختار هو «قرار إداري يسبغ عليه صفة الإلزام الدستوري بالتزام هيئة الإسكان بتوفير المنزل الإسكاني للمستفيد من الأسرة الكويتية زوج وزوجته أو من أحدهما أو أحد أبنائه الكويتيين إذا توافرت الشروط القانونية المنصوص عليها في قانون الرعاية السكني

الفصل الثاني، تعريف حق الانتفاع وخصائص هذا الحق، وآثاره، والأسباب التي ينتهي فيها هذا الحق، وقسمناه إلى مبحثين أولهما: تعريف هذا الحق، خصائصه وآثاره. وثانيهما: أسباب الانتهاء.

المبحث الأول، تعريف حق الانتفاع،

تفرقت الآراء في تعريف هذا الحق، والرأي المختار هو «حق عيني يخول المنتفع بالانتفاع في ملك الغير ورد الشيء المنتفع به إلى مالكه عند نهاية الانتفاع الذي ينقضي بوفاة المنتفع»، «بلانيول وربير وبيكار، 3 فقرة 775، السنهوري، المرجع السابق، ص 1201، د. عبد المنعم الصده، الحقوق العينية، ص 961»، دكتور محمد كامل مرسي شرح القانون المدني الجديد والعقود المسماة طبعة 2 ، 1952 صفحة 513، والحقوق العينية الأصلية ج 2 ، ط2 ، مطبعة العالمية، 1951، ص 466، و«انظر المادة 944 مدني كويتي»،

وحق الانتفاع هو حق عيني يخول المنتفع الانتفاع بالشيء دون وسيط، في حين أن المستأجر هو دائن للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة، لذا يجب تدخل الوسيط وهو المؤجر لتمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة، وحق الانتفاع يختلف عن حق الملكية، لأن الانتفاع يخول صاحبه الاستغلال كأن يؤجر الشيء للغير، والاستعمال كأن يسكن الشيء المنتفع به، ولا يخوله حق التصرف، أما حق الملكية يشمل بالإضافة لهذين العنصرين حق التصرف كالبيع. «السنهوري، مرجع سابق، ص 1201 وما بعدها»، وفي الشريعة الإسلامية، حق الانتفاع عند الحنابلة هو ما أذن به الشخص، كأن يسمح للمنتفع بسكن الدار، أو ما أذن به الشارع، حديث الرسول عليه الصلاة والسلام: «الناس شركاء في ثلاث: الماء، الكلأ، والنار» «سنن أبي داود»، والحنفية يفرقون بين ملك المنفعة وحق الانتفاع، لأنهما متفرعان عن الملك. وجمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة يفرقون بين ملك المنفعة وحق الانتفاع. «انظر في ذلك محمد عثمان، الاعتياض عن حق الانتفاع وتطبيقاته المعاصرة في الفقه الإسلامي والقانون الوضعي، ص 7 وما بعدها». منشور بالإنترنت. «وانظر حق الانتفاع وآثار نقله، (مقدم إلى المؤتمر السادس للهيئات الشرعية للمؤسسات المالية)، د. محمد علي القري، جامعة الملك عبد العزيز، جدة، ص 4 وما بعدها، ص 8. منشور بالإنترنت».

المبحث الثاني: أسباب الانتهاء:

عقد الانتفاع اكتسابه ابتدأ إما بتصرف قانوني كعقد الانتفاع أو الحيازة، أو التقادم، وعقد الانتفاع إذا لم يحدد له مدة ينتهي بها، فإن المدة هي مقررة مدى حياة المنتفع وتنتهي بموته. (م 952 مدني)، «السنهوري، المرجع السابق، ص 1212»، و«انظر في الحالات الأخرى التي ينتهي بها هذا العقد السنهوري، ص 1267». أما حق السكنى يخول لصاحبه حق الاستعمال، أما عقد الانتفاع يخول صاحبه حق الاستعمال والاستغلال، وهذا الحق الأخير أعم من حق السكنى، وحق السكنى لا يجوز النزول عنه إلا بشرط صريح أو قوي (956 مدني)، أما حق الانتفاع يجوز النزول عنه كتأجير الشيء المنتفع أو جزء منه «د. السنهوري، مرجع سابق، ص 6274 وما بعدها».

المبحث الثالث: عقد بيع بالتقسيط:

«العقد توافق إرادتين على إحداث أثر قانوني سواء كان هذا الأثر هو إنشاء التزام أو نقله أو تعديله أو إنهاؤه. «السنهوري، نظرية الالتزام، المرجع السابق، ص 138»، و«نظرية العقد، السنهوري، ص 79»، وانظر «التعريفات الأخرى للعقد ص 137». ونصت المادة (31 مدني): «والعقد هو ارتباط الإيجاب بالقبول على إحداث أثر يرتبه القانون». والبيع بالتقسيط، كما عرفه الشراح، تحت فروض العقد الفوري أو الزمني، أن البيع يكون بثمن مقسط، لآجال متعددة، يصبح المشتري مالكاً فيها بعد دفع الأقساط كاملة»، «السنهوري، الوسيط، ص 172»، أو هو «أحد ضروب البيع الائتماني الذي يشترط فيه أن يكون سداد الثمن على أجزاء متساوية ومنتظمة خلال فترة معقولة من الزمن». «د. إبراهيم أبو الليل، البيع بالتقسيط والبيوع الائتمانية الأخرى، 1984م ص 19»، و«د. محمد عقله الإبراهيم، حكم بيع التقسيط في الشريعة الإسلامية والقانون، مجلة الشريعة والدراسات الإسلامية ، جامعة الكويت، السنة 4، عدد 7، أبريل، 1987، ص 141»، ويضاف إلى هذا التعريف الآخر: يصبح المشتري مالكاً للشيء المبيع بعد دفع أقساط هذا الأخير. «د. أنور سلطان، العقود المسماة، شرح عقدي البيع والمقايضة، 1980، ص 28، د. محمد عقله، المرجع السابق، ص 148». وانظر «المواد (32، 34، 46) من القانون المدني». وعرفت الشريعة الإسلامية البيع بالتقسيط «د. محمد عقله، مرجع سابق، ص 81، ص 88 وما بعدها، ود. وهبه الزحيلي، المعاملات المالية المعاصرة، دار الفكر، بيروت، ص 311»، ولم يجز البعض البيع بالتقسيط والبعض الآخر أجازه. «انظر أدلة القائلين بعدم الجواز، د. محمد عقله، مرجع سابق، ص 168 وما بعدها، وانظر رأي القائلين بالجواز، والرأي الوسط، محمد، ص 172 وما بعدها، ص 177»، وانظر في أن بيع التقسيط جائز «محمد، ص 191 وما بعدها،

وأشار إلى الفتوى الصادرة عن دار الفتوى في وزارة الأوقاف الكويتية، ص 196، وإلى فتوى اللجنة الدائمة للبحوث العلمية والإفتاء في المملكة العربية السعودية، ص 196، وفتوى مؤتمر المصرف الإسلامي بدبي. وإلى فتوى ابن تيمية وعبد العزيز بن باز، وبدر متولي عبد الباسط، ومجلة منار الإسلام الصادرة من وزارة الأوقاف بدولة الإمارات، من ص 192 إلى ص 197»، والفرق بين التقسيط في الشريعة والقانون، هو: (أن القانون يشترط مدة زمنية تنتهي بها الأقساط، وأن القسط يحل بعد قبض المشتري للشيء المبيع، وأن الملكية لا تنتقل إلا بعد سداد الثمن كاملاً، (مادة 44 مدني) «د. محمد، مرجع سابق، ص 141 وما بعدها»، وانظر «في شرح أحكام بيع بالتقسيط، د. محمد، ص 203 وما بعدها»، وانظر «أثر الأجل في عقد البيع في الفقه الإسلامي، فواز محمود، رسالة ماجستير، 2005، منشورة بالإنترنت»، وانظر «في الإيجاب والقبول، خبايا الزوايا للزركشي، بدر الدين محمد، تحقيق عبد القادر عبد الله، صادر من وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية الكويتية»، و«الفقه النافع لناصر الدين السمرقندي، تحقيق د. إبراهيم محمد، جامعة الملك سعود، الجزء الخامس، 2000، ص 1026 فقرة 752»، وانظر «د. محمد عقله، حكم إجراء العقود بوسائل الاتصال الحديثة، مجلة الشريعة، جامعة الكويت، عدد يوليو 1986، ص 94 وما بعدها»، وانظر «أن هناك رأي لا يشترط الإيجاب والقبول، المغني لابن قدامة، تحقيق د. محمد شرف، ص 247».

المبحث الرابع: عقد الإيجار:

عقد الإيجار هو «عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محدودة في مقابل عوض مالي (مادة 56 مدني)، وهو عقد إيجار بمنفعة محددة ومعلومة للمتعاقدين لمدة معينة ولقاء مبلغ يدفع في مقابل الانتفاع، وينتهي حتماً بانتهاء المدة المتفق عليها في العقد ما لم يجدد هذا العقد من المتعاقدين. «خالد أمين صبري، رسالة ماجستير، جامعة الشرق الأوسط للدراسات العليا، آثار إلغاء الامتداد القانوني لعقد الإيجار بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين الأردني، ص 19، منشور بالإنترنت»، «د. فايز عبد الله الكندري، الامتداد القانوني لعقد الإيجار في القانون الكويتي، مجلة الحقوق، يونيو 2000»، والمذاهب الأربعة عرفت عقد الإيجار بأنه بيع للمنفعة أو تمليك لها. انظر «للحنفية تبيين الحقائق للزيلعي (105/5) والمالكية حاشية الدسوقي على الشرح الكبير (371/15)، الشافعية – مغني المحتاج للشربيني (438/3)، والحنابلة البهوتي كشاف القناع (546/3)». «وعقد التأجير التمويلي» عقد بين المؤجر والمستأجر يتضمن إيجار أصول معينة يتم اختيارها من مورد، أو بائع بمعرفة المستأجر، ويظل المؤجر مالكاً للأصول والمستأجر مستعملاً لها مقابل أجرة معينة يتفق عليها خلال مدة الإيجار. «حنان كمال الدين، عقد التأجير التمويلي وتطبيقاته المعاصرة، رسالة ماجستير، 2015، ص 7 وما بعدها، منشورة بالإنترنت»، وعقد الإيجار بنية التملك «تنقل فيه ملكية العقار المنتفع فيه إلى المستأجر بعد دفع قيمة هذا العقار كاملاً»، «انظر د. في شرح التأجير التمويلي في القانون الأردني، مقارناً بالإجارة المنتهية بالتمليك في الفقه الإسلامي، مجلة الحقوق، الكويت، ديسمبر 2008»،

وقد اختلف الفقهاء في إجازة هذا العقد الأخير – الإيجار بنية التملك، فمنهم من ذهب إلى أن هذا العقد بهذه الصورة الأخيرة «هو عقد محرم»، لأنه لا يجوز أن يرد عقدان مختلفان في وقت واحد على عين واحدة في زمن واحد، (فتوى هيئة كبار العلماء في السعودية في الدورة 52 المنعقدة في الرياض ابتداء من تاريخ 29/10/1420هـ، وقد بيَّن مجمع الفقه الإسلامي في دورته الثانية عشر بالرياض في 25 جمادى الآخر 1421هـ إلى رجب 1421هـ (23 – 28 سبتمبر 2000م)، بالقرار رقم 110 (12/4)، بعد دراسة هذا العقد، فإن ضابط المنع هو أن يرد عقدان مختلفان في وقت واحد على عين واحدة في زمن واحد وضابط الجواز هو وجود عقدين منفصلين يستقل كل منهما عن الآخر زماناً، بحيث يكون إبرام عقد البيع بعد عقد الإيجارة، (أو وجود وعد بالتمليك في نهاية مدة الإيجارة)، ومن العقود الجائزة «عقد إجارة يمكن المستأجر من الانتفاع من العين المؤجرة مقابل أجرة معلومة في مدة معلومة واقترنت به هبة العين للمستأجر معلقاً على سداد كامل الأجرة، وذلك بعقد مستقل أو وعد بالهبة بعد سداد كامل الأجرة، وذلك وفق ما جاء في قرار المجمع بالنسبة للهبة رقم (13/3) انظر في هذه العقود الجائز منها والممنوع منها موقع إسلام ويب بالإنترنت. «انظر في ضوابط التأجير المنتهي بالتملك في الفقه الإسلامي، فاتن أحمد سعد عبد الله، 1433، 1434، منشورة بالإنترنت»، «سعد عبد الله، التأجير المنتهي بالتملك، فقه مقارن، المعهد العالي للقضاء 1429، منشور بالإنترنت».

الفصل الثالث: ماهية العقد الذي أخذ به قانون الرعاية السكنية،

المبحث الأول: دراسة مقارنة بين شروط عقد الانتفاع، وعقد البيع بالتقسيط الوارد في القانون المدني، والشروط الواردة لهذين العقدين في قانون الرعاية السكنية.

أولاً – عقد الإيجار:

قانون الرعاية السكنية، ولائحته التنفيذية (في المواد من 7 إلى 13)، بين الأشخاص المخصص لهم، وعند استقراء نصوص قانون الرعاية ولائحته، نرى بأن القانون قد تبنى عقد الإيجار في المواد (28 مكرر 1)، بتوفير سكن ملائم بقيمة إيجارية منخفضة إلى: 1 – المرأة الكويتية المتزوجة من غير كويتي، ولها أولاد، 2 – المرأة الكويتية المتزوجة… 3 – المرأة الكويتية المطلقة طلاقاً بائناً والأرملة… والمرأة الكويتية غير المتزوجة إذا بلغت سن الأربعون سنة، والكويتية المعاقة زوجة ومطلقة أو أرملة غير الكويتي، (27 من اللائحة)، والمادة (64/ فقرة 4)، وانظر المادة (94) من اللائحة، وانظر المادة (28 مكرر) «الذي يمنح هذا السكن بقيمة إيجارية مخفضة، عوضا عن تقديم القرض»، للمرأة الكويتية المطلقة والأرملة ولها أولاد وأسر العسكريين الكويتيين وغير الكويتيين منتسبي وزارتي الداخلية والدفاع (المادة 94/4) في الباب السادس عشر في المساكن الحكومية المؤجرة، والمرأة الكويتية المعاقة المتزوجة من غير كويتي ولها منه أولاد بصفة انتفاع (مادة 114 من قانون الرعاية السكنية ، انظر المادة 35 من قانون المعاقين) والكويتي الذي باع بيته قانون رقم 2 لسنه 2015 فله الحق بالانتفاع كان يسكن المنزل الإسكاني ¬– أو يقوم بتأجيره – وعقد الإيجار يحرر فيه عقد تحدد به القيمة (م 85 من اللائحة).

ونص القانون على امتداد هذا العقد طالما لم توجد أسباب لانتهائه، (مثال للأم المتزوجة من غير كويتي المتمتعة بالرعاية السكنية يكون لأولادها بعد وفاتها حق البقاء بالمسكن إلى أن يتم زواج البنات وبلوغ الأبناء سن السادسة والعشرين (م 32 من قانون الرعاية السكنية). وكدلك لمن باع بيته ، بإضافة ماده جديده برقم 47 لسنة 1993 وهو القانون رقم 2 لسنة 2015 ،الذي ينص علي انه ((في حال حصول رب الأسرة علي قرض من بنك الأتمان لبناء مسكن أو لشرائه ثم تصرف في العقار بالبيع لمره واحدة وقام برد مبلغ القرض كاملا إلي البنك ، ولم يحصل علي قرض اخر منه وليس له ولأسرته مسكن ، كان له الحق في التقدم الي المؤسسة العامة للرعاية السكنية بطلب توفير مسكن ملأيم ، علي ان يكون دلك بحق الانتفاع او الايجار ، له ولاسرته )) ، لان حق الأنتفاع ينتقل للورثه وفقا للمادة (60 ) من لأيحة الرعاية السكنية.

ثانياً: عقد البيع بالتقسيط:

نصت المادة (62) من اللائحة، «تصدر وثيقة تملك المسكن إلى المخصص له…». ويكون ثمن المسكن بضمان الحكومة حتى صدور وثيقة التملك، وتصدر الوثيقة بتقرير رهن عقاري إذا لم يكن ثمن المسكن قد سدد كاملاً، واستمر قسط التمليك، أو القرض قائماً بعد تاريخ الإصدار، والالتزام بدفع الأقساط الشهرية (م24/2 من اللائحة). ووثيقة التملك تصدر بعد سداد الأقساط كاملة (م 67 من اللائحة). والسؤال الأول: هل سكوت المشرع عن ذكر مدة العقد ينفي عنه أنه عقد بالتقسيط؟ هذا السكوت نرجع فيه إلى القانون المدني في المادة (م 464): «1 – إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسطاً جاز الاتفاق على ألا تنتقل الملكية إلى المشتري إلا بعد الوفاء بالثمن كله أو بعضه ولو تم تسليم المبيع. 2 – فإذا تم الوفاء بالثمن اعتبرت ملكية المشتري مستندة إلى وقت البيع ما لم يتفق على غير ذلك». وهنا جعل المشرع انتقال الملكية بعد سداد الأقساط كاملة، من وقت البيع وليس من وقت دفع ثمن هذه الأقساط كاملة، «انظر المادة 42 لائحة»، وإصدار وثيقة التملك للقسيمة من تاريخ التسليم الفعلي، «انظر الحالات»، والشريعة الإسلامية تشترط ذكر المدة «(م 250) من مجلة الأحكام العدلية، د. محمد، عقد البيع، ص 205». والسؤال الثاني: هل عدم ذكر الثمن ينفي عن العقد بأنه عقد بالتقسيط؟ (المادة 28 من قانون الرعاية) تحدثت عن القرض والأقساط الشهرية، ومبلغ القرض (70 ألف دينار) الذي يصدر فيه عقد رهن عقاري مستقل عن عقد الانتفاع، ذكر فيه هذا المبلغ، فعدم ذكر الثمن في العقد لا ينفي عنه أنه عقد بيع بالتقسيط، لأن المادة (461 مدني) نصت على أنه «لا يترتب على عدم ذكر الثمن بطلان البيع،

فإذا تبين من الاتفاق أو الظروف قصد المتعاقدين التعامل بالسعر المتداول…». والفقرة الثانية «تنطبق على عقد بنك التسليف لذكر الثمن فيه». السؤال الثالث: ماذا عن النصوص التي تمنع المخصص له، من تأجير المسكن في حالة مخالفة قرار التخصيص واسترداد المؤسسة للمسكن إدارياً؟ (م 89، 86/4 من اللائحة)، (م 31 من قانون الرعاية)، المادة (48 مدني)، «تمنع البائع من التعرض للمشتري في المبيع كله أو بعضه، حتى ولو تم الاتفاق على ذلك». ويضمن البائع هذا التعرض (م 482)، «انظر في التعرض من البائع أو الغير د. السنهوري، الوسيط، جـ 9، أسباب كسب الملكية، سليمان مرقس، العقود المسماة، عقد البيع، طبعة 4، 1980»، ويترتب على هذا التعرض تعويض المشتري (482 مدني)، وهذا الضمان يجوز للمتعاقدين إنقاصه أو زيادته أو إسقاطه (م 495)، «طعن نقض 476 لسنة 39 ق، جلسة 29/4/75، سنة 26، ص 844». ويقع باطلاً كل شرط بإنقاص الضمان أو إسقاطه إذا كان راجعاً للبائع (م 495) مدني.

ويترتب على الإسقاط عدم جواز رجوع المشتري على البائع بالضمان، ومحكمة الموضوع هي التي تستخلص هذا النزول من المشتري من أصل الأوراق. «طعن نقض 21 لسنة 5 ق، جلسة 20/6/1935»، وانظر (المادة 487 مدني كويتي) لأن محكمة الموضوع تفسر العقود والتصرفات القانونية فيما بين المتعاقدين. «د. جمال النكاس، الاتجاه الموسع للتفسير القضائي للعقود والتصرفات في قضاء التمييز والقانون المقارن، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، يونيو ٓ1999»، ولا يضمن البائع حقاً ينقص من انتفاع المشتري بالمبيع إذا أعلمه البائع بذلك العيب… أو كان ناشئاً عن قيد قانوني على الملكية المنصوص عليه في المادة (815 مدني) وهو منع التصرف في المال المبيع. «انظر في شرح القيود الواردة على حق الملكية: آدم محمد هارون، القيود على حق الملكية بين الشريعة والقانون، 2000م، منشور بالإنترنت»، وانظر بإسهاب «في ضمان التعرض من الغير أو البائع، د. إبراهيم الدسوقي، ضمان البائع للتعرض، مجلد 3، عدد 4، ديسمبر 2011، مجلة الحقوق، جامعة الكويت». وبتطبيق قواعد القانون المدني وقانون الرعاية السكنية يتضح الآتي:

أولاً: 1 – منع قانون الرعاية السكنية المخصص لهم بيوت حكومة من التصرف بجميع التصرفات القانونية (م 86/4 من اللائحة)، وهذا تطبيق لنص المادة (487) مدني من إسقاط ضمان التعرض من البائع أو الغير، لتقييده حق الاستغلال بإيجار العقار وفقاً لعقد الانتفاع (م 85 من اللائحة)، ونص المادتين (472) من القانون المدني، التي تتكلم عن الحيازة والانتفاع والتي تجيز للمشتري أن ينتفع بالعقار كأن يؤجره، وينتفع بإيجاره وثماره و(946) مدني، وبتقييده بمنع المخصص لهم من التصرف في العقار السكني وفقاً للمادة (815) مدني،( إلا إذا مضت المدة التي نص عليها قانون الرعاية، وقرار الوزير، وبعد سداد الأقساط كاملة، وهي التي جاء ذكرها بنص المادة (33) من قانون الرعاية السكنية).

ثانياً – لا يلتزم المشتري بإسقاط الضمان ويعد باطلاً إذا ظهر عيب في المبيع بعد تسليمه من البائع راجعاً إليه (487/2 مدني)، وهذه العيوب لا يمكن تصور وقوعها من الهيئة، لأنها تستلم المنازل من الشركة المقاولة بعد بنائها، وهذه العيوب مثلاً لو ظهرت إما أن تظهر أثناء تنفيذ المشروع أو بعد تسليم المنزل، فهذه تحكمها نصوص عقد المقاولة بين الهيئة البائعة والمقاول، والتزاماتهم القانونية مع بعضهم البعض، كقبول المقاول لشروط المؤسسة واستعداده لتنفيذ الأعمال المطلوبة الواردة في وثيقة المناقصة، وفي المواعيد المحددة، ورضائه بالشروط التعاقدية الأخر (مادة 15، والمادة 7/1) المعدلة وفقاً للقانون رقم 27 لسنة 95 في شأن القطاع الخاص لتعمير الأراضي السكنية، ويبقى البائع ملتزماً أمام المشتري إذا ظهر العيب وقت التسليم (م 487/2)، مع مراعاة المواد (456/4)، التي تتحدث عن تسلم المشتري للمبيع وعدم الاعتراض عليه إذا ظهر به عيب بعد تسليمه خلال مدة معقولة (456/4 مدني).

ثالثاً – عقد الرهن الرسمي بين المشتري – المخصص لهم – وبنك التسليف تحكمه نصوص الرهن من ابتداء الرهن (972، 974)، إلى آخر النصوص، وعقد الرهن نصت على وجوب انعقاده نص المادتين (32) من قانون الرعاية، والمادة (62 من اللائحة)، وعقد الرهن وينقضي بإنقضاء الدَّين المضمون بالرهن وبعد تسديد ثمنه كاملاً (م 1024 مدني)، وعقد الرهن من عقود الإذعان «منال أحمد، أحكام العقود والإذعان في الفقه الإسلامي، منشور بالإنترنت ص 3».

ونص المادتين 32 والمادة 62 الوارد 28، 28 مكرر (أ)، (ب) (29) ، 29(/5) ، وعقد الرهن تحكمه قواعد قانونية ومنها أن يكون الراهن مالك للعقار ، أي يجوز ان يكون الراهن هو المدين أو شخصا أخر غيره ( 973 مدنى ) ، وإذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فأن عقد الرهن لا ينفد في حق المالك إلا إذا أقره بورقة رسمية موثقة وفقا للقانون ….. ) انظر شرح ذلك السنهوري ، الوسيط ، التأمينات الشخصية والعينية ، ص 296 وما بعدها عبد الفتاح عبد الباقي شرح القانون المدني ، ص 300 محمد كامل مرسي ، شرح القانون المدني الجديد ، 1951، ص400. وقانون الرعاية تناول في المادة ( 33) منه ، بأن الوثيقة تصدر مصحوبة برهن عقاري ضمانا للدين ، وهذه المادة تتكلم عن أن الراهن – المخصص له – انتقلت إليه ملكية العقار المرهون بعد إصدار وثيقة التملك له.

أي أن الراهن مالك وفقا للمادة ( 973 ) مدنى ، وجاءت مادة أخرى هي ( المادة 29/5 ) من قانون الرعاية ” .. يشترط موافقة المالك على رهن العقار ضمانا لقيمة القرض ، إذا كان غير مملوك لطالب القرض )) . وهذا تطبيقا للمادة ( 974 مدنى ) إذ أن الهيئة العامة للرعاية السكنية هي المالكة لهذا المال العام ( البيت الإسكاني ) وفقا للمادة (5) من قانون الرعاية السكنية وقبل انتقال ملكية المنزل الإسكاني المخصص له ، وقبل تسديد الأقساط كاملة – انظر مرسوم بقانون بشان نظام أملاك الدولة رقم 105 لسنة 1980 بما لا يتعارض مع نصوص قانون الرعاية السكنية.ونص قانون الرعاية السكنية في المادة ( 28 ) ” … على شروط وقواعد إجراءات منح القروض وفئاتها لباقي الأغراض المنصوص عليها في هذه المادة ، وكذلك حالات تأجيل الأقساط أو تخفيض قيمتها …

” والمواد 28 مكرر للمرأة الكويتية ، مكرر1 ، ومكرر (ب) إجراءات ” منح القروض لهذه المرأة وشروط السكن الملائم بقيمة إيجاريه مخفضة ، ومنعت المادة 28 مكرر (ج) تأجير هذا المكان الوارد في المادة 28 مكرر (ب) ، والمادة (29) تكلمت عن قواعد وشروط البنك القسائم والبيوت والشقق …. الخ.والمادة (30) مكرر (هـ) التي لا تجيز تأجير الوحدات السكنية ، وبما أن المادة ( 985) مدني تنص على أن الأيجار الصادر من الراهن لا ينفذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل طلب الحجز ، أما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ على هذا الوجه ، أو كان عقد بعد تسجيل طلب الحجز …. نافذا إلا إذا كان داخلا في أعمال الإدارة الحسنة، وإذا كان الإيجار السابق على تسجيل طلب الحجز مدته لا تزيد على عشر سنوات فلا يكون نافذا إلا لمدة عشر سنوات) .

والمادة (984) (للراهن الحق في إدارة العقار المرهون وله قبض ثماره وكافه ايراداته)) … .وبما أن عدم جواز التصرف بجميع التصرفات بما فيها الإيجار فإن قانون الرعاية منع فئات من التصرف باي تصرفات ومنها تأجير العقار وهم : أولا : الذين لم تنتقل إليهم ملكية العقار المرهون من الهيئة وفقا للمادة (31) من قانون الرعاية .ثانيا : الأشخاص المشار إليهم في المواد 28 مكرر ، و 28 مكرر ، 28/1مكرر ب ، وهي المرأة الكويتية والأرملة والمطلقة ولها أولاد بالمسكن الملائم بقيمة إيجاريه مخفضة. وهذا المنع وارد في المواد 28 مكرر (ج). والذي ورد ذكرهم في مرسوم بقانون 2011 بشأن منح القروض ” ثالثا : المخاطبون بالقانون رقم 45 لسنة 2007 البيوت منخفضة التكاليف في المواد 30 مكرر( د ومكرر (و) غير هؤلاء ممن لم تنتقل إليهم ملكية العقار السكني ، ولا زالوا مستمرين بدفع الأقساط ، فإن المادة 86/4 ” حظرت عليهم جميع التصرفات بما فيها الأيجار ،

ويجوز لبنك التسليف أن يضع هذا الحظر أيضا في العقد الذي يبرمه مع المخصص لهم المالكيين للمنازل الاسكانية طيلة مدة القرض، ويجوز لهذا البنك أن يسمح لهم بالايجار، ويمنع عليهم التصرفات الأخرى كالبيع او الهبة الخ. طبقا للعقد الشرط الفاسخ في القانون المدني والذي قالت به محكمة التمييز وهذا سوف نشرحه لاحقا، والهيئة وفقا للمادة (31) من قانون الرعاية السكنية ، وفوضت الوزير بأن يصدر قرار بموافقة مجلس الإدارة بتحديد الالتزامات التي يفرضها والإخلال بالالتزامات التي نص عليها هذا القانون ، اي نص المادة حظرت جميع التصرفات من البيع أو الهبة الخ ولكن جاء بالنسبة لمن غير هؤلاء مماً انتقلت اليهم ملكية العقار السكني ، أولاً زالوا مستمرين بدفع الاقساط .فأن المادة ( 31 ) من قانون الرعاية بعد تعديلها أجازت لهم التأجير حيث أن هذه المادة قبل تعديلها بالقانون رقم 7 لسنة 2005 ، لم تسمح لهم بالتأجير ، ويجوز استرداد المسكن إداريا. وكان نصها قبل التعديل ” ويحق للمؤسسة بعد انقضاء مهلة الإنذار استرداد المسكن إداريا ” .

وبعد التعديل أصبح نصها كالأتي ” وللمؤسسة بعد انقضاء مهلة الإنذار مع استمرار المخالفة استرداد المسكن إداريا (( إذا لم تكن ملكيته انتقلت إلى من خصص له)) .ولم تأتي نصوص قانونية في تعديلات قانون الرعاية تلغي هذا الفقرة الأخيرة من المادة (31) من قانون الرعاية وهذ ماسوف نوضحه لاحقا في هذا البحث، اما من تمنح لهم قروض لمنازلهم الخاصة التي لا ينطبق عليها قانون الرعاية السكنية ، لهم قانون خاص في قانون بنك التسليف ، الأتمان ، فهؤلا لا ينطبق عليهم ماذكرناه في هدا البحث وانما ينطبق عليهم نصوص القانون المدني بما يخص قواعد الرهن فاذا تم الرهن فلا يجوز للراهن أن يتصرف بأي تصرفات قانونية تؤدي إلى الضرر بالدائن المرتهن وفقا للمواد ( 978 / 988 / 989 ) ، ( 1035) ، ( 1047) مدني . ومنها خروج العقار المرهون وبيعه دون موافقة الدائن المرتهن ودفع الإقساط كاملة، مما يؤدي إلى انتقاص حق الدائن المرتهن الخ .ووفقا للمادة ( 815 ) بشأن المنع من التصرفات والمادة ( 31 ) من قانون الرعاية سابق الإشارة إليه ، و ( 86/4) من اللائحة.

ولكن إذا صدرت وثيقة تملك في حالة مرور المدة المنصوص عليها ، للمنع من التصرف ، كان الوثيقة تصدر مع تحميلها بالرهن وتكون الوثيقة مرهونة لبنك التسليف لحين الانتهاء من سداد الدين ، فإذا جاء المخصص له الذى انتقلت إليه الملكية وكان قد قام بتأجير العقار قبل الرهن مثلا فور انتقال الملكية له أو قبلها ، فإن المادة ( 985) تطبق حفظا لحقوق المدين الراهن ( 904) ( 1038 / مدني ) وحق الدائن المرتهن ( 1040 ) ، ( 985 / مدني ) ،حفظ هذه الحقوق ، السنهوري الوسيط التأمينات الشخصية ، ص402 وما بعدها ، ص405 وما بعدها ، ص413( والقانون يجيز للراهن الذي صدرت له ملكية بعد انقضاء المواعيد التي نص عليها في قرار الوزيربالمنع من التصرف بأن يتصرف بالعقار بالتصرفات القانونية كأن يبيع العقار المرهون بشروط إلا يضر هذا البيع بحقوق الدائن المرتهن أو يضر بعقد الرهن وفقا لقانون المدني ، وقانون الرعاية السكنية ، وأن يأخذ موافقة البنك على البيع والالتزام بإجراءاته القانونية .

وبأن يسدد أقساط الرهن كاملة. لكن محكمة التمييز اعتبرت في حكمها الصادر (270/2002) مدني جلسة 20/5/202، السنة 30 جزء اول ، صفحة 637، مجلة القضاء) أن المنع من التصرف يشمل الإيجار وغيرها إذا جاءت شروط بنك االتسليف ، الأتمان ، مع المخصص لهم / المشتريين المالكيين بمنعهم من التصرفات أيضا وكانت المادة (31 ) غير معدلة عندما صدر هذا الحكم وكانت تنص أذا تصرف المخصص له بالتصرفات ومنها الإيجار يتم سحب المنزل.

ولكن بعد حكم التمييز السابق بسحب المنزل إدارياً تم تعديل المادة، وسمح لمن نقلت له ملكيه العقار السكني فقط بتأجيره لأن المادة 48 مدني تجيز للمالك أن يؤجر ما يملك وهذا التأجير يجب أن يراعي قوانين البلدية بخصوص التأجير والذي يحضر إسكان غير العائلات في بعض مناطق السكنية ( العزاب) وفقا لأحكام المرسوم بقانون رقم 125 لسنة 1992 في المادة الأولي منه، أنظرقرار وزير الدولة لشؤن مجلس الوزراء رقم ت و /م ب/ 92/ 8/ 197 بتاريخ 15 /2 / 93 ، نفاذا لأحكام المرسوم رقم 92/ 125 سالف الذكر بتحديد المناطق السكنية أو اجزائها لسكن العائلات والخاضعة لأحكام المرسوم بقانون 92/ 125 وهي مناطق السكن النموذجي ومناطق السكن الخاص والواقعة في مناطق أخرى أو أجزاء التي يخصصها المجلس البلدي مما يعد للسكن النموذجي الخاص، انظر القانون رقم 125/ 1992 جريدة الكويت اليوم ملحق العدد سبعين بتاريخ 30 سبتمبر 1992 الذي حضر إسكان العزاب في هذه المناطق الأخيرة، وانظر القرار الإداري رقم 11/ 93 بشأن تنفيذ احكام المرسوم بقانون 92/ 125 انظر رأي يقول ( بأنه لم يرد في أي من قانون الرعاية السكنية أو قانون إنشاء بنك التسليف والادخار نص يقضي باستثناء الرهون المعطاة لبنك التسليف من الخضوع للقانون المدني)) ( دكتور جابر محجوب ، المرجع السابق، 394 وما بعدها) ومحكمة التمييز اعتمدت في ذلك الوقت عند إصدار حكمها في سنة 2002 على عقد القرض والرهن المبرم بين البنك والمخصص له الذي يمنع هذه التصرفات بما فيها الإيجار وكذلك قانون الرعاية السكنية الذي حظر ذلك في المادة (31) منه بعدم التأجير، فإذا وجد نص يمنع تطبيق قواعد القانون المدني ولكن في حالة لاحقة في سنة 2005 سمح القانون بذلك كما شرحنا من قبل وهذا الرأي العلمي صدر في سنة 2006 وكان هذا التعديل في سنة 2005 ( انظروا الحكم رقم 270 / 2002 مدني جلسة 25 /2002 سابق الإشارة إليه

ولكن في الحقيقة أن المخصص له من الذكور أو الإناث ، حتى ولو كانت المادة (31) من القانون تجيز التأجير لمن نقلت إليه ملكية العقار المرهون ولا زالوا مستمرين بدفع أقساط رهن بنك ، فأن الإناث منعوا من ذلك بمرسوم قانون ( 2/2011 ) كذلك فأن اللائحة منعت الذكور والإناث المستحقون بالقرض وفقاً لقانون الرعاية السكنية سنة 1993 من التصرف بما فيها إيجار العقار المرتهن بالرغم أن اللائحة مرتبتها القانونية ادنى من القانون لان قانون 2/2011 بشأن منح القروض يشمل الانثى وهذا يعني حتى لو سمح للذكور الذين تملكوا ملكية العقار نهائياً و لازالوا مستمرين بدفع الإقساط أن لهم الحق بالتأجير وفق المادة ( 31 ) من قانون الرعاية إلا إن اللائحة قد منعت هؤلاء الأخرين من الذكور والاناث من التأجير وكذلك مرسوم قانون 2/2011، منع الانثى وهي المستحقة للقرض وفقا للقانون الأخير لذا فأن عقد القرض والرهن يمنع ذلك حتى لو اقتصر المنع على الإناث دون استثناء من نقلت اليه الملكية أو لم تنقل ، فأن الذكور داخلين بهذا المنع إذا اقام بنك الائتمان – التسليف – بوضع شرط عدم الايجار ، مما يعني أن المادة (31) من قانون الرعاية قد قيدتها نصوص قانون (2/2011 ) بشأن الاناث الذين لهم حق بالقرض ويعمل بهذا القانون الأخير ، وفق لقواعد القانون المدني على حسب مفهوم حكم (70/ 2002 مدني ) ولكن محكمة التمييز كان لها راي في هذه المسالة والعلة التي اعتمدت عليها هده المحكمة بأن عقد القرض وعقد الرهن بالبنك علي حسب مفهوم حكم 70 / 2002 ، هي بأن إي تصرف بما فيها إيجار العقار هو عقد شرط فاسخ صريح ويجيز للبنك إذا تصرف المقترض المخصص له بالبيع أو الإيجار اعتبار العقد مفسوخاً واعتبار مبلغ القرض حالة الأداء وهذا الشرط وفقاً لصريح نص المادة (210مدني ) هو شرط صحيح وفقاً للعقد .

انظر في التعليق على هذا الحكم ( د / جابر محجوب / مجلة الحقوق المرجع السابق / ص 410) ، والمحكمة ذهبت إلى أن غاية قانون الرعاية هو غاية اجتماعية ولهذا السبب استبعدت تطبيق قواعد القانون المدني في أحقية الدائن المرتهن بما له من سلطة التتبع العقار المرتهن ( المذكرة الإيضاحية) للقانون المدني ص 591، وانظر (د/ جابر – المرجع السابق ص 402وما بعدها . ، الا ان دوائر التمييز مجتمعة ، الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والاحوال الشخصية والعمالية ، بتاريخ 26/3/ 2018 ، فد عدلت عن هدا المبدأ السابق وأجازت للراهن مالك العقار الخاضع لقانون الرعاية السكنية ببيع العقار او تأجيرة ،

كما ذهبنا اليه من نقدنا للايحة والقانون في هد البحث وينتقل الرهن محملا بالملكية ، مع احقية الدائن المرتهن بتتبع العقار المرتهن(( طعن الهيئة العامة رقم 3 لسنة 2018 ، حكم غير منشور في مركز اركان للاستشارات القانونية بالانترنت ) وقد جاء في اسباب هدا الحكم ، وحيث ان المادة 18 من الدستور علي ان (( الملكية الخاصة مصونة فلايمنع أحد من التصرف في ملكة الا في حدود القانون )) والنص في المادة 815 من القانون المدني علي انه ادا تضمن التصرف شرطا يمنع المتصرف اليه من التصرف في المال الدي اكتسب ملكيته بمقتضي دلك التصرف او يقيد حقة في التصرف فيه ، فلا يصح الشرط ما لم يكن مبنيا علي باعث قوي ومقصورا علي مدة معقولة يدل علي دلك علي ماورد بالمدكرة الايضاحية للقانون المدني – علي ان الاصل هو تمتع المالك بالسلطات التي تمكنة من الحصول علي كافة مزايا الشئ محل الحق من أستعمال وأستغلال وتصرف ما لم يحرم من بعضها مؤقتا كما لو حرم من سلطة التصرف كأثر لشرط صحيح بعدم التصرف وهدا الشرط كما يكون مانعا من التصرف بصفة مطلقة خلال مدة المنع فانه قد يكون مقيدا لحرية التصرف دون تمنعه وكلاهما يجب ان يكون في مدة معقولة بحيث لايمنع المالك من التصرف في مايملك بالعقد او الوصية بعد انتهاء تلك المدة ،

وان يكون مبنيا علي باعث مشروع ، الا ان المشرع نضرا لخطورة هدا الشرط وتضييقا من نطاق استخدامة أشترط لصحته ان يرد في التصرف الدي تلقي به المشروط عليه الملكية وضرب مثلا لدلك حالة ورودة في عقد الرهن – كما في الحالة المطروحة –حيص يشترط المرتهن علي الراهن عدم التصرف في المرهون الي ان يتم استيفاء الدين المضمون بالرهن حتي يتفادي اتباع اجراءات التنفيد ضد ممن تنتقل الية الملكية وهي اكثر تعقيدا من اجرءات التنفيد ضد الراهن وخطورة الاقرار بصحة مثل هدا الشرط لو كان صحيححا لاصبح شرطا جاريا يوضع في كل عقود الرهن ،وحيث كون المرتهن في مركز قوة يسمح له بفرض شرووطة ، وينتهي الامر الي تفويت ما يهدف الية التنضيم التشريعي للرهن من التوفيق بين حرية المالك في التصرف في المرهون ليتمتع بأكبر قدر من مزايا الملكية وبين ضمان حصول الداين علي حقة عن طريق سطة التتبع ) —–

وتخلص المحكمة الي ان (( اموال الدولة لها حق امتياز وفقا لنص المادة 1063 من القانون المدني فان هدة الاموال تجعلها متقدمة في استيفاها من الاموال الاخري ، وبما ان للبنك ان يضع الشرروط الا ان هدة الشرووط يجب الا تبلغ هده القيود مبلغا يصيب حق الملكية في جوهرة او تفقده اهم خصائصة او تحرم اصحابه من تقرير صور الانتفاع به ،وعلي دلك ادا ما تم تحمييل هدا الحق برهن رسمي فان الراهن يبقي مالكا للعقار المرهون مع ما يخوله حق الملكية من سلطة التصرف وتقرير صور الانتفاع المختلفه ، مع مراعاة احكام التزام الراهن بضمان سلامة العقار المرهون فيجوز للراهن ان يتصرف في العقار المرهون ، واي تصرف يصدر منه لايوثر في حق الدائن المرتهن فتنتقل الملكية مثقلة بحق الرهن ويكون للدائن المرتهن تتبع العقار في أي يد يكون ،

وان يستوفي حقه مقدما علي غيرة بمقتضي حقه في الضمان العام ، فضلا ان اموال بنك الائتمان وهي مملوكة للدولة لها حق امتياز طبقا للمادة 1063 من القانون المدني تجعلها متقدمة علي سائر الدييون العادية والغير العادية فتكوتن هده الحقوق الممتازة اسبق في المرتبة علي حق امتيلز عقاري اخر او اي خق رهن رسمي مهما كان تاريخ قيدة وبالتالي تتحقق له الضمانات الكافية له في استيفاء حقة دون ان يكون للشروط المقيدة والمانعه من التصرف والواردة بعقد الرهن ولم ترد في التصرف الدي تلقي به المشرووط عليه الملكية اثرا علي حق المالك في استخدام حقهفي التصرف فيما يملك ، مما يوجب عدم اعمال تلك الشرووط الامر الدي يتحقق به التوفيق بين حرية المالك في التصرف في المرهون ليتمتع باكبر قدر من المزايا الملكية وبين ضمان حصول الدائن علي حقه عن طريق ماله من سلطة التتبع ، وجكت المحكمة بجواز التصرف في العقار المرهون لبنك الائتمان )) ، وهد الحكم قد اكد ما جاء في بحثنا ، انه ادا انتهت المددة المقررة والتي يجب ان تكون معقولة وبباعث قوي ، جاز للمالك بان يتصرف بالعقار بجمييع التصرفات القانونية كالبيع او الانتفاع اوالايجار ، مع حق الدائن في استيفاء حقة ادا بيع البيت اختيارا او جبرا عن طريق القضاء ادا لايجوز منع المالك من التصرف او وضع شروط تغل يده في هدا التصرف بصورة مطلقة ولمدة غير معقوله ، كما هو حاصل في شروط بنك الائتمان وهو المنع من التصرف لحيين سداد مبلغ القرض ، وهدا اعتبرته المحكمة قيد بمنع المالك من التصرف فيما يملك وهو يخالف القواعد الدستورية وقواعد القانون المدني

رابعاً – اشترط البائع منع المشتري من التصرف لمدة معينة (815 مدني)، نصت عليه المادة (31) من قانون الرعاية، والغالب أن يكون التصرف المتضمن الشرط المانع من التصرف ناقل للملكية مع اشتراط عدم جواز التصرف في المبيع، لمدة معقولة وبباعث مشروع للمصلحة (815)،

ويترتب عليه أن المشتري لا يجوز له أن ينقل الملكية للغير ولا أن يرهنه، ولا يمكن الحجر عليه، ويجوز أن يسري عليه التقادم أو نزع الملكية للمنفعة العامة، وفقاً للمادة (1) من قانون نزع الملكية للمنفعة العامة 1964، والمادة (105) من قانون الرعاية السكنية، كما لا يجوز التصرف بهدم المبيع أو تغيير استعماله وبحسب ما أعد له، ولا يتولد عنه حق انتفاع بتأجيره للغير أتى القانون وحظر التأجير انظر الفقرة الأخيرة من المادة (31) من قانون الرعاية سالف الإشارة إليها التي تجيز التأجير انظر ما شرح في الصفحة السابقة، أو العكس، ولكن هذا الحق ينتقل بالميراث أو التقادم،

وإذا وجد شرط استبدال، كما هو منصوص عليه في المواد (45 إلى 52 من اللائحة)، فإن الشرط لا يمنع من ذلك، لأن العقار المبيع المستبدل يحل محل العقار الذي وقع عليه التصرف، فيصبح العقار المستبدل غير قابل للتصرف فيه أيضاً، ويترتب على مخالفة الشرط بطلان التصرف بطلانا مطلقا،ويخضع لأحكام الفسخ، إذا نص على هذه الأحكام في العقد بين بنك التسليف والمخصص له الراهن كما ذكرنا سابقا، وقد قضت محكمة التمييز ببطلان التصرف المخالف بأن قضت «لذا حق لبنك التسليف والادخار أن يضع شروطاً… كأن يشترط منع المقترض من تأجير العقار كلياً أو جزئياً أو التصرف فيه أو في أي جزء منه دون موافقة مسبقة من البنك أو استعمال القرض لغير المخصص له، فإذا أخلّ المقترض بهذه الشروط، وقام بالتصرف بالعقار، فإن البنك لا يحاج بهذا التصرف ما لم يتم سداد القرض أو الباقي منه للبنك، لأنه بغير ذلك يصبح القرض مجرد قرض عادي، ولكن بدون فائدة،…. وبما أن البنك شرط في العقد…. أنه إذا قام المقترض بمخالفة هذه الشروط فإن مبلغ القرض يصبح كامل الدين واجب الأداء بدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم قضائي،

وبما أن الطاعن يطلب تسجيل ملكية البيت باسمه بعد أن اشتراه من المطعون ضدهم المتعاقدين مع البنك، وأن هذا الأخير منع المطعون ضدهم من التصرف بالعقار بالبيع، فإن ما قضت به محكمة الموضوع بنقل ملكية العقار للطاعن، قبل أن يسدد المطعون ضدهم كامل الرصيد المتبقي من القرض يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه «مجلة القضاء والقانون، تمييز مدني رقم 270/2002، 2 يونيو 2005، السنة 30، جزء أول، ص 637، وما بعدها، وانظر التعليق علي هداالحكم ، د. جابر محجوب، مجلة الحقوق، الكويت، عدد 4، ديسمبر 2006». ، الا ان دواير التمييز مجتمعة كما بينا منقبل قد عدلت عن هدا المبدا السابق ولم تجز ما دهب الية بنك الائتمان من وضع شرروط كما دهب الية حكم 2005 ، يقيد حرية المالك بالتصرف فيما يملك بعد انتهاء المدة الوارده بقرار وزير الاسكان ، اما الخاضعيين لقانون من باع بيته وفق قانون رقم 2 لسنة 2015 ، اجاز لهم القانون بان ينتفعوا بالعقار كان يستغلوا هدا العقار للسكني ، اويقوموا بتاجيره ، اي ان القانون سمح لهم بتاجير المنزل الأسكاني.

الخلاصة : أن المادة 31 من قانون الرعاية لسنة 93 منعت الذكور والاناث من التأجير، أما في مرحلة لاحقة تم تعديل الفقرة الأخيرة من هذه المادة بالقانون رقم 7/لسنة 2005، وسمحت هذه المادة للذكور والاناث المستحقين للقرض بالتأجير ونص هذه المادة تنص في فقرتها الأخيرة (( إذا لم تكن ملكيته انتقلت إلى من خصص له )) وجاء قرار لائحة الرعاية الاسكانية رقم 31 لسنة 2016 في المادة(54) فقرة(6) بعدم السماح بالتأجير ، بعكس ما جاء في المادة (31) لقانون رقم (7) لسنة 2005 والجزاء هو استرداد المسكن إداريا (المادة 59 من اللائحة) ، أما الاناث المستحقين للقرض الإسكاني فقد منعوا بمرسوم قانون (2 / 2011 ) سابق الإشارة اليه. أما الذكور فلم يصدر منع لهم إلا في اللائحة فقط دون قانون الرعاية السكنية، كما يجوز لبنك الائتمان (التسليف) أن يضع هذه الشروط ومنها عدم التأجير ويعتبر العقد مفسوخا إذا أخل المخصص له المالك بهذه الشروط وفقا لما جاء بحكم محكمة التمييز سالف الإشارة إليه. ، وجاء حكم التمييز الهيئة مجتمعة رقم 3 لسنة 2018 ، سابق الاشارة اليه بجواز التصرف بالعقار بعد انتهاء المهلة لمدة معقولة بالايجار او الانتفاع او حتي البيع.

وقد تم تعديل علي لائحة الرعاية السكنية وتحديد مرات التبادل او التنازل بمرة واحدة ، في البدائل السكنية ، ووضع شرروط لدلك من بينها (( ان قرار الاستبدال او التنازل لايكون نافدا الا بعد تقدييم براءة دمة من القرض العقاري وسداد كل الاقساط المستحقة عن البديل السكني حتي تاريخ الاستبدال او التنازل )) (( انضر رابط جريدة الان اللاكترونية 9 سمبتمبر 2018 ، بعنوان السماح بالتبادل والتنازل للقسائم السكنية لمرة واحدة ، وانضر رابط جريدة الانباء بتاريخ 10/9/2018 ، بعنوان تعديل بعض احكام لائحة الرعاية السكنية )) ، ولنا ملاحضة قانونية علي هدا التعديل ، الاولي هي ان هدا التعديل غير دستوري ويتعارض مع مبدأ المساواة المادة 39 من الدستور ، وكدلك ينصدم مع قانون الرعاية السكنية ، اما تعارضة مع الدستور فان هدا التعديل سمح للاصحاب البيوت الحكومية بالتنازا ل والاستبدال ولم يسمح للحاصل علي قسيمة عن طريق قرض بأن يستبدل قسيمته ادا رغب بدلك ، وكما فعل المشرع في قانون من باع بيتة فقد سمح للحاصل علي قسيمة ان يستفيد من قانون من باع بيتة بانتفاع او ايجار، ولم يسمح للبيوت الحكومية ان تتمتع بمزايا هدا القانون ، اما مخالفتة لقانون الرعاية السكنية ان قانون الرعاية السكنية لم يميز بين الحاصل علي قسيمة او الحاصل عل بيت حكومي من حق الاستبدال او التنازل ، وبما ان لائحة الرعاية السكنية هي ادني درجة من قانون الرعاية السكنية وفقا لتدرج القوانيين ،فانها ادا جاءت نصوصها بعكس القانون فانها تعد غير دستورية في هدا التعديل ،(انضر في الرقابة علي دستورية القوانيين واللوائح ، عمييد الفقة الدستوري المرحوم الدكتور عثمان عبد الملك الصالح ،النضام الدستوري ،ص652) ، والملاحضة الثانية ان هدا التعدييل الجدييد في الائحة قد غل يد المالك في التصرف فيما يملك ويجعل التعدييل ينصدم مع الدستور وقواعد القانون المدني وما دهبت الية أحكام دوائر التمييز مجتمعة سالف الاشارة اليها ودلك علي النحو الاتي:

اولا =— ان شرط سداد مبلغ القرض الاسكاني لكي يتمتع الشخص بميز الاستبدال او التنازل، تثور حولة ملاحضتان ممكن ان تطرا هده الملاحضات في الواقع العملي وبالتالي يثور اختلاف حول الاوصاف القانونية التني تنطبق علي هدة الوقائع القانونية ودلك علي النحو الاتي =-1- لو كان الشخص الدي يرغب بالاستبدال ميسور الحال ويستطيع ان يسدد مبلغ القرض كاملا بدون ان يبيع البيت الاسكاني ،وبالتالي يبقي البيت المراد استبدالة علي ملكيتة وباسمة لحين سداد القرض بالكامل وبالتالي هدا الشخص يستفيد من ميزةالاستبدال او التنازل مع شخص اخر 2- لو كان الشخص غير ميسور ولايستطيع ان يسدد القرض كاملا وهدا هو حاص اغلبية الكويتيون الخاضعيين لقانون الرعاية السكنية ، فانهم لن يستفيدوا من دلك لان شرط دفع القرض كاملا لكي يتمتعوا بمزايا التعديل غير قادرين علية ، هدا من جهة ومن جهة اخري لو رغب هولاء الغير قادرين علي الدفع ان يبيعوا المنزل الاسكاني المرهون الدي مضت علية المدة المانعة من التصرف اما بيع اختياري فان البنك لن يسلم له الوثيقة الاسكانية الابعد السداد ، وهنا اصبحت يد المالك مغلولة في التصرف فيما يملك علي حسب ماشرحنا سابقا ( انضر حكم الدوائر مجتمعة سابق الاشارة الية ، اما ادا رغب هدا الشخص ببيع البيت بيع جبري عن طريق القضاء فانة يستطيع دلك ايضا كما دهب الية حكم التمييز الدوائر مجتمعة وكما شرحنا دلك في بحثنا ، وهنا مدا يحصل لوان الشخص باع البيت وسدد للبنك الراهن مبلغ القرض كاملا ، ورغب في الاستبدال فهل ينطبق علية ما جاء في الائحة ؟ الاجابه ان هدا الشخص الدي لدية بيت اسكاني قد باع بيته ولاينطبق علية قانون من باع بيتة لان قانون من باع بيته يطبق علي اصحاب القسائم والقروض وليس علي اصحاب البيوت الاسكانية المسلمة فعليا لاصحابها من وزارة الاسكان ، كدلك فان محل الشي المراد استبدالة قد دهب لشخص لاينطبق علية قانون الرعاية السكنية حتي يمكن القول بالتبادل بين هولاء بعضهم البعض ، كان يباع العقار الاسكاني بالمزاد العلني ويشترية شخص لايخضع لقانون الرعاية السكنية ، هدا من جهة ومن جهة اخري لو حصل بيع بين اشخاص خاضعين لقانون الرعاية السكنية ،

وبعد البيع اي ان االاول باع بيتة الاسكاني للثاني والثاني باع بيتة الاسكاني للاول وقام الاثنان بالتقدم للاسكان بطلب الاستبدال لهدة البيوت المباعة وسددا القرض كاملا فهل ينطبق عليهم ما جاء باللائحة ؟ الاجابة ان هدا وصف قانوني مختلط هو عقد بيع واستبدال في نفس الوقت لان محل الشئي موجود وهي المنازل الاسكانية المباعه والمراد استبدالها ، وهنا الوصف هو عقد بيع سواء اكان اختيارا او جبرا عن طريق المزاد العلني لان احكام المزاد العلني هي احكا بيع كما دهبت الية احكام القضاء ، وبالتالي فا هولاء لايستفيدون من ماجاء بالائحة وما جاء بقانون من باع بيتة ، ازاء هده الملاحضات فان الشخص القادر ماليا والدي يبقي المنزل الاسكلني فيملكة لحين دفع القرض واستبدال المنزل اما غير هولاء كما شرحنا لايستطيعون دلك ، ادا ازاء دلك يجب ان يلغي شرط دفع المبلغ كاملا ويقتصر علي المقاصة بين البيوت المراد استبدالها ودلك علي النحوالاتي =- لو ان الشخص صاحب المنزل الاول بقي من الدين عليه مبلغ اربعون الف ، وصاحب المنزل الثاني المراد استبدالة بالمنزل الاول بقي مبلغ الدين عليه عشرون الف ، يتم عمل عقد رهن لصاحب البيت الاول المدين بمبلغ 40 الف ، في البيت الثاني اي ان البيت الثاني يحرر فية وثيقة ملكية محملة بقيمة 40 الف علي صاحب البيت الاول ، اما صاحب البيت الثاني فتحرر لة وثيقة ملكية للبيت الاول بمبلغ 30 الف ،

وهنا تم الاستبدال بسهولة مع حفظ حق الدائن المرتهن ، وتم تطبيق قانون الرعاية السكنية وارادة مادهب الية المشرع في دلك الوقت من اعطاء حق الاستبدال وعد م تقييدة مطلقا بشروط تجعل هدا الحق معطلا فيجوز تقييد الاستبدال لمرة واحدة اما وضع شرط تعجيزي ، ينصدم مع القانون الدستوري وما دهبت الية احكام الفقة والقضاءمدي أخد قانون الرعاية السكنية بأحكام عقد الانتفاع بنية التملك: بعد أن عرضنا هذه العقود السابقة على نصوص القانون المدني وقانون الرعاية السكنية، ما هو الوصف القانوني الذي تبناه قانون الرعاية السكنية ولائحته التنفيذية، سوف تكون الإجابة على هذا السؤال دائرة حول ثلاث آراء قانونية، وأدلة هذه الآراء من عندي، لا توجد آراء تطرح بهذه الصورة بتفصيل كامل، وأدلة هذه الآراء من سبري لأغوار القانونين:

الرأي الأول: يقول إنه عقد بيع بالتقسيط، حسب رأي المحاضر والندوة، ونضيف لهذا الرأي من وحي أفكارنا بدراسة القانونين المدني والرعاية أن المادة (62) من اللائحة، أجازت نقل الملكية ونص ملكية البيع الإسكاني إلى المخصص له وفقاً للمادة (463) مدني التي تنص على ( يترتب على البيع نقل ملكية المبيع، إذا كان معين بالذات ومملوكة للبائع …. )) ونص المادة (62) من اللائحة أجازت هذا النقل مصحوباً برهن عقاري ضماناً مع تخصيص ثمن المنزل، وفقاً للمادة (500 / 1) مدني التي تنص على ((يكون الثمن مستحق الأداء فور تمام البيع، مالم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك ))، مع منع المشتري من التصرف بأي من التصرفات القانونية لمدة محدودة، وفقاً (815) مدني والمادتين (31) من قانون الرعاية و (57) من اللائحة، فإذا مضت المدة ودفعت الأقساط كاملة فإنه يعد مالكاً واعتبرت ملكية المشتري مستندة إلى وقت البيع، مالم يتفق على غير ذلك ))،

وإذا مضت المدة ولازال المخصص له مستمر بدفع الأقساط ولم يسدد كامل الثمن فإن الرهن باقي لحين سداد الدين مادة (1024) مدني، والعقد المسجل بالسجل العقاري وفق المادة ( 7) من قانون التسجيل العقاري لسنة 1959 هو عقداً بهذه الصورة السابقة والوصف القانوني الذي يسبغ عليه هو عقد ناقل للملكية ويصبح المخصص له مالكاً من وقت التسجيل وتنتقل هذه الملكية إلى ورثته وفقاً للمادة (60) من اللائحة، ويضيف أنصار هذا الرأي، لو كان هذا عقد انتفاع فإن الملكية ترجع لمالك الرقبة وهي هيئة الإسكان، أما وأن الملكية انتقلت إلى المنتفع فإن العقد ليس بعقد انتفاع، ويضيف أنصار هذا الرأي أن المشرع عندما نص في المادة (85 من اللائحة)، بضرورة تحرير عقد انتفاع… أو عقد إيجار، فقد خالف المادة السابقة بأن نص في المادة (86/4 من اللائحة)، بعدم تأجير المسكن كلياً أو جزئياً….. وعدم استعماله في غير الأغراض التي خصص لها»، وهذا ينفي عنه أنه عقد انتفاع وفقاً للقانون المدني، لأن المنتفع يجوز له أن يستعمل ويستغل الشيء المنتفع فيه كأن يؤجره للغير.

«السنهوري، مرجع سابق، 1201»، كما أن المشرع أجاز لورثة المنتفع بالسكن الحكومي أن يستمروا بالانتفاع إذا كان المنتفع الوحيد كويتياً (المادة 60 من اللائحة)، وهذه المادة الأخيرة جاءت بمبدأ أن عقد الانتفاع لا ينتهي بموت المنتفع مخالفة بذلك نص المادة (952/1) من القانون المدني، وآراء الفقه القانوني. «انظر بأن عقد الانتفاع ينتهي بموت المنتفع، السنهوري، المرجع السابق، ص 1212».

الرأي الثاني: يرد أنصار هذا الرأي على الرأي الأول بأن العقد عقد انتفاع، وهذا ما أخذت به أراء المحاكم ، التي ذهبت في بادئ الأمر بأنه حق السكنى (م 955 مدني)، وأخذت بحكم أحدث بأنه عقد انتفاع، على حسب قول المحاضر في الندوة، ونضيف تأييداً لهذا الحكم القضائي، على حسب أنصار هذا الرأي أن المشرع عندما منع المخصص لهم في المادة (86/4)، «بعدم تأجير المسكن، و…. ذكر عبارة عدم التصرف فيه أو أي جزء منه بأي نوع من أنواع التصرفات….»،

وهذا يتوافق مع شروط عقد الانتفاع بعدم جواز بيع الشيء المنتفع أو هبته، وإذا خالف المخصص له بأن أجر المنزل أو تصرف فيه في غير ما خصص له يترتب عليه إنذار المخالف، فإذا لم يستجب يسحب المنزل وتعتبر المبالغ التي سددها هي مقابل انتفاع (المادة 86، 79 من اللائحة)، وهذا تطبيق للمادة (947/2) من القانون المدني، بأنه عقد انتفاع، ويضيف أنصار هذا الرأي أن المشرع استثنى أشخاص من عدم تأجير المسكن وفقاً للمادة (86/4 من اللائحة)، الذين عندهم ظروف دراسية الخارج، أو الذي تقتضي ظروف عملهم بالحكومة بأن يقيموا بالخارج بصفة مؤقتة، وأجاز لهم التأجير (المادة 55 من اللائحة)، وهذا الاستثناء يعد على أنه عقد انتفاع، لأنه أجاز لهم استغلال المنزل بتأجيره وفقاً للمادة (957) من القانون المدني،

ويرد أنصار هذا الرأي على الرأي الذي يقول بأن المشرع أجاز لورثة المنتفع بالسكن الحكومي بعد وفاة المنتفع، وهذا يخالف المادة (952/1)، وآراء الفقه من أن عقد الانتفاع ينتهي بوفاة المنتفع، فإن الانتقال إلى ورثة المنتفع المتوفي يجد سنده في القانون الدستوري الذي ألزم الهيئة بإصدار الوثيقة إذا توافرت شروط الرعاية السكنية وفقاً للقانون واللائحة، ونضيف أيضاً إلى ما توصلنا إليه طبقاً لقواعد التفسير التشريعي وقواعد التفسير الفقهي لما ذهب إليه المشرع، والرد على هذه النقطة التي أثارها أنصار الرأي الأول: بأن المشرع الإسكاني أتى بمبادئ وآراء في فقه الشريعة الإسلامية الغراء، تتناول ما جاء في المادتين (55، 160، من اللائحة)، وإن لم يفصح المشرع في المذكرة التفسيرية لقانون الرعاية السكنية عن تبنيه لهذه المبادئ السابقة عن قصد أو عن غير قصد، لأن الفقه الإسلامي يوجد رأيين فيه، الرأي الأول: هو الذي تبناه الحنفية، أنهم لا يفرقون بين ملك المنفعة (أي أن العقار ومنفعته يملكه شخص واحد)، وحق الانتفاع (وهي منفعة العقار في هذه ممكن أن يكون شخص غير مالك لرقبة العقار المنتفع فيه)، والحنفية يعدون هذا مصطلح واحد، لأن حق الانتفاع ينتج من الملكية التامة،

وقد يكون نتيجة ثبوت ملكية المنفعة دون رقبتها، لأن كل مالك يجوز له أن ينتفع بما يملك، وحق الانتفاع نتيجة هذه الإجازة، فيحق لمن أجيز له الانتفاع أن ينتفع بالشيء المجاز له، ويذهب الشافعية، أن من ملك المنفعة له الحق أن يؤجر ويعير الشيء المنتفع، أما من ملك حق الانتفاع، وهو الشخص الذي لا يملك العقار، لا يجوز له أن يؤجر الشيء المنتفع فيه ولا إعارته، والرأي الثاني: وهو رأي جمهور الفقهاء الحنابلة والمالكية والشافعية، الذي يفرق بين حق الانتفاع وملك المنفعة والمعاوضة عليها كتأجير الشيء أو بيعه، فمن ملك المنفعة جاز له التأجير والبيع، أما من له حق الانتفاع دون ملكية الرقبة فلا يجوز له المعاوضة كتأجير الشيء المنتفع به، أو الإجارة، أو الإعارة، وإنما له حق السكنى. كما أن عنصر المدة كما شرحنا من قبل شرط من شروط عقد البيع بالتقسيط، أما عقد الانتفاع إذا لم تحدد له مدة فمدته مقرراً لحياة المنتفع، وهو ينتهي على أي حال بموت المنتفع (م 952/1 مدني)، لذا فإن العقد ليس بعقد تقسيط ناقل للملكية، ويضيف أنصار الرأي الثاني عما جاء بالرأي الأول أن العقد يسجل في السجل العقاري كبيع ناقل للملكية من عدمه، وهو المعلق بدفع الأقساط كاملة.

يرد أنصار الرأي الثاني، أن العقد المسجل يعد عقداً ينطبق عليه (المادة 464/فقرة 1 مدني)، لأنه يجوز الاتفاق على ألا تنتقل الملكية إلى المشتري إلا بعد وفاء الثمن…، وهذا العقد تسجيله وفقاً للآتي: 1 – أنه عقد انتفاع ابتدائي، لأن الذي يفصل بينه وبين العقد بالتقسيط وفقاً للمادة السابقة، هو نص المادة (86/4 من اللائحة) التي حظرت التأجير، وفي حال المخالفة إذا لم تصحح يتم سحب المنزل، (م 88 من اللائحة)، فكيف يقال إن العقد عقد تملك، أو عقد بالملكية مؤجل بدفع بعد دفع الأقساط كاملة، لأنه يترتب على البيع نقل ملكية المبيع… (م 463 مدني)، حتى ولو كان اشتراط نقل الملكية بعد دفع الأقساط كاملة (م 464/1)، وهنا لا يجوز للبائع أن يتعرض للمشتري إذا كان ملتزماً بالأقساط وبالالتزامات التعاقدية وفقاً للمادة (472 مدني)، و(481 مدني)، ولا يجوز له فسخ العقد (502 مدني)، في حين أن عقد الانتفاع يجيز لمالك الرقبة أن يعترض على أي استعمال غير مشروع أو غير متفق مع طبيعة الشيء.. «جاز للقاضي أن ينزع هذه العين من تحت يده…. أو يحكم بانتهاء حق الانتفاع دون إخلال بحقوق الغير».

وكذلك فإن هذا العقد عقد انتفاع تم تسجيله وفقاً للمادة (85 من اللائحة)، وهذا التسجيل جائز وفقاً للمادتين (7، 9) من قانون السجل العقاري، بشأن تسجيل جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية، والتصرفات للحقوق العقارية التبعية، وهي عقود الانتفاع، وعقود الإيجار.. إذا زادت مدتها عن عشر سنوات، مادة (11) من قانون التسجيل العقاري المعدل، حتى يكون هذا التسجيل حجة لصالح الخلف الخاص (607 مدني)، وحتى لا يتضرر ورثة المخصص لهم بعدم تسجيل العقد وورثة المنتفع بالبيت الإسكاني، يستمدون هذا الحق من الدستور، وهو ينتقل إلى الورثة وعقد الانتفاع وفق نص المادة (60 من اللائحة) ينتقل للورثة، وهذا تطبيقاً للرأي في الفقه الإسلامي الذي يجيز هذا الانتقال، لأنه مال يورث، كما أن حق التسجيل حجة على المتعاقدين والخلف العام (201 مدني). ونضيف من جانبنا قبل أن ننتقل للرأي الثالث، بأنه كان على الأجدر بالمشرع أن يزيل هذا التناقض بين نصوصه، مع بعضها البعض حتى لا تنصدم هذه العقود مع بعضها البعض، ونترك للفقه وأحكام القضاء تفسيرها ومعرفة قصد المشرع فيها، هنا كان لزاماً على المشرع أن يوضح العقد الذي تبناه،

ونحن من جانبنا نقول: كان الأجدر على المشرع إصدار قانون الرعاية السكنية أن يتخذ أولاً: يعدل المادة (85 من اللائحة) بأن (ويضيف عقد البيع بالإضافة لعقدي الانتفاع والإيجار) لأن صياغة المادة (62) و(67) من اللائحة عند مقارنتها بالمادة (33) من قانون الرعاية أتت بصياغة متضاربة مع بعضها البعض، وهذا سوف نلقي عليه الضوء في خاتمة البحث، فلفظ بيع هو الذي يسجل في التسجيل العقاري والذي بناء عليه سوف تصدر وثيقة التملك مع ضمان الرهن بعد انقضاء المدة المقررة للتصرف العقار، أما المصطلحين الآخرين فهما عقد الانتفاع أو الإيجار حتى تسري على الحالات الأخرى الواردة في قانون الرعاية ولائحته السكنية على الأشخاص الذين يتم عمل عقود معهم عقود انتفاع أو إيجار، لأنه لو سجل العقد فإنه يسجل عقد بيع وهذا المصطلح جاء ذكره في المادتين (62) و(31) سالف الإشارة إليهما، وبعدم وورد لفظ البيع في نص المادة (85) من اللائحة بالرغم من أن نصوص هذا العقد هي نصوص ناقلة للملكية .

ثانياً: يعدل نص المادة (88 من اللائحة). لا يجوز سحب المنزل الإسكاني من المخصص له، لأن هذا المخصص له قد اكتسب مركز قانوني وفقاً للدستور، وقانون الرعاية، ” تمييز طعن رقم 1707 لسنة 2016 مدنى 3 بتاريخ 29 /11/2017 ” ، وانظر في الحقوق المكتسبة بحثنا حول قانون تنظيم مهنة المحاماة المنشور بتاريخ 28/05/2018 بجريدة الانباء الكويتية ” “تحت رابط العنزى للانباء مخالفات دستورية” ونضيف أن سحب المنزل إدارياً يعني أن العقد عقد انتفاع، في حين أن في الواقع العملي يتم تسجيل هذه العقود على أنها عقد بيع بالتقسيط، وهو عقد بيع ناقل للملكية الثمن فيه مقسط والراهن ضامن لهذا الثمن ولو أن المخصص له انتهت المدة المحددة في الشرط المانع من التصرف ودفع المبالغ كاملاً، تنتقل الملكية له فوراً، وتسلم وله وثيقة التملك المرهونة في بنك التسليف وهذا يعني أنه لا يجوز فسخ العقد إلا إذا خالف المخصص له شروط التعاقد وفقاً لما شرحنا، لأنه لو عمل عقد بيع وسجل هذا العقد للبيت الإسكاني للمستفيدين، وعلقت على دفع ثمن القرض الإسكاني وبعد انتهاء المدة، فهذا العقار يعد مملوكاً للمخصص لهم، ولكن لا يستطيعون التصرف فيه إلا بعد انتهاء المدة، وبعد دفع القسط الإسكاني. ويضيف أنصار هذا الرأي، بأن المادة (481 مدني)، ألزمت البائع بعدم التعرض للمشتري، في حين أن قانون الرعاية ولائحته (م 59)، أجازت للهيئة سحب المنزل الحكومي، إذا خالف المخصص له شروط التخصيص كأن يؤجر هذا المنزل للغير، وهذا يتنافي مع نص المادة (472) من القانون المدني، «إذا حصل تسليم الشيء المبيع بالتخلية ليتمكن المشتري من حيازته والانتفاع به دون حائل حتى ولو لم يقبضه بالفعل…».

فمصطلح الحيازة والانتفاع الذي ورد في هذه المادة الأخيرة، هو الذي ورد في المادة (561 مدني)، وهو الإيجار الصادر ممن له حق الانتفاع… إلخ، أي نص المادة (472) تتحدث عن الاستعمال والاستغلال بعقد البيع بالتقسيط للمشتري الذي انتقلت إليه الملكية ومستمر بدفع الأقساط بنية التملك أو عقد بيع ناقل للملكية أو انتقلت ملكيته نهائياً. انظر المادة (85 من اللائحة)، وانظر (المادة 55 من اللائحة)، التي أجازت لمن لديهم ظروف دراسية في الخارج أو يعملون للحكومة بالخارج أن يؤجروا المنزل الحكومي، إذاً نص المادة (59) لم تسمح بالاستغلال.

وإنما سمحت بحق السكنى للمخصص لهم وفقاً للمادة (561/2 مدني)، وهذا يتنافي مع المفهوم الوارد في المادة (472) مما ينفي عنه أنه عقد بيع بالتقسيط، المشتري فيه مالك للمبيع، وعقد بيع نقلت ملكيته، لأن سحب المنزل لغاية وقد قضي في القضاء المقارن «بأن من الأحكام المتولدة بالعقد أن يمكن البائع المشتري من الانتفاع، سواء كان عقد بيع مسجل أو غير مسجل». «نقض طعن رقم 476، السنة 39، جلسة 29/4/1975، السنة 26، ص 844». وهذا رد على الرأي الأول، الذي يقول: إن المشتري لو سدد المبلغ كاملاً تنتقل إليه ملكية الرقبة، وهذا ينفي عنه بأنه عقد، لأن الرقبة تعود لمالكها هيئة الإسكان. ما هو الوصف القانوني المختار للعقد الذي أخذ به قانون الرعاية السكنية،

الرأي المختار النهائي: وهو الرأي الذي نقول به هو ( عقد انتفاع ابتداءا ًوهو عقد بيع ناقل للملكية اقترن به هبة العين للمنتفع فيها البيت الإسكاني أو القسيمة – للمخصص له – المشتري انتهاء مع رهن وثيقة العقار عند بنك التسليف كضمان لسداد كامل أقساط القرض الإسكاني) وهذا هو عقد الانتفاع بنية التملك وفقاً للرأي الذي نقول به والرأي الثاني الذي قلنا به أيضاً، وعقد الانتفاع أو الإيجار مادة (85) من اللائحة هو المرحلة الأولى من العقد، أمأ المرحلة الثانية وهي تحرير عقد بيع ونقل الملكية واستخراج وثيقة الملكية وتسجيلها في السجل العقاري وفقاً للمادة (7) منه وهنا تنتقل الملكية للمخصص له بعد ستة أشهر للمنزل الحكومي، والقسيمة بعد بناءها وإيصال التيار الكهربائي مادة (62) من اللائحة ونقل الملكية مع شرط المنع من التصرف لمدة محددة في قرار الوزير المختص مع رهن العقار لضمان سداد المبلغ،

وتكون هذه الوثيقة مرهونة لبنك التسليف ولا يتم إعطاءها للمخصص له المشتري إلا بعد سداد مبلغ القرض كاملاً ( انظر في الشرط المانع حجة على الغير من تاريخ تسجيله طعن نقض رقم 51 لسنة 1941 ق جلسة 28-6-1978 وانظر أثر التسجيل لنقل الملكية للمشتري طعن نقض 17 لسنة 1947 جلسة 21-11-1982) وبما أن قانون الرعاية السكنية قد أتى بهذا المرجع الجديد من الشريعة الإسلامية فإن هذا المبدأ الوارد في القانون الرعاية يعد قانون خاص يقيد القانون المدني وهو قانون عام فيؤخذ بأحكام القانون الخاص حول ما جاء بمبادىء جديدة غير منصوص عليها في القانون المدني لأن القانون الخاص يقيد القانون العام ( انظر المواد 46 إلى 53 من اللائحة ) .

وهذا العقد تراعى فيه عند إبرامه الجوانب الشرعية التي شرحناها من قبل. وهو عقد انتفاع (م 85 لائحة)، ابتداءً، وعقد تمليك انتهاءً (مادة 62 لائحة)، والوصف القانوني المختار (هو عقد انتفاع بنية التملك)، وهذا قياساً على عقد الإيجار بنية التملك، لأن مقدمات عقد الانتفاع وعقد الإيجار من إيجاب وقبول، وحق السكنى، وهو من شروط عقد الانتفاع (563/1، 2 مدني)، وعدم تحديد مدة الانتفاع تعد مقررة لحياة المنتفع وتنتهي بوفاته (م 952/1م)، قياساً على عقد الإيجار (م 567 مدني)، كذلك انتقال عقد الانتفاع للورثة الخلف الخاص (م 202/2 مدني)، قياساً على الإيجار (م 607 مدني)،

كذلك إخلال المخصص لهم بشرط عدم التأجير قياساً على المستأجر الذي يؤجر بغير موافقة المؤجر من الباطن (600، 599 مدني)، وكذلك قياساً على المستأجر الذي يكتفي بدفع أقساط الشيء المنتفع دون أن يرغب بنقل الملكية في الإيجار بنية التملك، أما إذا استمر بدفع الأقساط كاملة فإن الملكية تنتقل إليه، ويطرح اعتراض على أن العقد بين المؤجر والمستأجر يجب أن يكون الرضاء به إيجاب وقبول، وهنا في قانون الرعاية السكنية لا يوجد إيجاب وقبول، لأن المخصص لهم – المشتري – لم يتعاقد مع هيئة الإسكان بأنه إيجار بنية التملك، وإنما تعاقد ابتدائي وفقاً للمادة (85) بعقد انتفاع ليس بنية التملك، كما تبين المادة، ويرد على هذا بأن عقود الرعاية السكنية عندما نصت في المادة التي حظرت التأجير والتصرف، هذه تعد من عقود الإذعان، وعقود الإذعان من العقود وهي عقود حقيقية، وجائز أن يكون بها إيجاب وقبول « عبد المنعم الصدة، عقد الإذعان، ص 971، علي مصبح، سلطة القاضي في تعديل مضمون عقد الإذعان، جامعة الشرق الأوسط، رسالة ماجستير 2011، ص 31، منشور بالإنترنت تحت ص 41».

لذا فإن الموافقة على هذا العقد الإسكاني تحقق به القبول من المشتري، دلالة ذلك، أنه في النهاية سوف يتملك المشتري العقار السكني إذا انتهت المدة المحددة وتم سداد الأقساط كاملة، إذا التزم المخصص له ولم يخالف الشروط ومضت المدة ودفع الأقساط كاملة تنتقل الملكية، وفقاً للمادة (31) من قانون الرعاية و(62) من اللائحة قياساً على الإيجار بنية التملك، إذا سدد المستأجر الأقساط كاملة (انظر مادة 26 من قانون الرعاية السكنية). والدليل على أنه عقد انتفاع المادة التي تقرر أنه يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً التصرف أو الحجز على المساكن الحكومية، ما دامت الدولة مالكة لها، لأنها مال عام للدولة، والقياس جائز في القانون المدني، لأن الاستنتاج بطريق القياس، بإعطاء واقعة معينة غير منصوص عليها حكم واقعة أخرى، ورد بشأنها حكم في القانون لاتحاد العلّة في الحالتين، فإذا وجد تشابه أو الاتحاد في العلة بين الحالتين أخذ بهذا القياس، وإذا لم توجد اتحاد في العلة فلا يؤخذ به لاختلاف الحالتين، وأجاز فقهاء المسلمين القياس، «انظر رسالة القياس لابن تيمية، والبحر المحيط للزركشي، كتاب القياس، ج 117، أبو بكر الجصاص، أصول الجصاص، دار الكتب العلمية، ط 3، جزء 2، ص 206، وإجماع الصحابة رضوان الله عليهم، بإبداء الرأي في الوقائع التي تخلو من نص في كتاب الله وسنة نبيه عليه الصلاة والسلام،

وقد ثبت القياس عندما روي أن عمر بن الخطاب رضي الله عنه استشار في الخمر يشربها الرجل، فقال له علي بن أبي طالب رضي الله عنه وكرم الله وجهه: «نرى أن تجلده ثمانين، فإنه إذا شرب سكر، وإذا سكر هذى، وإذا هذى افترى»، فهذا قياس من علي بن أبي طالب رضي الله عنه، وهنالك العديد من الأمثلة على ذلك، «سيف الدين الآمدي، الإحكام في أصول الأحكام، تعليق عبد الرزاق عفيفي، المكتب الإسلامي، بيروت، ط2، س 1402هـ، ج ط، ص 43». وهذا العقد بهذه الصورة يشبه العقود المختلطة في القانون، وهي العقود التي تكون في عقد واحد، كالعقد الحاصل بين العميل ونزيل الفندق، فهو عقد إيجار بالنسبة للسكن، وبيع بالنسبة للسكن، وعمل بالنسبة للخدمة، ووديعة بالنسبة للأمتعة، وكذلك عقد الإيجار ابتداء وبيع انتهاء، فهو دائر بين الإيجار والبيع وبعض التشريعات المقارنة حسمته وعدته بيعاً. «السنهوري، نظرية الالتزام، الجزء الأول، ص 157، فقرة 53». والمستقر عليه فقهاً وقضاءً أن العبرة ليست بالأوصاف التي يسبغها المتعاقدين على العقود، وإنما العبرة بالأوصاف القانونية التي يسبغها القانون على هذه العقود سواء أكانت أوصاف قانونية مدنية منصوص عليها في القانون المدنى أو جزائية منصوص عليها بالقانون الجزائى والتي يقوم بتكييف هذه الاوصاف سلطة التحقيق والاتهام ، ويخضع هذا التكييف لمحكمة الموضوع تحت رقابة محكمة التمييز (انظر في شرح ذلك أستاذ القانون الجزائى فيصل عبد الله الكندرى ، أعمال التحقيق التي تجرى بمعرفة سلطات التحقيق ، دراسة مقارنة في القانون الفرنسي وقوانين دول الخليج العربى “بحث باللغة الفرنسية ” مجلة الحقوق جامعة الكويت مجلد 18 عدد 3 سبتمبر 1994 ، وانظر «مؤلفنا بندر جبر العنزي، الاسم القانوني والوصف القانوني، وغموض وصف الواقعة الإجرامية ورقابة محكمة التمييز على هذا الوصف، دراسة مقارنة مع التشريع الفرنسي والأنجلو أمريكي، طبعة 2005». «ومؤلفنا بندر جبر العنزي، صحيفة الاتهام في التشريع الجزائي الكويتي، دراسة مقارنة مع التشريع الفرنسي والأنجلو أمريكي والأنجلو سكسوني».

الفصل الرابع:جواز دلك في الشريعةالأسلامية ، والقانون المدني ، وتم تقسيم الفصل الي مبحثيين هما

المبحث الأول: في الشريعة الإسلامية، : هل يجوز إدراج اسم الزوجة بالوثيقة: 

للزوجة الأهلية الكاملة، وذمتها المالية مستقلة عن ذمة زوجها، فلها الحق في التصرف بأموالها بأي من التصرفات التي تجيزها أحكام الشرع. «قرار مجمع الفقه الإسلامي التابع لمنظمة المؤتمر الإسلامي، الدورة 16 بدبي، 30 صفر 1426هـ 14 أبريل 2005»،

والزوجة يستحب لها أن تستشير الزوج بأي تصرف تقوم به، وقد عرض على لجنة الاستفتاء بوزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية بالكويت، مضمونها، أن الزوج منحته الدولة أرض وقرض، مع زوجته الأولى، فقامت الزوجة الأولى بالمساهمة في بناء المنزل بـ 20٪، والزوج بـ 80٪، وقبل إصدار وثيقة الملكية وإيصال التيار الكهربائي تزوج الرجل بأخرى ثانية، وخرجت وثيقة من الإسكان لوزارة العدل تبلغها بأن المنزل من حق الزوج وزوجته، ثلث للزوج وثلث للزوجة الأولى، وثلث للزوجة الثانية، التي لم تساهم مطلقاً بأموالها في المنزل، وخرج الأولاد، تنازلت الزوجة الثانية عن حقها للزوج، وجهت الأسئلة الآتية للجنة:

«1 – هل هبة الحكومة أي المنحة للزوجة الثانية مشروعة. 2 – هل يجوز للزوج… إرجاع ما وهب له من ثلث الزوجة إحساناً منه لها. 3 – …. أجابت الهيئة: ما دام البيت هبة من الدولة بدون مقابل، فيكون التقسيم مشروعاً ويكون البيت مشاعاً مثالثة بين الزوجتين والزوج، وما تكبدته الزوجة الأولى، والزوج يحسب لهما محمولاً على البيت، أما الجهد الذي قامت به الزوجة الأولى فهي تبرع تؤجر عليه، وللزوج أن يرد للزوجة الثانية ما وهبته له، لأنه يرد إليها حقها القديم». «الفتوى رقم 6/8 ح/ 2002 فقرة (5685)، مجموعة الفتاوى الشرعية الصادرة من قطاع الإفتاء والبحوث الشرعية 1424هـ لعام 2002، ص 247 وما بعدها تحت عنوان إسكان الزوج زوجتيه في سكن حكومي إشراك الزوجة مع زوجها في قيمة السكن». والدولة وفقاً للمادتين (21)، (24) من قانون الرعاية تمنح الأفراد المخصص لهم قسائم بسعر رمزي، وتمنح لهم المساكن تطبيقاً لنصوص الدستور، وتطبيق مبدأ التكافل الاجتماعي لحماية الأسر من التشتت. «المذكرة الإيضاحية لقانون الرعاية»، وتكاتف الأسرة مطلوب شرعاً وقانوناً، ومحكمة التمييز في حكم حديث قضت بإدخال الزوجة المطلقة مع الزوج، بالرغم من دفاع الطاعن الزوج بأنه سدد مبلغ المنزل من ماله الخاص، (تمييز طعن 295/2000 سابق الإشارة إليه». ولو افترضنا لو أحداً خصص له المنزل، وخالف قواعد التخصيص بأن أجر هذا المنزل مثلا ، ولم يزل المخالفة، وسحب منه المنزل قبل إصدار وثيقة التملك، فإن الأقساط التي دفعها لخمسة أشهر مثلاً، مقابل انتفاع، وتعد أيضاً أجرة مسكن للزوجة، لأن الزوجة والزوج لم يتملكون المنزل إلا بعد مرور ستة أشهر من تسلم البيت الحكومى ، والزوج ملزم بالإنفاق على زوجته، ويضاف أيضاً لو الزوج أعسر ودخل السجن، فإن الزوجة كفيلة بدفع الأقساط، وإذا لم تكن موظفة أو لها مورد، فإن قانون المساعدات الاجتماعية ينطبق عليها وهي سوف تقوم بالصرف على الأسرة ودفع الأقساط مثلاً، وهذه حالات يمكن أن تحدث في الواقع العملي، والزوجة الكويتية من غير كويتي، هي المسؤولة وفقاً للقانون بدفع الأقساط، فإذاً التلاحم والترابط الأسري تقره الشريعة والقانون.

المبحث الثاني: جواز الإدراج في القانون: وفقاً لانتفاء قواعد الإثراء بلا سبب وعقود الإذعان.

أولاً: انتفاء قواعد الإثراء بلا سبب:

تنص المادة (262 مدني): «كل من يثري دون سبب مشروع، على حساب آخر يلتزم في حدود ما أثرى به بتعويض هذا الشخص الآخر عما لحقه من ضرر»، وتسقط هذه الدعوى بمضي ثلاث سنوات من وقت العلم بالحق بالتعويض، أو خمسة عشر سنة من نشوء هذا الحق الأخير، «السنهوري، المرجع السابق، ص 1125 وما بعدها»، والإثراء يجب أن يكون بسبب غير مشروع. «انظر السنهوري ص 1130 وما بعدها»، (فإذا انعدم سبب الإثراء فلا تتوافر شروط الإثراء بلا سبب، إذا كان هناك فعلاً إثراء فهو إثراء مستند إلى سبب صحيح، السنهوري، ص 1135، أشار إلى محكمة الاستئناف المختلطة 124 أبريل 1928 فقرة 40 ص 315». ومن بين انتفاء هذه الشروط أن يكون سبب الإثراء عقداً، أو حكماً من أحكام القانون يكون مصدراً لكسب الإثراء، ويكون مانع للرجوع بهذه الدعوى، كالتقادم. «محكمة الاستئناف المختلطة 116 أبريل سنة 1917، أشار إليها السنهوري، ص 142»، «نقض فرنسي 1923 دالوار، أشار إليه السنهوري، ص 1444»، أو يكون حكماً قضائياً حاز حجية الأمر المقضي فيه، وعندما نطبق هذه القواعد القانونية، اتضح أن المشرع في المادة (64) من اللائحة والمادة (32) من قانون الرعاية هو الذي ألزم الزوج بإدخال الزوجة بالوثيقة، وكذلك إذا توفي أحد الزوجين الكويتيين تصدر الوثيقة باسم الزوج الآخر، فإذا حكم الإثراء بلا سبب، وإذا كان هناك إثراء فانه إثراء مستند إلى سبب صحيح هو نص قوانين الرعاية السكنية.

ثانياً: عقود الإذعان:

بما أن قوانين الرعاية السكنية هي التي ألزمت الزوجين بالإدراج في الوثيقة. فإن هذا يعد عقد إذعان مصدره القانون الإسكاني وفقاً للمادة (80)من القانون المدنى : «لا يمنع من قيام العقد أن يجيء القبول من أحد طرفيه إذعاناً للطرف الآخر، بأن يرتضي التسليم بمشروع عقده وضع الطرف الآخر مسبقاً ولا تقبل مناقشته في شروطه». وعقود الإذعان تعرفها الشريعة وتقرها وفق ضوابط معينة. «انظر في عقود الإذعان أحمد سمير، عقود الإذعان في الفقه الإسلامي، رسالة ماجستير، دراسة مقارنة بالقانون الوضعي، جامعة الشارقة، كلية الشريعة، منشورة بالإنترنت»، والمحكمة عندما يعرض عليها مسألة قرار التخصيص، وإصدار الوثيقة، فإنه تتحقق من توافر شروط الرعاية السكنية ، ولا تعدل في القرار أو الوثيقة بحيث تحرم أحد الزوجين منها إذا توافرت الشروط لكل منهما، وفقاً للسلطة المخولة له قانوناً بتعديل عقود الإذعان (م 81 مدني)، وإنما هى تنظر هل يجوز إدخال الزوجة بالوثيقة، كما ذهب إليه حكم التمييز المدني، سابق الإشارة إليه، بإدخال الزوجة بالوثيقة لأنها اكتسبت مركزاً قانونياً حال قيام الزوجية وقبل طلاقها. «تمييز رقم 707 لسنة 2016 مدني 3، سابق الإشارة إليه»، أو ليس لها الحق، كأن لا تكتسب هذا المركز المكتسب، لاسيما إذا طلقت قبل صدور وثيقة تملك للزوج والزوجة. «انظر تمييز طعن رقم 295/2000 تجاري سابق الإشارة إليه»، والمحكمة لا تنظر أن الزوجة أثرت على حساب زوجها بسبب قرار التخصيص، الذي تصدر به وثيقة تملك المنزل، وإنما تنظر لصحة هذا القرار أو الوثيقة الصادرة بناء على قانون الرعاية السكنية وانطباق الشروط عليها. «انظر في عقود الإذعان وجواز تعديلها من القاضي، سلطة القاضي في تعديل عقود الإذعان، جامعة الشرق الأوسط، رسالة ماجستير، 2011، ص 201».

الخاتمة والتوصيات:

أولاً: ضرورة مراعاة المشرع عندما يصدر أي قانون، أن يتخير المصطلحات القانونية المناسبة، وأن لا يكون هنالك تناقض وتضارب في هذه النصوص،

ويجب عليه أن لا يأخذ بالآراء الاستشارية من واضعي القانون، إلا إذا عرض هذه الآراء على بساط البحث بالاسترشاد، عن طريق الدراسة المقارنة والبحث في التشريعات المقارنة المختلفة والاطلاع على أحكام القضاء المحلي والقضاء العالمي المقارن وأحكام الفقه الإسلامي التي بها حلول يعجز القانون أن يحلها، وفقاً للمادة (2) من الدستور، كما اتضح لنا عندما أخذ قانون الرعاية السكنية بمسألة توريث عقد الانتفاع وانتقاله للورثة، التي لا يعرفها الفقه القانوني، لأن عقد الانتفاع ينتهي بموت المنتفع وفق نصوص القانون المدني، وكذلك الأمور الأخرى التي بيناها في هذه الدراسة، والعلة في ذلك حتى لا تأتي النصوص تربك الباحثين أو أهل الفقه والمحاكم إذا عرضت عليها دعاوي قانونية.

ثانياً: عند مطالعة نص المادة (62) من اللائحة وجدنا تعارض بين هذا النص ونص المادة (67) من نفس اللائحة ، حيث أن النص الأول ينقل الملكية بضمان الرهن إلى المخصص له في حين أن النص الثاني لا ينقل الملكية إلا بعد سداد كافة المبالغ المستحقة للمؤسسة فماذا نفسر هذا التناقض في اللائحة مع المادة (33) من قانون الرعاية ، الحقيقة اتضح لنا من الدراسة أن هنالك أخطاء في صياغة النصوص القانونية في المادة (67)، حيث أن المادة ( 62 ) و ( 33) من قانون الرعاية تنص على الآتي.((التمليك للمواطنين الذين يتم تخصيص قسائم أو مساكن لهم وفقاً لأحكام هذا القانون بعد استيفاء المدد

والشروط وفقاً للقواعد التي يصدر بها قرار من الوزير …) ومع عدم الإخلال تكون أثمان المساكن بضمان الحكومة حتى تاريخ صدور وثيقة التمليك مصحوبة بتقرير رهن عقاري متى استمر قسط التمليك أو القرض قائماً ) والمادة (62) ونفس المادة (33) وتضيف المادة ( 62) تصدر وثيقة تمليك المسكن المخصص إلى المخصص له ،( وذلك بناء على طلب كتابي يقدمه بعد انقضاء مدة ستة شهور من تاريخ المسكن ، وبالنسبة للقسيمة بعد الانتهاء من بنائها وإيصال التيار الكهربائي ويكون ثمن المسكن بضمان الحكومة حتى صدور وثيقة التمليك وتصدر الوثيقة مصحوبة بتقرير رهن عقاري إذا لم يكن ثمن المسكن قد سدد كاملا وأستمر التمليك أو القرض قائماً بعد تاريخ الإصدار والمادة ( 67) من اللائحة وتنص (( مع عدم الإخلال بما ورد باللائحة يشترط لحصول المخصص له على وثيقة التمليك سداد كافة المبالغ المستحقة للمؤسسة …والمشروع في نص المادة (33) يقرر أن وثائق التملك تصدر بعد استيفاء المدد أو الشروط ، وفقاً للقواعد )) . وتكون الوثيقة مرهونة لبنك التسليف والادخار لحين الانتهاء من سداد الدين ، هذا ما يفهم من عبارات هذه المادة الأخيرة ونص المادة (62) من اللائحة يعني عبارات تفيد نقل الملكية ، أذا مضت مدة ستة شهور من وقت البناء وايصال التيار الكهربائي ، يتم نقل الملكية بضمان الرهن أذا لم يسدد المبلغ كاملاً ، مع شروط المنع من التصرف .

أما المادة ( 67 ) منعت نقل الملكية مطلقاً إلا في حالة سداد أقساط الدين لان مفهوم المبالغ المستحقة للمؤسسة يدخل فيها مبلغ الدين أو أي التزامات أخرى ، وهي تعارض المادتين ( 33 ) حيث أن هذا النص الأخير ألزم بنقل الملكية بعد استيفاء الشروط والمدد وقرار الوزير أوضح هذه الشروط .((المدد والشروط وفقاً للقواعد .. )) ، وهذا النص تم تفسيره في اللائحة بالمادة (62) أن عبارة الشروط هي التي يضعها الوزير وهي التي تسبق إصدار وثيقة التملك ومنها الواردة في المادة (62) وهي انقضاء ستة شهور في المسكن الحكومي أو القسيمة بعد البناء وتوصيل التيار، وهنا إذا توافرت هذه الشروط يتم إصدار وثيقة التملك ، انظر في هذا السؤال الموجه لموقع المؤسسة العامة للرعاية السكنية سؤال رقم 25 الأسئلة الأكثر شيوعا بالانترنت) (وانظر تصريح الرعاية السكنية بعدم سحب بيوت المتوفيين بالانترنت أما عبارة المدد فهي المدة المانعة من التصرف ، حيث ان الشرط المانع غالبا ما يرد على حق الملكية فيكون الشخص مالكاً ولكن ممنوع من التصرف ( 815 مدني ) إذا استوفى الشروط ومنها –

شرطي انتهاء مدة الشرط المانع من التصرف ودفع الأقساط كاملا أو الاستمرار بدفع الأقساط وتصدر الوثيقة مع تحميلها بالرهن وتكون الوثيقة مرهونة لدى بنك التسليف والادخار لحين الانتهاء من سداد الدين ، هذا ما يفهم من عبارات هذه المادة الأخيرة ونص المادة ( 62 من اللائحة ) لان عباراتها تفيد نقل الملكية إذا مضت مدة ستة شهور ، ومن وقت البناء وإيصال التيار ، يتم نقل الملكية مع ضمان رهن العقار لحين سداد إقساط المبلغ كاملة، مع شرط المنع من التصرف ، أما المادة ( 67 ) منعت نقل الملكية مطلقاً إلا في حالة سداد إقساط الدين كاملاً ، لان مفهوم المبالغ المستحقة لمؤسسة الرعاية السكنية يدخل فيها مبلغ الدين الذي لمبلغ التسليف أو أي التزامات أخرى ، وهي تعارض المادة( 33 ) حيث أن هذا النص الأخير إلزام المؤسسة بنقل الملكية بعد استيفاء الشروط والممد وقرار الوزير المختص أو ضح هذا الشروط لذا نقترح بأن يتم حذف المادة (67 ) من اللائحة والإبقاء على المادة ( 62 ) منه مع التعديل الأتي ( تصدر وثيقة تملك المسكن المخصص إلى المخصص له وذلك بناء على طلب كتابي يقدمه بعد انقضاء ستة شهور من تاريخ تسلمه المسكن وبالنسبة للقسيمة بعد الانتهاء من بنائها وإيصال التيار الكهربائي إليها .

ويكون ثمن المسكن بضمان الحكومة حتى صدور وثيقة التملك ، وتصدر الوثيقة مصحوبة بتقرير رهن عقاري إذا لم يكن ثمن المسكن قد سدد كاملا ً واستمر قسط التمليك أو القرض قائما بعد تاريخ الإصدار ويلتزم المخصص له بسداد كافة المبالغ المستحقة عليه للمؤسسة ، ويعد البديل السكني وحدة واحدة لا يجوز تقسيمه واستخراج أكثر من وثيقة تملك له )) .وهذا النص المعدل يزيل اللبس في تفسير المادة التي طلبنا إلغائها ، لان النص المطلوب إلغاءه عباراته تعني المنع من إصدار وثيقة التملك وتعارض المادتين ( 62 من اللائحة ) و( 33 من القانون ) ، أما النص المقترح فينقل الملكية وفقاً لمفهوم عبارات المادتين الاخريتين ، مع شمول مبلغ الدين في عقد الرهن وكافة المبالغ للمؤسسة ، سواء أكانت المبالغ لحظة نقل الملكية أو وجدت فيما بعد انقضاء الدين وتسليم الوثيقة من بنك التسليف للمخصص له ، (وإذا لم تحذف هذه المادة ، انظروا لاختلاف الرأي القانوني في حالة وجود المادة ( 67 ) عندما استعرض في السطور القادمة اختلاف الآراء القانونية في تفسيرها وهي الآراء التي أثرتها من تلقاء نفسي لهاتين المادتين وذلك على النحو الأتي ).

الرأي الأول:. هو رأي المحكمة على حسب ما قاله المحاضر في الندوة لان هذه المحكمة جعلت بالخيار لوزارة الإسكان بان تنقل الملكية وفقاً للمادة ( 62 ) أو لا تنقل هذه الملكية وفقاً للمادة ( 67 ) منه ، الرأي الثاني إن نص المادة ( 67 ) من اللائحة لم نجد نص مشابه لها مطلقا ً في قانون الرعاية السكنية ، مما يعني أن هذا القانون لا يعرف نص المادة ( 67 ) والحكم الوارد بنص المادة ( 33 لسنة 1965 م ) بإنشاء بنك الائتمان ( بنك التسليف والادخار بعد تعديل مسماه بقانون ) وقانون الإسكان لاحق على قانون بنك التسليف فيؤخذ بإحكام نصوص هذا القانون الإسكاني فيما يتعلق بأحكام وثيقة التملك ،وأن القانون ألزم الهيئة بنقل الملكية إذا توافرت جميع الشروط في المخصص له في القانون واللائحة ، إلا باستثناءات في حالات معينة منها وفاة هذا الأخير انظر للمواد ( 65 ) من اللائحة ، وفي حالة تقدم أي من أفراد الأسرة المستحقين لوثيقة الملكية غير رب الأسرة)) مادة (64 من اللائحة ) ، وهذا الإلزام نصت عليه المادة ( 62 من اللائحة ) والمادة (463 مدني ) التي تنص (( يترتب على البيع نقل ملكية المبيع أذا كان معيناً بالذات ومملوكاً للبائع ))

ثانياً : أن عدم نقل ملكية المسكن مع ضمان الرهن وعدم تسجيل العقد الدال على الملكية في التسجيل العقاري وفقاُ للمادة (7) منه سوف يخلق مشكلة قانونية إذا مات المورث ، فان هذا المنزل لا ينتقل للورثة بصورة رسمية ، ولا تنصرف أثار العقد للخلف الخاص مادة ( 202 مدني ) أو يكون حجة على المتعاقدين أو الخلف العام ) ( 201/ 2 مدني ) لاسيما إذا انطبقت شروط الرعاية السكنية على الخلف الخاص أي لا يحاج بها من ذكرناهم انفاً طعن نقض رقم 386 سنة 42 مكتب فني 27ص862 6/4/1976 ولكن يجوز لهؤلاء الخلف الخاص أن يطلبوا هذا التسجيل وفقاً للمادة (32) في قانون الرعاية والمادة ( 62 ) من اللائحة استناداُ إلى المادة ( 60 ) من اللائحة التي تنص على انتقال حق الانتفاع إلى أفراد الأسرة المستحقين لرعاية السكنية . ثالثاُ : . لكن ما تفسير نص المادة ( 67 ) المتعارض ، مع نص المادة ( 62 ) والمواد ( 32 / 33 ) من قانون الرعاية .

الإجابة على هذا السؤال تكمن في التفسير الفقهي ومعرفة قصد المشرع من العبارات التي أتى بها في صياغة المادة ( 67 ) من اللائحة ، جاء في المادة ( 67 )،(( مع عدم الإخلال بما ورد باللائحة يشترط حصول لغة هي حصول ( أسم ) مصدر حصل حصل على حصل ( فعل ) حصل على حصل الشيء ثبت ، حصل على شيء في حوزته معجم (( مختارا الصحاح كلمة حصل ))فكلمة حصل أي حاز أو هو حيازة الشيء ،فهل يقصد المشرع من عبارة حصول ( هو المقصود فيه حصوله على الوثيقة من بنك التسليف والادخار الذي يرهن ويحتفظ بالوثيقة الأصلية وأنه لا يجوز إعطائها للمخصص له أي انتقالها لحيازته إلا بعد سداد كافة المبالغ المستحقة للمؤسسة الثمن كاملا ً) لو كان هذا قصد المشرع فأن التضارب قد زال بين النصين ويكون نص المادة (62) ، عندما تتكلم عن وثيقة التملك تقصد به عقد البيع الناقل للملكية والمسجل بالسجل العقاري وهو الوثيقة التي تصدر بعد استكمال الشروط والتي لا يجوز إعطائها للمخصص له وهي تعد مرهونة عند البنك لحين سداد المبلغ بالكامل ، ( م67 ) وسند ذلك ما ورد بنفس المادة الأخيرة (( مع عدم الإخلال بما ورد باللائحة )) أي مراعاة مواد اللائحة كاملة ومنها المادة ( 62 ) وهذا هو منطوق ومفهوم نص المادة ( 1 ) مدني ، فحوى القول مضمونه ، ومرماه الذي يتجه اليه القائل ، مفهوم، ومضمون ، ومعنى ، ومغزى جوهره (انظرقاموس المحيط تحت كلمة فحوى) ، فهو معنى لغوي عن طريق الإشارة بأتباع قواعد اللغة العربية والرجوع إلى علماء اللغة في هذه المعاني ومعرفة المعاني الدالة على مضمون ما أراده المشرع (( نقض مدني طعن رقم 4685/67 قضائية جلسة 18/5/2000) .

وممكن أن يرد على رأينا هذا بأن هذا تفسير لاتحتمله عبارات النص أو المادتين ، وأننا خرجنا على نصوص اللائحة التي خالفت القانون وأنه لا محل للخروج لأنه استحداث لنص لم تأتي به اللائحة ، ألرد على ذلك أننا نود أن نوفق بين نص المادتين (62)، ( 67) ونزيل هذا التعارض لاسيما أن نص هاتين المادتين لم تأتي بلوائح مستقلة بحيث تكون المادة ( 62 ) أتت قبل (67 ) أو العكس ، وهنا يعمل باللائحة الأحدث وفقا للمادة 2/1 مدني ، ولكن هذين النصين في لائحة واحدة ، هنا يرجع للقانون الأعلى

ويؤخذ بنصه وبنص المادة ( 62 ) منه وبهذا يزال التعارض بين هاتين المادتين ، ويكون هناك استقرار في الواقع العملي للمعاملات الإسكانية وعدم تضارب بين الآراء القانونية لوضع هاتين المادتين المتضاربتين مع بعضهما البعض .الخلاصة :.نص المادة (33) واضح وأيضا المادة (62)بأن الوثيقة تصدر بعد ستة أشهر من استلام المسكن والقسيمة بعد البناء وإيصال التيار مع ضمان رهن العقار ولحين انتهاء مدة الشرط المانع وتسديد الإقساط ، أما المادة (67 من اللائحة ) فهي تزيد من وضع المشرع ويجب حذفها حتى تستقيم اللائحة مع بعضها البعض و نص القانون الصادر مع السلطة التشريعية ، ويجب الأخذ بالتعديل المقترح الذي قمنا به لاسيما أن نص المادة ( 33 ) من القانون (62 من اللائحة ) واضح ” ومتى كان النص واضحا جلي المعني فلا يجوز الخروج عليه والأخذ بما يخالفه لما في ذلك من استحداث لحكم مغاير لمراد الشارع عن طريق التأويل ، إذ لا عبره بالدلالة في مقابلة التصريح كما أن التفسير مشروط بألا يكون فيه خروج على ما تحتمله عبارة النص أو تشويه لحقيقة معناه ” طعن 476 / 98 / جلسة 11/1/99 إداري مجموعة القواعد القانونية لأحكام التمييز ص 733 ) وإلا إذا قلنا بعكس ذلك فإننا سوف نخالف المادة ( 1/1) من القانون المدني التي تنص ” تسرى النصوص التشريعية على المسائل التي تتناولها هذه النصوص بمنطوقها ومفهومها ” . وهذا السريان

أما يستخلص هذا ” الحكم من منطوق النص أومن مفهومه الذي يتم الكشف عن حقيقته بطرق التفسير المختلفة ” المذكرة الإيضاحية للقانون المدني .ومن المقرر أن القاضي مطالب أساسا بالرجوع إلى النص القانوني الذي ينطبق على واقعة الدعوى وفي حدود عبارة النص ، فإذا كانت واضحة الدلالة ، فلا يجوز الأخذ بما يخالفها أو تقييدها أو يزيد عليها ، لما في ذلك من استحداث لحكم جديد مغاير لمراد الشارع عن طريق التفسير والتأويل ، بما لا تحتمله عباراته الصريحة الواضحة ، وأنه لا مجال للاجتهاد مع وضوح تلك العبارة أو البحث في خاصيته في حكمته التشريع ودواعيه إلا عند غموض النص أو وجود لبس في مفهوم عبارته ، إذ العبرة بالدلالة في مقابل التصريح.

كما أن التفسير مشروط بألا يكون فيه خروج عن عبارة النص أو تشويه لحقيقة معناه ” ” تمييز تجاري ” ” طعن رقم 1326 لسنة 2005 جلسة 13/3/2008 .لذا بناء على القواعد وأحكام القانون وأحكام القضاء:أولا : نجد أن نص المادة 67 من اللائحة قد تعارض مع نص المادتين ( 33 ، 32 ) من قانون الرعاية السكنية ، الذي هو يعد القانون الأعلى واللائحة تعد أدني منه مرتبه ، وفقا لتدرج القوانين “الرقابة على دستورية القوانين واللوائح . عميد الفقه الدستورى المرحوم د. عثمان عبد الملك الصالح ، النظام الدستوري ، (ص 652)”

ثالثا: لقد حرم المشرع الإسكاني بعض من الفئات من النساء والرجال وخاصة كبار السن الذين لم يسبق لهم الزواج ، من التمتع بالرعاية السكنية ، ويوجد توجه محمود من السلطتين التشريعية والتنفيذية ، وكذلك توجه محمود وطيب من لجنة المرأة والأسرة بمجلس الأمة لإدخال تعديلات مقترحة على قوانين الرعاية السكنية للمرأة ، ومن بينها شرط السن ب 65 سنة للمرأة وكذلك الرجل.لأن هؤلاء يحتاجون الرعاية وفقا للمادة (29) من الدستور((تكفل الدولة المعونة للمواطنين في حالة الشيخوخة المرض والعجز عن العمل)) وكذلك وفقا لمبدأ المساواة المنصوص عليه في المادة 29 من الدستور ، لان المراكز القانونية واحدة للجنسين ، ((أنظر في مبدأ المساواه (طعن دستورى رقم 17 لسنة 2006،23 سبتمبر 2007 ، مجموعة الاحكام الصادرة من المحكمة الدستورية مجلد 5 جزء 1 من أغسطس 2005 حتى ديسمبر 2008 صفحة 445 ، طعن دستورى رقم 5 لسنة 2006 لجنة فحص الطعون جلسة 18 مارس 2007 مرجع سابق) ، أنظر مناقشة لجنة شؤون المرأة والأسرة على التعديلات في قانون الرعاية السكنية والأشخاص الذين تم تعديل الإجراءات لهم بهذا القانون الأخير ، جريدة الدستور شبكة أخبار مجلس الأمة الكويتي ، 29مارس 2018 ، وبمنشور بالانترنت ، تحت عنوان ( المرأة والأسرة ) بحثت شروط وقواعد منح المرأة قرضا إسكانيا وتنجز تقريرها الشهر المقبل ولقد توج هذا التوجه بمشروع قانون له صفة الاستعجال قدمه خمسة نواب من السادة الأعضاء صفاء الهاشم و الدكتور عبد الكريم الكندرى وزملائه .

جاء في المادة 10 فقرة و ((الاستفادة من قروض من دون فوائد بغرض توفير السكن الملائم للمسنة المطلقة طلاقا بائناً أو الارملة ولدى أي منهما أولاد متزوجين وتوفير سكن ملائم بقيمة إيجارية منخفضة للمسنين والمسنات الذين لم يسبق لهم الزواج)) ولنا ملاحظة على شرط السن الوارد في هذا المشروع الكريم “.

تعديل الفقرة ( و) فقط من المشروع بقصرها على من عمره ستون لأن منح هذه القروض أو السكن الملائم ب 65 سنة لن يستفيد منه المسنون الشيوخ في هذا السن بل يجب تخفيض هذا السن الى الستون للأسباب الاتية: أن مفهوم النص الدستورى في المادة (11) ((تكفل الدولة المعونة للمواطنين في حالة الشيخوخة……))) ، حيث أن مفهوم الشيخوخة في الشريعة الإسلامية تبدأ من سن الستين وما فوق لحديث أبى هريرة رضى الله عنه عن النبى محمد صلى الله عليه وسلم انه قال ((أعمار أمتى مابين الستين إلى السبعين و أقلهم من يجوز ذلك )) رواه الحاكم وصححه ووافقه الذهبى، وحسنه ابن حجر في فتح البارى (2400/11) وراواه الترمذى وابن ماجه.فالعمر هو ما بين الستين والسبعين وقليل من يزيد على ذلك العمر ، وفى حديث آخر يقول النبى صلى الله عليه وسلم (أعذر الله إلى إمرء أخر أجله حتى بلغه ستين سنة) رواه البخارى .

أما في اللغة العربية الشيخ هو الذى استبانت فيه السن وظهر عليه الشيب ، وقيل هو شيخ من الخمسين إلى اخر عمره ، وقيل من الخمسين إلى الثمانين. ” راجع مادة شيخ، لسان العرب لابن منظور”((والعرب استعملت كلمتى الشيخ والمسن لكل من كبرت سنه وعمره في الحياة الدنيا ، وعلى الرجل الكبير في العمر والطاعن بالسن وصاحب الشيبة – شرح القاموس المحيط للزبيدى مادة شيخ، وانظر مجلة مجمع الفقه الاسلامى منشور بالانترنت)).

أما بشأن تعريف المسن طبياً: فعرفت منظمة الصحة العالمية للتعمر(وهو التقدم بالسن) وهو من بلغ ستين عاما وما فوق- انظر هذا التعريف للشخص المتقدم بالسن واقتراح العمل له بالانجليزية موقع منظمة الصحة العالمية بالانترنت ، وموقع ويك عمر بالانترنت وانظر مفهوم كبر السن ومفهوم الشيخوخة موقع ويك عمر بالانترنت ،

وفى عام 1980 عرفت الأمم المتحدة العمر ستين سنة الذى يفصل شريحة الأشخاص المسنين عن باقى شرائح السكان “انظر موقع ويك عمر بالانترنت ((وقال الله تعالى عن التعمر (( أَوَلَمْ نُعَمِّرْكُمْ مَا يَتَذَكَّرُ فِيهِ مَنْ تَذَكَّرَ وَجَاءَكُمُ النَّذِيرُ ۖ فَذُوقُوا فَمَا لِلظَّالِمِينَ مِنْ نَصِيرٍ)) فاطر 37 ، وهذه السن الستين فما فوق .هي سن الشيخوخة هي عملية جسدية ونفسية واجتماعية تعد المرحلة النهائية من العمرالافتراضى للإنسان ، ولا تبدأ في نفس الوقت للجميع ومن الصعب تحديدها ولكن في كثير من الأحيان تبدأ في سن الستين فأكثر وتبدأ علاماتها في فقدان الشخص لقدرته في ممارسة العمل والواجبات المعتاد على القيام بها ، كما يشير مفهوم الشيخوخة حسب قاموس كامبريدج إلى تلك الفترة التي يتقدم فيها الانسان في السن ويصبح أقرب الى الكآبة وتصيبه الأمراض المختلفة في العظام والقلب وغيرها. “انظر موقع كامبريدج بالانجليزية منشور بالانترنت تحت عنوان ما هو سن الشيخوخة موضوع ما واد35 كوم” (فان الكهل ما زاد عمره في الثلاثين حتى الخمسين أما الشيخ فهو ما زاد عمره عن الخمسين حتى نهاية عمره ).

أما ما جاء في قانون الرعاية الاجتماعية للمسنين في تحديد السن ب65 سنة، فهذا راجع للتأثر بسن الإحالة للتقاعد في بعض التشريعات المقارنة، بإعتبار أن هذا السن هو سن التقاعد في معظم هذه البلدان بالرغم من أن سن الإحالة للتقاعد في بعض التشريعات المقارنة هو سن الستين سنة ، وهذا النص منقول من هذه التشريعات المقارنة، ولا يتناسب مع قانون التأمينات الاجتماعية الكويتى حيث أن سن التقاعد بعد إكتمال المدة تبدأ ما بين الخمسة والاربعون والخمسة وخمسون ، وقليل من يتقاعد في سن 65 سنة إذا كانت مدة اشتراكه قليل السنوات. “انظر قانون التأمينات الاجتماعية الباب الخامس والثالث”.
“أنظر في تعريف العمر الزمنى للإنسان والفرق بينه وبين العمر البيولوجى والعمر المهنى موقع ويك عمر للمسنين بالانترنت”.

لذا نقترح ان يكون النص المقترح كالاتى : (( و- الاستفادة من قروض من دون فوائد بغرض توفير السكن الملائم ، عوضا عن توفير سكن ملائم بقيمة ايجارية منخفضة للمسنة المطلقة طلاقا بائنا او الارملة ولدى اى منهما أولاد متزوجين ، والمسنين والمسنات الذين لم يسبق لهم الزواج)).

ي – لاستفادة من المزايا الواردة في البنود أ ، ب ، ج ، د هو(( ان يكون عمر المسن 60 سنة) .
وهذه الصيغة تزيل اللبس في تفسير القانون ومذكرتة االتفسيرية لا سيما ان المشروع عباراته تحوى ان القروض للمسنة المطلقة طلاقا بائنا أو الارملة ولديها أولاد متزوجين ، أما السكن بصفة ايجار للمسن والمسنين الذين لم يسبق لهم الزواج ، وهذا يتوافق مع مبدأ المساواه ، فلهؤلاء الخيار في القرض او الايجار كما هو منصوص عليه في قانون الرعاية السكنية الحالي ولائحته، للأسباب الأتية:

الأول سبب دستوري إذا قصرت القروض على فئة المسنة المطلقة، أو الأرملة، وعدم إعطاء حق القرض للمسن و المسنة الذين لم يسبق لهم الزواج، أو من سكن ملائم لفئة المسنين الذين لم يسبق لهم الزواج، يعد المقترح بهذه الصورة غير دستوري، لأن الناس متساوون في الحقوق والواجبات( مادة 29 من الدستور) هذا من ناحية دستورية،

السبب الثاني: هو من ناحية واقعية يمكن أن لا تسطيع المسنة المطلقة أو الأرملة بعد أخذ القرض أن تكمل هذا القرض لبناء منزل لا سيما أن المنازل أسعارها أكثر من القرض الممنوح من الدولة، بما أن توفير سكن ملائم بصفة إيجار غير منصوص لهم في هذا المقترح سوي القرض، فإن هذا المقترح بمنحهم القرض يصبح لا فائدة منه، كذلك فإن المسن أو المسنة الذين لم يسبق لهم الزواج يمكن أن يكونوا قادرين على أعباء شراء منزل، بالتالي عدم إعطاءهم حق القرض بالرغم من قدرتهم عليه يصبح المقترح لا يؤدي الغرض منه تشريعيا، وبما أن عقد القرض مضمون قانونا في حال حياة المسن أو المسنة بجميع فئاتهم و في حال وفاتهم مضمون اقتضائه، وفقا لقانون الرعاية السكنية وقانون بنك الائتمان- التسليف-) والقانون المدني لذا لهذه الأسباب نري وفقا لما اقترحناه يترك للخيار للمشرع بالتعديل طبقا لما اقترحناه بتعديل مشروع القانون.، وان تناقش مثل هده القوانين التي تفيد المواطن والمجتمع ، بأن المشاريع اي مشروع يهم المجتمع وانهاء مشاكلة تكون لها اولوية استعجال افضل من مشاريع كثيرة ، تاخد ادراج لجان مجلس الامة ، وبالتالي لايستفيد منها المجتمع لحل مشاكلة المتراكمة كا لتوظيف والبطالة وغيره من المشاريع الحيوية التي تؤدي بالنفع والفائدة لهذا المجتمع وتلمس احتياجته التي يريد توفيرها له

جاء في الفقرة جـ : بتوفير وتخصيص مواقف المركبات المسنين في المرافق العامة …الخ. ، والحقيقة أن المخالفات في الناحية الواقعية واضحة وكثيره من بعض الوافدين وبعض االمواطنيين الذين يركنوا سياراتهم في أماكن المعاقين وكبار السن بالمخالفة للقانون، الذى ينص على عقوبات من الحبس والغرامة غير رادعة لهم، لذا اقترح بأن يوضع حواجز كما في مصافط السيارات التي يؤخذ عليه رسم للدخول، بأن توضع في المرافق والمؤسسات المنصوص عليها في الفقرة جـ من المشروع “بأن يتسور المصفط للمعاق والمسن بحاجز لا يمكن فتحه الا ببطاقة ممغنطة ، وهذه البطاقة يتم تسليمها من الهيئة العامة للمعاقين لكل معاق معه بطاقة إعاقة وملف إعاقة ، وكذلك للمسن الذى يخضع لقانون الرعاية الاجتماعية ولديه بطاقة، وتكون هذه البطاقات من ناحية فنية يمكن استعمالها في جميع مواقف محافظات دولة الكويت ، والتي جاء ذكرها في المادة جـ من المشروع ” .

وهذا الاقتراح يترتب عليه الاتى:

أولا : أماكن المعاقين والمسنين سوف لن يقف بها احد غيرهم نظرا لانه لن يستطيع ان يقف بهذه الأماكن غير هؤلاء الذين لديهم بطاقات ممغنطة للمعاقين والمسنين.

ثانيا: سوف يصبح تطبيق القانون المتعلق بمواقف المعاقين والمسنين معطلا ، نظرا لانه لا يمكن ان يركن بهذا المكان الا من يحمل بطاقة ممغنطة وبالتالي لا يمكن له ان يخالف القانون من الغير ممن لا يحملون هذه البطاقة لان المصفط مغلق .

ثالثاً: هذا المقترح سوف يقضى على المخالفات ويريح شرطة وزارة الداخلية من عدم وجود قضايا في المخافر أو المرور لهذا النوع من القضايا ، وكذلك المحاكم، مما يخفف العبئ على الجميع

رابعا: أما اذا قام أحدا ليس له الحق بالوقوف وأتلف المصفط فإن قواعد القانون الجزائى تطبق عليه بتهمة اتلاف مال عام أو خاص ، وكذلك تهمة الوقوف بمصافط المعاقين المسنين. الخ.

رابعا: نرى وجوب تعديل المادة ( 19 ) من قانون الرعاية السكنية التي تمنح مائة وخمسون دينار كويتياً بدل إيجار ويجب وزيادة هذا البدل ، حيث أن هذا النص مضى عليه خمسة وعشرون سنة ، وحيث أن تكاليف المعيشة تغيرت في كل شئ بما فيها السكن بالإيجار، ويجب تشجيع الشباب الكويتي، لا سيما أن المادة 11 من الدستور تنص على المعونة الاجتماعية ، وقانون الرعاية السكنية في المادة 17 منه ألزم المؤسسة بتوفير الرعاية في مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ التسجيل والمشرع في ذلك الوقت (1992) كان يهدف إلى أن أسعار الإيجارات تكون بهذا المبلغ الأخير ، لذا فقد وضع هذه المدة لعلمه بأن الإيجارات في ازدياد في خلال خمس سنوات في الواقع العملى ” انظر المادة 11 من قانون الإيجارات” ، لذا فإن الواقع العملى بتسليم المسكن الحكومى ممكن ان يمتد لاكثر من خمس سنوات مما يكون هذا المبلغ لا يفي بتسديد التزامات السكن لارتفاع أسعاره مما يثقل كاهل رب الاسرة

خامسا: منع المشرع عديمى الجنسية من تملك العقارات فيما سمح لغيرهم من الخاضعين لقانون إقامة الأجانب من تملك عقار واحد وفقا للشروط الممواد (3 ، 4 ، 5 ، 8 ، 9) من مرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات ، والمادة (5 ، 6) من قانون التسجيل العقارى رقم 5 لسنة 59 ، ومعنى ذلك لو ورث عديم الجنسية منزلا اسكانيا او غيره فان ملكية العقار لا تنتقل اليه وهذا يخالف مبدأ دستورى وهو مبدأ المساواه المنصوص عليه بالمادة (29) من الدستور لا سيما ان الإرث ينتقل بمجرد موت المورث ((المادة 288 من قانون الأحوال الشخصية ، والمادة 94 من القانون المدنى )) ويخالف المادة (18) أيضا ((الملكية الخاصة مصونة ، فلايمنع أحد من التصرف في ملكه الا في حدود القانون…))

سادسا:إعادة النظر في بعض القوانين الإسكانية وفقا لمستجدات الظروف والقضايا التي تطرأ على المجتمع بما يتناسب مع حل هذه القضايا لمن يستحقون الرعاية السكانية وفق رؤية قانونية واقتصادية واجتماعية.

سابعا: المادة ( 828 ) مكرر ولبنك التسليف بناء على طلب ممن يتوافر فيهن شروط الحصول على القرض وفقا لأحكام الفقرة السابقة ، منح أي منهن سكنا مناسبا ملائما بقية إيجاريه مخفضة عوضا عن تقديم القرض ” أنظر المادة 12 من مرسوم بقانون شروط وقواعد منح القرض الإسكاني وتوفير السكن أحكام القانون رقم 2/2011.هذه النصوص تتكلم عن حالتين في قانون الرعاية.

الحالة الأولى: أن تطلب المرأة الكويتية الأرملة والمرأة المطلقة طلاقا بائنا ولدى أي منها أولاد قرضا أسكانيا ، وهذا القرض لبناء قسيمة أو شراء بيت أو شقة سكنية أو لزيادة الانتفاع بمسكن قائم بالتوسعة أو الترميم أو التعلية ( بما لا يجاوز ثلاثون ألف دينار كويتي أما بشان الشراء بما لا يجاوز 70 ألفا دينار . مواد 2 ، 4 ، 6 ، 1 ، 7 من مرسوم بقانون 2 / 2011،وهاتين الفئتين إذا أخذت قرض السبعون ألف كالشراء وفقا لضمانات منح القرض ووفقا للقواعد المعمول بها لدى بنك التسليف ( م 8 من المرسوم السابق ) وفقا لعقد القرض الذي يحدد الالتزامات التي يفرضها على المنتفعين 10 ، 6 / 5 من المرسوم السابق واستلام قرض الشراء دفعة واحدة (م 9 من المرسوم 9 وانظر ( م 7 فقرة 3 من المرسوم ) وقسط الترميم بما لا يجاوز 30 الف دينار أو 25 الف دينار للبيت الخاص والحكومي الذي تملكه الطالبة 7 /1 من المرسوم .

وهنا الوصف القانوني لهذا العقد هو عقد ناقل للملكية أي أن هاتين الفئتين تتملكان المنزل المرهون بعد انتهاء الرهن وسداد الرهن .

الحالة الثانية : أن تطلب الذين ذكرناهم في الحالة الأولى طلب منحهن سكن ملائم بقيمة إيجاريه مخفضة بدلا عن القرض ( مادة 55 ) من المرسوم ، وهنا الوصف القانوني لهذا العقد هو عقد إيجار محدد فيه القيمة الإيجارية ( مادة 14 ) من المرسوم ، وينتهي بانتهاء عقد الإيجار وفقا لكل حالة على حدة ( انظر 18 من المرسوم بقانون ) وانظر المادة ( 61 ) من لائحة قانون الرعاية السكنية

الحالة الثالثة : المرأة الكويتية المطلقة طلاق بائن والأرملة وليس لأي منهما أولاد ، والمرأة الكويتية المتزوجة من غير كويتي مقيم وليس لديها أولاد بشرط أنقضى على زواجها خمس سنوات ، والمرأة الكويتية غير المتزوجة إذا بلغت سن الأربعون … ” التي تكون امرأتان من ذوي القربى حتى الدرجة الثالثة ، ويحرر العقد باسميهما ، والمرأة الكويتية المعاقة المتزوجة من غير كويتي ( مادة 12)، من المرسوم بقانون ، وهذا أيضا وصفه القانوني عقد إيجار المواد (14 ، 15 ، 16 ، 18 ) من المرسوم ، ونصوص المرسوم بقانون خيرت الذين ذكرناهم في الحالة الأولى بين القرض أو السكن الملائم إذا توافرت الشروط ، وهنا نلاحظ لو أن فئة الأشخاص في الحالة ألأولى قادرين على أعباء شراء المسكن ، وآخرين من نفس الفئة غير قادرين على ذلك ، فإن الفئة الأولى إذا سددت القرض كاملا تتملك المسكن ، والفئة الثانية لا تستطيع أن تتملك هذا المسكن ، لأن المسكن بالنسبة لهم عقد إيجار منصوص عليه في المادة ( 1/1 ) من المرسوم .

وهنا من حرر لهم عقد إيجار لا يستفيد أبنائهم من الاستمرار بالمسكن حتى لو كانوا كويتيون لا تنطبق عليهم الرعاية السكنية، لا سيما إذا بلغ أصغر الأبناء ستة وعشرون سنة وبالنسبة للبنت لحين زواجها أو وفاتها للمتزوجة من غير كويتي أو عديم الجنسية مادة (6) من قانون الرعاية السكنية وإذا توفت المستأجرة فإن عقد الإيجار ينتهي وفقا للمادة (18) من المرسوم باستثناء الواردين في المادة (6) من قانون الرعاية السكنية.لكن السؤال المطروح إذا رغبت ممن تتوافر فيهم شروط القرض بعد أن تم تحرير عقد الإيجار لهن بعد فترة لنفترض مثلا أربع سنوات من الرغبة في الحصول على القرض ، فهل يجوز لهن طلب ذلك ، ليس في قانون الرعاية ما يمنع من ذلك ، بل أن المادة ( 63) من اللائحة نصت ” تستثنى من شروط المدة المساكن السابق تخصيصها بصفة إيجار للكويتيات المتزوجات من غير كويتيين ، ثم عدلت بصفة دائمة وبقصد التملك بتوافر شروطه ، مع اعتبار ما سبق سداده قبل تخصيصها بصفة دائمة وبقصد التملك مقابل انتفاع ” .

والمقصود بالمدة الواردة في المادة ( 62 ) من اللائحة .وهذه نخلص منها لحالتين ، الحالة الأولى أن تشترى المرأة منزل غير المنزل المستأجر من الإسكان وهنا هل يجوز حساب إقساط لهذا المنزل المستأجر وهي أقساط الإيجار السابقة التي دفعت من ضمن أقساط القرض ، الإجابة كلا ، لأن نص المادة ( 63 ) اعتبرته مقابل انتفاع من الشقة المستأجرة.

الحالة الثانية : أن تشتري المرأة نفس المنزل المستأجر ، وهنا المادة اعتبرت الأقساط السابقة مقابل انتفاع ، ونـحن نرى أنه في هذه الحالة فقط يجب أن تعتبر الأقساط السابقة داخلة في مبلغ قرض الدين وتخصم منه لأن العلة في ذلك أن عقد الانتفاع أو الإيجار ( 85) من اللائحة أنصب على نفس المنزل المؤجر من الدولة ، وعندما ترغب المرأة بتملكه ، فأنها تتملكه وفقا ، للمادتين ( 31 ) من قانون الرعاية ( 62 ) من اللائحة ، وهنا العقد كما شرحنا سابقا ً عند التحدث بشروط عقد الإيجار بنية التملك ، إذا توافرت شروطه ، فهو عقد إيجار أبتدا وعقد ناقل للملكية انتهاء ، أما وفق الحالة الأولى فيختلف الأمر لأن العقد عقد إيجار أو انتفاع لمسكن حكومي ، أما شراء بيت مستقل خاص مثلا ، فهو عقد أخر ، المنزل فيه مختلف ، دلالة ذلك نصوص المادة ( 62 ) من اللائحة.

ثامنا :.يجب على المخصص لهم أن يطلبوا وثيقة التملك وفقا لشروط المادة( 62 من اللائحة ) ، وتسجيلها في السجل العقاري مع رهن هذه الوثيقة لدى بنك التسليف ، ولكن لو افترضا أن هؤلاء عن جهل بأحكام القانون أو بإهمال منهم لم يطلبوا تسجيل هذه الوثيقة ، أو طلبوها ولم يسجلوها ، هل يصبح العقد وفقا للمادة ( 85 ) هو عقد انتفاع وإيجار بالنسبة لهم ، وأن الملكية لا تنتقل إليهم بعد وفاة المورث ؟ الإجابة قطعا بكلا ، بل ينتقل المال العقاري إليهم وفقا للمادة (940 من القانون المدني ) التي تنص (( تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسرى عليها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها “. وتنص المادة ( 288 ) من قانون الأحوال الشخصية (( يستحق الإرث بموت المورث حقيقة أو حكما )) .

وبما أن المادة( 85 من اللائحة) تنص ، بأنه يحرر عقد انتفاع ابتداء كما بينا سابقا ، فإنه إذا مضت المدة المقررة بالمادة ( 62 ) من نفس اللائحة ستة شهور من استلام المسكن ، أو العيش وهي المدة لتقديم طلب وثيقة المنزل الإسكاني ، فإنه بمضي هذه المدة يعد الورثة مالكين للبيت مالكين وفقا للمادة( 33 ) من قانون الرعاية ، المادة الأخيرة ، وأن لم يسجل هذا المنزل في السجل العقاري والعلة في ذلك لسببين :

السبب الأول أن قرار التخصيص يعد مركز قانونى مكتسب لهولاء والثانى مضى المدة ستة أشهر بعد إستلام المنزل ويعد أيضا حق مكتسب ، لكن ماذا يترتب على عدم التسجيل هو أن الحقوق المذكور لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن (م 7).وهذا لأن عقد البيع بين الهيئة والمخصص له ، يتم بناء على طلب كتابي ( م 62 ) .

فإذا قدم الطلب تصدر الوثيقة التي فيما بعد تسجل وترهن لدى البنك ، فإذاً هو عقد بيع انتهائي لم يحرر لأن المخصص له لم يقدم جهلا أو إهمالاً منه ، وهنا لو تقدم الورثة إلى الإسكان بطلب عقد البيع هذا يجب علي الإسكان أن تحرره لهم الوثيقة وفقا لما ذكرنا قبل قليل ، وهذا قياسا على العقد الابتدائي لبيع عقار ، فهو عقد بيع عقار يجب أن يسجل في السجل العقاري حتى تنتقل الملكية، ولا يقدح في ذلك أنه عقد انتفاع ابتدأ لان نص القانون واللائحة يبين بان الوثيقة يتملكها المخصص له بعد ستة شهور من استلامه للمنزل الحكومي دون وجود تحرير عقد انتفاع ؟ وأيضاً فهل يعقل أن يسكن المخصص له في هذا المنزل دون وجود عقد انتفاع ابتدأ (م 85 ) من الأيحة ، والمخصص له يكون قد أصبح له مركز قانوني مكتسب أمام القانون كما دهبت اليه احكام محكمة التميييز سابق الأشاره اليها .

أما أنه يعد عقد انتفاع ويجوز سحب المنزل كما تذهب اليه بعض الآراء القانونية ، فإن السحب كما ذكرنا يجب أن تكون هنالك مخالفة قانونية ، بأن يستعمل المسكن في غير ما خصص له ( م 33 من القانون ) واللائحة ، وهنا هذا الشرط منتفي مما يعنى أن حق الورثة قائم وأن نقل الملكية يقع على عاتق الإسكان إذا تقدموا بطلب بذلك ، وأن العقد بهذه الصورة هو عقد انتفاع بنية التملك .انظر تصريح الإسكان بأنها تنقل الملكية حتى ولو مات المورث منشور هذا التصريح بالإنترنت وهو تصريح يتوافق مع نصوص القوانين المختصة .

تاسعا: طلب التخصيص في حال حياة الزوجية يعد حق مكتسب للزوج والزوجة ، ولو طلقت هذه الأخيرة قبل استلام المسكن ووثيقة تملكه لأن هذا الحق يبدأ لحظة التوقيع على نموذج طلب التخصيص الذي يصدر فيه قرار فيما بعد ، وأن تراخي استلام المنزل أو الوثيقة للمخصص لهم ، والعلة في ذلك هو اكتساب المطلقة مركزا قانونيا مكتسبا وقت صدور قرار بالتخصيص “.أنظر أحكام التمييز الحديثة سالف الإشارة إليها.

تاسعا: «استندت المادة (55) من شرط عدم التأجير للمخصص لهم الذين تقتضي ظروف دراستهم أو عملهم بالحكومة الإقامة بالخارج بصفة مؤقتة بتأجير المسكن بعد موافقة الهيئة…..، وبينت إجراءات العقد بين المؤجر والمستأجر، وحددت مدة معينة يجب على المخصص له أن يخلي المستأجر، مخالفة ذلك يعد المخصص له مخالفاً للتخصيص، وللهيئة اتخاذ الإجراءات الواردة في القانون واللائحة». وهنا اللائحة لم تعالج حالة لو رفض المستأجر الإخلاء، وكان ملتزماً بقانون الإيجار ولم يخالفه، وقام المؤجر بإبلاغ المؤسسة بأدلة ذلك، أو برفعه دعوى على المستأجر، فإن قانون الإيجارات هو الذي يحكم العلاقة بينهما، وما ذنب المخصص له، وهذا يعد عذراً بأنه لم يخالف قرار التخصيص، ولكن الحل يكمن في أن تقوم المؤسسة إذا لم يخل المستأجر المنزل الإسكاني، بأن تتدخل وفقاً لقواعد الإدخال في قانون المرافعات بالدعوى، بسبب (1) السبب الأول إذا لم يتم انتقال الملكية للمخصص له بسداده لثمن المنزل كاملاً، فإن المؤسسة هي المالكة لهذا المنزل، وهو مال عام جاز للهيئة أن تمنع استمرار المستأجر وفقاً لهذا السبب.

(2) والسبب الثاني: أن عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر إذا نص على الشروط الواردة في المادة (55)، فإن هذه الشروط التي يتم التمسك بها من الهيئة والمؤجر في مواجهة المستأجر، لأن نص قانون الرعاية السكنية الأخير هو قانون خاص يقيد قانون الإيجارات فيما يتعلق بهذا النص الأخير.

عاشرا: لحل جزء من المشكلة الاسكانية نري تعديل نص المادة (830/فقر1) مدنى بزيادة البقاء في الشيوع لعشر سنوات ، لان هذه الزيادة لو قضت بها المحكمة تفيد الاناث تحت الاربعون ، والذكورالذين تجاوزوا هذ السن ،والقصر من الذكور والأناث ، والذين لا ينطبق عليهم قانون الرعاية السكنية، واعتبار هذا عذروجوبي تحكم به المحكمة بالبقاء في الشيوع ،لأن احكام القضاء منقسمة الي رأيين في هذة المسألة :

رأي يذهب الي ان ذلك لا يعد عذر قوي يبرر البقاء في الشيوع ، بالرغم من وجود قصر وفق القانون المدني في الدعوي مثلا،
وراي اخر ، يعد ذلك عذر قوي يبرر البقاء في الشيوع لوجود ضرر يلحق بالذين ذكرناهم بتعديل هذا النص ، والذين لايملكون منزل ولا يحقق لهم نصيبهم بالشيوع رعاية اسكانية

لذا فان هذا التعديل في المدة ، واعتبار ذلك عذر قوي تحكم به المحكمة وجوبا ، لحين زوال الضرر او زوال اسبابه ، وان للمحكمة صلاحية مدة هذه المدة وفقا للمادة (83) من القانون المدني ، والعلة في هذا التعديل ان الرأي في التشريعات المقارنة الذي وضع به هذا النص في ذلك يستند الي ضرورة اقتصادية وهي سيولة النقد عن طريق بيع العقارات ، وهذه اراء قديمة تناسب الوقت الذي وضع بها من 100 سنة او اكثر االخ وتناسب المجتمع البسيط وسكانه ، ولم تكن هنالك ازمة سكن في هذة التشريعات او التشريع الاسكاني الكويتي ، اما وانه في هذة التشريعات اصبحت المشاكل الاسكانية موجودة وعدم ، وفي التشريع الكويتي هنالك اعداد يطلبون السكن ، واخرين يطالبون بوضع حل لمن لاتنطبق عليهم قانون الرعاية السكنية الكويتي ، فان هذا النص المعدل يحل مشكلة هولأء الذين لديهم مساكن من موريثهم ، لان النص لقديم يجعلهم بلا ماوي ،وانما بايجار بمصاريفة المرتفعه التي يدفوعونها من جيبهم الخاص هذا اذا كان عندهم القدرة علي ذلك ، وتكفي اعداد المدينين التي تخرج من الجهات الرسمية والذين عليهم ضبط واحضار الي اخرة من ذلك، لذا فان النص المعدل يحل جزء من المشكلة الاسكانية ، ولبعض هولأء الذين لاتنطبق عليهم قانون الرعاية السكنية والذين ورثوا عقارات من مورثيهم

حادي عشر :قانون الرعاية السكنية حدد مدة خمس سنوات لتسليم المنزل الاسكاني للمخصص لهم وهذة المدة في الواقع العملس قد تطول أكثر من ذلك لأمر خارج عن الجميع ، وبما ان طلب الرعاية السكنية بازدياد مظطرد ، فان انتظار المخصص لهم بيوت سكنية قد يطول أكثر من ذلك ، وان المستفيدين من الرعاية السكنية ، الذين تتوافر فيهم شروط هذة الرعاية بعضهم يعيش في منزل الورثة بانتظار تسليم المنزل من الاسكان ، لاسيما ان حصتة بالارث لاتكون له رعاية سكنية حسب قانون الرعاية السكنية ، وفي هذه الفترة يعيش المخصص لهم بهذا المنزل، دون إشكال، ولكن الإشكال لو أن الورثة لم يتفقوا ويرغب بعضهم ببيع المنزل الخاص للورثة والذي انتقلت ملكيته لمورثهم بدفع قيمة الغرض، إلخ… مما يؤدي إلى تضرر الجميع لمن خصص لهم منزل إسكاني ولم يستلموه، أو من لم تتوافر فيهم شروط الرعاية لعدم تكوين أسرة، وهنا له تأثيره على المجتمع، وكذلك المخصص لهم الذين كان لهم منزل يؤويهم مع الورثة الآخرين، رأوا أنفسهم في شقة للإيجار بتكاليفها المرتفعة التي لن ينهيها بدل الإيجار، وهذا يجعل المخصص لهم بدل أن يصبروا لحين تسليم المنزل الإسكاني المخصص لهم، يلحون على الاستعجال فيه، لاسيما إذا مضت مدة الخمس سنوات التي نص عليها القانون مثلاً.

كذلك الازدياد على الطلب الإسكاني بعد عشر أو ثلاثون سنة، سوف تتفاقم هذه المشكلة المتعلقة بالمدة، لذا فحتى يكون هنالك استقرار لهؤلاء المخصص لهم لاسيما أن الإقبال على شراء العقارات في دعاوى المزاد العلني بالمحاكم وفق دراسات فنية هي إقبال ضعيف، لذا أتقدم باقتراح بقانون للسلطة التشريعية والتنفيذية، بأن يتم تعديل نص المادة (83/فقرة 3) من القانون المدني، بسبب أن هذا النص قديم ولا يتواءم مع الواقع العملي في دولة الكويت، لأن الإقبال على الطلبات الإسكانية ليس كما هو سابقاً الآن لازدياد الكثافة السكانية، وكثرت الطلبات السكانية التي هي في ازدياد مطرد وهذا النص المعدل: «ولا تجوز قسمة المال الشائع إذا اتفق الشركاء على قسمة المال الشائع قسمة مهايأة، سواء باتفاقهم أو بحكم القضاء، واستمرت هذه القسمة – المهايأة – اتفاقاً أو قضاءً مدة عشر سنوات من تاريخ الاتفاق، أو من تاريخ الحكم الابتدائي القاضي بالقسمة إذا صدر فيه حكم نهائي وبات حائز الحجية الأمر المقضي فيه، وتنتهي هذه القسمة بوفاة المنتفعين الذين لا تتوافر فيهم الرعاية السكنية، وفقاً للمادة (952/1 مدني). وباستلام بدل الإيجار أو بتسليم المنزل الإسكاني من هيئة الإسكان للذين توافرت فيهم شروط الرعاية السكنية وفقاً لقانون الرعاية. وأيضاً وفاة لمن لهم حق الانتفاع وفقاً للمادة (944 مدني).

وهذه القسمة ارتضاها الخصوم اتفاقاً، أو حكم بها القضاء، وإذا حاز الشريك على الشيوع جزء مفرز من المال الشائع مدة خمسة عشر عاماً اقترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهياه ( وقد حددنا مدة عشر سنوات ، لأن هذه المدة كافية ، أما التشريعات المقارنة فأخذت بمدة خمسة عشر عاماً ) وهذا النص بهذه الصورة أخذت به التشريعات المقارنة، ومنها التشريع المصري في نص المادة (846 مدني مصري) «طعن نقض 127 لسنة 36 مكتب فني 21 ص 862، 19/5/1970»، وهذه القسمة منصوص عليها أيضاً في المادة (614) مدني فرنسي قديماً قبل التعديل وبعد تعديل القانون المدني الفرنسي في سنة 2014 نص عليها في المادة (716) وكذلك في التشريع المدني السويسري وكذلك المادة (804) من القانون المدني البحريني والمادة ( 874) من القانون القطري، والقانون الجزائري في المادة (733 ) من القانون المدني ، وهذا النص يخفف من حدة عدم توافر المساكن للأفراد، لاسيما أن تطبيق هذا النص المقترح يخفف من وطأة المشكلة الإسكانية وإن لم يزيلها.

ولكي يسهل للأفراد الانتظار وهم في مساكن مورثيهم لحين استلام مساكنهم، وهذا النص يعالج جزء من الحلول للمشكلة الإسكانية، وتنتهي هذه القسمة بوفاة المنتفعين الذين لا تتوافر فيهم شروط تكوين أسرة، والذين لا تنطبق عليهم شروط الرعاية السكنية.. أو بوفاة الذين لهم حق الانتفاع وفقاً للقانون المدني. وينتهي عقد الانتفاع بالنسبة لمن سلمت لهم منازل سكنية إذا استلموا بدل الإيجار أو استلموا هذه المنازل من الإسكان، وهذا النص حفظ حق الجميع، ولو توفى المذكورين في هذه المادة المقترحة ممن انتهى من لهم حق الانتفاع المذكور لهم بهذه المادة فإن الحق ينتقل إلى ورثتهم ولهم الخيار بإنهاء الشيوع أو الإبقاء عليه.

ثاني عشر : العقد الذى تبرمه الهيئة العامة للاسكان مع شركة المقاولات لبناء المنازل هو عقد ملزم للطرفين ولا يجوز لاى طرف أن يخل بالشروط المقررة في العقد ، ولو قامت شركات المقاولات بالتأخير أو عدم الالتزام بهذا العقد فإن الهيئة يجوز لها ان تحفظ حقها في هذه العقود لأن هذه الهيئة هى المالكة للمال العام ، وحتى لايؤثر ذلك في تأخير تسليم البيوت السكنية بالمواعيد التي نص عليها القانون ، مما ينعكس سلبا على المواطن البسيط ، ويخل بالالتزام الدستورى والمدة التي نص عليها القانون بتسليم البيوت السكنية لمستحقيها وفق قانون الرعاية السكنية ولا ئحته التنفيذية، كما ان مادة 27 قانون الرعاية السكنية (( تلتزم المؤسسة، خلال ثلاث سنوات من تاريخ العمل بهذه المادة ، بالعمل على توفير أراضي تكفي لإقامة عدد من المدن السكنية لا يقل عنددها عن عشر مدن ولا تقل وحداتها السكنية….))

ويقدم وزيرالدولة لشئون الإسكان إلى كل من مجلس الأمة ومجلس الوزراء خلال شهرين نياير ويوليو من كل عام تقريرا عما تم توفيره من هذه الأراضي. وتلتزم المؤسسة خلال سنة من تاريخ تسليمها الأراضي اللازمة بإقامة المدن السكنية بتأسيس شركات مساهمة عامة كويتية على أن تكون…..)) وهذا النص القانوني الزم وزير الإسكان بأن يقدم تقريرا بما وصل إليه إلى مجلس الأمة ومجلس الوزراء، وهذا النص يعني أن كل ما وصلت الرعاية السكنية إليه تكون تحت بصر هاتين السلطتين)) ونصت المادة 27 مقررها حول المدن الأسكانية بتحديد نسبة توظيف الكويتين بحيث لا تقل نسبتهم عن سبعين بالمائة 70% من عدد العاملين في الشركة وشروط تدريبهم وتأهليهم.

وتقدم الشركة إلى وزير الدولة لشئون الإسكان خلال ثلاثة اشهر من انتهاء كل سنه ماليه كشفا بإسماء واعداد الكويتين في الشركة ووظائفهم وكذلك اعدادهم وأسماء من تم تدريبهم خلال سنه المالية المنقضية ونسبتهم إلى مجموع الاعداد الكويتيين في السنوات الثلاث السابقة عليها ويرسل الوزير من هذا الكشف إلى كل من مجلس الأمة ومجلس الوزراء مشفوعا بملاحظات المؤسسة على ما ورد فيه وهذا النص القانوني من المشرع قد اعطى الأولوية في التوظف في مشاريع الرعاية السكينة التي تقوم بها الشركات لبناء المساكن للكويتيين، وهذا تطبيقا للنص الدستوري( المادة 26 ) منه والتي تنص علي ان (الوظايف العامة خدمة تناط بالقايمين بها ، ويستهدف موظفو الدولة في أداء وظايفهم المصلحة العامة ، ولايولي الأجانب الوظيفة العامة الا في الاحوال التي يبينها القانون )) وهدا النص الدستوري أعطي الأصل في التوظف للمواطن واستثناء لغير المواطن غير كويتي لأبناء الكويتية من غير كويتي او عديم الجنسية وعديمو الجنسية ثم اخير للخاضع لقانون اقامة الأجانب علي حسب قرار مجلس الوزراء الأخير وقرار مجلس الخدمة المدنية تنفيذا له ،مما يشكل هذا النص القانوني كعامل مساعد للقضاء على البطالة )) ، والمشرع الدستوري عندما وضع النص الدستوري بهده الصيغة في دلك الوقت ، لان اعداد الخريجيين من المواطنيين قليلة خاصة في الوظايف التي لايكون هنالك مواطنيين يشغلونها في دلك الوقت لدا وضع هدا النص استثناء .

في حين ان التشريعات المقارنة تخلو من هد النص الدستوري لان النصوص الدستورية في هده الدساتير تنص علي حق المواطن فقط بالتوظيف وتحضر دلك علي الأجنبي في دساتيرها من التوظف ، لدا فان نص المادة 26 من الدستور ، الزم المشرع عندما يصدر أي قانون او قرار وزاري ، او قرار اداري ان يراعي هدا النص الدستوري بأنة ادا كانت هنالك وظايف يجوز للمواطن ان يشغلها لوجود خريجين فيها فان النص الدستوري اعطاهم الأولوية بذلك ، جزاء المخالفة عدم دستورية ذلك ، وبما ان مجلس الأمة قد استحدث لجنة تتعلق بالتوظيف وتطبيق سياسة الأحلال ، طبقا لهدا النص الدستوري وطبقا لسياسة مجلس الوزراء ، فعلي الجهات مراعاة هد المبدأ الدستوري الدي يجسد ما ذهب اليه المشرع الدستوري في احكامه

ثالث عشر: التخفيف من الشروط التي تمنع المواطن ذكر او انثى والذين انتقلت اليهم ملكية البيت الاسكانى أو القسيمة من التصرف بالتصرفات القانونية التي لا تنقل الملكية –كالايجار- بعد انتهاء المدة التي قررها قرار الوزير من التصرف وفقا للمادة (86/4) من اللائحة ولا زال هؤلاء مستمرين في دفع أقساط القرض سواء كان هذا المنع في شرط بنك االائتمان او غيره، لأن عقد القرض هو عقد اذعان لا يستطيع المالك ان يناقش شروطه مثل عقد التأمين ، وهذا يتنافى مع حق المالك بأن ينتفع بعقاره كأن يؤجره – (946) مدنى ما دام المالك ملتزما بقوانين ونظم البلدية ولوائحها- ، لأن الأيجار لا يؤثر في حق بنك الأئتمان حيث أن العقار لا يخرج من ملكية المالك المتعاقد مع البنك ، وبالتالي فإن الشروط التي يضعها البنك كحظر التأجير يجعل العقد يخضع لأحكام الفسخ كما ذهبت إليه محكمة التمييز ، وقد بينا من قبل ان وضع شرط ادا تم التأجير فان اقساط القرض تحل كاملا ، جاء حكم الدوائر التمييز مجتمعة رقم 3 لسنة 2018 ، سابق الاشارة الية يجيز حق المالك بايجار بيتة ،كأن يحتاج المواطن أن يؤجر جزء من المنزل ويسكن بالجزء الآخر نظرا لتفاقم ظروف المعيشة وارتفاع الأسعار ، وعدم وجود دخل لبعض المواطنيين غير هدا الأيجار ، وقد بينا في هدا البحث ان هنالك اشخاص سمح المشرع لهم بتأجير مساكنهم من الخاضعيين لقانون الرعاية السكنية ، منهم من باع بيته ومنح له سكن ملائم، وكدلك موظفي الدولة الذين يقومون بمهمة خارج البلاد ، لذ فان منح البعض دون البعض الأخر يخل بمبدا المساواة المقرر دستوريا في المادة (29) من الدستور لتماثل المراكز القانونية

رابع عشر : دارت مناقشت قانونيه لقانون رقم 2 لسنة 2015 ، لمن باع بيته بعد ان ردته الحكومه ، وذلك علي النحو الأتي ، انظر ذلك جريدة الأنباء بتاريخ 11/1/ 2015 ، بعنوان (( الأسكانية تقر حق من باع بيته في القيد بطلبات الرعاية السكنية بشرط عدم التملك )) ، وقد جاء الأتي (( انجزت اللجنة الأسكانية تقريرها عن تعديل قانون الرعاية السكنية الأول عن المرسوم برد مشروع قانون باضافة مادة جديدة برقم 29 مكرر الي القانون رقم 47 لسنة 1993 بشان الرعاية السكنية والثاني بشأن التعديل المقدم من وزير الأسكان وجاء في التقرير الأول ما يلي : احال رئيس مجلس الأمة الي اللجنة بتاريخ 17/7/2014 ، المرسوم رقم 183 لسنة 2014 ، برد مشروع قانون باضافة مادة جديدة برقم 29 مكرر الي القانون رقم 47 لسنة 1993 بشأن الرعاية السكنية ودلك لدراسته وابداء الرأي بشأنه علي ضوء احكام المادة 66 من الدستور فتدارستة اللجنة بأجتماعتها الثاني والثالث والرابع في 9،16،27 نوفمبر 2014 والأول الفرعي والخامس والسادس في 7و14و24 ديسمبر 2014 وسبق لمجلس الأمة ان وافق بجلسته المنعقدة بتاريخ 10/6/2014 علي مشروع القانون باضافة مادة جديدة برقم 29 مكرر الي القانون رقم 47 لسنة 1993 المشار اليه ودلك بالموافقة علي صياغة الأقتراحات بقوانين التي قدمت من الاعضاء بروئ النص المقترح اضافته وادراج المادة 29 مكرر علي ضوء ما ورد بتقرير اللجنة التاسع التكميلي للتقرير الثامن المقدم منها حول هده الأقتراحات وانتهت الي اللجنة الي الي اقتراح النص التالي ادا حصل رب الأسرة من بنك الأتمان الكويتي علي قرض لبناء مسكن او لشرائه ثم تصرف في العقار بالبيع ورد مبلغ القرض الي البنك كان له طلب اعادة قيدة كمستحق للرعاية السكنية لدي المؤسسة ودلك لمرة واحدة ،

وعملا بنص المادة 66 من الدستور فقد ردت الحكومة هدا المشروع الي مجلس الأمة بالمرسوم رقم 183 لسنة 2014 ، المشار الية وذلك لأن النص كما ورد في المادة الأولي منه يتعارض مع المبادئ المتفق عليها في الدستور والتشريع بما يوصفه بشبهة عدم الدستورية حيث أخل بمبدأ المساواة بين ذوي المراكز المتماثلة مادة 29 من الدستور ولم يراع المشروع مبدأ تكافؤ الفرص المنصوص عليها في المادة 8 من الدستور ، كما خالف المادة 16 من القانون رقم 47 لسنة 1993 ، الي جانب ذلك فقد أعتري مشروع القانون العديد من الأثار السلبية منها ما يلي :

أ -انه يؤدي الي الأخلال بمبدأ المساواة امام المصالح العامة التي توفرها الدولة ب- يتعارض مع التزام المؤسسة العامة للرعاية السكنية بافادة المواطن المستحق للسكن المناسب من خلال تخصيص البدل السكني لمرة واحدة ، ج- جاء خلوا من الحصر الدقيق للمخاطبين بأحكامة خاصة مع اختلاف المراكز القانونية للمستفييدين باحكامة ، اذا اعيد قيد من رد مبلغ القرض كمستحق للرعاية السكنية بحيث يكون له الأولوية فإن ذلك سوف يؤثر علي الطلبات الجديدة ، ه- ان الغاية من مشروع القانون متحققة من خلال الفقرة الاخيرة من المادة 28 من القانون رقم 27 لسنة 1993 ، و- كان من الملأئم التركيز علي اعطاء المواطنيين المقيدة طلباتهم علي قوائم الأنتضار الاولوية دون حاجة لمزيد من االطلبات السابق تمتع اصحابها بالرعاية السكنية.

رأي الحكومة : اوضحت الحكومة التزامهاالتقيد بما اوردته من اسباب لعدم الموافقة علي مشروع القانون بمرسوم الرد وفي مقدمة هده الأسباب ان مشروع القانون قد اعترته شبهة عدم الدستورية ، اضافة الي المبررات الواقعية والعملية ، وذلك للأثار السلبية المترتبة علي خطط مؤسسة الرعاية السكنية للوفاء بالتزاماتها بتوفير الرعاية السكنية للمستحقيين المدرجة طلباتهم علي قوائم الانتظاربالمؤسسة العامة للرعاية السكنية مند اعوام فظلا عن الزيادة التراكمية السنوية التي تجاوز 8000 طلب الي جانب 118 الف طلب من المستحقيين

راي اللجنة : علي ضوء ما ورد بالمرسوم رقم 183 لسنة 2014 برد مشروع القانون فقد انتهت اللجنة باجماع اراء الحاضريين من اعضائها الي الموافقة علي مشروع الرد محل الدراسة مما يتعين معه عدم الموافقة علي مشروع القانون باضافة مادة جديدة برقم 29 مكرر الي القانون رقم 47 لسنة 1993 المشار الية بالصياغة التي تم النصويت عليها بالموافقة بجلسة 10/6/2014 ، —— وقد نص الا قتراح المقدم بالتعديل المقدم من اللجنة الاسكانية من العضو محمد ناصر الجبري في مادته الاولي علي انه (( ادا حصل رب الأسرة من بنك الأتيمان الكويتي علي قرض لبناء مسكن او شرائه ثم تصرف في العقار بالبيع ورد مبلغ القرض الي البنك كان له طلب اعادة قيدة كمستحق للرعاية السكنية لدي الموؤسسة كقيد جديد او ما تراه مؤسسسة الرعاية السكنية مناسبا لترك المجال في التوزيع في مختلف منا طق الكويت علي الا تقل مساحة البيت عن 400 متر م2

وحدد التعديل المقدم من وزير الدولة لشؤون الاسكان الحالات التي يسري عليها القانون ويصدر بشانها قرار بالشرووط والظوابط والاوضاع وكذلك المخاطبون باجكامه مبينا حقهم في الانتفاع بالعقار او ايجارة ودلك تلافيا للمخالفات الدستورية التي تشوبه حيث نصت المادة الاولي منه علي انه (( ادا حصل رب الاسرة من بنك الأتمان الكويتي علي قرض لبناء مسكن او لشرائه ثم تصرف في العقار بالبيع لمرة واحدة ، وقام برد مبلغ القرض كاملا الي البنك ،ولم يحصل علي قرض اخر منه ، وليس له واسرته مسكن ، كان له التقدم الي المؤسسة العامة للرعاية السكنية بطلب لتوفيير سكن ملائم علي ان يكون دلك بحق الانتفاع او الايجار لاسرته .

اما الاقتراح المقدم من العضو محمد ناصر البراك فقد نص في مادته الاولي علي ان (( يعاد قيد اسم المواطن الدي باع بيته وسدد قرض بنك الأتمان الكويتي ولمرة واحدة )) ونص في مادته الثانية علي ان (( تطبق احكام المادة الاولي علي كل مواطن باع بيته وسدد كامل قرضه الاسكاني حتي تاريخ العمل بهدا القانون )) ،
ورات اللجنة علي ضوء ما تقدم فقد تدارست اللجنة التعديلات والاقتراح بقانون المشار اليها ، وقد انتهت باغلبية أعضائها الحاضريين الي الموافقة علي هدا التعدييل المقدم من وزير الدولة لشؤون الاسكان مع تعديله علي الوجة المبين بالجدول المقارن ، وانبني راي الاقلية غير الموافقة علي هدا التعديل ( عضو واحد ) علي عدم دستوريته ))،

وهذا القانون ووجاهة الردود الدستورية التي قدمتها الحكومة وما ذهبت اليه في هذه المسالة بمنح من باع بيتة سكن لانتفاع او الايجار يتوافق مع المبدا الدستوري والاسباب التي ذهبت اليها الحكومة في رد القانون ،إلا ان هذا القانون كان يجب ان يشمل الجميع الوارد ذكرهم في البند الثالث عشر من هذا البحث ، بالسماح لهم وهم من انتقلت اليهم ملكية المنزل الاسكاني بتأجير هذه المنازل اسوة بمن باع بيتة حتي تتوائم نصوص قانون الرعاية السكنية ولائحتة التنفيذية مع بعضها البعض لاسيما اننا عندما شرحنا سابقا ان من له حق الانتفاع لاتجيز له نصوص الائحة التنفيذية من تأجير العقار ، وهنا طبقا للمادة الاولي من القانون المدني فان قانون من باع بيتة يجيز له التاجير ويعد النص ووضعه القانوني قد نسخ المادة التي لاتجيز التأجير لمن ليس لهم حق التأجير ، فاذا قانون من باع بيتة عندما سمح بالتأجير ان يشمل ما ذكرناهم في البند الثالث عشر من خاتمة البحث تطبيقا لمبدأ المساوة المنصوص عليه في المادة (29 ) من الدستور ، كما ان هدا القانون أجاز لمن باع قسيمتة وحاصل علي قرض بأن يستفيد من هدا القانون ويحصل عل بيت بصفة أيجار او انتفاع ، وفقا لقانون من باع بيته ، في حين أن البيوت الحكومية ، المسلمة فعليا لاصحابها وفقا لقانون الرعاية السكنية ، مستبعده من تطبيق هدا القانون ( قانون من باع بيته ، كما هو واضح من نصوص القانون سالف الاشاره اليها في هدا البحث.

وكما هو واضح من تصريح وزيرة الدولة لشؤون الاسكان (( ان قانون من باع بيتة استبعد البيوت الحكومية ، واقتصر علي من باع قسيمتة كفئات مستفيدة من هدا القانون ونحن ملزمون بتطبيقة )) ( انضر رابط محامو الكويت ، الملف الصحي ، العقارات والاسكان )) وهدا يعني ان من باع بيت حكومي ورد مبلغ القرض ولم يحصل علي قرض اخر وليس له وللاسرته مسكن مناسب ، لايتمتع بميزه عقد انتفاع او ايجار الدي نص عليها قانون من باع بيته . كما يتمتع عليها الحاصل علي قسيمة ارض وقرض )) وهدا يعد اخلال بمبدا المساواة ايضا

خامس عشر =– لقد دهبنا في بحثنا الي ان المالك يجوز له ان يتصرف في ملكة بالبيع او الانتفاع اوالايجار ادا مضت المدة المقرره لعدم التصرف ، كما ماوضح الينا في حكم التمييز الهيئة مجتمعة رقم 3 لسنة 2018 بتاريخ 26 ،،2018،3 ، واجاز هدا الحكم للمالك بان يبيع ما يملك واجاز لبنك الائتمان الدائن المرتهن ، ان يتتبع العقار في اي يد كانت وان يأخد حقة متقدما علي باقي الدائينين زفقا لحق الامتياز المقرر للاموال العامة للدوله ، وهد الحكم يتوافق فيما دهبنا الية ويتوافق مع الدستور وقواعد القانون المدني وقانون الرعاية السكنية ، التي لم تستثني الرهون من الخضوع للاحكام القانون المدني كما شرحنا من قبل

سادس عشر : تعديل المادة (85) من قانون الرعاية السكنية ، بان يوضع نص مصطلح عقد بيع باالاضافة لمصطلحي عقد الانتفاع ،او الايجار والعلة في ذلك ان الفترة بين تسليم المنزل الاسكاني للمواطن ، الي حين اكتمال المدة القانونية التي نصت عليها المادة المتعلقة بنقل الملكية في خلال ستة اشهر من تسليم المنزل الاسكاني ، للمخصص له وبالتالي تحرير وثيقة انتقال الملكية له بعد هذا الوقت ، فانه قبل انتهاء هذة المدة فان المواطن لايعد مالكا ، وهنا في هذة الفترة يجب ان يكون له سند قانوني في حيازته ووجوده في هذا المنزل ، والسند القانوني هو تحرير عقد انتفاع له في هذة الفترة لحين مضي هذة الفترة وتحرير عقد جديد هو عقد بيع ناقل للملكية الذي يسجل في السجل العقاري مضمونا بالرهن ، ودلالة ذلك ان المخصص لة قد اكتسب مركز قانوني من لحضة طلب التخصيص كما شرحنا من قبلوما ذهبي الية احكام محكمة التمييز ، وكذلك ، وجود سند وهو وضع يده علي المنزل الاسكاني وفقا لقانون الرعاية ولائحتة التنفيذية ونصوص عقد الانتفاع في هذة الفترة ، فلفظ عقد البيع غير منصوص عليه صراحة ، وانما جاءت عبارات لفظ نقل الملكية ، لانه بعد هذه المدة (ستة اشهر من التسليم ) ، يحرر عقدبيع ناقل للملكية مع رهن العقار ،وهنا ينتهي عقد الانتفاع ويبدأ عقد اخر جديد هو عقد بيع بالتقسيط ناقل للملكية مع ضمان الرهن ، وهو العقد المختار الذي ذهبنا اليه في هذا البحث ( عقد الانتفاع بنية التملك ) ، لانه من المستحيل قانونا ان يجلس المخصص له طيلة هذه الفترة بدون وجود عقد يجيز له البقاء لحين تحرير العقد الناقل للملكية لاسيما اذا طرات مشاكل قانونية تتعلق بتسليم المنزا الاسكاني او وجود عيوب به وقت تسليمة للمخصص له وفقا للمادة (487/2) ، من القانون المدني ، ووفقا لقانون ايجار الاماكن ، لذا وجب إضافة عقد بيع لنص المادة سالفة الذكر

سابع عشر: مؤسسة الرعاية السكنية البائعة مسؤلة امام المشتري – المخصص لة – اذا ظهر عيب اثناء تسليم المنزل الاسكاني وفقا للمادة (487/2) ، من القانون المدني ، وهذا علي خلاف الرأي في الندوة الذي يذهب الي ان المخصص لة لايستطيع ان يرجع علي المؤسسة والمقاول الذي تعاقدت معه المؤسسة لبناءا لمساكن الحكومية ،

والحقيقة ان العلاقة التعاقدية بين الموسسة والمقاول يجعل المؤسسة ترجع علي المقاول اذا وجدت عيوب سواء اثناء التسليم او قبله ، وتكون المؤسسة مسؤلة في مواجهة المخصص له اذا وجدت هذه العيوب الواضحة اثناء التسليم واعترض عليها المخصص له وفق مدة معقولة في القانون المدني ،والا سقط حقة بالاعتراض اذا مضت هذه المدة المعقولة انظر المادة ( 456/4) من القانون المدني ، فاذا المقاول مسؤل امام المؤسسة وفقا للعقد بينهما والمؤسسة مسؤلة اما م المخصص له ،

وفقا لقانون الرعاية ونصوصة ، والقانون المدني ، لان المخصص لة لاتربطه علاقة تعاقدية مع المقاول لان الرابطة التعاقدية هي بين المؤسسة والمقاول كما شرحنا في بداية البحث في عقود البناء تحت الانشاء في فترة ماقبل العقود ( فترة قرار التخصيص)

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .