أبرز المعلومات القانونية في مباشرة الدعوى العقارية ومجرياتها

مباشرة الدعوى العقارية ومجرياتها

مباشرة الدعوى العقارية

قد يخطر للقارئ أننا سنبحث الأصول القانونية لمباشرة الدعوى العقارية وهي في حقيقتها لا تختلف في شيء عن أصول مباشرة أي دعوى مدنية إلاَّ فيما يتعلق بتسجيل إشارتها في صحيفة العقار، غير أن ما يميز الدعوى العقارية اليوم عن سواها من الدعاوى المدنية إنما يكمن في: الغايات الكامنة في نفوس الكثيرين ممن يباشرون هذه الدعاوى ويطرقون أبواب القضاء تحقيقاً لهذه الغايات.
لقد تبين لنا أن الاتفاق المبرم بين الأطراف (مثال عقد البيع) يعتبر وثيقة كافية للتسجيل في السجل العقاري بحيث يُستَنَد إليها في إبرام محضر العقد وفقاً لما نص عليه قانون السجل العقاري. كما ويتمتع الحكم القضائي المبرم الصادر في الدعوى العقارية بنفس القيمة القانونية لجهة اعتماده مستنداً للتسجيل أثناء تحرير محضر ذلك العقد.
لكن السؤال الذي يطرح نفسه هنا: طالما أن اتفاق الطرفين يعد مستنداً كافياً للتسجيل فلماذا يلجأ الأطراف بكثرة إلى دعاوى تثبيت البيع أو الشراء فيما بينهم.

أي لماذا يفضلون الحكم القضائي المبرم على الطرق الأخرى للتسجيل؟.

إن المتتبع لحقيقة الوضع يجد أننا أمام حالة استغلال غير شرعي لناحية قانونية هامة هي إلزام أمانة السجل العقاري بتنفيذ الأحكام القضائية المبرمة بوصفها هيئة تنفيذية لا تملك الامتناع عن تنفيذ حكم صادر عن السلطة القضائية.

فمن حيث المبدأ: يمكن أن يكون القضاء الملاذ لطرفين اختلفا بصدد عملية بيع أو شراء عقار، وهنا نكون أمام حالة نزاع حقيقي لا مجال فيه لمناقشة حق الأطراف في اللجوء إلى القضاء، إلاَّ أننا في حالات كثيرة نلمح غايات أخرى. كما في محاولة التخلص من بعض الإجراءات الإدارية والرسوم المالية عند ضياع سندات الملكية التي تمنح للأشخاص. ففي هذه الحالة أوجب القانون على صاحبها أن يحضر بالذات لدى أمين السجل رئيس المكتب العقاري مصطحباً الشهود الذين لهم علم بسبب تلف أو فقدان النسخة الأصلية، ويؤخذ تقريره بصورة محضر تذكر فيه جميع المعلومات التي تدل على هويته والتي تتعلق بالتكليف المالي والتأمينات المترتبة على العقار ويختم المحضر بتوقيعه مع إمضاءات الشهود والحاضرين وأمين السجل ثم ينشر هذا المحضر في جريدة الحكومة الرسمية وفي ثلاث جرائد أخرى من الجرائد المحلية فإذا مضت مدة /15/ يوماً ولم يظهر خلالها معترض فلأمين السجل إذا اقتنع بصحة تصريحات المستدعي أن يعطيه نسخة ثانية طبق الأصل عن الصحيفة العقارية بشرط أن تذكر الظروف التي أُعطِيَت فيها[1].

وفي كثير من الأحيان عوضاً عن أن يطلب الأطراف بديلاً لهذه السندات التي حددها القانون نجدهم يلجأون إلى القضاء للحصول على حكم يجيز لهم الحصول على البديل مباشرة دون أداء الرسوم المشار إليها مفضلين أداء تكاليف استصدار الحكم القضائي على أن يتكبدوا الرسوم المالية التي ستفرض عليهم في حال طلبهم بدلاً عن ضائع.

إن الأمر الذي دعانا لمناقشة هذه الحالات هو أهميتها العملية وصلتها ولو بشكل غير مباشر بمسألة تعدد الإشاراتعلى أساس أن واقع القضاء يثبت يوماً بعد يوم أنه في غنى عن مثل هذه الدعاوى التي تساهم في إرهاقه بمزيد من الخصومات المفتعلة أحياناً من جهة وتهدف من جهة أخرى إلى الالتفاف على عدالة النص القانوني، علماً أن إشارات هذه الدعاوى ستوضع إن عاجلاً أو آجلاً على صحائف العقارات، بل وقد تتجاوز حالة تعدد الإشارات لتصل حد التراكم فتتفاقم بشكل أو بآخر الإشكاليات الناجمة عن حالة تعدد الإشارات وتنازعها.

إلاَّ أن ثمة حالة تبدو أكثر صلة بموضوعنا يُواجَه فيها بعض الأطراف بوجود إشارة سابقة مدونة على الصحيفة العقارية وتمنع التسجيل كإشارة الحجز التنفيذي أو الحكم المطلوب تنفيذه ويكون الحل بالنسبة لهم بالحصول على حكم قضائي واجب التنفيذ يلزم أمانة السجل بالتسجيل لمصلحتهم ………. وهذه الحالة تعتبر منعاً لإشكاليات تنفيذية سنبحثها مفصلاً في البحث التالي لكثرة ما يدور حولها من استفسارات. لكننا الآن نود أن نعرض لقضية تبرز بوضوح كيفية استهداف الحكم القضائي المبرم كوسيلة لتغطية حالات التواطؤ أحياناً أثناء عمليات بيع العقارات وتعمل فيه فكرة الأولوية.

بتاريخ 13/ 12/ 1990 تقدم أحد الأشخاص بدعوى تثبيت بيع عقار بمواجهة والدته الوكيلة عن زوجها المالك الأصلي للعقار (وهو والد هذا الشخص) وادعى أنها ممتنعة عن تنفيذ العقد المبرم بتاريخ 1/1/1986 وبالفعل حكمت له المحكمة بذلك أي تثبيت البيع بتاريخ 24/11/1990.
ثم بتاريخ 15/12/1990 تقدمت سيدة توفي زوجها بدعوى اعتراض الغير على القرار الصادر تدعي فيها أن زوجها قد اشترى العقار المذكور من مالكه الأصلي، بموجب عقد بيع مصدق من قبل الكاتب بالعدل بتاريخ 26/2/1987 وقد وضع يده على العقار وعدل في أوصافه بما يمكن أن يكون قرينة لإثبات ملكيته وذلك بمعرفة الأم وابنها وعلمهم بواقعة الشراء التي تمت بين زوج تلك السيدة والمالك الأصلي للعقار علماً أن ثمة صلة قربى بين المشتري الثاني المتوفى والأول فهما شقيقان.

المحكمة اتجهت إلى تطبيق مبدأ الأولوية واعتبرت إشارة المشتري الأول هي الأسبق والأحق بالتفضيل وفقاً للقاعدة …….. لكن ألاَّ يفترض أن نناقش الأمر بدقة طالما أن عقد البيع الرضائي كافٍ للتسجيل فكان يفترض بحكم السير الطبيعي للأمور أن يقوم الطرفان المشتري الأول ووالدته بتسجيل عقدهما في السجل العقاري مباشرة أي منذ عام /1986/ أو خلال الفترة الزمنية اللاحقة والقريبة من هذا التاريخ خاصة وأن صلة القربى تفترض أن تسرع عملية نقل الملكية في هذه الحالة فلماذا ينتظر المشتري حتى عام /1990/ للمطالبة بحقه بنقل الملكية…….؟!

كل هذه الأفكار نقبل أنها تحتمل الجدل والنقاش إلى أن نعلم أن الطرفين يعلمان بوجود عقد بيع آخر بتاريخ لاحق لعقدهما وهنا يرد سؤال…… كيف يقبل هذان الطرفان بعملية البيع الثانية ويسكتان عن المطالبة بحقهما؟!
إن حادثة العلم توحي بأن الأمر قد تم على النحو التالي:
لقد أبرم الطرفان ( الأم وابنها ) عقدهما في الحقيقة والواقع بتاريخ لاحق لعقد البيع الآخر المنظم في 26/2/1987/ لكنهما ضمَّناه تاريخاً سابقاً لتاريخ البيع المشار إليه والذي تم بسند رسمي ولتقوية موقفهما القانوني ( الأم وابنها ) افتعلا مسألة النزاع لتحقيق غايتين:

الأولى _ انتهاز الفرصة ووضع إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية تكون سابقة على أي إشارة قد يفكر المشتري الثاني بوضعها فيستحقون الأولوية.
الثانية _ الحصول على حكم قضائي بتثبيت البيع _ بنفي ولو معنوياً _ أي شبهة حول تاريخ إبرام العقد ويظهره بصورة نزيهة وسليمة قانوناً بل ويتمتع بقوة التنفيذ أيضاً خاصة وأن المشتري الثاني لم يفلح في إثبات التواطؤ.
إن هذه الحالة لا تشير فقط إلى إساءة في استعمال المسار القانوني الذي رسم خدمة للعدالة بل هي أيضاً نقطة سلبية تسجل في سجل فكرة الأولوية التي يجري تطبيقها اليوم لأنها أضافت إلى سجل الظلم أسماء جديدة بدلاً من أن تعلي بنيان العدالة الذي وجدت لأجله.

وبذلك فنحن في الحقيقة لا نستطيع إلقاء اللوم كاملاً في مسألة ضياع الحقوق على القضاء وحده بل تتوزع المسؤولية بين القضاء والمبدأ القانوني من جهة والنفوس المريضة التي تفيد من ثغرات التطبيق من جهة ثانية[2]. لكن ذلك لا يعني أيضاً أن نغض الطرف عن أسلوب عمل القضاء خلال مجريات الدعوى العقارية لأن ثمة ما يمكن قوله في هذا الخصوص وهذا هو مضمون بحثنا التالي.

مجريات الدعوى العقارية

لم يبحث قانون السجل العقاري موضوع الدعوى العقارية بفصل خاص ضمن أحكامه، كما لم يحدد أصولاً خاصة لاستعمالها في حين أن خصوصية هذه الدعوى كانت تستلزم مثل هذا الاهتمام ……. وتنبع هذه الخصوصية بالدرجة الأولى من اعتماد المشرع مبدأ الأولوية مبدأً عاماً في حل النزاعات المحتملة الناجمة عن تعدد الإشارات فقد كان حرياً بهذا القانون أن يسعى إلى خلق حالة من التنسيق بين المبدأ العام الذي قرره والأحكام التي يُفتَرَض أن تطبق على الدعاوى العقارية بحيث تأتي مجرياتها أكثر توافقاً مع حيثيات هذا المبدأ.
وبحيث يصل المشرع إلى غايته السامية في تقديم تشريع أكثر تكاملاً ونضجاً.

إن المعاني المقصودة من هذه الكلمات لن تتضح ما لم نستعرض أمثلة عملية ستقودنا دون شك لاستظهار بعض ملامح المنهج الذي يجب أن تسلكه الدعوى العقارية…
ففي واحدة من القضايا النموذجية …. أقيمت أربع دعاوى وأدت إلى استمرار نظر القضية أمام القضاء منذ عام /1974/ وحتى عام /1994/ حيث تم التنفيذ أخيراً في عام /1995/ بعد وفاة البائع بالسكتة القلبية. وتتلخص القضية بـ:
الدعوى الأولى: البائع (و)اختص بقطعة أرض لدى إحدى الجمعيات السكنيةثمباعها لـ (ف) بمبلغ زهيد آنذاك…… اختلف الطرفان فأقام المشتري( ف) دعواه عام /1974/ بطلب تثبيت البيع دون اختصام إدارة الجمعية التعاونية وقامت محكمة البداية بتثبيت البيع، استأنف البائع (و) القرار الذي رد الدعوى لعدم صحة الخصومة بسبب عدم اختصام الجمعية السكنية، طعن (ف) بالحكم الصادر أمام محكمة النقض التي صدقت قرار الاستئناف عام /1981/.

الدعوى الثانية: بتاريخ 17/ 5/1977/ وأثناء نظر الدعوى الأولى أمام الاستئناف تقدم (م) بدعوى اعتراض الغير ضد الحكم البدائي المشار إليه زاعماً أنه اشترى الأرض من (ف) لكن محكمة البداية هنا قررت وقف الخصومة في الدعوى نظراً لكون القرار المعترض عليه لا زال منظوراً أمام محكمة النقض بتاريخ 30/5/1979
الدعوى الثالثة: بتاريخ 7/4/1979/ أقام (ح) دعواه بمواجه البائع (و) واختصم المشتري السابق (ف) وإدارة الجمعية وذلك بهدف تثبيت شراء (ح) لقطعة الأرض من (و) بعد قبضه كامل الثمن، وقد حكمت له المحكمة بما طلبه وبذلك قضى الحكم الاستئنافي الذي تلاه وتم تنفيذ حكم الاستئناف بعد أن أصبح مبرماً ووضع (ح) يده على العقار.

الدعوى الرابعة: تم تجديد الدعوى الاعتراضية التي أوقفت فيها الخصومة سابقاً وطلب (م) تثبيت شرائه للعقار من المشتري(ف) وتطهير الصحيفة من الإشارات المعاكسة. فردت محكمة البداية طلبه شكلاً وموضوعاً وكذلك طلب (ح) بالتدخل إلى جانب (و) في الدعوى.

استأنف (م) القرار ضد جميع أطراف الدعوى ما عدا (ح) واستمرت القضية لأكثر من سنة دون أن تعمد المحكمة إلى إدخال (ح) رغم طلبه ذلك على أساس أنه كان طرفاً متدخلاً في الدعوى البدائية المستأنفة وأصدرت قرارها بتثبيت شراء (م) من (ف) وعادت محكمة النقض وصدقت القرار[3].
تمثل هذه القضية نموذجاً واضحاً يبين بدقة وضع الدعاوى العقارية أمام قضائنا العقاري[4]، فالقضية التي يُنازَع فيها على عقار لا تعني ( كما هو الحال في أغلب الدعاوى المدنية) مجرد دعوى واحدة تفصل في النزاع، بل ثمة سلسلة أو سيل من الدعاوى المتلاحقة وربما المتزامنة مع بعضها البعض مما يدعونا حقيقة إلى أن نفرق قانوناً ولغةً في هذه الحالات بين مفهوم (الدعوى) ومفهوم (القضية) ذلك أن القضية العقارية في الواقع العملي نبع لا ينضب للدعاوى العقارية والسبب الأساسي في ذلك إنما يرتبط بالأهمية الاقتصادية للعقار وبالتالي خضوعه المستمر لعمليات التداول.

إذاً: نحن أمام خصوصية معينة تفرض أن نخص الدعوى العقارية بميزات خاصة نَحدُّ فيها بداية من مسألة إشغال عدة مراجع أو دوائر قضائية بقضية واحدة وصولاً إلى التقليل من احتمالات صدور أحكام متناقضة غير متسقة مستقبلاً …… إننا بحاجة إلى أن نلم شتات هذه الدعوى في دعوى واحدة تنظرها محكمة واحدة تدرسها بعناية بكل تفاصيلها الممكن الإحاطة بها.
فما المشكلة لو عمد القاضي بمبادرة منه وقبل اتخاذ قراره النهائي إلى إدخال جميع الأطراف الممكن إدخالهم في الخصومة من ذوي الإشارات السابقة لإشارة الدعوى وحتى اللاحقة إذا أمكن والموضوعة خلال فترة الدعوى ثم يصدر حكمه النهائي بدلاً من أن يلجأ كل منهم منفرداً إلى المحكمة ذاتها أو إلى سواها للنظر في ذات القضية….. ففي كل مرة تُرفع فيها دعوى جديدة ستضطر ذات المحكمة (محكمة موقع العقار) لمعالجة كل حالة على حدة وبدعوى مستقلة تستهدف معالجة مطالب كل طرف لوحده.

إن حلاً كالذي تم طرحه يمكن أن يوفر على القضاء عناء بحث القضايا وتكرارها ويقلل من مصاريف الدعاوى كما ويخفف عن كاهل هيئة السجل العقاري من جهة ثانية أعباء التنفيذ وإشكالاته، فشتان بين تنفيذ ثلاثة أو أربعة أحكام مبرمة بصدد عقار واحد وبما يتضمنه ذلك من روتين العمل ورسوم التنفيذ مقابل أن تنفذ حكماً واحداً متسقاً في فقراته الحكمية يعالج ما أمكن معالجته من مطالب الأطراف بقضاء خصومة بعد التشديد على إبلاغهم للحضور وبالتالي ليسري الحكم الصادر عليهم مجتمعين وبما يمليه الحق والعدل…..
شتان بين الحالتين سواء بالنسبة للأطراف أو لهيئة السجل العقاري أو حتى القضاء ذاته.
ويبدو أن محكمة النقض السورية قد تنبهت للأمر وبينت في احد قراراتها ضرورة اختصام جميع أصحاب الحقوق المسجلة في السجل العقاري[5]في إشارة منها إلى اختصام أصحاب الإشارات المتتالية، علماً أن هذا الحل مطبق قانوناً في قضايا إزالة الشيوع إذ تقضي المادة /796/ مدني سوري: «بوجوب إدخال جميع الدائنين الذين سجلت حقوقهم قبل إقامة الدعوى ».
وهذا الإدخال يعتبر الزامياً إذ يجب في دعاوى إزالة الشيوع اختصام أصحاب الحقوق المسجل على صحائفها [6].
ومن ذلك يتبين أن إدخال أصحاب الإشارات ليس الزامياً إلاَّ في دعوى إزالة شيوع العقار أما في الدعاوى الأخرى فهو اختياري وإن كان يفضل إدخالهم.

فلم لا ينص القانون على حكم مماثل في حال تعددت الإشارات يلزم القاضي فيه بإدخال ذوي الإشارات السابقة لتاريخ إقامة الدعوى واللاحقة له خلال مدة نظرها فيحقق بذلك غايتين:
1ً_ معالجة ما أمكن معالجته من الإشارات الموضوعة تفادياً لنزاعات لاحقة بين الأطراف مما يوفر الجهد والوقت.
2ً_ تسهيل إدخال بعض الأطراف الذين قد لا تجيز القواعد العامة للتدخل إدخالهم في الدعوى.
من جهة ثانية ومن خلال متابعة دعاوى كثيرة مشابهة لما عرضناه فيمكن أن نلمح في الواقع إسرافاً في استعمال حق المداعاة.
صحيح أن هذا الحق محمي دستورياً إلاَّ أنه في الحقيقة يساهم في تفاقم أزمة تعدد الإشارات واستمرارها وإشغال القضاء بدعاوى قد لا تكون جدية، فهو أقرب إلى التعسف في استعمال الحق الذي يستوجب التعويض في حال ثبوته.
فكثيرة هي الدعاوى التي لا يترك الأطراف فيها طريقاً واحداً من طرق الطعن لم يسلكوه لنجد أنفسنا بالمحصلة أمام ( حكم بدائي واستئنافي وآخر صادر عن محكمة النقض) يصدق بعضها بعضاً مما يشير إلى وضوح الحق وثبوته ……… فهل الاندفاع إلى سلوك سبل الطعن مرده عدم الثقة بأحكام القضاء عامة.؟
أم أن دوافعه نفسية تستهدف النيل من الخصوم……. والمشكلة كبيرة في حال تحقق أي من هذين الاحتمالين …….. وهي بالنتيجة تؤثر سلباً على عمل القضاء ومسيرة العدالة فيه ….. لأن غايته جليلة وتسمو فوق كل هذه الاعتبارات.

1- المادتان / 92 و 94 / من القرار / 188 / لعام / 1926 / .

1- القضية مشار إليها في مجلة المحامون العددان / 1 و 2 / لعام / 2000 / صفحة 30 وبالقرار 350 / 405 تاريخ 6 / 12 / 1999 / صادر عن الهيئة العامة لمحكمة النقض.

1- وردت هذه القضية في كتاب ( اكتساب الملكية العقارية بين التشريع العقاري والقانون المدني ) المحامي جوزيف كبة – المكتبة القانونية – ط1 لعام 2000 دمشق – سوريا الصفحة 111 منه.

1- قد لا يصح أن نستعمل تسمية ( قضائنا العقاري ) لأننا لسنا أمام قضاء متخصص بالأمور العقارية لكننا نستعمل هذا المصطلح أملاً في أن نصل يوماً بقضائنا العقاري إلى مرحلة التخصص.

1- نقض مدني سوري 81 / 77 المحامون 7 – 8 – 9 – لعام / 1977 / ص 313 .

2- قرار محكمة النقض بدمشق ( غ م 3 ) رقم 81 / 77 تاريخ 14 / 3 / 1977 المحامون 1977 العداد 7 و 8 و 9 ص 313 .