أحكام محاكم و قرارات حول إدارة المال الشائع

اجتهادات عن إدارة المال الشائع

1- ان النزاع الناشئ بعد نفاذ اعمال الادارة غير المعتادة في المال الشائع او بعد التصرف لا يدخل في نطاق الاختصاص الشامل لمحكمة الصلح المتعلق بادارة الملكية الشائعة والمنازعات التي تقع بشانها.

2- قيام الشريك المشتاع بعمل يغير من اعمال الادارة المعتادة بناء غرفة على سطح البناية المملوكة على الشيوع يعتبر تغيير اساسي في المال الشائع فاذا لم يوافق اصحاب ثلاثة ارباع العقار الشائع على هذا التصرف ولم يقروه بعد رفع الدعوى جاز اجبار الباني على ازالة البناء ودفع التعويض.
3- للشركاء المشتاعين مهما بلغت مقدار حصصهم ان يقيموا الدعوى لحفظ المال الشائع ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء.

4- المحكمة غير مكلفة بدعوة بقية الملاك لسؤالهم عما اذا كانوا يوافقون على تصرف الشريك واليمين على العلم بالبناء غير منتجة لان العلم لا يعني بالضرورة موافقتهم عليه وقبولهم به.
5- اذا كان تصرف الشريك باطل من اساسه فان موافقة بعض الشركاء لقاء بدل ايجار لا يضفي مشروعية على هذا التصرف والاحتماء بالايجار لان البناء واجب الهدم.
قرار 1793 / 1983 – أساس 854 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 2588 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 30517

ان المقصود من نص المادة (783) من القانون المدني هو وضع قواعد لادارة المال الشائع تتبع عند قدم اتفاق الشركاء بصورة تكفل استغلاله. ولم يقص منه تخويل اغلبية الشركاء استلام المال الشائع واخراج الاخرين منه والانفراد باستعماله. مما يرتب معه على القضاء الزام اغلبية الشركاء باتخاذ الاجراءات التي تحقق حسن ادارة العقار بشكل يكفل مصالح جميع الشركاء بان يعهدوا لواحد منهم او من غيرهم بادارة المال الشائع الادارة المعتادة.
قرار 7 / 1954 – أساس بدون – محاكم النقض – سورية
قاعدة 2583 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 30512
ان استثمار كل شريك لقطعة من الاراضي المشاعة تعادل ما يملكه من حصة شائعة واستغلاله هذه الاراضي بواسطة مرابعين بالحصة يعتبر اتفاق واقعي على كيفية ادارة المال الشائع.
قرار 3248 / 1954 – أساس بدون – محاكم النقض – سورية
قاعدة 468 – م. المحامون 1954 – رقم مرجعية حمورابي: 31856
1- اذا تولى احد الشركاء ادارة العقار المشترك دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم باعمال الادارة التي منها الايجار لمدة ثلاث سنوات واعمال الحفظ والصيانة.
2- ان ادارة الملكية الشائعة والمنازعات التي تقع بشانها من اختصاص قضاة الصلح.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 2357 / 1953 – أساس بدون – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
مختارات من الأحكام – م. المحامون 1990 – اصدار 07 – 09 – رقم مرجعية حمورابي: 5311

المطالبة بتخمين العقار من الشريك في الملك الشائع بسبب وجود غبن في الاجرة يعتبر من اعمال الادارة التي اذا اداها احد الشركاء دون اعتراض من باقي الشركاء اعتبر وكيلا عنهم وبالتالي يكون من حقه مخاصمة المستأجر بدعوى الغبن باسمه وباسم باقي الشركاء.
قرار 32 / 1989 – أساس 1519 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 141 – م. المحامون 1989 – اصدار 04 – 06 – رقم مرجعية حمورابي: 5088

من حق المالك لحصة مقدارها ثلاثة ارباع الارض الشائعة البناء عليها وهو من اعمال ادارة المال الشائع وهو بهذا التصرف منه يعتبر اصيلا عن نفسه ونائبا عن الباقين.
قرار 210 / 1971 – أساس بدون – محكمة النقض – الدوائر المدنية – مصر
قاعدة 2592 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 30521

لا يجوز لاحد المالكين المشتاعين ان يستاثر لنفسه باستغلال الملكية المشتركة و التي جعلت بالاصل لمصلحة الجميع.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في اسباب الطعن:
1- ان المستودعات المشتركة قد الغيت منذ البداية و لم تجهز كمستودعات الا انه بقي وصفها حسب نظام ضابطة البناء مستودعات ذات ملكية مشتركة.
2- ان المدعى عليه الثاني هو الذي اشاد البناء و الغى التدفئة المركزية في المستودعات.
3- لا يصح للمدعي ان يتنازل عن الخصومة بالنسبة لاحد المدعى عليهم دون موافقة سائر الاطراف لان النزاع غير قابل للتجزئة.
4- ان ملكية الاقسام المشتركة ليست من النظام العام و يحق لمالكي الاقسام المشتركة التصرف بها و بناء عليه اشترى الطاعن غالبية الاقسام المشتركة من مالكيها.
5- طلب الطاعن من محكمة الدرجة الاولى ادخال كافة مالكي الاجزاء المشتركة و المحكمة لم تستجب للطلب.
6- الخلاف على استعمال الاجزاء المشتركة يدخل في نطاق الدعاوى المتعلقة بادارة الماكية الشائعة المنازعات التي تقع بشانها و التي تدخل ضمن الاختصاص الوظيفي الشامل المعقود لمحكمة الصلح عملا بالمادة /63/ من قانون الاصول المدنية.

في القضاء:
حيث ان دعوى المدعي رفعت… يهدف الى طلب الزام المدعى عليه خليل طه الخليلي باعادة الحال الى ما كانت عليه و منع معارضته بملكية الاجزاء المشتركة للعقار رقم 242/28 منطقة اقصاب العقارية و استعمالها مع التعويض عن المدة التي وضع يده فيها على الملكية المشتركة. و حيث ان محكمة الدرجة الاولى قد قضت للمدعي وفق دعواها و ان محكمة الاستئناف مصدرة القرار المطعون فيه قدايدت الحكم البدائي و قد طعن المدعى عليه بالقرار الاستئنافي للاسباب المثارة بلائحة الطعن. حيث ان المنازعة على ملكية الاجزاء المشتركة من البناء و المعدة للاستعمال المشترك بين جميع ملاك طبقات العقار لا تدخل ضمن ادارة الملكية الشائعة و المنازعات التي تقع بشانها كما نصت الفقرة هـ من المادة /63/ اصول. و حيث ان الطاعن لم ينكر اشغاله للعقار المشترك موضوع الدعوى. و حيث انه لا يجوز لاحد من المالكين المشتاعين ان يستاثر لنفسه باستغلال و استعمال الملكية المشتركة و التي جعلت بالاصل لمصلحة الجميع. و حيث انه يجوز لكل مالك ان يستعمل الاجزاء المشتركة حسبما اعدت له على ان لا يحول ذاك دون استعمال الملاك الاخرين لها و لا يجوز احداث تعديل في الاجزاء المشتركة دون موافقة كافة المالكين. و حيث ان المحكمة مصدرة القرار قد احاطت بواقعة الدعوى و اوردت ادلتها و ناقشت الدفوع المثارة المناقشة القانونية السليمة مما يجعل اسباب الطعن المثارة لا تنال من القرار الطعين.

لذلك تقرر بالاتفاق:
– رفض الطعن موضوعا و مصادرة بدل التامين.
قرار 1117 / 2007 – أساس 920 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 531 – م. المحامون 2008 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 65826
1- اذا قام احد الشركاء بناء على جزء من الارض الشائعة قبل قسمتها فان هذا الشريك يكون قد اتى بعمل من اعمال الادارة غير المعتادة. ويترتب على ذلك ان هذا العمل يقتضي موافقة الشركاء اصحاب ثلاثة ارباع الارض الشائعة عملا بالمادة (784) مدني. فاذا لم توافق هذه الاغلبية على البناء ولم تقره بعد اقامته جاز طبقا لاحكام القانون المدني ان يجبر الشريك الباني على ازالة البناء ودفع التعويض عند الاقتضاء.
2- ان المشرع الذي اقتضى حسن النية في الشريك الباني فوق العقار المشترك القابل للقسمة لم يقصد مطلقا اعمال احكام هذه القرينة المفترضة في الحالة التي تنتفي فيها هذه النية الحسنة باعتبار ان الالتصاق الذي ابيح بالاستناد اليه التملك بالالتصاق تبعا للبناء لا يعتبر من اسباب التملك الا اذا اقترن بحسن نية الباني.
3- ان القرينة القانونية على حسن نية الباني يجوز نقضها بالدليل العكسي.
قرار 353 / 1983 – أساس 107 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 2590 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 30519

– للمالك على الشيوع مهما كانت سهامه قليلة ان يحافظ على المال الشائع. فله الحق بطلب الاخلاء لعلة الاساءة في استعمال الماجور.
– الايجار من اعمال الادارة فلا يحق لمالك سهام قليلة الادعاء بطلب الاخلاء لان هذا يتطلب ملكية اغلبية السهام.
– من حق المالك المطالبة باجور حصته من المال الشائع.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
أسباب الطعن:
1 – لقد قام المطعون ضده بتغيير أوصاف المأجور بإشادة غرف داخلية وتحويله الفرن إلى محل تجاري.
2 – إن مالك السهام القليلة يملك حق الادعاء بالإخلاء لعلة الإساءة باستعمال المأجور ولعلة الإساءة في التقصير بالدفع.
3 – ليس من مستند قانوني للمحكمة في حفظ حق المدعي بإقامة دعوى جديدة للمطالبة بالأجور.
في القانون:
إن دعوى المدعي الطاعن هاشم التي تقدم بها إلى محكمة الصلح المدني بدمشق بتاريخ 13/11/ 2000 تهدف إلى إلزام المدعى عليه بإخلاء العقار رقم 1408/1 بحصة وسنجقدار بدمشق الذي يملك فيه المدعي 300/2400 سهم والمؤجر إلى المدعى عليه المطعون ضده لاستخدامه كفرن معروف باسم فرن الفردوس وذلك لقيام المدعى عليه بالإساءة باستعمال المأجور بتغيير أوصافه ولتقصيره بدفع أجوره عن المدة من 1/1/ 1993 ولغاية 31/12/2000 رغم مطالبته بها بموجب بطاقة بريدية، وإلى إلزامه بدفع الأجور موضوع البطاقة البريدية الموجهة إليه وإلى إلزامه بإعادة المأجور إلى ما كان عليه قبل تغيير أوصافه من قبل المدعى عليه.
وبما أن محكمة الصلح المذكورة قد قضت برد الدعوى لجهة الإخلاء لعلتي الإساءة والتقصير بالدفع وبحفظ حق المدعي بالمطالبة بالأجور بدعوى مستقلة.

وبما أن المدعى عليه لم يقتنع بالحكم المذكور، فقد طعن به بتاريخ 15/10/2001 بواسطة وكيله طالباً نقضه للأسباب الواردة في لائحة الطعن.
وبما أن محكمة الصلح استندت في قرارها برد الدعوى إلى أن المدعي لا يملك أغلبية السهام في المأجور على اعتبار أن الإيجار من أعمال الإدارة ولم يثبت أن المدعي هو المؤجر.
ولما كان من المقرر قانوناً واجتهاداً أن للمالك على الشيوع مهما كانت سهامه قليلة أن يحافظ على المال الشائع.
وعليه فإن للمدعي الحق بالمطالبة بالإخلاء لعلة الإساءة في استعمال المأجور.
وبالتالي فقد كان على المحكمة البحث في موضوع الإساءة المطروح في هذه الدعوى.
ولما كان الإيجار من أعمال الإدارة فإن المدعي لا يملك حق الادعاء بطلب الإخلاء لعلة التقصير بالدفع لأنه لا يملك أغلبية السهام في العقار المأجور موضوع الدعوى.
الأمر الذي يجعل رد الدعوى شكلاً لهذه الجهة في محله القانوني.
وإذا كان المدعي لا يملك حق الادعاء بطلب الإخلاء لعلة التقصير بالدفع إلا أنه لا يوجد ما يمنع المدعي قانوناً من المطالبة بأجور حصته في المأجور موضوع الدعوى. وعليه فإنه ليس من حق المحكمة حفظ حق المدعي بإقامة دعوى مستقلة للمطالبة بأجور حصته. وإذا كان هناك من دعوى اعتراضية على قرار التخمين الوارد في لائحة الادعاء وكان يتوقف البت بالأجور المطلوبة موضوع هذه الدعوى على نتيجة الدعوى الاعتراضية المذكورة فقد كان على المحكمة أن توقف النظر في الدعوى الاعتراضية لا أن تلزم المدعي بإقامة دعوى جديدة عن طريق حفظ حقه بإقامته.
ولما كان القرار المطعون فيه لم يسر على هذا النهج فقد جاء مشوباً بالقصور وبعيب الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون وقد نالت منه أسباب الطعن الواردة على القرار المطعون فيه لجهة الإخلاء لعلة التقصير بالدفع.
الأمر الذي يتعين معه نقض الحكم.
لذلك حكمت المحكمة بالإجماع بما يلي:
– نقض القرار المطعون فيه موضوعاً.
قرار 392 / 2002 – أساس 542 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 59 – م. المحامون 2004 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 51341

ان عدم اجراء الورثة معاملة الانتقال لحصصهم لا يحول دون مطالبة سائر الشركاء بقسمة العقار على ان تبقى حصة الشريك المتوفى باسمه كما لو كان حيا الى ان تتم تصفية تركته.
ان تعيين شخص لادارة المال الشائع تدبير قضائي يجب معه دعوى الطرفين وسماع اقوالهما ولا يجوز ان يعين هذا الشخص في غرفة المذاكرة.
قرار 1093 / 1955 – أساس بدون – محاكم النقض – سورية
قاعدة 916 – م. المحامون 1955 – رقم مرجعية حمورابي: 32303
ان المطالبة بتخمين العقار من الشريك في الملك الشائع بسبب وجود غبن في الاجر يعتبر من اعمال الادارة التي اذا تولاها احد الشركاء دون اعتراض منهم عد وكيلا عنهم. وبالتالي فمن حقه مخاصمة المستاجر بدعوى الغبن باسمه و باسم باقي شركائه.
قرار 645 / 1964 – أساس 1088 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 801 – اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 34381

1- ان القوانين /2 و 6/ من البند اولا من المادة (65) من القانون الاساسي للعاملين في الدولة منعتا على العامل:
آ- ان يجمع بين وظيفته و بين ممارسة مهنة حرة باستثناء المهن التي تنص القوانين و الانظمة النافذة على جواز ممارستها و ضمن الشروط المحددة فيها.
ب- ان يشترك في تاسيس الشركات او يقبل عضوية مجالس اداراتها او اي عمل فيها الا اذا كان مندوبا عن الدولة او عن المنظمات الشعبية.
2- ان الوريث الذي تؤول اليه عن طريق الارث حصة شائعة من ملكية الشركة لا يعتبر قد اشترك في تاسيس الشركة الا انه يبقى محظورا عليه قبول عضوية مجلس ادارة الشركة او اي عمل فيها.
3- ان اي اشكال يعرض في صدد تعارض الاعمال التي يقوم بها العامل مع مقتضيات الوظيفة و و اجباتها انما يعود الفصل فيه للوزير المختص.
و المرجو التفضل بالاطلاع و النظر في اعتماد هذا الراي.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
الموضوع:
تطلب احدى الجهات العامة عرض التساؤلات التالية على لجنة القرار /102/ لسنة 1986:
1- في حال انتقال ملكية منشاة صناعية عن طريق الارث او البيع الى عدة اشخاص بعضهم من العاملين في الدولة و بعضهم من غير العاملين و قيام هؤلاء بتنظيم عقد تاسيس شركة توصية بسيطة يكون منها الوريث او المشتري غير العامل في الدولة شريكا متضامنا و مسؤولا عن ادارة الشركة, هل تعتبر مشاركة العامل بصفة شريك موصي عن الاعمال التجارية و الصناعية المحظورة بالمعنى المقصود في الفقرة (و) ثانيا من المادة /65/ من القانون الاساسي للعاملين في الدولة و بالتالي هل يتطلب ذلك الحصول على موافقة الوزير المختص ضمن الشروط المحددة في تعليمات رئاسة مجلس الوزراء رقم (2486/15) تاريخ 17/5/1986
2- هل تعتبر ممارسة العامل في الدولة لاعمال حرفية و انتسابه الى الجمعيات الحرفية المختصة و اعتباره عضوا حرفيا فيها من الاعمال المحظور ممارستها بالمعنى المقصود في الفقرة (و) ثانيا من المادة /65/ من القانون الاساسي للعاملين في الدولة و بالتالي تتطلب الحصول على موافقة الوزير المختص ضمن الشروط المحددة في تعليمات الرئاسة.
في المناقشة القانونية و الراي:
من حيث ان المشرع في الفقرة (و) من المادة /65/ من القانون الاساسي للعاملين في الدولة منع العامل ان يجمع بين وظيفته و بين اي عمل اخر يؤديه بالذات او بالواسطة و قد عدد البند اولا باعمالا على وجه التخصيص و منها الاشتراك في تاسيس الشركات او قبول عضوية مجالس ادارتها او اي عمل فيها و كذلك الجمع بين الوظيفة و ممارسة مهنة حرة باستثناء المهن التي تنص القوانين و الانظمة النافذة على جواز ممارستها الا انه نص في البند ثانيا من الفقرة المذكورة على انه يجوز – خلافا للبنود السابقة – و بموافقة خطية من الوزير المختص, و في حدود التعليمات التي تصدر بهذا الشان عن رئيس مجلس الوزراء السماح للعامل بالجمع بين وظيفته و بين اي عمل اخر يؤديه بالذات او بالواسطة اذا كان هذا العمل الاخر ليس من شانه الاضرار باداء واجبات الوظيفة ولا يتعارض مع مقتضياتها.
و من حيث ان النص القانوني واضح في منع العامل من الجمع بين الوظيفة و بين ممارسة المهن الحرة باستثناء المهن التي تنص القوانين و الانظمة النافذة على جواز ممارستها و كذلك في منع العامل عن الاشتراك في تاسيس الشركات او قبول عضوية مجالس ادارتها او اي عمل فيها.
و من حيث ان ايلولة ملكية منشاة صناعية الى ورثة احدهم عامل في الدولة لا ينطبق على مفهوم تاسيس الشركات, الا انه يبقى ممنوعا عليه قبول عضوية مجلس ادارة الشركة او اي عمل فيها.
و من حيث ان اي اشكال يعرض في صدد تعارض الاعمال التي يقوم بها العامل مع مقتضيات الوظيفة و واجباتها انما يعود الفصل فيه للوزير المختص.
رأي م/2/10643 / 1992 – أساس بدون – لجنة القرار 102 لعام 1986 لفتاوى العاملين في الدولة – سورية
قاعدة 215 – آراء لجنة القرار 102 لعام 1986 – المجموعة الثالثة – رقم مرجعية حمورابي: 62218