أحكام محكمة النقض حول توقي الحكم بالاخلاء

الطعن 521 لسنة 55 ق جلسة 28 / 12 / 1989 مكتب فني 40 ج 3 ق 396 ص 470

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الحميد سليمان نائب رئيس المحكمة، محمد وليد الجارحي، محمد محمد طيطة ومحمد بدر الدين توفيق.
———-
– 1 حكم ” الطعن في الحكم “.
الأحكام الصادرة قبل الحكم المنهي للخصومة كلها . عدم جواز الطعن عليها استقلالا ما لم تكن قابلة للتنفيذ الجبري . م 212 مرافعات طلب الطاعن إخلاء شقة النزاع والزام المطعون ضده بأداء قيمة الأجرة المتأخرة صدور حكم بالإخلاء غير قابل للتنفيذ الجبري ثم صدور حكم الإلزام بالأجرة بعد ذلك سريان ميعاد الاستئناف من تاريخ الحكم الأخير .
النص في المادة 212 من قانون المرافعات يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع قد وضع قاعدة عامة تقضى بعدم جواز الطعن على استقلال في الأحكام الصادرة أثناء سير الخصومة قبل الحكم الختامي المنهى لها وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى وكذلك الأحكام التي تصدر في شق من الموضوع متى كانت قابلة للتنفيذ الجبري ، ورائد المشرع في ذلك هو الرغبة في منع تقطيع أوصال القضية الواحدة وتوزيعها بين مختلف المحاكم وما يترتب على ذلك أحياناً من تعويق الفصل في موضوع الدعوى وما يترتب عليه حتماً من زيادة نفقات التقاضي ، ولما كانت طلبات الطاعن إخلاء الشقة محل النزاع وإلزام المطعون ضده بأن يؤدى له مبلغ 950 ,1282 جنيه قيمة الأجرة المتأخرة وهما طلبان يستندان إلى سبب قانوني واحد وهو عقد الإيجار ، وقد صدر حكم محكمة أول درجة بتاريخ 1984/1/5 بالإخلاء ثم صدر بعد ذلك بتاريخ 1984/3/1 حكم الإلزام بالأجرة وهذا الحكم الأخير هو القضاء الختامي المنهى للخصومة ولم يكن الحكم الصادر بالإخلاء قابلاً للتنفيذ الجبري ومن ثم يبدأ ميعاد استئنافه من تاريخ الحكم المنهى للخصومة الصادر في 1984/3/1 فإذا ما أقام المطعون ضده استئنافاً عن الحكمين المذكورين في 1984/4/4 فيكون قد أقيم في الميعاد .
– 2 إيجار ” توقي الحكم بالإخلاء”.
الإخلاء لعدم سداد الأجرة للمستأجر. توقى الحكم عليه به بسداد الأجرة وملحقاتها حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف . علة ذلك . النص الصريح قاطع الدلالة على المراد منه . عدم جواز الخروج عليه أو تأويله بدعوى الاستهداء بالمراحل التشريعية التي تبعته أو بالحكمة التي أملته وقصد الشارع منه .
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المقابلة لنص المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي حلت محلها المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – يدل على أن المشرع وإن رتب للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر بمجرد انقضاء خمسة عشر يوماً من تكليفه بوفاء الأجرة المستحقة دون الوفاء بها إلا أنه رغبة منه في التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء بالأجرة المتأخرة حتى تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوى ، بحيث أصبح قيام المستأجر بوفاء الأجرة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة تسقط حق المؤجر في الإخلاء ويمنع المحكمة من الحكم به ، وإذ جاءت صياغة المادة المشار إليها عامة مطلقة فإنه لا يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة أمام المحكمة الابتدائية دون محكمة الاستئناف لأن ذلك يعتبر تقيداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز ومتى كان النص صريحاً قاطعاً في الدلالة على المراد منه فلا محل للخروج عليه أو تأويله بدعوى الاستهداء بالمراحل التشريعية التي تبعته أو بالحكمة التي أملته وقصد الشارع منه.
– 3 إيجار ” تحديد الأجرة”.
ربط العوائد على العقار صلاحيته كقرينة قضائية لتحديد الأجرة . تقديرها . من سلطة محكمة الموضوع لا إلزام عليها في الأخذ بها .
الأصل أن تقديرات البلدية للعوائد والتي تحصل على العقار لا يصلح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية إلا أن ربط العوائد يصلح كمجرد قرينة قضائية ترك تقديرها لمحكمة الموضوع دون التزام عليها بالأخذ بها شأنها في ذلك شأن كافة ما يتقدم لقاضى الموضوع من الدلائل والمستندات فيكون له سلطة بحثها وموازنة بعضها بالبعض الآخر وترجيح ما يطمئن إليها واستخلاص ما يراه متفقاً مع رفع الدعوى ولا رقابة لمحكمة النقض عليه في ذلك متى كان استخلاصه سائغاً ومستمداً من الأوراق .

————
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 260 لسنة 1982 مدني أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وإلزامه بأداء مبلغ (1282.950 جنيه) قيمة الأجرة المتأخرة، وقال شرحاً لذلك أنه بمقتضى عقد إيجار مؤرخ 26/10/1961 استأجرت والدة المطعون ضده منه شقة النزاع بأجرة قدرها عشرة جنيهات أصبحت ثمانية جنيهات إعمالاً لقوانين التخفيض، وبعد وفاتها في سنة 1974 حرر عقد إيجار مع نجلها المطعون ضده صرح له فيه بتأجير العين المؤجرة مفروشة بأجرة شهرية قدرها 12 جنيه منها أربعة جنيهات مقابل التأجير مفروشاً، إلا أنه كان يستحق مقابل التأجير المفروش بنسبة 70% من القيمة الإيجارية وتعادل 5.600 جنيه شهرياً ثم صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 فأصبح يستحق أجرة إضافية بنسبة 200% من الأجرة مقابل التأجير مفروشاً فأصبحت الأجرة 24 جنيه شهرياً اعتبارا من شهر سبتمبر سنة 1977 فيكون جملة المستحق له من فروق الأجرة بالإضافة إلى قيمة استهلاك المياه مبلغ 995.200 جنيه بعد خصم المبالغ التي سددها المطعون ضده وقد كلف المطعون ضده سداد هذا المبلغ بموجب إنذار مؤرخ 13/11/1982 إلا أنه تقاعس عن الوفاء فأقام الدعوى ثم عدل الطاعن طلباته بإضافة طلب جديد وهو الحكم له بمبلغ 1282.950 قيمة المستحق له حتى آخر ديسمبر سنة 1983 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن سمعت شهود الطرفين حكمت بتاريخ 5/1/1984 بالإخلاء ثم حكمت بتاريخ 1/3/1984 بإلزام المطعون ضده بأن يؤدي للطاعن مبلغ 1027.220 جنيه استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 210 لسنة 101ق – القاهرة. وبتاريخ 22/1/1985 قضت المحكمة بإلغاء الحكمين المستأنفين وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره فيها ألتزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن بالوجه الثاني من كل منهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول أنه كان يتعين على المحكمة أن تقضي بعدم قبول الاستئناف شكلاً بالنسبة للحكم الصادر بتاريخ 5/1/1984 والذي يتم استئنافه إلا في 4/4/1984 وذلك لفوات ميعاد استئنافه عملاً بنص المادة 227 من قانون المرافعات مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 212 من قانون المرافعات على أنه لا يجوز الطعن في الأحكام التي تصدر أثناء سير الدعوى ولا تنتهي بها الخصومة إلا بعد صدور الحكم المنهي للخصومة كلها، وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى والأحكام القابلة للتنفيذ الجبري، يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع قد وضع قاعدة عامة تقضي بعدم جواز الطعن على استقلال في الأحكام الصادرة أثناء سير الخصومة قبل الحكم الختامي المنهي لها وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى وكذلك الأحكام التي تصدر في شق من الموضوع متى كانت قابلة للتنفيذ الجبري، ورائد المشرع في ذلك هو الرغبة في منع تقطيع أوصال القضية الواحدة وتوزيعها بين مختلف المحاكم وما يترتب على ذلك أحيانا من تعويض الفصل في موضوع الدعوى وما يترتب عليه حتما من زيادة نفقات التقاضي ولما كانت طلبات الطاعن إخلاء الشقة محل النزاع وإلزام المطعون ضده بأن يؤدي له مبلغ 1282.950 جنيه. قيمة الأجرة المتأخرة وهما طلبان يستندان إلى سبب قانوني واحد وهو عقد الإيجار، وقد صدر حكم محكمة أول درجة بتاريخ 5/1/1984 بالإخلاء ثم صدر بعد ذلك بتاريخ 1/3/1984 حكم الإلزام بالأجرة وهذا الحكم الأخير هو القضاء الختامي المنهي للخصومة ولم يكن الحكم الصادر بالإخلاء قابلاً للتنفيذ الجبري ومن ثم يبدأ ميعاد استئنافه من تاريخ الحكم المنهي للخصومة الصادر في 1/3/1984 فإذا ما أقام المطعون ضده استئنافا عن الحكمين المذكورين في 4/4/1984 فيكون قد أقيم في الميعاد، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويضحى النعي بهذا الوجه على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثالث من السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول أن الحكم لم يتحقق من سداد الأجرة حتى إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة أول درجة في 15/12/1983، إذ يبلغ المستحق له مبلغ 1900 جنيه و850 مليم سدد المطعون ضده مبلغ 1296 جنيه فيكون مديناً بمبلغ 604.850 جنيه، فإذا ما ذهب الحكم المطعون فيه إلى أن السداد قد تم قبل إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف فإنه يكون قد خالف حكم المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المقابلة لنص المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي حلت محلها المادة 18 من القانون رقم 136 – على أن “في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية (أ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، على أنه لا يحكم إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وذلك قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى …” يدل على أن المشرع وإن رتب للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما من تكليفه بوفاء الأجرة المستحقة دون الوفاء بها، إلا أنه رغبة منه في التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء بالأجرة المتأخرة حتى تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوى، بحيث أصبح قيام المستأجر بوفاء الأجرة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة يسقط حق المؤجر في الإخلاء وبمنع المحكمة من الحكم به، وإذ جاءت صياغة المادة المشار إليها عامة مطلقة فإنه لا يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة أمام المحكمة الابتدائية دون محكمة الاستئناف لأن ذلك يعتبر تقييداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه بغير مخصص وهو مالا يجوز، ومتى كان النص صريحاً قاطعاً في الدلالة على المراد منه فلا محل للخروج عليه أو تأويله بدعوى الاستهداء بالمراحل التشريعية التي تبعته أو بالحكمة التي أملته وقصد الشارع منه، لما كان ذلك فإنه يجوز توقي طلب الإخلاء بأداء الأجرة قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة الاستئناف للاستنتاج والمناقشة، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فلا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الأول من السبب الأول والوجهين الأول والثالث من السبب الثاني مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أن الحكم لم يتحر حقيقة القيمة الإيجارية عند إجراء الحساب الذي بنى عليه حكمه، إذ عول في قضائه على إيصال أجرة مصطنع بإسم والدة المطعون ضده يفيد أن القيمة الإيجارية لعين النزاع مبلغ 6.73 جنيه شهرياً، في حين أن الإيجار من واقع الكشوف الرسمية والصادرة من مصلحة الضرائب العقارية مبلغ (8 جنيه) بخلاف رسم النظافة وهذه الكشوف لها حجيتها على الناس كافة تطبيقاً لنص المادة العاشرة من قانون الإثبات مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن الأصل أن تقديرات البلدية للعوائد التي تحصل على العقار لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الأجرة القانونية إلا أن ربط العوائد يصلح كمجرد قرينة قضائية يترك تقديرها لمحكمة الموضوع دون التزام عليها بالأخذ بها شأنها في ذلك شأن كافة ما يقدم لقاضي الموضوع من الدلائل والمستندات فيكون له سلطة بحثها وموازنة بعضها بالبعض الأخر وترجيح ما يطمئن إليها واستخلاص ما يراه متفقاً مع واقع الدعوى ولا رقابة لمحكمة النقض عليها في ذلك متى كان استخلاصه سائغاً ومستمداً من الأوراق، ولما كان الحكم المطعون فيه قد عول في قضائه على إيصال سداد والدته لأجرة شهر فبراير سنة 1974 وقدرها 6.73 جنيه وأقوال الشهود بأن المطعون ضده قد استأجر عين النزاع بعد وفاة والدته المستأجرة الأصلية في عام سنة 1974 وكان هذا الإيصال صادراً من الطاعن ولم يطعن عليه بثمة مطعن وقد صرح للطاعن بتأجير العين مفروشة من الباطن فإن الأجرة الشهرية تصبح 11.441 جنيه بعد إضافة 70% مقابل التأجير المفروش وذلك اعتبارا من 1/1/1975 تاريخ سريان عقد الإيجار، ولا على الحكم أن لم يعول تقديرات العوائد وتكون الأجرة 20.190 جنيه اعتبارا من أول ديسمبر وهو بدء سريان القانون 49 لسنة 1977 حيث يستحق الطاعن أجرة إضافية 200% مقابل التأجير المفروش بدلاً من 70% عملاً بالمادة 45/ب من القانون سالف الذكر تكون الأجرة المستحقة بما فيها رسم النظافة واستهلاك المياه بمبلغ 2242.152 جنيه سدد المطعون ضده مبلغ 2516.980 جنيه وهو ما يجاوز المستحق فعلاً فإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى وهي أسباب سائغة تكفي لحمله فإنه لا يكون قد خالف القانون أو عابه أي قصور ويكون النعي برمته على غير أساس.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .