أحكام محكمة النقض في تبادل الوحدات السكنية

الطعن 2365 لسنة 59 ق جلسة 28 / 3 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 112 ص 571

برئاسة السيد المستشار/ يحيى إبراهيم عارف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ الهام نجيب نوار وسيد محمود نائبي رئيس المحكمة، أحمد محمود كامل ويوسف عبد الحليم.
———–
– 1 إيجار ” تبادل الوحدات السكنية”.
عقد تبادل الوحدات السكنية . عقد رضائي تمامه بمجرد اتفاق طرفيه الإجراءات الواردة بالمادتين 5 ، 6 من قرار وزير الإسكان رقم 99 لسنة 1978 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون 49 لسنة 1977 إجراءات تنظيمية لتنظيم عملية التبادل لا يترتب على عدم اتباعها أي جزاء أو بطلان وليست شرطاُ لقبول دعوى التبادل قبل رفعها اللجوء إلى القضاء لمراقبة توافر الشروط الموضوعية اللازمة لإجراء التبادل مخالفة ذلك خطأ .
نصت المادة 7/ 3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن “في البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وذلك في البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التي يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير” وقد تضمنت المادتان 4, 5 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977، الصادر بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 الشروط والإجراءات المطلوبة لإجراء البدل ومن بين هذه الإجراءات ما نصت عليه المادة الخامسة من تحرير خمس نسخ من النموذج المرفق باللائحة – وإخطار ملاك العقارات المراد التبادل فيها بنسخه من هذا النموذج موقع عليها من المستأجرين الراغبين في التبادل ويرفق بالنسخة المذكورة المستندات الدالة على صحة ما يتضمن من بيانات وذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول وتوجب هذه المادة على الملاك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطارهم برغبة المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول برأيهم في هذه الطلبات، ويعتبر انقضاء تلك المدة دون رد من المالك بمثابة رفض منه للتبادل فإن ما ورد بهاتين المادتين لا يعدو أن يكون بيانا للإجراءات التي تتبع لتنظيم عملية التبادل، ولا يقصد بها – كما استقر قضاء هذه المحكمة – إضفاء الشكلية على عقد تبادل الوحدات السكنية فهو عقد رضائي يتم بمجرد اتفاق طرفيه وإذ كان الأصل العام هو حق اللجوء إلى المحاكم لأنها صاحبة الولاية العامة في الفصل في جميع المنازعات إلا ما أستثنى بنص خاص، وإذ كان ما ورد بالمادتين الرابعة والخامسة من القرار رقم 99 لسنة 1978 إنما هي إجراءات تنظيمية لتسهيل عملية التبادل لم يرتب المشرع على عدم إتباعها أي جزاء أو بطلان عقد التبادل، كما لم يجعلها المشرع شرطا لقبول دعوى التبادل، وأوجب اتخاذها قبل رفعها كما نص على ذلك صراحة في أحوال أخرى في ذات القانون، ومن ثم فإنه إذا ما تم عقد التبادل فعلا دون اتخاذ الإجراءات التنظيمية المنصوص عليها في القرار المشار إليه فانه يتم تحت مسئولية المتبادلين فإذا ما رفع أمر المنازعة فيه إلى القضاء انبسط سلطانه على مراقبة توافر الشروط الموضوعية اللازمة لإجراء التبادل وما يتطلبه القانون في هذا الشأن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وجعل أمر إتمام هذه الإجراءات شرطا لازما قبل اللجوء إلى القضاء فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه.
————
الوقائع
وحيث إن الوقائع تتحصل ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ في أن الطاعن والمطعون ضده الأخير ـ الذي أمرت المحكمة باختصاصه أقاما على المطعون ضدهم الثلاثة الأول الدعوى رقم 1686 لسنة 1985 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بصحة التبادل بين شقتيهما المبينتين في الصحيفة في مواجهة الأخيرين وقالا بيانا لذلك أنه بموجب عقد إيجار يستأجر المطعون ضده الرابع من الشركة المطعون ضدها الأولى الشقة رقم 21 بالدور الخامس العلوي بالعقار المبين بالصحيفة، ولما كان قد تخطى السبعين من عمره ومصاب بجلطة في القلب وتصلب في الشرايين والتهاب مزمن بالمفاصل الأمر الذي يعوقه عن صعود السلم وكان الطاعن يستأجر من المطعون ضدهما الثاني والثالث الشقة رقم 11 بالدور الثاني بالعقار المبين بالصحيفة فقد اتفقا على تبادل الوحدات السكنية المؤجرة لهما وأقاما الدعوى ـ قضت محكمة أول درجة برفض الدعوى، استأنف الطاعن والمطعون ضده الرابع الحكم بالاستئناف رقم 496 لسنة 43 ق الإسكندرية وبتاريخ 4/4/1989 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إن الحكم قضى برفض الدعوى تأسيسا على عدم إتباع الطاعن ووالده المطعون ضده الرابع راغبا التبادل للإجراءات المنصوص عليها في المادتين 5، 6 من قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 في حين إنها إجراءات تنظيمية وضعها المشرع لاستظهار إرادة ملاك العقارات المعنية في شأن رغبة المستأجرين في التبادل ويجوز أن تتم بأي وسيلة أخرى كما لم يرتب المشرع جزاء صريح على عدم اتخاذ هذه الإجراءات ولا تعتبر شرطا لقبول الدعوى مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد. ذلك أن المادة 7/3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد نصت على أنه “في البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وذلك في البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التي يحددها قرار من وزير الإسكان والتعمير” وقد تضمنت المادتان 4، 5 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 الشروط والإجراءات المطلوبة لإجراء البدل ومن بين هذه الإجراءات ما نصت عليه المادة الخامسة من تحرير خمس نسخ من النموذج المرفق باللائحة ـ وإخطار ملاك العقارات المراد التبادل فيها بنسخه من هذا النموذج موقع عليها من المستأجرين الراغبين في التبادل ويرفق بالنسخة المذكورة المستندات الدالة على صحة ما يتضمن من بيانات وذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول وتوجب هذه المادة على الملاك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطارهم برغبة المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول برأيهم في هذه الطلبات ويعتبر انقضاء تلك المدة دون رد من المالك بمثابة رفض منه للتبادل فإن ما ورد بهاتين المادتين لا يعدو أن يكون بيانا للإجراءات التي تتبع لتنظيم عملية التبادل ولا يقصد بها ـ كما استقر قضاء هذه المحكمة ـ إضفاء الشكلية على عقد تبادل الوحدات السكنية فهو عقد رضائي يتم بمجرد اتفاق طرفيه ـ وإذ كان الأصل العام هو حق للجوء إلى المحاكم لأنها صاحبة الولاية العامة في الفصل في جميع المنازعات إلا ما استثنى بنص خاص وإذ كان ما ورد بالمادتين الرابعة والخامسة من القرار رقم 99 لسنة 1978 إنما هي إجراءات تنظيمية لتسهيل عملية التبادل لم يرتب المشرع على عدم إتباعها أي جزاء أو بطلان عقد التبادل كما لم يجعلها المشرع شرطا لقبول دعوى التبادل وأوجب اتخاذها قبل رفعها كما نص على ذلك صراحة في أحوال أخرى في ذات القانون ومن ثم فإنه إذا ما تم عقد التبادل فعلا دون اتخاذ الإجراءات التنظيمية المنصوص عليها في القرار المشار إليه فإنه يتم تحت مسئولية المتبادلين فإذا ما رفع أمر المنازعة فيه إلى القضاء انبسط سلطانه على مراقبة توافر الشروط الموضوعية اللازمة لإجراء التبادل وما يتطلبه القانون في هذا الشأن وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وجعل أمر إتمام هذه الإجراءات شرطا لازما قبل اللجوء إلى القضاء فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه دون ما حاجه لبحث باقي أسباب الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .