أحكام واجتهادات قضائية إماراتية – العبرة بالحيازة القانونية الهادئة المستمرة

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

أيد المحكمة الاتحادية العليا على حق ابن في استعادة ورث أبيه، وهو عقار يضم مقهى ومطبخا، وينتفع به آخرون لفترة طويلة، حيث رفضوا تسليمه له ، مدعين أنه آل إليهم بالحيازة الهادئة ومرور الزمن.

وأكدت المحكمة الاتحادية العليا أنه “لا عبرة إلا بالحيازة القانونية الهادئة المستمرة المستقرة، وأن ملكية العقار والحقوق التبعية المترتبة عليه أو الحقوق المتفرعة عن حق الملكية لا تنتقل سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا بالتسجيل”.

وتعود تفاصيل القضية، عندما طالب الوريث باستعادة عقار مملوك له وقد آل إليه بالإرث من والده بعد وفاته، ورفض المنتفعون بالعقار اخلاءه ، فأقام دعوى قضائية ضدهم، متهمهم بالاستحواذ عليه من دون سند قانوني، ومطالبا بطردهم من العقار.

كما تقدم المدعي عليهم بدعوى متقابلة التمسوا فيها الحكم بإبطال سند ملكية المدعي أصليا للعقار وإبطال الأمر الصادر بإلغاء الانتفاع الصادر لهم وتثبيت ملكيتهم للعقار لاكتساب الملكية بمرور الزمان.

وقضت المحكمة الابتدائية بطرد المدعى عليهم من العقار محل النزاع مع إلزامهم بالمصاريف، ورفضت دعواهم الفرعية المقامة ضد المدعي، وأيدتها محكمة الاستئناف.

ولم يرتض المدعي عليهم على هذا الحكم فطعنوا عليه موضحين إن “الحكم خالف القانون وأخطأ في تطبيقه حين قضى بإثبات ملكية المدعي للعقار وطردهم منه دون سند من القانون مع اكتسابهم ملكية العقار بالحيازة الهادئة والمستمرة ومرور الزمان مما يستوجب نقضه”.

ورفضت المحكمة الاتحادية العليا طعن المدعي عليهم مؤكدة أن “من المقرر في أحكام الشريعة الإسلامية الغراء والقانون على السواء أن “أسباب كسب ملكية العقار محددة في الإطار المتمثل في العقد والحيازة، ومع أن الشريعة الإسلامية قررت حق الفرد في إحياء الأرض وحضت على إحيائها إلا أن ذلك مشروط بإذن الإدارة والسلطات والحاكم، ولذا كان إذن الحاكم مسبقا وواجبا مع أحقيته في استرداد العقار للمصلحة العامة والشفعة والتي لا تكون إلا في العقار، والضمان وجاء تفصيله في قانون المعاملات المدنية”.

وأكدت أنه “لا عبرة إلا بالحيازة القانونية الهادئة المستمرة المستقرة، وأن ملكية العقار والحقوق التبعية المترتبة عليه أو الحقوق المتفرعة عن حق الملكية لا تنتقل سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا بالتسجيل ويكون التسجيل في السجل ملزما ودليلا قطعيا على ملكية العقار والحقوق العينية التبعية أو تلك المتفرعة عن حق الملكية، وعليه فإن خصائص الملكية العقارية في دولة الإمارات للأراضي الحكومية غير المسجلة للأفراد هي أن الدولة ممثلة بالحاكم وبالسلطات المحلية هي المالكة الأصلية للأراضي في الإمارة بخلاف الأراضي المسجلة بالملك الحر للأفراد والتي آلت إليهم بالميراث أو الشراء أو التخصيص والذين لهم الحرية في التصرف فيها في الإطار الذي رسمه المشرع والدولة هي التي ترصد الأرض للخدمة العامة في وجوهها المختلفة

واعتبار تسجيل التصرفات العقارية لدى إدارة تسجيل الأراضي الوسيلة الأولية لإعطاء التصرف الصبغة الشرعية القانونية وأن التسجيــل العقــاري هو الوسيلة الوحيدة للاحتجاج بالملكية العقارية اتجاه الآخرين باعتبار أن سجل الأراضي هـو الوسيلة الوحيدة لإشهار هذه الملكية واعتبار الأحكام القضائية وسيلة لتسجيل التصرفات العقارية في السجل العقاري وأداة لإعلان ملكية طالب التسجيل للأرض المطلوب تسجيلها، ولإعلان حقه في تسجيل هذه الملكية “.

وأكدت المحكمة الاتحادية العليا على ” أن لمحكمة الموضوع كامل السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة بما في ذلك الأدلة الكتابية بما حوته من محررات رسمية أو عرفية وشهادة الشهود والقرائن ولا رقيب عليها طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة “.

وأشارت إلى أن “حكم الاستئناف قد أحاط بوقائع الدعوى عن فهم وعلم بالواقع حيث عرض لما قدم فيها من بينات محصها واستعرض كافة الدفوع التي ساقها طرفاها إيرادا وردا ثم خلص إلى نتيجة بالالتزام بحجية المحررات الرسمية التي لم يطعن عليها بالتزوير واحترام الوضع الظاهر بثبوت ملكية المدعي للعقار الذي آل إليه بالإرث وبإثبات الواقعة القانونية المتمثلة في بقاء العقار باسمه دون غيره وتأييد الحكم الأول”.