أحكام واجتهادات قضائية في التجديد الضمني لعقد الايجار المفروش

الطعن 1030 لسنة 48 ق جلسة 13 / 6 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 312 ص 1633

برياسة السيد المستشار/ يحيى العموري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ جهدان حسين عبد الله نائب رئيس المحكمة، ماهر قلادة واصف، حسين علي حسين والحسيني الكناني.
—————-
– 1 إيجار “إيجار الأماكن”. “التأجير المفروش”. عقد “تجديد العقد”. خلف “الخلف الخاص”.
عقد الإيجار المفروش . عدم سريان أحكام تحديد الأجرة والامتداد القانوني عليه . خضوعه للقانون المدني . انتهائه بانتهاء مدته مالم يشترط التنبيه . وجوب حصول التنبيه من أحد المتعاقدين أو من صاحب الحق فيه وفقا للاتفاق على الميعاد المحدد .
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العبرة في الوقوف على طبيعة العين المؤجرة إذا كان تأجيرها تم خالياً أو مفروشاً إنما يرجع فيه إلى إرادة المتعاقدين الحقيقية التي انتظمها عقد الإيجار، وكان البين من الأوراق وعقد الإيجار سند الدعوى وما استقر عليه دفاع الطرفين أن عين النزاع تم تأجيرها للمطعون ضده مفروشة ومن ثم لا يسرى عليها أحكام تحديد الأجرة أو الامتداد القانوني المنصوص عليهما في قوانين إيجار الأماكن – وإنما ينطبق عليها أحكام القواعد العامة في القانون المدني، ومن بينها انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته المتفق عليها عملاً بالمادة 598 من القانون المدني إلا إذا اشترط العاقدان أن ينبه أحد الطرفين على الآخر قبل انقضائها في ميعاد معين فلا ينتهي العقد إلا إذا تم التنبيه في الميعاد المتفق عليه أما إذا لم يتفقا على ميعاد التنبيه، وجب أن يتم التنبيه في الميعاد المتفق عليه في المادة 563 من القانون المدني ولما كان التنبيه من جانب واحد فهو ينتج أثره بمجرد إظهار أحد المتعاقدين في التنبيه رغبته في إنهاء الإيجار باعتباره تصرفاً قانونياً من جانب واحد ويجوز للطرفين أن يتفقا على خلاف ذلك بأن يكون الإنهاء قاصراً على أحدهما فقط دون الطرف الآخر فإنه يتعين في هذه الحالة أن يصدر التنبيه من صاحب الحق في ذلك.
– 2 إيجار “إيجار الأماكن”. “التأجير المفروش”. عقد “تجديد العقد”. خلف “الخلف الخاص”.
التجديد الضمني لعقد الإيجار المفروش . اعتباره إيجار جديد بنفس شروط العقد الأصلي عدا المدة وعدم اعتباره امتداد للعقد الأصلي . انتقال ملكية العين لغير المالك . أثره . نفاذ عقد الإيجار في حقه . علة ذلك .
المقرر قانوناً وفق نص المادة 599 من القانون المدني أن التجديد الضمني لعقد الإيجار يعتبر إيجاراً متميزاً عن الإيجار السابق إلا أنه يتصل به أوثق الصلة فهو ينعقد بنفس الشروط التي انعقد فيها الإيجار السابق فيما عدا المدة فلا ينعقد الإيجار لمثل مدة العقد المنتهى بل لمدة أخرى غير معينة ويسرى عليه حكم المادة 563 من القانون المدني ويعتبر هذا التجديد الضمني للعقد إيجاراً لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي لما كان ذلك وكان عقد الإيجار المؤرخ……. سند الدعوى قد تجدد ضمنياً اعتباراً من……. بعدول المطعون ضده عن رغبته المبداة بإنهاء العقد واستمراره منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه بدلالة استمرار هذا الأخير في قبض الأجرة من المطعون ضده بعد ذلك ومن ثم فإن العقد يتجدد بشروطه الأولى فيما عدا المدة على النحو المتقدم فيه وإذ انتقلت ملكية العين المؤجرة بعد ذلك إلى الطاعنة فإن هذا العقد ينفذ في حقها باعتبارها خلفاً خاصاً بذات شروط العقد الأصلي الذي انصرفت إدارة عاقديه في البندين الثاني والثامن منه على أن يكون حق إنهاء العقد للمستأجر وحده، وبإعمال هذا الاتفاق في هذا الخصوص باعتباره شريعة المتعاقدين فإنه يمتنع عليها قانوناً الحق في إنهاء العقد من جانبها طالما أن المطعون ضده قائم بتنفيذ التزاماته بما يترتب عليه اعتبار التنبيه الحاصل من الطاعنة في…… بإنهاء العقد و بعدم الرغبة في تجديده حابط الأثر لمخالفته شروط عقد الإيجار الملزم لها على النحو الذي سلف بيانه.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى 3025 سنة 76 مدني شمال القاهرة الابتدائية ضد المطعون ضده بطلب الحكم بإخلاء عين النزاع تأسيساً على أنه بموجب عقد غير مكتوب يستأجر المطعون ضده منها شقة مفروشة للصيف وإذ انتهى العقد منذ أنذرته بالإخلاء ولما لم يستجب لطلبها أقامت الدعوى، تمسك المطعون ضده بأنه يستأجر عين النزاع من المالك السابق بموجب عقد مؤرخ 9/6/1960 قضت المحكمة برفض الدعوى، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف 285 لسنة 94 ق القاهرة، قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف و بعدم الاختصاص وإحالة الدعوى إلى محكمة الإسكندرية الابتدائية التي قيدت أمامها برقم 3678 سنة 1977 والتي انتهت إلى القضاء برفض الدعوى، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 54 لسنة 34 ق الإسكندرية، بتاريخ 28/3/1978 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث أن حاصل ما تنعاه الطاعنة بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك تقول أن الحكم اخطأ إذ اعتبر تأجير المسكن بغرض التصييف أو المشتى مما يخضع لحكم المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 حالة أن النص المذكور قاصر على شغل العين مفروشة بقصد الإقامة والمعيشة، والثابت من أوراق الدعوى أن الايجار مؤقت بقصد التصييف مما يخرج عن نطاق هذا النص، كما اخطأ الحكم إذ أعمل النص المذكور على واقعة الدعوى رغم عدم شغل المطعون ضده عين النزاع مدة خمس سنوات متصلة من تاريخ تجديد العقد في 31/5/1972 حتى تاريخ انهائه بالتنبيه الحاصل من الطاعنة في 19/4/1976 فضلا عن أن هذه المادة لا تسري إلا اعتبارا من 9/9/1977 تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 وهي بهذه المثابة لا تمحي العقد الذي انتهى في 19/4/1976 فإذ أعمل الحكم المادة 46 سالفة الذكر على واقعة الدعوى رغم عدم توافر شروطها فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه فضلا عن خطئه بقضائه في موضوع الدعوى برفضها حالة أنها غير مقبولة لعدم قيد الإيجار بالوحدة المحلية المختصة مخالفا بذلك لنص المادة 43 من القانون 49 لسنة 1977.
وحيث أن هذا النعي – أيا كان وجه الرأي فيه – غير منتج ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العبرة في الوقوف على طبيعة العين المؤجرة وما إذا كان تأجيرها تم خاليا أو مفروشا أنما يرجع فيه إلى إرادة المتعاقدين الحقيقة التي انتظمها عقد الايجار، وكان البين من الأوراق وعقد الإيجار سند الدعوى وما استقر عليه دفاع الطرفين أن عين النزاع تم تأجيرها للمطعون ضده مفروشة ومن ثم لا تسري عليها أحكام تحديد الأجرة أو الامتداد القانوني المنصوص عليهما في قوانين إيجار الأماكن وإنما ينطبق عليها أحكام القواعد العامة في القانون المدني ومن بينها انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته المتفق عليها عملا بالمادة 598 من القانون المدني، إلا إذا اشترط العاقدان أن ينبه أحد الطرفين على الآخر قبل انقضائها في ميعاد معين فلا ينتهي العقد إلا إذا تم التنبيه في الميعاد المتفق عليه، أما إذا لم يتفقا على ميعاد التنبيه وجب أن يتم التنبيه في الميعاد المنصوص عليه في المادة 563 من القانون المدني، ولما كان التنبيه يتم من جانب واحد فهو ينتج أثره بمجرد إظهار أحد المتعاقدين في التنبيه رغبته، في إنهاء الإيجار باعتباره تصرفا قانونيا من جانب واحد ويجوز للطرفين أن يتفقا على خلاف ذلك بأن يكون الإنهاء قاصرا على أحدهما فقط دون الطرف الآخر فإنه يتعين في هذه الحالة أن يصدر التنبيه من الطرف صاحب الحق في ذلك، وكان من المقرر قانونا وفق نص المادة 599 من القانون المدني على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن التجديد الضمني لعقد الإيجار يعتبر إيجارا جديدا متميزا عن الإيجار السابق إلا أنه متصل به أوثق الصلة فهو ينعقد بنفس الشروط التي انعقد فيها الإيجار السابق فيما عدا المدة فلا ينعقد الإيجار لمثل مدة العقد المنتهي بل لمدة أخرى غير معينة ويسري عليه حكم المادة 563 من القانون المدني ويعتبر هذا التجديد الضمني للعقد إيجارا جديدا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، لما كان ذلك وكان عقد الإيجار المؤرخ 9/6/1980 سند الدعوى قد تجدد ضمنيا اعتبارا من 31/5/1972 بعدول المطعون ضده عن رغبته المبداه بإنهاء العقد واستمراره منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه بدلاله استمرار هذا الأخير في قبض الأجرة من المطعون ضده بعد ذلك ومن ثم فإن العقد يتجدد بشروطه الأولى – فيما عدا المدة على النحو المتقدم، وإذ انتقلت ملكية العين المؤجرة بعد ذلك إلى الطاعنة فإن هذا العقد ينفذ في حقها باعتبارها خلفا خاصا – بذات شروط العقد الأصلي الذي انصرفت إرادة عاقديه في البندين الثاني والثامن منه على أن يكون حق إنهاء العقد للمستأجر وحده، وبأعمال هذا الاتفاق في هذا الخصوص باعتباره شريعة المتعاقدين فإنه يمتنع عليها قانونا الحق في إنهاء العقد من جانبها طالما أن المطعون ضده قائم بتنفيذ التزاماته بما يترتب عليه اعتبار التنبيه الحاصل من الطاعنة في 19/4/1976 بإنهاء العقد وبعدم الرغبة في تجديده حابط الأثر لمخالفته شروط عقد الإيجار الملزم لها على النحو الذي سلف بيانه وإذ انتهى الحكم صحيحا في نتيجته إلى رفض طلب الطاعنة بالإخلاء فإنه يكون قد أصاب ويكون النعي بتخطئته في صدد أعماله المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 – أيا كان وجه الرأي فيه، غير منتج هذا ولما كانت المادة 42 من القانون 49 لسنة 77 تلزم المؤجر بقيد عقود الإيجار المفروش التي تبرم تطبيقا لأحكام المادتين 39، 40 لدى الوحدة المحلية المختصة وكانت المادة 43 من ذات القانون قد رتبت على عدم القيد جزاء بعدم سماع دعاوى المؤجر، فإن هذا النعي أيا كان وجه الرأي فيه – منهى إلى القضاء بعدم قبول الدعوى وهو يتساوى في نتيجته مع القضاء برفضها مما لا يحقق للطاعنة سوى مصلحة نظرية بحتة ويكون الطعن برمته غير منتج.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .