أحكام واجتهادات قضائية في الضمان الكافي الذي يقدمه مشتري الجدك

الطعن 808 لسنة 49 ق جلسة 20/ 12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 411 ص 2169

برياسة السيد المستشار/ محمود حسن رمضان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: أحمد كمال سالم نائب رئيس المحكمة، محمد رأفت خفاجي، الحسيني الكناني ومحمد فؤاد شرباش.
———–
– 1 إيجار الأماكن “الجدك”. بيع “بيع الجدك” “الضرورة الملجئة”.
محكمة الموضوع. إثبات. بيع المصنع أو المتجر . استثناء من الأصل المقرر بحظر التنازل عن الإيجار .
يدل نص المادة 594/2 من القانون المدني – وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة على أن القانون أباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره، بالرغم من وجود الشرط المانع، إذا كان العقار المؤجر قد أنشىء به مصنع أو متجر، متى توافرت الشروط المبينة فيه.
– 2 إيجار الأماكن “الجدك”. بيع “بيع الجدك” “الضرورة الملجئة”. محكمة الموضوع. إثبات.
المتجر في معنى المادة 594 مدني . مقوماته . المقومات المعنوية هي العنصر الرئيسي تحديد عناصره . من سلطة محكمة الموضوع
المتجر في معنى تلك المادة يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومقومات مادية ومعنوية، ولئن كانت هذه المقومات المعنوية هي عماد فكرته، وأهم عناصره إلا أنه لا يلزم توافرها جميعاً لتكوينه. وتحديد هذه العناصر من سلطة محكمة الموضوع.
– 3 إيجار الأماكن “الجدك”. بيع “بيع الجدك” “الضرورة الملجئة”. محكمة الموضوع. إثبات.
خلو المادة 2/594 مدنى من ضابط يستهدى به في تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع . لمحكمة الموضوع سلطة تقديرها ما دام استخلاصها سائغا .
المشرع لم يضع في تلك المادة ضابطاً يستهدى به في تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع، والتي يترتب على توافرها الإبقاء على الإجازة لصالح المشترى، رغم هذا الشرط المانع، بل ترك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع تستخلصها من ظروف البيع والدوافع التي حفزت إليه، بشرط أن يكون استخلاصها سائغاً.
– 4 إيجار الأماكن “الجدك”. بيع “بيع الجدك” “الضرورة الملجئة”. محكمة الموضوع. إثبات.
الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع . ما هيتها . عدم رقيها إلى حد القوة القاهرة
الضرورة هي تلك التي تضع حداً لنوع النشاط الذي كان يزاوله المستأجر في العين المؤجرة، ولا يشترط فيها أن ترقى إلى حد القوة القاهرة التي لا سبيل إلى دفعها أو تلافى نتائجها، دون اعتداد بما إذا كانت الظروف التي أدت إلى هذه الحالة خارجة عن إرادة المستأجر أو بسبب منه طالما توافرت الأسباب الاضطرارية.
– 5 إيجار الأماكن “الجدك”. بيع “بيع الجدك” “الضرورة الملجئة”. محكمة الموضوع. إثبات.
الضمان الكافي الذى أوجبت المادة 2/594 مدنى أن يقدمه مشترى الجدك . خضوعه لتقدير قاضى الموضوع
لقاضي الموضوع تقدير ضرورة الضمان الذي يقدمه المشترى وكفايته.
– 6 إيجار الأماكن “الجدك”. بيع “بيع الجدك” “الضرورة الملجئة”. محكمة الموضوع. إثبات.
الضرر المحقق الذي يلحق بالمؤجر من جراء التنازل عن الإيجار . عبء إثباته علي عاتق المؤجر .
المؤجر هو المكلف قانوناً بإثبات أن ضرراً محققاً قد لحق به من جراء التنازل عن الإيجار.
– 7 دعوى “تقديم المستندات والمذكرات”. حكم “ما لا يعد قصورا”.
حجز الدعوي للحكم يترتب عليه انقطاع صلة الخصوم بها إلا بالقدر الذي تصرح به المحكمة كما يحرم الاستماع إلى أحد منهم في غيبة الآخر. أثره. بطلان الحكم.
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادة 168 من قانون المرافعات أنه متى انعقدت الخصومة أمام المحكمة بإعلان الخصوم على الوجه المنصوص عليه في قانون المرافعات واستوفى كل خصم دفاعه ، وحجزت المحكمة الدعوى للحكم انقطعت صلة الخصوم بها ، و لم يبق لهم اتصالاً بها إلا بالقدر الذى تصرح به المحكمة ، وتصبح القضية في هذه المرحلة – مرحلة المداولة و إصدار الحكم بين يدى المحكمة لبحثها و المداولة فيها ، و يمتنع على الخصوم إبداء أي دفاع ، كما يحرم الاستماع إلى أحد منهم في غيبة الآخر ، و إلا كان الحكم باطلاً .
– 8 استئناف. تجزئة. حكم “الطعن في الحكم”.
استئناف الحكم من بعض المحكوم عليهم في نزاع غير قابل للتجزئة . عدم تقيد المحكمة بالحكم الابتدائي الذي لم يستأنفه باقي المحكوم عليهم
المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا انفرد بعض المحكوم عليهم باستئناف الحكم إذا كان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة ، فإن المستأنفين يستفيدون من استئنافهم ، ويجب على محكمة الاستئناف أن تفصل فيه غير مقيدة بالحكم الابتدائي الذى لم يستأنفه باقي المحكوم عليهم ، و إذ كان الثابت أن المستأنفة ” المطعون ضدها الأولى قد استأنفت حكم محكمة الدرجة الأولى القاضي بالإخلاء و التسليم ، وأدخلت باقي المحكوم عليهم فيه ، و كان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة فإن الحكم المطعون فيه إذ فصل في الاستئناف غير مقيد بالحكم الابتدائي فإنه يكون قد التزم صحيح القانون .
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 398 لسنة 1977 مدني كلي إسكندرية بطلب الحكم بإخلاء “الجراج” المبين بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ 24/3/1975 وتسليمه خالياً، وقال بياناً لدعواه أن المطعون ضدهما الثاني والثالث استأجرا منه هذا الجراج بمقتضى العقد سالف الذكر، وإذ تنازلا عنه …….. بغير إذن كتابي صريح منه بالمخالفة لشروط عقد الإيجار وأحكام قانون إيجار الأماكن فقد أقام الدعوى. دفع الأخير بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة.
فاختصم الطاعن المطعون ضدها الأولى باعتبارها مشترية “الجراج” أجابت المطعون ضدها الأولى بشرائها الجراج جدكاً من المطعون ضدهما الثاني والثالث بموجب عقد مؤرخ 27/1/1977 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق ليثبت المطعون ضدهم أن عين النزاع تتوافر لها جميع مقومات المحل التجاري المادية والمعنوية من أدوات واسم تجاري وشهرة وعملاء، وأن المطعون ضدها الأولى اشترتها بهذه الصفة، وأن المطعون ضدهما الثاني والثالث كانا مضطرين إلى هذا البيع، وبعد أن سمعت شهود الطرفين حكمت بتاريخ 25/4/1978 بالإخلاء والتسليم استأنفت المطعون ضدها الأولى ووالدها ……. هذا الحكم بالاستئناف رقم 469 لسنة 34 ق إسكندرية، وبتاريخ 27/1/1979 قضت محكمة الاستئناف أولاً: بعدم جواز الاستئناف المرفوع من ……… ثانياً: بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى بالنسبة للمطعون ضدها الأولى. طعن الطاعن في “الشق الثاني” من هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث أن الطعن أقيم على أربعة أسباب، ينعى الطاعن بالسببين الأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه على أن البيع الحاصل من المطعون ضدهما الثاني والثالث للمطعون ضدها الأولى في 27/1/1977 قد توافرت فيه شروط بيع الجدك في حين أن هذه الشروط غير متوافرة لأن الجراج لا يعد متجرا في حكم المادة 594/2 من القانون المدني، كما أن الضرورة الملجئة للبيع غير متوافرة بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث، هذا وقد ذهب الحكم إلى أن أوراق الدعوى لم تسفر عن عدم توافر شرطي الضرر والتأمينات، وأن الأصل المفترض من توافر التأمينات، وانتفاء الضرر، إلى أن يثبت العكس، في حين أن الصحيح في القانون هو أن يثبت المتمسك بيع الجدك تقديمه التأمينات الكافية، مما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.
وحيث أن النعي مردود، ذلك أن النص في المادة 594/2 من القانون المدني على أنه “ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكوم بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق” يدل وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة على أن القانون أباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره، بالرغم من وجود الشرط المانع، وإذا كان العقار المؤجر قد أنشئ به مصنع أو متجر، متى توافرت الشروط المبينة فيه، وكان المتجر في معنى تلك المادة يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومقومات مادية ومعنوية ولئن كانت هذه المقومات المعنوية هي عماد فكرته، وأهم عناصره إلا أنه لا يلزم توافرها جميعا لتكوينه، وتحديد هذه العناصر من سلطة محكمة الموضوع، وكان المشرع لم يضع في تلك المادة ضابطا يستهدى به في تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع والتي يترتب على توافرها الإبقاء على الإجارة لصالح المشتري، رغم هذا الشرط المانع، بل ترك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع، تستخلصها من ظروف البيع والدوافع التي حفزت إليه، يشترط أن يكون استخلاصها سائغا، وكانت الضرورة هي تلك التي تضع حدا لنوع النشاط الذي كان يزاوله المستأجر في العين المؤجرة، ولا يشترط فيها أن ترقى إلى حد القوة القاهرة التي لا سبيل إلى رفعها أو تلافي نتائجها، دون اعتداد بما إذا كانت الظروف التي أدت إلى هذه الحالة خارجة عن إرادة المستأجر أو بسبب منه طالما توافرت الأسباب الاضطرارية، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما قدره من أن “…. يتجلى من العقد المؤرخ 24/2/1975 ومن مضمون عقد البيع الصادر للمستأنف عليهما الثاني والثالث في 19/2/1974 ومن مثيله الصادر منهما للمستأنفة – المطعون ضدها الأولى – في 27/1/1977 ومن البطاقة الضريبية رقم 34 (مستندات 1، 2، 3، 8 من الحافظة 16 محكمة أول درجة) أن البيع المعني يتصل بمحل تجاري ….، وبالنسبة لشرطي الضرر والتأمينات فإن أوراق الدعوى لم تسفر عما يناقضهما، كما أن المدعي “الطاعن” ذاته لم يجيبا وبنفي شرط الضرر وهو محل الخصومة يجيزه الحكم المستأنف والثابت في هذه الخصومة من كتاب شركة النيل العامة للنقل المباشر المؤرخ 10/8/1977 ومن كتاب هيئة قناة السويس المؤرخ 10/8/1977 (المستندين 4، 5 من الحافظة المشار إليها آنفا) أن المستأنف عليه الثاني “المطعون ضده الثاني” وهو أول البائعين قد عين في تلك الشركة في 23/10/1975 وأن المستأنف عليه الثالث “المطعون ضده الثالث” ثالث البائعين قد ألحق بالعمل ببورسعيد في 25/5/1975 أي أن كلاهما بعد شرائه لمحل النزاع، وقبل بيعهما إياه للمستأنفة قد التحقا بوظائف عامة تحرم عليهما قانونا الاشتغال بالتجارة، … وهو ما يكفي قانونا لحمل الضرورة الملجئة للبيع …، وهو استخلاص سائغ في حدود سلطة المحكمة الموضوعية على اعتبار أن بيع الجراج محل النزاع قد ورد على محل تجاري توافرت له مقوماته المادية والمعنوية وعلى توافر الضرورة الملجئة لهذا البيع بالتحاق البائعين بوظائف عامة تحرم عليهما القيام بمثل هذا النشاط ويؤدي هذا الاستخلاص إلى النتيجة التي انتهى إليها ويكفي لحمل قضاء الحكم. لما كان ما تقدم وكان لقاضي الموضوع تقدير ضرورة الضمان الذي يقدمه المشتري وكفايته وكان المؤجر هو المكلف قانونا بإثبات إن ضررا محققا قد لحق به من جراء التنازل عن الإيجار، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، يكون على غير أساس.
وحيث أن حاصل النعي بالسبب الثالث القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، ذلك أن الطاعن تقدم بمذكرة في فترة حجز الاستئناف للحكم سلمت إلى خصمه ضمنها رده على أسباب الاستئناف. ولعدم توافر الضرورة الملجئة للبيع – إلا أن الحكم استبعدها لورودها بعد الميعاد وأورد بأن طرفي الدعوى لم يقدما ثمة مذكرات مما يعيب الحكم بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع.
وحيث أن النعي مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادة 168 من قانون المرافعات أنه متى انعقدت الخصومة أمام المحكمة بإعلان الخصوم على الوجه المنصوص عليه في قانون المرافعات واستوفى كل خصم دفاعه، وحجزت المحكمة الدعوى للحكم انقطعت صلة الخصوم بها، ولم يبق لهم اتصالا بها إلا بالقدر الذي تصرح به المحكمة، وتصبح القضية في هذه المرحلة، مرحلة المداولة وإصدار الحكم – بين يدي المحكمة لبحثها والمداولة فيها، ويمتنع على الخصوم إبداء أي دفاع كما يحرم الاستماع إلى أحد منهم في غيبة الآخر، وإلا كان الحكم باطلا، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن محكمة الاستئناف قد استبعدت مذكرة الطاعن المقدمة في فترة حجز الاستئناف للحكم أوردها بعد الميعاد الذي حددته لتقديم مذكرات، فإن الاستبعاد يكون قد تم إعمالا لحكم المادة 168 سالفة الذكر، ويكون النعي على الحكم بهذا السبب في غير محله.
وحيث أن الطاعن ينعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيقه القانون، وفي بيان ذلك يقول أن حكم محكمة الدرجة الأولى قد صار بإخلاء المطعون ضدهم، ولم يطعن على هذا الحكم بالاستئناف إلا المطعون ضدها الأولى وصار نهائيا بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث، ولما كانت المطعون ضدها الأولى تستمد حقها من الأخيرين كمتنازل إليها فإن فسخ الإجارة الأصلية لمخالفته شروطها يستتبع بطلان التنازل الحاصل للمطعون ضدها.
وحيث أن النعي غير سديد، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا انفرد بعض المحكوم عليهم باستئناف الحكم إذا كان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة فإن المستأنفين يستفيدون من استئنافهم، ويجب على محكمة الاستئناف أن تفصل فيه غير مقيدة بالحكم الابتدائي الذي لم يستأنفه باقي المحكوم عليهم، وإذ كان الثابت أن المستأنفة “المطعون ضدها الأولى” قد استأنفت حكم محكمة الدرجة الأولى القاضي بالإخلاء والتسليم، وأدخلت باقي المحكوم عليهم فيه، وكان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة فإن الحكم المطعون فيه إذ فصل في الاستئناف غير مقيد بالحكم الابتدائي فإنه يكون قد التزم صحيح القانون، ويكون النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون على غير أساس.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .