أحكام واجتهادات قضائية في تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة

الطعن 1709 لسنة 48 ق جلسة 9 / 2 / 1984 مكتب فني 35ج 1 ق 85 ص 442

برياسة السيد المستشار/ أحمد ضياء عبد الرازق نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد رأفت خفاجي ومحمد سعيد عبد القادر ومحمد فؤاد شرباش ودكتور محمد فتحي نجيب.
———–
– 1 إيجار “إيجار الأماكن” “التكليف بالوفاء”. نظام عام. عقود “فسخ العقد: الشرط الفاسخ”. قضاء مستعجل.
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء . المادة 33 قانون 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 31 قانون 49 لسنة 1977 . خلو الدعوى من التكليف أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه . أثره . عدم قبولها . تعلق ذلك بالنظام العام .
النص في الفقرة أ من المادة 23 من القانون رقم 2ه سنة 1969 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين ، و المقابلة لذات الفقرة من المادة 31 من القانون رقم 49 سنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر يدل – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له في توجيهه ، تعين الحكم بعدم قبول الدعوى و لو لم يتمسك المدعى عليه بذلك إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام .
– 2 إيجار “إيجار الأماكن” “التكليف بالوفاء”. نظام عام. عقود “فسخ العقد: الشرط الفاسخ”. قضاء مستعجل.
الشرط الصريح الفاسخ . حق المتعاقدين في الاتفاق عليه في العقد . التكليف بالوفاء ، وتوقي المستأجر الإخلاء لسداد الأجرة والمصاريف قيدين أوردهما المشرع على هذا الاتفاق . المادة 23 قانون 52 لسنة 1969 . عدم قيام المؤجر بواجبه أو استعمال المستأجر لرخصته . أثره . عدم تحقق الشرط لآثاره .
لا يغنى عن التكليف بالوفاء كشرط لقبول دعوى الإخلاء لهذا السبب – تضمن عقد الإيجار شرطاً فاسخاً صريحاً أو سبق إصدار حكم مستعجل بالطرد للسبب ذاته إذ أن نص المادة المشار إليها و إن لم يصادف حق المتعاقدين في الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح في عقد الإيجار – إلا أنه أورد عليه قيوداً منها ما يتعلق بعدم إعمال الأثر الفوري لهذا الاتفاق وذلك بما أوجبه على المؤجر من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً ومنها ما يتعلق بتفادي الأثر المترتب عليه الاتفاق ، وذلك بما أثاره المستأجر من توقى الإخلاء بأداء الأجرة وفوائدها والمصاريف قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى ، فإذا لم يضم المؤجر بواجبه أو استعمل المستأجر الرخصة المخولة ، فإن الشرط الفاسخ الصريح لا يحقق آثاره .
– 3 إيجار “إيجار الأماكن” “التكليف بالوفاء”. نظام عام. عقود “فسخ العقد: الشرط الفاسخ”. قضاء مستعجل.
التكليف بالوفاء كشرط لقبول دعوى الإخلاء . لا يغني عنه صدور حكم من القضاء المستعجل بطرد المستأجر للتأخر في الوفاء بالأجرة . علة ذلك .
لا يغنى عن شرط التكليف بالوفاء صدور حكم من القضاء المستعجل بالطرد للتأخير في الوفاء بالأجرة ، و ذلك لما هو مقرر من أنه لا حجية لهذا الحكم أمام قضاء الموضوع لما كان ما تقدم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعوى الطاعن على سند من القول بأن مجرد تخلفه عن الوفاء بالأجرة كاف في حد ذاته لفسخ عقد الإيجار ، بتحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد به ، فإنه يكون قد خالف القانون .
———
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 3242 سنة 1976 مدني كلي شمال القاهرة، ضد المطعون ضده للحكم بسريان عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1953 واسترداد حيازة العين المؤجرة محل العقد، وقال بياناً لدعواه أنه بمقتضى العقد المشار إليه استأجر شقة التداعي من المطعون ضده، ولتغيبه – أي الطاعن – عن القاهرة، كان يعهد لأحد أقاربه بسداد الأجرة، وقد عمد المطعون ضده إلى عدم استلامها عن بعض الأشهر، ثم تبين إنه استصدر الحكم رقم 6911 سنة 1972 مدني مستعجل القاهرة بطرده من العين بمقولة تأخره في سداد الأجرة، ونفذ الحكم في 31/12/1975 بإجراءات باطلة، وأنه سدد كامل الأجرة المستحقة مما يكون معه عقد الإيجار قائماً لم يتم فسخه قانوناً وبتاريخ 22/2/1978 – قضت محكمة أول درجة برفض الدعوى استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 992 سنة 95 ق القاهرة وبتاريخ 28/10/1978 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه على سند من القول بأن الطاعن قد تخلف عن الوفاء بالأجرة، مما يخول المؤجر طلب الفسخ استنادا إلى تحقق الشرط الفاسخ الصريح الذي تضمنه عقد الإيجار، حال أن المؤجر المطعون ضده، لم يكلفه الوفاء بالأجرة فانتفى بذلك أحد شروط قبول دعوى الإخلاء التي يتطلبها القانون وهو ما يعيب الحكم مخالفة القانون.
وحيث إن النعي صحيح، ذلك أنه لما كان النص في الفقرة أ من المادة 23 من القانون رقم 52 سنة 1969 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، والمقابلة لذات الفقرة من المادة 31 من القانون رقم 49 سنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
على أنه “…. في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
1- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر لا حق له في توجيهه، تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام.
2- لا يغني عن التكليف بالوفاء كشرط لقبول دعوى الإخلاء لهذا السبب – تضمن عقد الإيجار شرطاً فاسخاً صريحاً أو سبق استصدار حكم مستعجل بالطرد للسبب ذاته إذ أن نص المادة المشار إليها وإن لم يصادر حق المتعاقدين في الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح في عقد الإيجار – إلا أنه أورد عليه قيوداً منهما ما يتعلق بعدم إعمال الأثر الفوري لهذا الاتفاق وذلك بمال أوجبه على المؤجر من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك ومنها ما يتعلق ًبتفادي الأثر المترتب عليه الاتفاق، وذلك بما أجازه للمستأجر من توقي الإخلاء بأداء الأجرة وفوائدها والمصاريف قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى، فإذا لم يقم المؤجر بواجبه أو استعمل المستأجر الرخصة المخولة له، فإن الشرط الفاسخ الصريح لا يحقق آثاره.
3- لا يغني عن شرط التكليف بالوفاء صدور حكم من القضاء المستعجل بالطرد للتأخير في الوفاء بالأجرة، وذلك لما هو مقرر من أن لا حجية لهذا الحكم أمام قضاء الموضوع لما كان ما تقدم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعوى الطاعن على سند من القول بأن مجرد تخلفه عن الوفاء بالأجرة كاف في حد ذاته لفسخ عقد الإيجار، بتحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد به، فإنه يكون قد خالف القانون. وحجب عن بحث ما إذا كان المطعون ضده قد كلف الطاعن بالوفاء بالأجرة على النحو الذي يتطلبه القانون، وحسبما سلف بيانه، بما يستوجب نقضه لهذا السبب، دون حاجة لبحث سائر أسباب الطعن، على أن يكون مع النقض الإحالة.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .