أحكام وقرارات قضائية في عقد إيجار المؤجر متوفي

اجتهادات عن عقد ايجار المؤجر متوفي

1- ان الايجار لا ينتهي بوفاة المؤجر او المستاجر. وفي حال وفاة المؤجر تنتقل حقوق العقد والتزاماته الى ورثته كمؤجرين اصليين، ويتم الانتقال بقوة القانون، ولا تدخل حقوق العقد في مشتملات تركة المؤجر.

2- ان الدعاوى الناتجة عن عقد الايجار ليست من الدعاوى التي تقام من الميت او عليه. ولذا لا تصح خصومة احد ورثة المؤجر نيابة عن الباقين ولا يملك تمثيلهم.

3- على المحكمة في مثل هذه الحال ان تتثبت من شرائط قبول الدعوى وتوافر اهلية المتداعين ومن صحة التمثيل او الاذن. وهذا من النظام العام تثيره المحكمة من تلقاء نفسها.

4- وهو ما يجعل القرار المستانف باطلا لصدوره في دعوى لم تتوفر شرائط قبولها ويفضي الى رد الدعوى شكلا دون البحث في الموضوع.
قرار 500 / 1993 – أساس 480 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 114 – م. المحامون 1994 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 7103
لا ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر او المستاجر

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في اسباب الطعن:
1- المطعون ضدهما شغلا الصالة مع والدهما و استمرا بعد وفاته و يسددان الاجور للطاعن.
2- المطعون ضدهما طعنا بالشكل بعد اول جلسة.
3- العقارات المؤجرة في ظل نفاذ احكام المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 لم تلغ قاعدة التمديد الحكمي لها.
4- كلفتنا المحكمة ابراز وثيقة حصر ارث لمؤرث المطعون ضدهما بدلا من تكليفهما.
5- دفعنا بان الدعوى شخصية و ليست دعوى عينية عقارية و من حق الوارث تخمين العقار الموروث عن مورثه.
6- بموجب المادة 17 من القانون رقم /6/ لعام 2001 اعتمدنا المادة /3/ اصول.
7- المطعون ضدهما اقرا بالعلاقة الايجارية و بالبدل و هو كان للحكم وفق الدعوى.
النظر في الطعن:
بتاريخ 14/11/2000 استدعى المدعي محمد… خصومة المدعى عليهما محمد… و عبد العزيز… اضافة لتركة والدهما المرحوم احمد… بطلب تحديد البدل السنوي لمساحة قدرها 105م2 من مشتملات المحضر 2437 منطقة عقارية رابعة المستخدمة صالة نسيج تبعا لادعائه بالغبن في البدل الساري البالغ 4000 ل.س. سنويا بدءا من 15/11/1990 و قد جددت بتاريخ 9/3/2004 بعد شطبها بتاريخ 17/12/2000 و بنتيجة المحاكمة صدر الحكم المطعون فيه و القاضي بـ:

1- رد الدعوى شكلا.
2- تضمين المدعي الرسوم و المصاريف.
فلم يلق قبولا من المدعي فاستدعى طلب النقض اتكاء على الاسباب الملمح اليها في بند اسباب الطعن.

من حيث ان الدعوى اقيمت ابتداء و جددت و صدر الحكم المطعون فيه بوصف المدعي مؤجرا و ان الوكالات المبرزة عن الشقيقتين كانت بغرض اثبات حقه في ادارة العقار و ابرام عقود الايجار الامر الذي يثبت العلاقة الايجارية بين المدعي و المدعى عليه احمد…. و المؤرخ في 15/1/1990 على مساحة 105م2 من العقار رقم 2437 منطقة عقارية رابعة و اذا كان هذا العقد حجة على المدعي فهو حجة على المدعى عليهما اذا كانا من ورثة المستاجر المتوفى ذلك ان عقد الايجار لا ينتهي بوفاة المؤجر او المستاجر وفقا لما هو مقرر باحكام المادة 568 ق.م.

و ينتقل العقد الى الورثة كمستاجرين اصليين و لا يدخل عقد الايجار بمشتملات التركة و لا ينوب احد الورثة عن الاخرين في التمثيل و الدعوى ليست من الدعاوى التي تقام على الميت و اذا كان الامر كذلك و بغض عما اذا كان للمورث ورثة اخرين للمدعى عليهما المطعون ضدهما اضافة لتركة مورثهم المستاجر ابتداء يجعل الخصومة معتلة و يكون الحكم المطعون فيه الذي انتهى الى رد الدعوى شكلا يستقيم و احكام القانون ذلك ان صحة الخصومة من النظام العام و الدفع بعد صحتها يثار في اية درجة من درجات التقاضي و تثيره المحكمة من تلقاء نفسها و هو ليس من الدفوع الشكلية المرتبة على نحو تسلسلي الامر الذي ينجي الحكم المطعون فيه من النقض للاسباب المثارة في استدعاء الطعن.

لذلك و بعد التدقيق و المداولة تقرر بالاتفاق:
1- رفض طعن الطاعن محمد…. وكيلا عن شقيقته ذات المجد… و سعد…. شكلا.
2- رفض طعن الطاعن محمد…. اصالة عن نفسه موضوعا.
قرار 752 / 2006 – أساس 674 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 35 – م. المحامون 2007 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 63644
– تنتقل العلاقة الايجارية الى ورثة المستاجر المقيمين معه حين وفاته، فاذا دخل احدهم الماجور بعد الوفاة تعرض للاخلاء، و تصح مقاضاته لوحده، و لا داعي لاختصام بقية الورثة.
– مناط الدعوى، و الدفع، الصفة و المصلحة.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في الادعاء:
بتاريخ 28/7/2005 تقدمت الجهة المدعية باستدعاء دعوى جاء فيه يشغل المدعى عليهم بطريق الايجار تبعا لمؤرثهم المرحوم محمد… عقار المدعي المحدد و الموصوف بالمحضر رقم 1236/1 مهاجرين ببدل سنوي قدره سبعة الاف ليرة سورية. و كانت الجهة المدعية تشعر بالغبن.

لذلك فهي تلتمس:
قيد هذه الدعوى و دعوة الجهة المدعى عليها للمحاكمة و اجراء الكشف و الخبرة لتقدير قيمة الماجور و تحديد البدل السنوي و الزام المدعى عليهم بفرق الاجور و تضمينهم الرسوم و المصاريف و الاتعاب.

في القضاء و القانون و الحكم:
حيث ان الجهة المدعية تهدف من دعواها الى تخمين العقار الماجور موضوع الدعوى لشعورها بالغبن. و قد اشفعت دعواها بصورة عقد ايجار مبرم بين المدعة حسن… كمؤجر و بين المدعو غازي…كمستاجر و ذلك بتاريخ 1/1/1971 و خلاصة حصر ارث شرعي رقم 2181 تاريخ 15/6/2003 و قيد عقاري للعقار موضوع الدعوى يشعر بملكيته كاملا من قبل المدعي مؤرخ في 19/2/2006.

و من حيث ان الجهة المدعى عليها حضرت الدعوى بواسطة وكيلها القانوني و التمست ردها شكلا لعدم صحة الخصومة بداعي عدم اقامة الدعوى بمواجهة ورثة المستاجرين عبد الرزاق… و محمد… و عدم ابراز حصر ارث للمذكورين و اقتصار اقامة الدعوى على ورثة المستاجر غازي… و ابرزتصورة عقد ايجار مبرم بين مؤرث المدعي المذكورين بعام 1950. و حيث ان المدعى عليهم من ورثة المستاجر الاساسي المرحوم محمد… وفق وثيقة… الارث الشرعي المبرزة و كانت الجهة المدعى عليها قد اقرت بانهم مستاجرين للعقار موضوع الدعوى باعتبارها من ورثة غازي…

و ذلك بمذكرتها المبرزة بجلسة 29/3/2006 و كما هو ثابت ايضا بعقد الايجار المبرز و المبرم لعام 1917 و المصالح عليه ماليا لدى مديرية مالية دمق لعام 1974. و حيث ان العلاقة الايجارية تنتقل الى ورثة المستاجر الاساسي المقيمين في الماجور حيث الوفاة حيث يعتبر المستاجر المقيمين معه فقط حين وفاته مستاجرين و اذا دخل احدهم الماجور بعد وفاة المستاجر تعرض للاخلاء و مقاضاته وحده كافية و لا داعي لاختصام بقي ة الورثة. ( استئناف مدنية سادسة بدمشق قرار 223 اساس 331 تاريخ 16/6/1993 المحامون لعام 1994 ص 340 – قضاء المحاكم ).

و حيث ان الجهة المدعية اقامت دعواها بمواجهة المدعى عليه باعتبارهم الشاغلين للماجور بعد وفاة مؤرثهم و بالتالي انحصار العلاقة الايجارية بهم و قد ايدت دعواها بمحضر ضبط الكشف في الدعوى رقم 1613 لعام 2006 بداية مدنية بدمشق و المبرز اصولا و ضبط الكشف بالدعوى اساس 9306 لعام 2004 صلح مدنية ثالثة بدمشق المبرز ايضا. و كان لا يوجد باوراق هذه الدعولا ما يثبت اشغال باقي الورثة للماجور موضوع الدعوى سيما و ان المحكمة قررت بجلسة 20/11/2006 استجواب المدعى عليهم لجهة اشغالهم للعقار موضوع الدعوى و فيما اذا كان الاشغال ينحصر بهم و سؤالهم عن البدل و الوثائق المبرزة و تخلفوا عن الاستجواب رغم تبليغهم اصولا و ذلك عن طريق و كيلهن القانوني مما يقتضي معه اعمال احكام المادة 111 بينات و اعتبار الوقائع التي تقرر استجوابهم عنها ثابتة و ان الدفوع المثارة من قيل وكيل الجهة المدعى عليها لجهة ضرورة ادخال ورثة كل من عبد الرزاق… و حسن… استنادا الى عقد ايجار مبرم بعام 1950 صادرة من غير صفة حيث لا يوجد في هذا الملف ما يثبت صفة بتمثيل المذكورين.

و حيث ان مناط الدفع الصفة و المصلحة و هما غير متحققين حيث انه لا يمكن الاستناد الى صورة عقد ايجار مبرم بعام 1950 انكرته الجهة المدعية و تمسكت به الجهة المدعى عليها ورثة مستاجرين اصليين لم يثبت من خلال هذا الملف استمرارية اشغالهم للماجور و لم يتدخلوا بهذه الدعوى مما يستوجب اهمال هذه الدفوع لصدورها من غير ذي صفة و استطرادا فانه في حال وجود حقوق ايجارية لورثة اخرين فقد شرع لهم القانون اصولا للتقاضي عن طريق دعوى اعتراض الغير و من غير المبرر و المنصف اطالة امد التقاضي و ووقف سير العدالة و تطبيق القانون بداعي وجود ورثة اخرين لهم حقوق ايجارية هم انفسهم لم يطالبوا بها بل يتمسك بها اخرون لا يملكون الصفة و التمثيل و حرمان المالك المدعي بهذه الدعوى من تخمين عقاره لهذا السبب. و حيث ان العلاقة الايجارية و البدل ثابتين بناء على ما ذكر و الدفوع المثارة و الاحكام المبرزة لا تتناقض و الحال ما ذكر و السير بهذه الدعوى على ضوء ذلك.

و كانت الجهة المدعية حصرت دعواها بالتخمين اجرت المحكمة الكشف و الخبرة على العقار الماجور موضوع الدعوى لوصف حالته الراهنة و بيان الشاغلين و مستندهم و مطابقة القيد العقاري على المكان الجاري عليه الكشف بمعرفة الخبراء اسامة… و عماد… و مصطفى…

حيث تبين ان العقار يقع في دمشق مهاجرين جادة خورشيد بناء رقم /23/ الطابق القبو و للعقار ثلاثة ابواب و بالقرع على الباب لم يفتح لنا احد للمرة الثانية رغم الانتظار و المدة القانونية و علم الجهة المدعى عليها بتاريخ الكشف لحضور وكيلها اجراءات التقاضي حيث تم مطابقة القيد العقاري على الواقع و قد تم تكليف الخبراء لتقدير قيمة الماجور بعد تذكيرهم باليمين القانونية اصولا فاجابو و بموجب تقريرهم المستقل المؤرخ في 12/11/2007 اننا نقدر قيمة العقار الشرائية بتاريخ الادعاء بمبلغ و قدره /1100000/ ليرة سورية. مليون و مائة الف ليرة سورية اخذين بعين الاعتبار الموقع و المساحة و طراز البناء و التوزيع الطابقي و مدى النتفاع و القوة الشرائية و كون العقار مؤجر و كافة العوامل الداخلية في تقدير القيمة و بعد استبعاد التحسينات. و حيث ان الخبرة الجارية باشراف المحكمة جاءت بالاجماع و هي موافقة للاصول و القانون و مستوفية لشروطها الشكلية و القانونية و الفنية مما يقتضي معه الاستناد اليه في الحكم و يحسب البدل كما يلي:

/1100000×5%= 55000 ل.س/ و حيث ان هذا البدل زاد عن سابقه الامر الذي يجعل الجهة المدعية محقة بدعواها و يقتضي الحكم لها وفق طلباتها.
لذلك:
وعملا باحكام المواد 11/16/ حتى /209/ اصول مدنية و القانون /6/ لعام /2001/ و المرسوم /105/ لعام /1953/.

اقرر:
1 – تحديد البدل الشنوي للعقار الماجور موضوع الدعوى بمبلغ و قدره /55000/ ل.س خمس و خمسون الف ليرة سورية و الزام الطرفين به من تاريخ الادعاء الواقع في 28/7/2005.
2 – الزام الجهة المدعى عليها بالفروقات الناجمة عن هذه الزيادة من تاريخ الادعاء و حتى اكتساب الحكم الدرجة القطيعة.
3 – تضمين المدعي عليهم الرسوم و المصاريف و /700/ ل.س اتعاب محاماة.
قرارا وجاهيا بحق الجهة المدعية وبمثابة الوجاهي بحق الجهة المدعى عليها صدر و افهم علنا حسب الاصول بتاريخ 15/10/2008 قابلا للطعن بالنقض
قرار 718 / 2008 – أساس 150 – محاكم البداية – سورية
مختارات – م. المحامون 2008 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 65854

عقد الايجار لا ينقضي بوفاة المؤجر او المستاجر و يعتبر ورثة المستاجرين مستاجرين اصليين.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
أ- في اسباب الطعن:
1- خالفت المحكمة مضمون الاجتهاد 530/538 تاريخ 21/5/1974 (الخصم في دعوى التخمين بعد وفاة المستاجر في دكان هو ولده الذي استمر يتعاطى هذه المهنة و لا موجب لاختصام سائر الورثة).
2- لم ننكر حق باقي ورثة المستاجر المرحوم محمد… في الماجور بدليل ان الخصومة قد وجهت ابتداء الى المدعى عليه المطعون ضده من الورثة و الشاغل الحالي للمحل الماجور نيابة عن باقي الورثة.
3- لم يزودنا المطعون ضده بوثيقة حصر ارث شرعي لمورثه.

النظر في الطعن:
بتاريخ 28/4/2001 استدعى المدعيان الطاعنان خصومة المدعى عليه المطعون ضده و بوصفهما يملكان حصة ارثية من العقار الموصوف بالمحضر رقم 3234/19 من المنطقة العقارية السابعة بحلب رقم ابواب 21 و الكائن في وق المدينة القديمة خان العلبية بموضوع طلب تحديد البدل السنوي له تبعا للادعاء بالغبن الساري البالغ 21000 ل.س.

و بحسب ان المدعى عليه خلفا لوالده المستاجر المرحوم محمد… و قد انتهت المنازعة لصدور الحكم 600/35 تاريخ 10/10/2002 بقبول الطلب العارض شكلا ورده موضوعا ورد الدعوى لعدم صحة الخصومة و تضمين الجهة المدعية الرسوم و المصاريف حيث نقض بالحكم الناقض 2225/2050 تاريخ 26/8/2003 لان تصحيح اسم المدعى عليه المختصم بالدعوى ذاته جائز و لا يعتبر تصحيحا للخصومة و تغييرا لاطرافها و قد جددت الخصومة بعد النقض… المنازعة لصدور الحكم المطعون فيه و القاضي برد الدعوى شكلا لاعتلال الخصومة و تضمين الجهة المدعية الرسوم و المصاريف.
فلم يلق قبولا من افراد الجهة المدعية للاسباب الملمح اليها في بند اسباب الطعن.
و من حيث ان موضوع الدعوى تخمين ماجور تبعا للادعاء بالغبن و قائمة من مالكي حصة ارثية بمواجهة مستاجر بمقتضى الخلفية عن مورثه.
و من حيث ان عقد الايجار لا ينقض بوفاة المؤجر او المستاجر (568 ق.م.) و يعتبر ورثة المستاجر اصليون و دعوى التخمين المقامة بعد وفاة المستاجر الاصلي ليست من الدعاوى التي تقام من الميت او عليه و لا ينوب احد الورثة خصما عدا الباقين و لا يملك تمثيلهم في الدعاوى.
و من حيث انه اذا كان للمستاجر المتوفى ورثة فانهم بحكم المستاجرين المعددين واختصام احدهم لا يغني عن اختصامهم جميعا.

و من حيث انه لا الزام بدن التزام و كان ليس في القواعد العامة امر في اي مصدر قانوني اخر ما يلزم المطعون ضده ان يقوم بتوفيق دعوى المدعى مع مايوحيه القانون او تقديم ما يلزمه من وسائل اثبات الخصومة و تامين انعقادها ذلك ان اختيار الخصومة من مطلق ارادة المدعي.
و من حيث ان الاجتهاد الذي يسوقه الطاعن من اثر احكام القانون رقم 464 لعام 1949 الذي الغيت احكامه بموجب احكام المادة 17 من قانون رقم /6/ لعام 2001 و الاحالة الى تطبيق احكام القانون المدني في كل ما لم يرد عليه نص في هذا القانون الامر الذي يجعل الحكم المطعون فيه فيما توصل اليه من نتيجة سديدا في تطبيق القانون و لا ينال منه اسباب الطعن المثارة في لائحة الجهة الطاعنة.

لذلك و بعد التدقيق و المداولة تقرر بالاتفاق:
– رفض الطعن موضوعا.
قرار 82 / 2006 – أساس 123 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 322 – م. المحامون 2006 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 63482