الطعن 3432 لسنة 58 ق جلسة 18 / 4 / 1993 مكتب فني 44 ج 2 ق 165 ص 153 جلسة 18 من إبريل سنة 1993

برئاسة السيد المستشار/ محمد فتحي الجمهودي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ إبراهيم الطويلة نائب رئيس المحكمة، أحمد علي خيري ومحمد عبد المنعم إبراهيم وسعيد فوده.
——————
(165)
الطعن رقم 3432 لسنة 58 القضائية

(1)بيع. بطلان. إيجار “إيجار الأماكن”.
بيع الوحدات السكنية. قصره على نسبة معينة من المبنى. سواء كان البيع من المالك أو ممن آلت إليهم الملكية. المواد 6/ 1، 14 من الأمر العسكري رقم 4 لسنة 1976، 68، 82/ 1 من القانون 49 لسنة 1977، 13، 23/ 1، 25 من القانون 136 لسنة 1981. بطلان البيع فيما جاوز هذه النسبة أو بيع الوحدة لأكثر من مشترٍ. عدم سريان هذا الحظر على بيع المالك لكامل العقار. علة ذلك.
(2، 3 ) بيع “التزامات البائع” “المفاضلة بين المشترين”. ملكية “أسباب كسب الملكية”. تسجيل.
(2)الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل. تصرف البائع بالبيع إلى مشتر آخر بادر إلى تسجيل عقده. لا يمنع من انتقال الملكية إليه تدليسه أو تواطئه مع البائع.
(3)بيع المطعون عليه الثاني كامل أرض وبناء عقار النزاع للمطعون عليه الأول بعقد ابتدائي ثم بيعه ذات العقار إلى مورث الطاعنة الذي سجل عقد شرائه. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى بطلان العقد الأخير تأسيساً على أنه لاحق للعقد الأول إعمالاً لحكم المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981. خطأ.

————
1 – مفاد نصوص المواد 6/ 1، 14 من أمر نائب الحاكم العسكري العام رقم 4 لسنة 1976، 68، 82/ 1 من القانون 49 لسنة 1977، 13، 23/ 1، 25 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر يدل على أن المشرع رغبة منه في تحقيق سكن مناسب للمواطن ومنعاً لاستغلال أزمة الإسكان لفرض شروط قاسية على طالبي استئجارها ينوء بها كاهلهم، وإزاء لجوء البعض إلى تمليك الوحدات السكنية بدلاً من تأجيرها تجنباً لقواعد تحديد وتقدير الأجرة قد قصر إمكانية بيع هذه الوحدات على نسبة معينة من المبنى، وخاطب بهذا الحظر الملاك الذين يريدون أن يبيعوا وحدات مبانيهم – أو من آلت إليهم ملكيتها – متفرقة أو مفرزة إلى أشخاص مختلفين فأبطل البيع فيما جاوز نطاق تلك النسبة كما أبطل بيع الوحدة في ذلك النطاق ولأكثر من مشترٍ، وذلك استثناء من القواعد العامة في حرية التعاقد وأحكام البيع الواردة في القانون المدني وكذا أحكام قانون التسجيل التي تجعل من الأسبقية في الشهر أساساً للمفاضلة بين المشترين المتعددين من بائع واحد لعين واحدة ومن ثم فلا يسري هذا الحظر على المالك الذي يبيع كامل العقار لالتزام المشتري بذات الحظر على بيع وحداته فيما يزيد عن النسبة المقررة قانوناً.
2 – نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 144 لسنة 1946 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشأة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير مما مفاده أن الملكية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.
3 – إذ كان الواقع الثابت في الدعوى أن المطعون عليه الثاني باع كامل أرض وبناء عقار النزاع بعقد ابتدائي إلى المطعون عليه الأول ثم باع ذات العقار إلى مورث الطاعنة الذي سجل عقد شرائه برقم 783 لسنة 1985 توثيق الرمل ومن ثم تنتقل إلى هذا الأخير – وخلفه من بعده – ملكية العقار المذكور، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان عقد شراء مورث الطاعنة الذي تم تسجيله على سند من أنه جاء لاحقاً لتصرف سابق على ذات العقار صادر إلى المطعون عليه الأول من المالك له – المطعون عليه الثاني – إعمالاً لنص المادة 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في حين لا ينطبق حكم هذا النص – وعلى ما سلف بيانه – على واقعة النزاع فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون عليه الأول أقام الدعوى رقم 4800 لسنة 1985 مدني الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم ضد الطاعنة والمطعون عليه الثاني في مواجهة باقي المطعون عليهم ببطلان عقد البيع المسجل برقم 873 لسنة 1985 وكافة ما يترتب على ذلك من آثار وقال بياناً لدعواه إنه بموجب العقد المؤرخ 1/ 4/ 1981 اشترى عقار النزاع من المطعون عليه الثاني وأقام الدعوى رقم 489 سنة 1983 مدني الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بصحته ونفاذه فتدخل فيها مورث الطاعنة طالباً رفضها استناداً إلى أنه اشترى ذات العقار من نفس البائع بالعقد المؤرخ 5/ 11/ 1981 وتحصل بموجبه على أسبقية تسجيل برقم 203 لسنة 1983 مأمورية رمل الإسكندرية بتاريخ 5/ 4/ 1983، وقد صدر الحكم في تلك الدعوى برفض تدخل مورث الطاعنة موضوعاً وبصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/ 4/ 1981، ثم قضى فيها استئنافياً ببطلان صحيفة الاستئناف، وإذ أنذرته الطاعنة بتسجيل عقد البيع الصادر لمورثها برقم 873 لسنة 1985 توثيق رمل الإسكندرية في 11/ 4/ 1985 فقد أقام الدعوى. بتاريخ 24/ 6/ 1987 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون عليه الأول هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم 1140 لسنة 43 ق وبتاريخ 8/ 6/ 1988 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وببطلان عقد البيع المشهر برقم 873 لسنة 1985 الصادر من المطعون عليه الثاني لمورث الطاعنة وما يترتب على ذلك من آثار. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه ببطلان عقد البيع المشهر على قالة أن المشرع حظر بيع الوحدات السكنية لأكثر من مشتر ولما رتبه على ذلك من إعمال الجزاء المنصوص عليه في المادة 23 من القانون الاستثنائي رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حين أن التصرف الصادر لمورثها بموجب العقد المشار إليه إنما يخضع لأحكام البيع العامة الواردة في القانون المدني وقانون تنظيم الشهر العقاري التي تعتد بأسبقية التسجيل كأساس للمفاضلة بين العقود وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن القوانين الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر هي من القوانين الاستثنائية التي يجب عدم التوسع في تفسيرها أو القياس عليها ويجب تطبيقها في أضيق الحدود وفي نطاق الأغراض التي صدرت من أجلها، وأن النص في المادة 6/ 1 من أمر نائب الحاكم العسكري العام رقم 4 لسنة 1976 على أنه “لا يجوز أن يجاوز ما يخصص للتمليك بكل مبنى مرخص في إقامته اعتباراً من تاريخ العمل بهذا الأمر عشرة في المائة من مجموع وحداته أو وحدة واحدة إذا لم يجاوز المبنى عشر وحدات وفي المادة 14 من ذات الأمر على معاقبة كل من يخالف أحكام المادة السادسة بالحبس مدة لا تزيد على ستة أشهر وبغرامة لا تجاوز ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين والنص في المادة 68 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر على أنه “يجوز…. إنشاء المباني بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها السكنية. ويحظر على الجهات القائمة على منح موافقات وتراخيص البناء، التصريح للشركات الخاصة والأفراد بإقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك إلا في حدود عشرة في المائة (10%) من جملة الاستثمارات المقررة لكل مستوى من مستويات الإسكان المختلفة…..” وفي المادة 82/ 1 من ذات القانون على أن “يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن خمسمائة جنيه ولا تجاوز ألفي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من أجر مكاناً أو جزءاً منه أو باعه، ولو بعقد غير مشهر، أو مكن آخر منه وكان ذلك التأجير أو البيع أو التمكين على خلاف مقتضى عقد سابق، ولو غير مشهر، صادر منه أو من نائبه أو من أحد شركائه أو نائبيهم، ويفترض علم هؤلاء بالعقد السابق الصادر من أيهم.” وفي المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – على أنه “يحظر على الملاك من الأفراد وشركات الأشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير أو التأجير المفروش في كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في إقامته أو يبدأ في إنشائه من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى وذلك دون إخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة الأولى. ويسري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك. ويمتنع على مصلحة الشهر العقاري والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشأن ما يثبت التزامه بتطبيق أحكام هذه المادة. ويقع باطلاً كل تصرف يخالف ذلك ولو كان مسجلاً. وبعد تأجير النسبة المقررة طبقاً لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقاً للقواعد العامة. وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشتري بأحكام هذه المادة، والنص في الفقرة الأولى من المادة 23 من ذات القانون على أنه “يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذي يتقاضى بأية صورة من الصور بذاته أو بالوساطة، أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر، أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها، ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً” وفي الفقرة الأولى من المادة 25 منه على أنه “يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر” كل ذلك يدل على أن المشرع رغبة منه في تحقيق سكن مناسب للمواطن ومنعاً لاستغلال أزمة الإسكان لفرض شروط قاسية على طالبي استئجارها ينوء بها كاهلهم، وإزاء لجوء البعض إلى تمليك الوحدات السكنية بدلاً من تأجيرها تجنباً لقواعد تحديد وتقدير الأجرة قد قصر إمكانية بيع هذه الوحدات على نسبة معينة من المبنى، وخاطب بهذا الحظر الملاك الذين يريدون أن يبيعوا وحدات مبانيهم – أو من آلت إليهم ملكيتها – متفرقة أو مفرزة إلى أشخاص مختلفين فأبطل البيع فيما جاوز نطاق تلك النسبة كما أبطل بيع الوحدة في ذلك النطاق لأكثر من مشتر، وذلك استثناء من القواعد العامة في حرية التعاقد وأحكام البيع الواردة في القانون المدني وكذا أحكام قانون التسجيل التي تجعل من الأسبقية في الشهر أساساً للمفاضلة بين المشترين المتعددين من بائع واحد لعين واحدة ومن ثم فلا يسري هذا الحظر على المالك الذي يبيع كامل العقار لالتزام المشتري بذات الحظر على بيع وحداته فيما يزيد عن النسبة المقررة قانوناً، وكانت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 قد نصت على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير مما مفاده أن الملكية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص أخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله وكان الواقع الثابت في الدعوى أن المطعون عليه الثاني باع كامل أرض وبناء عقار النزاع بعقد ابتدائي إلى المطعون عليه الأول ثم باع ذات العقار إلى مورث الطاعنة الذي سجل عقد شرائه برقم 783 لسنة 1985 توثيق الرمل ومن ثم تنتقل إلى هذا الأخير – وخلفه من بعده – ملكية العقار المذكور، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى ببطلان عقد شراء مورث الطاعنة الذي تم تسجيله على سند من أنه جاء لاحقاً لتصرف سابق على ذات العقار صادر إلى المطعون عليه الأول من المالك له – المطعون عليه الثاني – إعمالاً لنص المادة 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في حين لا ينطبق حكم هذا النص – وعلى ما سلف بيانه – على واقعة النزاع فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم فإنه يتعين تأييد الحكم المستأنف.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .