إستشارة قانونية مغربية

السؤال
بواسطة franc_start
السلام عليكم و رحمة الله و بركاته
استادي المحترم جعل الله خيرك في ميزان حسناتك
اريد رايكم سيدي الكريم في استشارة قانونية حول محل تجاري بحي شعبي نواحي الدار البيضاء اكتريته مند 05/2011 اي 15 شهرا لاشتغل به كتقني في صيانة الاجهزة الالكترونية – حواسيب . تلفزات . شاشات . رسيفرات . و غيرها
بمبلغ 1000 درهم شهريا دون عقد او التزامات او تسبيق . و مند دلك الحين اي مند شهر 05 /2011و انا اشتغل به واوؤدي واجب الكراء و الكهرباء دون ان تسلمني صاحبة المحل تواصيل الكراء
كما ان سلوكي و سمعتي معها و مع الزبائن و سكان الحي طيبة و الحمد لله لم اواجه اي مشكل مع احد .
في نهاية شهر 06اردت ان اسلمها مبلغ الكراء اي 1000 درهم كما هو الحال في نهاية كل شهر ففاجائتني بطلب اخر و هو افراغ المحل كونها تريد ان تشتغل فيه لانها لم تعد تشتغل و تريد ان تسمح لي في شهرين لن اوئدي واجب الكراء مقابل افراغي لها المحل بعد شهرين و رفضت ان تتسلم المبلغ .
للتدكير اخواني الاعزاء فالمحل قد امتلاء ببضائع الزبائن و بضائعي التي اشتريها قصد البيع كيف لي ان افرغ المحل و اني لدي التزانات مع الزبائن و حيازة الامانه و لا يمكنني ان افرغ المحل دون تسوية الوضع مع الزبائن .
كل هدا شرحته لها و قلت لها ان افراغي المحل سيترتب عليه مشاكل مادية و ربما سيقوم بعضهم برفع شكوى ضدي بدعوى اني خنت الامانة . فاجابتي ان كلما سال عني احد ستعطيه عنوان مسكني لياتي يبحث عني مما جعلني ارفض الافراغ نضرا للادى و الخسارة التي تنتضرني بعد الافراغ لا سمح الله و اصرت هي الا خرى على ان لا تتسلم واجب الكراء .فقصدت قائد المقاطعة واخبرته بما حصل و طلبت منه ان يامرها بان تتسلم مبلغ الكراء و تعطيني التواصيل السابقة . لكن هيهات … كان دهابي الى المقاطعة و رفع الشكاية الى القائد بمثابة فتيلا اشعل ضدي بحيث اصبحت هي و ابنها يهدداني لمادا دهبت الى القائد . عندما رجعت للقائد للمقابلة لم اجده كان غائبا و رجعت دون اي نتيحة . و مند دلك الحين و هي تزعجني هي و ابنها الدي بدا يهددني بالافراغ و الا سيلحق بي ادى و اخد مطرقة و نزع الباش من امام المحل و هددتني هي الاخرى انها ستلقي علي الباطل بدعوى انها مريضة بالسكري . فتدخل بعض من اهلها و اعطوني مهلة 4 شهور تتنازل هي عن اداء السومة الكرائية مقابل افراغي للمحل . فقبلت الشرط و قام ابنها بكتابة التزام تتنازل فيه امه عن السومة الكرائية لندة 4 شهور و التزم انا الاخربافراغ المحل بعد 4 شهور . لكن اجبروني ان امضي الالتزام لوحدي دون ان تمضي ربة المحل . مما جعلني ارفض و بدءا التهديد من جديد و اقسموا على الا ادخل المحل الا حين امضاء الالتزام.
توجهت لحضتها لقسم الشرطة و رفعت شكاية ضدهم من اجل التهديد و عرقلة حرية العمل و الضغط علي بامضاء الالتزام و اصررت على المتابعة .
مرت على الشكاية 20 يوما دون ان اتوصل باستدعاء من الشرطة حتى تفاجئت باستدعاء من قائد المقاطعة يخبرني ان ربة المحل اشتكت ضدي كوني لم سدد لها سومة 4 شهور . فنفيت دلك و قلت له اني سبق لي ان رفعت شكاية انا الاول اطالب بالتواصيل فقال لي انه نسي …!!.بعد دلك طلبت من القائد ان يعطيني توجبها لشكايتها و تصريحي . لكنه رفض و طردني و قال لي انها سترفع ضدي دعوة الى المحكمة . اجبته فلتفعل ما تشاء و خرجت من مكتبه.
توجهت لقسم الشرطة لاستفسر على المحضر و اطلب رقم و تاريخ الارسال قال لي الضابط المكلف ان ربة المحل و ابنها صرحا اني لم اسدد مبلغ 5 شهور و اغلقت المحل و هربت . نفيت ايضا دلك و قلت للضابط اني اتوفر على تسجيل صوتي من هاتفي كنت قد سجلتها يوم امرتني بالافراغ و انها تعترف باني لست مدينا لها بشئ و اني قضيت 14 شهرا بالمحل دون مشاكل و انها تامرني بافراغ المحل بعد شهر رمضان … لكنه قال لي ان احرقه اي التسجيل ب سيدي cd و ارفقه مع دعوى الى وكيل الملك ان اردت رفع دعوى
طلبت منه ان يعطيني رقم و تاريخ ارسال المحضر فامرني بالعودة اليه في اليوم الموالي .
اما الزبائن فاصبح كل من يسءل عني بالمحل تعطيه عنوان مسكني و تقول له اني سارق و اني نقلت البضائع و هربت و حين ياتي الى مسكني اقابله و احكي له الامر منهم من يقدرني و منهم من يغضب علي . و هدا يبين لي ان الزبائن التي سهرت على كسبها ضاعت مني بسببها .و ان سمعتي التي حافضت عليها تمتالاسائة لها من طرف ربة المحل .
حرمت من عملي طيلة هده المدة و انا انتضر ستدعاء من المحكمة الجزرية علها تنهي الخلاف بيننا لكني لحد الان لم اتوصل باي استدعاء الا الازعاج و التهديد من طرف ربة المحل و ابنها بحيث اصبحا يهدداني بالقتل ان ضاع منهم المحل بسببي و اجبراني على التنازل عن المحل و ايضا عن الدعوى و الا يلحقون بي ضررا بالغا .
ارجوكم ان ترشدوني لما يجب فعله فانا ممتنع عن محلي مند اكثر من شهر و الزبائن تتصل و تساءل عن بضائعها و انا اعيش حيرة بين المطرقة و السندان و استسمح على الاطالة و لكم مني جزيل الشكر

الرأي القانوني

في إعتقادي أن المشكلة هنا أنه ليس لديك عقد أو ايصالات تثبت كلامك وأيضا لايوجد عدالة ناجزة فعليك هنا بالجيران ليشهدو معك وإليك هنا تفصيل بقانون عقد الإيجار.

عقد الايجار

عقد الايجار او الكراء , وهو العقد الذي يعطي لصاحب الملك ” منزل ” الحق في منحه لمدة زمنية معينة لشخص اخر لاستعماله مقابل دفع ثمن ” رسم ” شهري .
إن أهم عقود الايجارات هي عقود حرة , المدة 4 + 4
عقد الإيجار الحر “4 + 4 “
وهو عقد الايجار الكلاسيكي لمنزل للسكن وهو ما يطلق عليه اسم 4 + 4, وبهذه التسمية 4+4 يقصد ان المدة الزمنية للكراء لا يمكن ان تكون اقل من 4 سنوات , ويمكن تجديده تلقائيا ل 4 سنوات اخرى , الا في الحالات الاستثنائية المنصوص عليها في القانون .
وفي نهاية السنوات الثمانية, كلى الطرفين , صاحب البيت والكاري لهم الحق في انهاء العقد مع اعطاء مهلة 6 أشهر على الأقل من تاريخ انتهاء العقد .
وإذا كان منصوص في هذا العقد الفترة المحددة أقل من ستة أشهر, فهذا الشرط غير صحيح , لذلك يجب دائما اعطاء مهلة ستة اشهر قبل نهاية العقد .
يمكن أن تتم مدة عقد الكراء قبل 8 سنوات, لكن في حالات معينة ينص عليها القانون, سواءا لصاحب البيت او الكاري .
دفع الكراء وتكاليف الصيانة
الكراء وهو ثمن البيت الذي يدفع شهريا . وهو محدد في عقد الكراء ولا يمكن تغييره مع مرور السنين . ويمكن ارتفاعه فقط اذا حددته ايستات .
وإذا كان العقد ينص على رفع رسوم الكراء بعد مرور سنة على سبيل المثال, فهذا الشرط مخالف للقانون, وبالتالي ليس صحيحا ولا يؤخذ به.
والثمن الواجب دفعه هو الذي ينص علية عقد الايجار للسنة الأولى, حتى نهاية الفترة الزمنية المحددة للعقد.
عدم دفع الكراء على الاقل لمدة شهرين يعطي الحق لصاحب البيت في طلب تدخل القانون في اخراج الكاري.
التكاليف الاضافية
وعموما الكاري مجبر على دفع التكاليف المترتبة على السكن في هذا البيت وتكاليف الصيانة .
وهي تكاليف صيانة الملكية مثل ” الضوء والماء والنظافة وغيرها”. وعادة ما تدفع هذه التكاليف من طرف المستأجراي الكاري , لكن يمكن ان يكون في العقد تحديد بعض التكاليف التي يجب دفعها من طرف صاحب المنزل مثلا ” التكاليف الغير العادية كإعادة هيكلية او اصلاح المنزل .
واذا كان مكتوبا في العقد ان الكاري ملزم بدفع التكاليف كما ينص عليه قانون فالتمييز واجب .
ان تكاليف الصيانة الاضافية كاصلاح المنزل, قانونيا يدفعها صاحب البيت مثل استبدال مصنع الماء و الغاز.
اما الآخرى, مثلا, إصلاح أنبوب أوعطل في الباب فيد فعها الكاري .
وبالنسبة لتكاليف الصيانة من الافضل طلب بيان مفصل من مدير البناية لمعرفة الثمن الذي يجب د فعه .
وبعض هذه التكاليف يجب دفعها من طرف صاحب المنزل مثلا “ٍ استبدال محرك الرافع او باب الدخول الرئيسي ” وبعضها تقسم بينهم بالتساوي ” كتكالبف البواب “.
تحذير
ان عدم دفع الكراء على الاقل لمدة شهرين يعطي الحق لصاحب البيت طلب تدخل القانون في اخراج الكاري.
كراء البيت من طرف الكاري
ان عقد الايجار يمكن ان يحتوي على حظر لاعطاء المجال للكاري تاجير البيت او حتى قاعة في البيت . وفي حالة ان الكاري, اي صاحب عقد الكراء , يقرر إيجار المنزل الى شخص آخر, فان صاحب المنزل له الحق في طلب التعويضات .
تسجيل العقد
ان عقد الايجار, و بغض النظرعن نوعه يجب تسجيله كتابيا في مكتب وكالة الضرائب, خلال 30 يوما من تاريخ بداية العقد “.
مع دفع الضرائب, وهو المبلغ الذي يعادل 2% من المبلغ الاجمالي السنوي للكراء .
وبالنسبة لدفع الضرائب يجب استخدام النموذج المسمى ب” ف23 ” يملئ ويدفع في اي بنك او في البريد .
عند طلب ايقاف العقد من طرف صاحب البيت
وبعد نهاية المدة الزمنية المحددة اي 4 سنوات وليس قبل الا في بعض الحالات التالية
1 يعتزم أن صاحب المنزل يريد استعماله كسكن أو لممارسة أي نشاط تجاري له أو لزوجته اولوالديه او ابنائه او لافراد عائلته من الدرجة الثانية .
2 إذا كان صاحب المحل ليس له في نفس العمالة بيت اخرغير مستاجر.
3 إذا كان هذا البيت هو جزء من مبنى تضرر بشدة ويحتاج الى اصلاحات ويصبح خطر العيش به .
4 إذا كان صاحب البيت ينوي القيام بارتفاعات في البيت ووجود الكاري يعرقل الاصلاحات .
5 إذا كان صاحب البيت ينوي بيعه ” دائما ليكن هو البيت الوحيد المستعمل كمنزل اقامة ” وفي هذه الحالة الكاري يمكن له شراء المنزل, بنفس الظروف الاقتصادية التي وضعها صاحب البيت لاخرين .
انتبه
صاحب المنزل يمكن له رفض تجديد العقد ل4 سنوات أخرى في حالة اذا كان المستاجر لا يسكن في البيت الذي اجره بدون ابداء السبب ” مثلا بسبب عمل جديد ارسل الى مدينة آخرى لمدة بعض الشهور “
اذا توفر احد الشروط التي ينص عليها القانون بالنسبة الى الانسحاب من عقد الإيجار بعد انتهاء السنوات 4 الأولى , يجب على صاحب البيت ان يبعث رسالة مسجلة الى المستاجر و يذكر بها الأسباب التي أدت إلى قرار عدم تجديد العقد وبذلك خلال ستة اشهر قبل انتهاء مدة العقد .

وان لم ترد تفاصيل السبب او اذا كانت الرسالة ارسلت من دون الالتزام بالموعد النهائي في مهلة انتهاء العقد ليس صحيحا, وكانه لم يبعثها ابدا .

وعقد الكراء سيجدد لمدة 4 سنوات اخرى .

عند طلب ايقاف العقد من طرف المستاجر
من يكري منزلا يمكن له انهاء العقد قبل انتهاء مدة 8 سنوات فقط في ظل وجود اسباب موثقة مثلا “ فقدان العمل
او تغيير مكان العمل الى مدينة اخرى “.
و المهلة, حتى في هذه الحالة, لا بد أن تقدم خلال 6 أشهر من تاريخ انتهاء الصلاحية .
وم الواجب على المستاجر دفع الاجار لمدة المهلة اي يجب أن تدفع كل ستة اشهر من المهلة , والا سيلغى طلب ايقاف العقد , حتى في حالة وجوده لمنزل اخر.
ترك المنزل
وبعد انهاء عقد الايجار أو بعد انقضاء 8 سنوات ولم يجدد العقد, فعلى الكاري ترك المنزل.
وفي حالة عدم ترك المنزل , صاحب المنزل يمكن له التوجه الى السلطات القضائية للحكم في القضية, وكل هذه التكاليف والإجراءات ستقع على عاتق الكاري .