إنتهاء عقد الإيجار طبقاً للقانون المدني المصري الجديد

عقد الإيجار يعتبر من العقود المهمة التي نتداولها في الحياة اليومية حيث نتبادل فيها الأدوار فتارة يكون الشخص مستأجراَ وأخرى مؤجر وبصور شتى، وضمن هذه العقود عقد إيجار العقار، فهذه العقود أولتها التشريعات أهمية خاصة لأنها تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من الأمور التي لا يستغني عنها أي فرد، ولم يقتصر الأمر على المنظومة القانونية.

نرصد فى التقرير التالى مسألة أو إشكالية عقد الإيجار طبقا للقانون المدني المصري الجديد-بحسب الخبير القانونى والمحامية هيام محمد-.

نصت المادة 598 من القانون المدني المصري الجديد على : «ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء»، وعليه فإنه طبقا لصريح نص المادة السالفة البيان فإن أطراف العقد إذا ما اتفقوا على مدة معينة لعقد الإيجار فإن العقد ينتهي بانتهائها وله ثلاث حالات هي :-

1-أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها دون حاجة إلى تنبيه من أي من الطرفين.

2-أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها شريطة تنبيه أي من الطرفين على الآخر بإخلاء العين موضوع العقد قبل الإنقضاء بمدة معلومة.

3-أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، وتقسم مدة العقد إلى مراحل، ويكون لأحد المتعاقدين أو كليهما الحق في إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية أي مدة إذا ما نبه على الطرف الآخر بالإخلاء.

الحالة الأولى : أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار ، ينتهي العقد بنهايتها دون حاجة إلى تنبيه من أي من الطرفين.

في هذه الحالة يكون المتعاقدان قد اتفقا على مدة معينة لعقد الإيجار أيا كانت تلك المدة، ينقضي العقد فورا بانقضائها دون حاجة إلى أي تنبيه أو القيام بأي إجراء، حيث أنه لا يوجد شرط أو بند في العقد ينص على ضرورة قيام أحد الطرفين بالتنبيه على الطرف الآخر بالإخلاء في خلال مدة معينة-وفقا لـ«هيام»- .

ويستفاد من نص المادة 598 من القانون المدني أن الاتفاق على مدة معينة لعقد الإيجار يؤدي إلى انقضاء العقد بعدها دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء .

إلا أنه إذا عقد الإيجار ولم يتم الاتفاق على مدة معينة له أو تعذر اثبات تلك المدة، يكون العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة، ولكن يؤخذ في الاعتبار في هذه الحالة أن عقد الإيجار لا ينتهي بمجرد انتهاء المدة المحددة لدفع الأجرة، بل لابد من قيام أحد المتعاقدين بالتنبيه على الطرف الآخر بالإخلاء، والمواعيد المقررة للإخلاء هنا تكون طبقا للمادة رقم 563 من القانون المدني .

الحالة الثانية : أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها شريطة تنبيه أي من الطرفين على الآخر بإخلاء العين موضوع العقد قبل الإنقضاء بمدة معلومة.

هذه الحالة يتفق فيها المتعاقدان على تحديد مدة لعقد الإيجار بحيث ينتهي العقد بانتهائها، ولكن ذلك يكون مشروطا بضرورة أن يحصل تنبيه من أحد الطرفين على الطرف الآخر بالإخلاء، ويكون هذا التنبيه قبل انتهاء العقد بمدة محددة وإلا يكون العقد ممتدا لمدة أخرى-طبقاَ لـ«هيام»- .

وفيما يتعلق بالمدة التي يمتد إليها عقد الإيجار إذا لم يحصل التنبيه قد تكون مماثلة لمدة العقد أو أقل أو اطول، بل قد يتفق الطرفان على أن يكون الامتداد بدون تعيين المدة التي يمتد إليها العقد.

فإذا تحقق التنبيه بالإخلاء في الميعاد المتفق عليه تحقق الأثر المرجو منه وهو انتهاء الإيجار بانتهاء مدته .

ولكن لكي يؤتي التنبيه أثره القانوني لابد أن يصل إلى علم الطرف الآخر خلال المدة المتفق عليها، ولكن لا يشترط أن يصل إلى شخص المعلن إليه إنما يكفي أن يصل العلم إلى محله مادام المعلن قد اتخذ كافة الإجراءات التي تطلبها القانون .
أما في حالة عدم حصول التنبيه بالإخلاء من الأصل أو حصوله بعد فوات الميعاد المتفق عليه، في هذه الحالة فإنه لا يؤتي أثره القانوني في انهاء العقد ويكون العقد ممتدا لمدة أخرى والتي يكون الطرفان قد اتفقا عليها .

ولا يجوز الاحتجاج مطلقا بوجود السبب الأجنبي في حال عدم حصول التنبيه في الميعاد المتفق عليه .

وإذا ما حصل التنبيه ولكن لم يقم الطرف المؤجر باتخاذ أي إجراء للإخلاء قبل الطرف المستأجر أي تراخي في اتخاذ الإجراء ، فلا يعد الامر هنا موافقة ضمنيه على امتداد العقد أو تنازل ضمني عن أثر التنبيه من قبل المؤجر .

أي أنه إذا اتفق المتعاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها ، ما لم يتفق الطرفان على ضرورة حصول تنبيه بالإخلاء قبل فوات المدة بوقت معين ، وإلا فإن الإيجار يمتد لمدة أخرى طبقا للاتفاق الحاصل بين الطرفين ، فإذا انقضت المدة الثانية أيضا فالإيجار ينتهي في هذه الحالة دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك .

وإذا استمر المستأجر في البقاء في العين برضاء المؤجر عد ذلك تجديدا للإيجار وليس امتداد له، وتكون مدته هي المدة المحددة لدفع الأجرة ، ذلك مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية المشار إليها في المادة 563 من القانون المدني .

ويقصد بامتداد الإيجار استمرار العقد ذاته بنفس شروطه وبكل ما يكفله من تأمينات عينية أو شخصية وردت فيه، أي أنه لا يوجد عقد إيجار جديد بل تم الإبقاء على العقد الأصلي كما هو، إنما ما طرأ عليه هو أن تمت اطالة مدته فقط، أما التجديد فيكون الامر متعلق بعقد إيجار جديد كلية .

ومن أهم الآثار المترتبة على امتداد الإيجار أنه إذا ما صدر قانون جديد ينظم أحكام الإيجار تنظيما غير آمر فلا يسري هذه القانون على العقد خلال فترة الامتداد حيث أنه يعتبر منعقدا قبل صدور القانون .

وعليه إذا انتهت المدة الثانية التي امتد إليها العقد فإن الإيجار يكون منتهيا بانقضائها دون حاجة إلى حصول تنبيه بالإخلاء كما ذكرنا سالفا .

الحالة الثالثة : أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، وتقسم مدة العقد إلى مراحل، ويكون لأحد المتعاقدين أو كليهما الحق في إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية أي مدة إذا ما نبه على الطرف الآخر بالإخلاء.

هذه الحالة يكون المتعاقدان قد اتفقا على عقد إيجار محدد المدة ، ولكنهما اتفقا أيضا على أن يتم تقسيم مدة العقد الكلية إلى عدة مراحل يكون لكل طرف منهما الحق في طلب انهاء العقد والإخلاء عند نهاية كل مرحلة من مراحل العقد، شريطة قيام الطرف الراغب بذلك بتوجيه التنبيه إلى الطرف الآخر قبل فوات المدة بميعاد معين .

ولابد من ملاحظة أن هذا العقد هو عقد محدد المدة وذلك بمدته الكلية والتي ينتهي الإيجار حتما بنهايتها وانقضائها دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.

كما أن هذا العقد من العقود المعلقة على شرط فاسخ ألا وهو توجيه التنبيه بالإخلاء عند نهاية كل مرحلة من مراحلة حسبما اتفق الطرفان .

وفي حالة عدم توجيه هذا التنبيه يظل العقد ساريا كما هو، ولا يعد ذلك امتداد له لفترة تالية، كذلك لا يمكن القول بوجود تجديد للعقد، إنما هو استكمال لمدته الأصلية .

هكذا نكون قد استعرضنا الحالات الثلاث لانتهاء عقد الإيجار طبقا للقانون المدني الجديد والمنصوص عليها في المادة 598 منه.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت