اجتهادات قضائية سورية حول رهن العقار

اجتهادات عقارية سورية حول رهن عقار

1 ـ الرهن عقد يضع بموجبه المدين عقاراً في يد دائنه ويخول الدائن حق حبس العقار وتناول منفعته وفي حال ثبوت عقد الرهن مع إجازة المرتهن بالانتفاع بالعقار المرهون يترتب عليه عدم قبول دعوى أجر المثل لعلة الأشغال بدون عقد أو بغير سبب مشروع حيث أن الرهن يوجب تسليم العقار مادياً إلى الدائن بما يفيد السيطرة عليه.
2 ـ ليس في أحكام المادة 1055 مدني وما بعدها المنظمة للرهن العقاري الحيازي ما يوجب أن يتجلى شرط ظاهر أو شكل خاص أو رسمي لانعقاد الرهن.
3 ـ لئن كان عقد الرهن يعتبر غير نافذ تجاه الآخرين إلا بعد تسجيله في السجلات العقارية إلا أن وجيبة احترام إرادة الطرفين في العقود وضرورة استقرار التعامل تقضيان بعدم التملص من التزامات ذلك العقد وبالتالي ترتيب آثار عليه ـ تجاه المتعاقدين ـ في نطاق الالتزامات والتعهدات الناشئة عن طبيعة ذلك العقد.
4 ـ يجوز إثبات عقد الرهن بالبينة الشخصية في حال توفر المانع الأدبي الناجم عن القرابة.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 162 أساس عقاري رقم 20 تاريخ 21/5/1975 مجلة المحامون ص 49 لعام 1976).
إن اشتراط امتلاك العقار المرهون للمرتهن مقابل دينه إن لم يؤده الراهن من الأجل المعين، باطل ومخالف للنظام العام من ناحية التهرب من تطبيق أحكام القانون وحماية المدين المضطر من تأثيرات الدائن عليه وقت التعاقد معه. مما يجيز إثبات صورية العقد بجميع وسائل الإثبات ومنها البينة الشخصية.
(قرار هيئة عامة رقم 152 تاريخ 11/5/1954 والقاعدة رقم 3216 من هذا الجزء).
1 ـ يجوز إثبات العقد الخفي بين طرفيه بجميع وسائل الإثبات.
2 ـ إن بطلان شرط امتلاك المرهون عند عدم الوفاء بالدين لا يستتبع بطلان الرهن فيصح الرهن ويبطل الشرط مما يوجب تثبيت الرهن وإعطاء الرهن آثاره القانونية حسب الاتفاق الذي ارتضاه الطرفان.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 102 تاريخ 30/1/1961 مجلة القانون ص 177 لعام 1961). (قرار مماثل رقم 279 تاريخ 25/8/1958 ـ مجلة القانون ص 539 لعام 1958، وقرار مماثل 936 تاريخ 9/5/1960 ـ مجلة القانون ـ ص 79 لعام 1960).
إن وقوع البيع الصوري إخفاء لرهن إنما يرمي إلى تحقيق غرض يخالف النظام العام ويشكل احتيالاً على القانون. وعليه يجوز إثبات العقد الحقيقي حتى بين طرفي العقد، بجميع وسائل الإثبات بما فيها القرائن. ليصار إلى التقيد بأحكام الرهن دون الاعتداد بشرط تملك المرهون عند حلول الأجل لبطلان هذا الشرط.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 3655 تاريخ 5/2/1952 ـ مجلة القانون ص 440 لعام 1952).
1 ـ لا يجوز الاتفاق على أن يبقى العقار المرهون في حالة عدم وفاء الدين ملكاً للدائن ويجوز إثبات حقيقة العقد بكونه يخفي رهناً بكافة وسائل الإثبات إذا طعن في العقد بأنه ممنوع أو مخالف للنظام العام.
2 ـ إذا بيع العقار أو رهنه لم يكن بقصد التجارة فيبقى العقد مدنياً لا تجارياً ولو استهدف العقد الاستفادة من البدل لتسديد دين تجاري مما يجعل التقادم العادي الطويل هو الذي يسود العقد.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 280 أساس 1015 تاريخ 1/3/1980 ـ سجلات محكمة النقض).
إن بطلان شرط امتلاك العقار المرهون عند عدم الوفاء بالدين لا يستتبع بطلان الرهن ولا إعادة الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبله لأنه في حالة اشتراط تمليك العين المرهونة للمرتهن مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين لأدائه يصح الرهن ويبطل الشرط.
(نقض سوري رقم 1076 أساس2012 تاريخ 16/12/1976 ـ مجلة المحامون ص 127 لعام 1977).
1 ـ إن وقوع البيع الصوري إخفاء للرهن إنما يرمي إلى تحقيق غرض يخالف النظام العام بالاحتيال على القانون الذي حرم الاتفاق على بقاء العقار المرهون ملكاً للدائن عند الامتناع عن الوفاء مما يجعل وسائل الإثبات بما فيها البينة والقرائن مقبولة لإثبات هذا العقد الخفي بين طرفيه.
2 ـ إن الاتفاق على تملك المرهون عند عدم الوفاء يصح إذا أبرم بعد عقد الرهن لأن مظنة ضعف الراهن تكون قد انتفت عند حلول الدين كله أو بعضه مما يجعل نزول الراهن عن العقار المرهون إلى المرتهن صحيحاً لأنه وفاء بمقابل أي نظير الدين.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 755 أساس 984 تاريخ 30/8/1973 ـ مجلة المحامون ص 273 لعام 1973).
1 ـ لا يجوز الاتفاق على أن يبقى العقار المرهون في حالة عدم وفاء الدين ملكاً للدائن.
2 ـ الاجتهاد مستقر على أن الرهن المستور بستار بيع هو باطل لمخالفته النظام العام. ويثبت بالبينة الشخصية حتى لو كان رسمياً أو مسجلاً.
(نقض سوري رقم 1925 أساس 3502 تاريخ 23/12/1980 ـ مجلة المحامون ص 234 لعام 1981).
1 ـ يقع باطلاً كل اتفاق يجيز للدائن أن يتملك المرهون أو يتصرف فيه بدون أن يستحصل من القاضي على ترخيص في بيع المرهون أو استبقائه له لإيفائه بقدر دينه يناءً على تخمين الخبراء.
2 ـ إن دعوى الصورية التي ترمي إلى تقرير حقيقة العقد من جراء بطلان العقد الظاهر لا تسقط ولا يزال حق الادعاء بها بالتقادم.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 211 أساس 386 تاريخ 4/7/1962 ـ مجلة المحامون ص 153 لعام 1962).
1 ـ لا يحق للدائن، بدون رضاء المدين، أن يتناول من العقار منفعة مجانية حتى قبل استحقاق الدين، محسومة أولاً من الفائدة والنفقات ثم من رأس المال. وعليه يحق للدائن الاتفاق مع الراهن على تناول منفعة العقار المرهون مدة الرهن بدون مقابل، ويبقى حقه فيما عدا ذلك قاصراً على حبس العقار إلى أن يستوفي دينه.
2 ـ عند وجود اتفاق في عقد الرهن على تخويل المرتهن تناول منفعة العقار بدون مقابل أن يقصر هذا الحق على التمتع الشخصي بالمنفعة. مما يجيز للراهن إسقاط الغلة التي تزيد عن الفائدة القانونية.
(نقض سوري رقم 301 تاريخ 28/5/1963 ـ مجلة القانون ص 497 لعام 1963).
1 ـ للدائن المرتهن الاتفاق مع الراهن على تناول منفعة العقار المرهون مدة الرهن بدون مقابل.
2 ـ إن الاتفاق في عقد الرهن العقاري على تخويل المرتهن تناول منفعة العقار بدون مقابل يقتصر على التمتع بالمنفعة دون الاستغلال.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 217 أساس 100 تاريخ 13/4/1963 ـ مجموعة المبادئ القانونية لمحكمة النقض السورية ص 31).
لئن كانت المادة 1065 مدني تفيد إمكان تناول الدائن منفعة مجانية من العقار برضاء المدين. إلا أنه لا يستطيع أن يأخذ لنفسه من غلة العين مقابل فوائد الدين أكثر من الفائدة القانونية. أما الزائد فيختصم من رأس المال. وكل اتفاق لا تراعى فيه هذه الناحية باطل ولا يعمل به لأنه يؤدي إلى الربا (نقض 1658 أساس 3653 تاريخ 2/8/1964).
قرار رقم * (نقض مدني سوري 510 أساس 3386 تاريخ 14/3/1965 ـ المحامون ص 137 لعام 1965). (نقض مدني سوري مماثل 188 أساس 698 تاريخ 29/3/965 ـ المحامون ص 217 لعام 1965).
لئن كان يمكن للمرتهن تناول منفعة مجانية من العقار، إلا أن ذلك يجب أن لا يتجاوز الفائدة القانونية التي يحق له تقاضيها عن بدل الرهن والتي يمكن الاتفاق عليها.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 718 تاريخ 29/3/1965 ـ مجلة القانون ـ ص 429 لعام 1965).
يحق للمرتهن الذي يملك منفعة العقار أن يستوفي حقه عن طريق السكن في العقار أو تأجيره. واستيفاء البدل على أن لا يتجاوز هذا البدل الحد الأعلى للفائدة المسموح بها.
قرار رقم * (نقض مدني سوري 53/99 تاريخ 25/2/1971 ـ مجلة القانون ص 293 لعام 1971).
إذا كانت أحكام القانون المدني قد أجازت للمرتهن الانتقاع بالمال المرهون وأخذ غلته على أن يحتسب ذلك من الفوائد والنفقات ثم من رأس المال (المادة 1065)، فإن مفاد ذلك أن حق المرتهن بالانتفاع يكون بما يعادل الفائدة القانونية بحده الأعلى إذا لم يتم تعيينها. وإن امتناع الراهن عن تسليم العقار المرهون أثناء مدة الرهن يجيز للمرتهن المطالبة بالتعويض وفق ما قرره القانون وليس له إقامة الدعوى بطلب أجر المثل.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 146 أساس عقاري 110 تاريخ 9/4/1977 ـ مجلة المحامون ص 316 لعام 1977).
إذا بلغت منفعة العقار المرهون مقداراً أكبر من الدين موضوع الرهن وجب إجراء التقاص بين قيمة الرهن والمنفعة وبالتالي اعتبار الرهن منقضياً تبعاً لذلك وإعادة العقار المرهون إلى المدين وتقدير فوائد العقار لإجراء التقاص يدخل في اختصاص المحكمة واضعة اليد.
(نقض سوري رقم 1793 أساس 895 تاريخ 18/11/1981 ـ سجلات محكمة النقض).
1 ـ إذا تضمن عقد الرهن أن تكون منفعة العقار المرهون للمرتهن، فإنه يصبح من حق المرتهن الدائن استيفاء منفعة العقار من الراهن الشاغل. وهو استيفاء لفائدة المبلغ بدل الرهن وليس أجر مثل. واستيفاء بدل المنفعة هذا لا يتوقف على إنهاء الإجراءات التنفيذية المرفوعة بطلب تحصيل الرهن عن طريق بيع العقار بالمزاد العلني لأنها تتحقق حتى تاريخ تحصيل بدل الرهن.
2 ـ إن الادعاء بطلب استيفاء منفعة العقار المرهون من الراهن عن طيلة مدة العقد يخضع في الاختصاص للقواعد العامة في الاختصاص القيمي.
(نقض سوري رقم 1561 أساس 2466 تاريخ 23/8/1982 ـ سجلات محكمة النقض).
لا يجوز للمرتهن أن يستفيد من المال المرهون بما يزيد على الحد الأقصى للفائدة القانونية البالغ 9% من بدل الرهن وما يزيد يصبح من حق الراهنين كفائض عن ريع الأراضي المرهونة.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 2450 أساس 2207 تاريخ 19/12/1983 ـ مجلة القانون ص 414 لعام 1983).
1 ـ لئن كان يجوز أن يتناول المرتهن منفعة مجانية من العقار المرهون برضاء الدائن. إلا أن ذلك يجب أن يبقى مقيداً بأن لا تتجاوز هذه المنفعة الفوائد القانونية. ولا ينفذ عقد الرهن إلا في حدود الفوائد المذكورة وما يزيد عنها يخصم من رأس المال.
2 ـ إذا اتفق الراهن والمرتهن على أن يستفيد الأخير من اشغال العقار المرهون دون تحديد بدل الاشغال فإنه يصار إذا ما جاوز أجر المثل للعقار المرهون 9% من الدين أي أن ما جاوز الفائدة القانونية يصبح من حق الراهن وله المطالبة به.
(نقض سوري رقم 918أساس 768 تاريخ 1/10/1985 المحامون 86 ص 1141).
إن شراء عقار مرهون يكون باطلاً بحكم القانون. وهذا البطلان لا يزول بالإجازة مما يوجب تطبيق حكم المادة 143 مدني.
(نقض سوري رقم 1763 أساس 658 تاريخ 11/6/1955 ـ مجلة المحامون ص 294 لعام 1955).
إن بطلان بيع العقار المرهون المنصوص عنه بالمادة 1068 مدني مقيد برضاء الراهن والمرتهن، فإذا حصل انتفى البطلان ولو كان البيع واقعاً قبل تطهير صحيفة العقار من الرهن.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 141 تاريخ 27/5/1968 ـ مجلة القانون ص 488 لعام 1968).
إن البطلان المنصوص عليه في المادة 1068 مدني ليس بطلاناً مطلقاً. وإنما هو بطلان خاص يتبع في شأنه النص الذي ورد فيه. وبحيث يزول أثر البطلان إذا وافق الدائن المرتهن على التصرف الذي أجراه الراهن. كما أن التصرف في العقار من قبل أحد طرفي عقد الرهن ينفذ في حق الآخر إذا ارتضاه وقبل به مما يدل على جواز إجازة التصرف فلا يكون البطلان هنا مطلقاً.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 432 أساس 488 تاريخ 16/3/1982 ـ سجلات محكمة النقض).
ليس للمدين أو للدائن التصرف بالعقار المرهون دون رضائهما. وكل عقد يجري خلافاً لذلك يعتبر باطلاً.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 9 أساس 36 تاريخ 14/1/1959 ـ مجلة نقابة المحامين ص 10 لعام 1959).
1 ـ باعتبار أنه يجوز التصرف بالعقار المرهون برضاء الدائن والمدين لذلك لا يعتبر بيع العقار المرهون باطلاً بطلاناً مطلقاً وإنما هو بطلان من نوع خاص ويبقى بائع العقار المرهون ملتزماً بعقده ونتائجه ما لم يعارضه صاحب إشارة الرهن. مما يوجب إدخال هذا الأخير في دعوى بيع المرهون.
2 ـ إن وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار يعتبر حجة على الناس كافة وهي تشير إلى احتمال حق لصاحب الإشارة وتلزم من يشتري العقار بنتائجها. وأثر هذا الإشارة ينسحب إلى تاريخ تدوينها في السجل العقاري وهي المعول عليها في التفضيل عند تزاحم العقود بمعزل عن سبق تاريخ هذه العقود.
3 ـ الوكالة الصادرة عن الوكيل للغير تعتبر كأنها صادرة عن الأصيل موقع الوكالة الأولى مباشرة.
4 ـ إن تصرف وتوقيع الأصيل لعقد البيع لا يحجب تصرف وتوقيع الوكيل عنه لأن كل تصرف يبرمه الوكيل في حدود وكالته ينصرف وبتاريخ إبرامه إلى الأصيل وكأنه صدر عنه شخصياً.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 549 أساس 530 تاريخ 19/5/1976 ـ سجلات محكمة النقض).
1 ـ إن الرهن العقاري لا يكون لزواله أثر إلا بعد ترقين القيد في السجل العقاري.
2 ـ لا يحق للمرتهن التمسك بمفعول قيد السجل العقاري إذا كان عالماً بعيوبها.
قرار رقم * ( نقض سوري رقم 346 أساس 369 تاريخ 24/6/1963 ـ مجموعة المبادئ القانونية لمحكمة النقض ـ ص 33).
إن إنهاء عقد الرهن يستتبع إنهاء انتفاع المرتهن من العقار المرهون المسلم إليه. وإن عدم تسجيل عقد الرهن في السجل العقاري لا يمنع من أن يكون أساساً للمداعاة بشأنه.
قرار رقم * (نقض رقم 28 أساس 976 تاريخ 14/1/1975 ـ مجلة المحامون ص 149 لعام 1975).
1 ـ لمالك العقار المرهون التصرف به دون إذن من الدائن صاحب التأمين. ولهذا الأخير أن يتتبع العقار المرهون في أي يد انتقل إليها.
2 ـ لئن كان حق التأمين هو بطبيعته غير قابل للتجزئة ويبقى بكامله على العقارات المخصصة له وعلى كل قسم من هذه العقارات ويتبعها في أية يد تنتقل إليها العقارات إلا أن قاعدة عدم التجزئة ليست من النظام العام ويجوز الاتفاق على خلاف ذلك.
قرار رقم * (نقض سوري رقم 734 أساس 1399 تاريخ 8/5/1980 ـ سجلات محكمة النقض).