اجتهادات قضائية هامة حول تخصص عقار

اجتهادات عن تخصص عقار

من المبادئ المستقرة على ان المتخصص من قبل الجمعيات التعاونية السكنية على وجه الاستقلال إذا اقترن بالتسليم فهو بحكم التملك والقيد من السجل العقاري و يعتبر هذا كافيا لتوفر شروط تطبيق الفقرة /ح/ من المادة 5 ايجارات.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في القانون والمناقشة القانونية:
من المبادئ الأساسية في قانون الجمعيات ووفق أحكام المادة 3 فقرة /ب/ على ان يجري تسليم المسكن المخصص به لعضو جاهزا للسكن ويعتبر العضو مالكا له بتاريخ استلامه.

ومن المبادئ المستقرة على ان المتخصص من قبل الجمعيات التعاونية السكنية على وجه الاستقلال إذا اقترن بالتسليم فهو بحكم التملك والقيد في السجل العقاري ويعتبر هذا كافيا لتوفر شروط تطبيق الفقرة /ح/ من المادة 5 ايجارات.
وبما ان هذا يعني ان الشرع عندما قضى بالاخلاء لعلة تملك المستأجر وذلك وفق احكام الفقرة ح من المادة الخامسة فانه اشترط توفر شرطين.
– تملك المستأجر دارا صالحا لسكناه.

– ان يكون المستأجر قادرا على استعمالها. لهذه الغاية غاية السكن.
وبما أنه إذا كانت غاية الشرع التي قصدها من انعدام التمديد القانوني هي عدم حاجة المستأجر للمأجور بعد تملكه دارا صالحة لسكناه فإن هذه الغاية لا تتحقق بالاستناد الى واقعة تملك لم تتخصص بعد للمستأجر وطالما أنه من الامور المصادق عليها على ان التخصص قد حدث ولكن التسليم لم يتم الا بعد وفاته بخمس سنوات.
وبعد ان تم وضع الرصيد من قبل الابن.
وطالما ان الاجتهاد اعتبر التخصص المقترن بالتسليم بحكم التملك والنقد في السجل العقاري وهو كاف لتوفر شروط تطبيق احكام الفقرة /ح/ من المادة 5 ايجارات.
فان المفهوم المعاكس لهذا المبدأ من التخصص الغير مقترن بالتسليم لا يعتبر بحكم التملك ولا يجعل من المستأجر قادرا على استعماله.
وإذا كان الأمر كذلك فإن المحكمة انحرفت عن المبادئ الاساسية في القانون وهذا يشكل أوضح معاني الخطأ المهني الجسيم.
وبما أن الدعوى جاهزة للفصل.
وطالما أن التخصص لا يعتبر بمثابة تملك.
وطالما ان التخصص لا يجعل من المستأجر قادرا على استعمال الشقة.
وطالما ان من المبادئ الاساسية التخصص والتسليم معا حتى يعتبر تملكا في السجل العقاري ومخالفة هذه المبادئ ينحدر بالقرار الى درجة الإبطال.

لذلك تقرر بالاتفاق:
– قبول الدعوى شكلا.
– قبول الدعوى موضوعا.
– ابطال القرار الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية السادسة في دمشق اساس 63 قرار 52 تاريخ 24/2/1997 واعتبار هذا الابطال بمثابة تعويض.
– قبول الاستئناف شكلا ورده موضوعا وتصديق القرار المستأنف.
قرار 513 / 2000 – أساس 565 – محكمة النقض – دائرة المخاصمة و رد القضاة – سورية
قاعدة 17 – م. القانون 2001 – القسم الاول – الاحكام المدنية – رقم مرجعية حمورابي: 72129

من يملك جزءا من العقار على الشيوع تبقى ملكيته لكل جزء من اجزاء العقار فقبل ازالة الشيوع والتخصص يبقى اي نزاع على ملكية او وضع اليد على جزء من العقار مع باقي المالكين موضوعه القضاء المدني لعدم وجود العنصر الجزائي.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
حيث ان العقار موضوع النزاع يعود بملكية لعدد من المالكية ومنهم المدعي ومؤرث المدعى عليه الطاعنين وآخرين. وحيث ان من يملك جزءا من العقار على الشيوع تبقى ملكيته لكل جزء من اجزاء العقار وبالتالي فقبل ازالة الشيوع والتخصص يبقى اي نزاع على ملكية او وضع اليد على اي جزء من العقار مع باقي المالكين موضوعه القضاء المدني ويفتقر الى وجود العنصر الجزائي اضافة الى انه قد تبين من شهادة الشهود المستمعين امام محكمة الدرجة الاولى ان المدعى عليه يضع يده على قطعة الارض منذ عشر سنوات وان الفعل والحالة هذه يجعل الادعاء بجرم الغصب ساقطا بالتقادم الثلاثي.
ولما كان البحث بالتقادم من النظام العام والمحكمة اثارته من تلقاء ذاتها مما يجعل القرار في غير محله القانوني ويجعل اسباب الطعن تنال منه ويتعين معها نقض القرار المطعون فيه.

لذلك تقرر بالاجماع:
1- نقض القرار المطعون فيه.
قرار 7442 / 2002 – أساس 530 – محكمة النقض – الدوائر الجزائية – سورية
قاعدة 47 – م. القانون 2002 – القسم الثاني – رقم مرجعية حمورابي: 52905
– يحسب احكام القانون رقم /43/ لعام 1982 فان العقارات التي تملكها الدولة و التي تخصص لسكن اصحاب المناصب و العاملين فيها لا يخضع لاحكام قانون الايجارات النافذ و ان اخلاء شاغليها بعد زوال الصفة التي تخصصوا بالاستناد اليها يتم بقرار من الوزير المختص و ينفذ عن طريق السلطة الادارية المختصة مباشرة.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 434/1 / 2001 – أساس 267 – المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة – سورية
قاعدة 156 – مجموعة مبادئ المحكمة الادارية العليا 2001 – 2004 – رقم مرجعية حمورابي: 65311

1- التخصص بالشقة لدى الجمعية التعاونية السكنية اذا اقترن بالتسليم فهو بحكم الملك و القيد في السجل العقاري.
2- تنازل المتخصص عن الشقة السكنية لا يزيل اثر التملك الموجب للاخلاء بعد ان تحقق سببه.
3- ان تنازل المتخصص عن السكن بحريته و اختياره تحايلا على القانون، و هذا التحايل يسقط الحماية التي اسبغها الشارع على المستاجر و يتوجب عليه الاخلاء.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
– القرار لم يحط بواقعة الدعوى و لم يقرا دفوعنا و جاء منحازا للجهة المطعون ضدها و اعتمد فواتير قديمة تعود الى ما قبل اربع سنوات من اقامة الدعوى والقرار لم يقرا قراءة دقيقة بيان الجمعية السكنية – والذي بين تاريخ تنازل العضو عبود… مخصص بشقة تنازل عنها في 9/5/2002 الى السيدة ساميا و معنى ذلك ان التنازل كان بعد اقامة الدعوى بثلاثة اشهر.
– البيان الذي ابرزه المطعون ضده مزور و حصل عليه بالتواطؤ و ان التخصص بالشقة من قبل الجمعيات السكنية على وجه الاستقلال اذا اقترن بالتسليم فهو بحكم التملك. و ذلك كاف لتوفر شروط تطبيق المادة 5/ج من قانون الايجار.
– قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض يقول ان التنازل عن الشقة لا يزيل اثر التملك للاخلاء بعد ان تحقق هذا الشرط وفق احكام الفقرتين ج و ط من المادة /8/ من قانون الايجار.
– المطعون ضده يملك دار مساحتها 439 م2 سمريان القريبة من طرطوس و صالحة لسكناه مما يجعل شروط دعوى الاخلاء متوافرة.
– المطعون ضده باع الشقة بعد شهرين من اقامة الدعوى و هو ثري و يملك عدد من العقارات.

في القانون:
لما كانت دعوى الجهة الطاعنة تقوم على المطالبة باخلاء المدعى عليهم – المطعون ضده – من الماجور موضوع الدعوى لعله تملكه دارا صالحة لسكناه وفقا لاحكام المادة /8/ من قانون الايجار رقم /6/ لعام 2001.
– من حيث ان المدعى عليه قد تخصص و استلم شقة سكنية من الجمعية السكنية و على وجه الاستقلال و ان المدعى عليه قد باع هذه الشقة بعد اقامة الدعوى.

و من حيث ان التخصص بالشقة من قبل الجمعية التعاونية السكنية اذا اقترن بالتسليم فهو بحكم الملك و القيد في السجل العقاري و يعتبر كافيا لتوفر شرط تطبيق احكام الفقرتين /ح وط/ من المادة الثامنة قانون الايجار تمشيا مع اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض و ان تنازل المخصص له عن الشقة لا يزيل اثر التملك الموجب للاخلاء بعد ان تحقق سببه هذا و ان ثبوت استلام المستاجر للشقة المخصص بها يفترض بحكم القانون صلاحيتها للسكن عملا باحكام قانون و انظمة الجمعيات السكنية التي لا تجيز التسليم قبل اكتمال البناء و جاهزيته للسكن.
(قرار نقض رقم 33 اساس مخاصمة 138 – تاريخ 12/2/2002).
(قرار مماثل نقض رقم 524 اساس 373 تاريخ 11/12/2001).
(قرار مماثل نقض 599 اساس 735 تاريخ 24/12/2001).

(قرار مماثل رقم 310 اساس 405 تاريخ 12/2/2002) و قد جاء بهذا القرار:
ان تنازل المتخصص عن السكن بحريته و اختياره يعتبر تحايلا على القانون، و هذا التحايل يسقط الحماية التي اسبغها الشارع على المستاجر و يتوجب عليه الاخلاء.
و من حيث ان القرار المطعون فيه قد جانب محجة الصواب في تطبيق احكام القانون و انتهى الى نتيجة غير سديدة متجاهلا وثائق الدعوى اجتهادات محكمة النقض مما يستوجب نقضه.
لذلك و بعد المداولة تقرر بالاتفاق:
– نقض الحكم.
قرار 98 / 2006 – أساس 140 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 311 – م. المحامون 2006 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 63486

– تخصص المستاجر بشقة سكنية لدى الجمعية التعاونية السكنية اذا اقترن بالتسليم فهو بحكم التملك و التسجيل في السجل العقاري. و على هذا استقر الاجتهاد.
– الحقوق العقارية تكتسب و تنتقل بالتسجيل في السجل العقاري او في القيود التي تقوم مقامها و تنزل منزلتها. و لا تعتبر موجودة في مواجهة الغير الا اعتبارا من التسجيل.
– من حق الجهة المالكة للعقار الماجور ان تستند الى قيود الجمعية التعاونية السكنية في معرض مطالبتها بالاخلاء لعلة تملك المستاجر، و لا عبرة لوجود اشارة دعوى على قيد العقار الذي تملكه المستاجر.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
1- القرار المطعون فيه خالف قرارا صادرا عن القضاء و هو يقضي بفسخ تسجيل العضوية رقم /141/.
2- خالف القرار المطعون فيه احكام المادة /202/ من قانون اصول المحاكمات.
3- فضلت المحكمة وكالة كاتب عدل على حكم صادرعن محكمة البداية المدنية.
4- لم تستجب المحكمة لطلب دعوة الشاغل لسماع اقواله بهدف استجلاء الحقيقة و لم ترد على ذلك.
5- تجاهل القرار المطعون فيه كتاب الاتحاد التعاوني السكني رقم 130/ص س لعام 2002.
6- القرار البدائي الذي فسخ العضوية واجب الاتباع.
7- اشارة الدعوى وضعت لمصلحة المحامي امين… بعام 1994 قبل انجاز المشروع.
8- ان الطاعن تنازل عن الشقة لمصلحة المحامي امين… قبل انجاز المشروع.

في القضاء:
حيث ان دعوى الجهة المدعية (المطعون ضدها) التي تقدمت بها محكمة الصلح المدنية في دمشق تقوم على المطالبة بالزام الجهة المدعى عليها (الطاعنة) باخلاء الماجور موضوع الدعوى لعلة تملك الجهة المدعية دارا صالحة لسكناها
و بنتيجة المحاكمة اصدرت المحكمة المذكورة رارها المطعون فيه القاضي بالزام الجهة المدعى عليها باخلاء العقار الماجور موضوع الدعوى و تسليمه للجهة المدعية خاليا من الشواغل و ذلك خلال مهلة ستة اشهر من تاريخ اكتساب القرار الدرجة القطعية
و لعدم قناعة الجهة المدعى عليها بالقرار المذكور فقد طعنت به للاسباب المبينة في استدعاء الطعن
و حيث انه من الثابت في اضبارة الدعوى ان المدعى عليه (الطاعن) قد تخصص بشقة سكنية من جمعية المنصور السكنية و انه قد استملها بواسطة وكيله و كانت بتاريخ اقامة الدعوى لا تزال مسجلة باسم المدعى عليه المذكور كما انها حتى تاريخ 28/8/2003 كانت لا تزال مسجلة باسمه وفق ما هو ثابت بكتاب الجمعية التعاونية المشار اليها الموجه الى المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه و المبرز في اضبارة الدعوى

و حيث ان الاجتهاد القضائي قد استقر على ان تخصص المستاجر بشقة سكنية من قبل الجمعية التعاونية السكنية اذا اقترن بالتسليم يعتبر بحكم التملك و التسجيل في السجل العقاري (قرار محكمة النقض – غرفة المخاصمة رقم 377 تاريخ 5/6/1995)
و حيث ان الحقوق العينية العقارية انما تكتسب و تنتقل بالتسجيل في السجل العقاري او في القيود التي تقوم مقامها و تنزل منزلتها و لا تعتبر موجودة في مواجهة الغير اعتبارا من التسجيل
و حيث ان من حق الجهة المدعية المالكة للعقار الماجور ان تستند الى قيود الجمعية التعاونية السكنية و تحتج بها في معرض مطالبتها بالاخلاء لعلة تملك المستاجر، و لا عبرة لوجود اشارة دعوى على قيد العقار الذي تملكه المستاجر المذكور
و حيث انه لا يغير من الامر شيئا ان يكون المدعى عليه قد استلم الشقة السكنية التي تخصص بها بواسطة وكيل عنه بموجب وكالة تقدم بها الى الجمعية التعاونية السكنية
و حيث ان المحكمة غير ملزمة بدعوة شاغل الشقة السكنية التي تملكها المدعى عليه المستاجر لسماع اقواله طالما انها استندت في حكمها الى وثائق مبرزة في اضبارة الدعوى تكفي لحمل الحكم المطعون فيه
و حيث ان اسباب الطعن لا تنال من القرار المطعون فيه

لذلك تقرر بالاجماع:
– رفض الطعن موضوعا.
قرار 1816 / 2004 – أساس 1270 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 342 – م. المحامون 2005 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 54459

التخصص اذا اقترن بالتسليم هو بحكم التملك والقيد في السجل العقاري.
تنازل المتخصص لا يزيل اثر التملك.
قرار 70 / 1994 – أساس 553 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 119 – م. المحامون 1995 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 7576

ان مجرد اقامة المدعي دعوى بطلب ازالة الشيوع في العقار استنادا الى ما ورد في القيد العقاري لا يحول دون سماع دعواه بالتخصص في العقار المذكور على ضوء احكام المادة (158) من قانون اصول المحاكمات.
قرار 786 / 1963 – أساس 1433 – محاكم النقض – سورية
قاعدة بدون – م. المحامون 1963 – رقم مرجعية حمورابي: 32310

استقر الاجتهاد على ان قيود الجمعيات السكنية اذا اقترن التخصص بالتسليم هو بمثابة التملك بالسجل العقاري.
تنازل المتخصص عن السكن بحريته و اختياره يعد تحايلا على القانون. و هذا التحايل يسقط الحماية التي اسبغها الشارع على المستاجر و يتوجب عليه الاخلاء.
قرار 310 / 2002 – أساس 405 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 166 – اجتهادات قانون الايجار رقم (6) لعام 2001 – خالد المالكي – رقم مرجعية حمورابي: 53392

استقر الاجتهاد في القضاء الاداري على اعتبار مجرد تخصص اعضاء الشركة المنحلة باسهم من العقار البديل بنسبة مساهمة كل منهم في الشركة نتيجة للتنظيم الذي شمل عقار الشركة الاصلي و ليس بمبادرة منهم ليس من شانه ان يحقق لهم ارباحا راسمالية تصلح لان تكون مطرحا للضريبة، طالما ان اسهمهم من العقار البديل لم يجر التصرف بها اصلا.
قرار 163/1 / 1998 – أساس 232 – المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة – سورية
قاعدة 119 – مجموعة مبادئ المحكمة الادارية العليا 1998 – رقم مرجعية حمورابي: 63301

ان التخصص بالشقة من قبل الجمعيات السكنية على وجه الاستقلال اذا اقترن بالتسليم فهو بحكم التملك والقيد في السجل العقاري ويعتبر ذلك كافيا لتوفر شرط تطبيق احكام الفقرة (ج) من المادة (5) من قانون الايجار تمشيا مع مفهوم اجتهاد الهيئة العامة رقم (25) لعام 1979.
تنازل المتخصص بعد ذلك عن الشقة لا يزيل اثار التملك الموجبة للاخلاء بعد ان تحقق سببه.
قرار 290 / 1982 – أساس 71 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 750 – م. المحامون 1982 – اصدار 12 – رقم مرجعية حمورابي: 1515

1- ان العضو المخصص في جمعية سكنية يعتبر مالكا بالمعنى القانوني لهذه الملكية وان كانت ملكية غير مسجلة في السجل العقاري او المؤقت او قيود مؤسسة الاسكان و بدليل استطاعة هذا المتخصص التصرف بالمسكن كما في حالة بيعه للغير كاي مالكا اخر.
2- ان تصرف المتخصص بمسكنه يعتبر بحد ذاته اثراء بلا سبب على حساب المؤجر تحايلا على القانون و بالتالي تسقط عنه الحماية التي اسبغها عليه المشرع و حق عليه الاخلاء جزاء فعله.
3- ان تنازل المتخصص عن المسكن بحريته و اختياره معناه ان تدخل قيمته في ذمته تخلصا و تحايلا على القانون خوفا من اقامة دعوى عليه بالاخلاء و من قام بمثل هذا العمل لا يجوز ان يستفيد من حماية القانون.
قرار 98 / 1986 – أساس 760 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 633 – اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 34114

المبدا: يمتنع على وزارة الزراعة والاصلاح الزراعي ان تخصص للجهات العامة العقارات المعتبرة من املاك الدولة الخاصة اصلا، بعد ان يتم توزيعها على المستفيدين وفقا لاحكام المرسوم التشريعي ذي الرقم (166) الصادر في 16/12/1968، او العقارات المستولى عليها طبقا لقانون الاصلاح الزراعي المعدل ذي الرقم (161) لسنة 1958، والتي جرى توزيعها على المستفيدين وفقا لاحكام المرسوم التشريعي ذي الرقم (350) الصادر في 30/12/1969، واذا كانت احدى الجهات العامة بحاجة الى مثل هذه العقارات فلا بد لها من ان تعمد الى استملاكها وفاقا لاحكام قانون الاستملاك ذي الرقم (20) الصادر في 20/4/1974، وان تدفع الثمن المقدر حسب الاصول الى المستفيد نفسه، بعد ان تقتطع منه قيمة الاقساط المتبقية للدولة في ذمته جميعا دفعة واحدة.
رأي 22 / 1976 – أساس بدون – الجمعية العمومية للقسم الاستشاري بمجلس الدولة – سورية
قاعدة 60 – مبادئ الجمعية العمومية للقسم الاستشاري 1969 – 1984 – رقم مرجعية حمورابي: 24188

اذا لم يثبت وجود اتفاق يحول دون البحث في الغبن الناتج عن ازالة الشيوع فان وجود زيادة في حصة احد المتخصصين لا يحول من النظر في الادعاء اذا وجد نقص في حصة المتخصصين الاخرين.
قرار 28 / 1982 – أساس 1885 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 299 – م. المحامون 1982 – اصدار 05 – رقم مرجعية حمورابي: 1065

1- ان التخصص بمسكن لدى الجمعيات التعاونية السكنية على وجه الاستقلال، اذا اقترن بالتسليم، فهو بحكم التملك، والقيد في السجل العقاري. عملا بالمادة (23-ب) من قانون التعاون السكني رقم (13) لسنة 1981.
2- ان تنازل المستاجر عن المسكن الذي تملكه، الى زوجته، ولو كان بحكم قضائي، لا يزل اثر تملكه الموجب للاخلاء.
قرار 217 / 1992 – أساس 121 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 84 – م. المحامون 1994 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 7073

ان التخصص بالشقة السكنية واستلامها يعتبر بحكم التملك والقيد في السجل العقاري.
التنازل عن الشقة المستلمة لا يزيل اثار التملك الموجبة للاخلاء بعد تحقق سبب الاخلاء.
قرار 240 / 1992 – أساس 388 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 278 – م. المحامون 1993 – اصدار 05 و 06 – رقم مرجعية حمورابي: 6586