اجتهاد قضائي حول فسخ بيع إخلال بالتزامات

اجتهادات عن فسخ بيع اخلال بالتزامات

اذا كان الثمن مستحق الاداء و تخلف المشتري عن الوفاء به وجب على البائع اعذاره فاذا لم يدفع الثمن بعد اعذاره جاز للبائع ان يرفع دعوى على المشتري بطلب فسخ البيع مع التعويض ان كان له مقتضى.
يجوز للقاضي ان يمنح المدين اجلا اذا اقتضت الظروف ذلك. كما يجوز له ان يرفض الفسخ اذا كان ما لم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة للالتزام بجملته.
ان عقد البيع قائم في الاصل مبدئيا على التوازن بين التزامات كل من البائع و المشتري حين اجراء العقد ووفقا للشروط الواردة فيه. وان السماح للمدين بدرء الفسخ بايداع الثمن او بمنحه اجلا من المحكمة رغم ثبوت الاخلال بالتزام دفع الثمن في موعده. لاسيما اذا كان هناك ضرر جسيم يلحق بالبائع من شانه الاخلال بهذا التوازن و ينطوي على مخالفة القانون.

بملاحظة ظاهرتي التضخم و ارتفاع الاسعار بشكل مستمر و بعد ان يضع المشتري نفسه في مركز المخل بالتزامه لم يعد من السائغ ان يستفيد من فرق السعر الكبير و ان ياتي بعد زمن فيتقي الفسخ رغم ترتبه بجانبه على حساب الطرف الاخر والضرر الكبير الذي لحق بالبائع.

اذا اعطى القاضي اجلا للمشتري في دعوى الفسخ وجب على المشتري دفع الثمن في غضون الاجل و ليس للقاضي ان يمنح المشتري اجلا اخر. ويعتبر البيع مفسوخا بعد انقضاء الاجل الممنوح دون ان يفي المشتري بالثمن.
لا تقع المقاصة في دين ثابت مع دين قامت فيه من المدين منازعة جدية و لا في دين ثابت مع دين لا يزال امام القضاء. ولا في دين ثابت مع دين في حاجة الى حكم لتصفية و لا في دين معترف به مع دين في حاجة للاثبات. وقاضي الدعوى هو الذي يقدر ما اذا كانت المنازعة جدية او غير جدية.
ان دفع الثمن هو الالتزام الاساسي الواجب على المشتري ليقابل الالتزام الاساسي على البائع بنقل ملكية المبيع اذ البيع هو نقل ملكية المبيع في مقابل دفع الثمن.
اذا كان الثمن مستحق الدفع ولم يدفعه المشتري فللبائع ان يمتنع عن تسليم المبيع حتى يستوفي الثمن وهو في ذلك يستعمل حق حبس المبيع المقرر له.

اذا حدد وقت واحد لكل من تسليم المبيع ودفع الثمن فان الثمن يكون مستحق الاداء وقت تسليم المبيع ويثبت للبائع حق حبس المبيع حتى يستوفي الثمن اذا كان وقت دفع الثمن متقدما او معاصرا لوقت تسليم المبيع.
ان التزام البائع بالتنفيذ الضمني لا يفيد تنازله عن حق طلب الفسخ في حال تاخر المشتري عن دفع الثمن بحسبان ان تنازل البائع عن حق طلب الفسخ يجب ان يكون واضحا و ان يفسر تفسيرا ضيقا شان كل تنازل عن الحق.

لا يجوز للدائنين المتضامنين مجتمعين او منفردين مطالبة المدين بكل الدين وللمدين ان يفي بكل الدين لاي منهم. ومتى استوفى الدائن الدين فان ذمة المدين تبرا بالنسبة الى الدائن الذي استوفى الدين وبالنسبة الى سائر الدائنين. ذلك ان التضامن يجعل لكل دائن حقه في استيفاء الدين كله اصيلا عن نفسه و نائبا عن سائر الدائنين بحسب حصصهم.
قرار 524 / 1984 – أساس 354 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 34 – الملحق الدوري للتقنين المدني – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 31244

إذا تضمن عقد البيع وجوب دفع رصيد الثمن بنقل ملكيته باسم الشاري في السجل العقاري فلا وجه لمطالبة البائع دفع الرصيد دون قيامه بتنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع لاسم المشتري.
– إذا خلا البيع من شرط الفسخ الاتفاقي ومن الإعفاء من الإعذار يجعل تصرف البائع للمبيع إلى الغير قبل اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم بفسخ البيع. موجبا للمساءلة المدنية.

قرار 1647 / 1982 – أساس 1058 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 96 – م. القانون 1983 – اصدار 01 الى 04 – رقم مرجعية حمورابي: 70164

ان دفع الثمن هو الالتزام الاساسي الواجب على المشتري ليقابل الالتزام الاساسي على البائع بنقل ملكية المبيع باعتبار ان البيع هو نقل ملكية المبيع في مقابل دفع الثمن وللبائع ان يمتنع عن تسليم المبيع حتى يستوفي الثمن وهو في ذلك يستعمل حق حبس المبيع المقرر له ويستعمل البائع هذا الحق حتى يستوفي الثمن اذا كان وقت دفع الثمن مقدما او معاصرا لوقت تسليم المبيع وكضمان اخر للبائع يحق له طلب فسخ المبيع وتسري القواعد العامة في طلب الفسخ.
قرار 524 / 1984 – أساس 354 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 491 – م. المحامون 1984 – اصدار 08 – رقم مرجعية حمورابي: 2783

ان البيع ينشئ التزاما في جانب البائع بنقل ملكية المبيع الى اسم المشتري في السجل العقاري وبتسليمه اياه. والبائع يلتزم بتسليم المبيع ما لم يرد اتفاق على خلاف ذلك. ومتى اثبت المشتري التزام البائع بالتسليم و ذلك باثبات عقد البيع المبرم معه ترتب على البائع اثبات وفائه به والا خضع لمؤيدات عدم الوفاء.

اذا اخل البائع بالتزام التسليم فان المشتري يستطيع ان يطالبه بالتنفيذ العيني كما يستطيع ان يطلب فسخ البيع وله ان يطلب في الحالتين تعويضا عما عساه ان يكون قد اصابه من الضرر من جراء اخلال البائع بالتزامه.
ان دعوى تثبيت عقد البيع هي دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد فتتناول محله ومداه و نفاذه والحكم الذي يصدر فيها يكون مقررا لكافة ما انعقد عليه الرضا بين المتعاقدين بغير حاجة الى الرجوع الى الورقة التي اثبت فيها التعاقد اولا. وهي بماهيتها دعوى استحقاق مالا.

ان الحكم بصحة التعاقد يغطي جميع اوجه النزاع في شان عقد البيع ويكون حجة قاطعة على ان البيع صحيح و نافذ و بالتالي يجعله في مامن من الطعن بالبطلان او الابطال او الفسخ و الانفساخ او عدم النفاذ لاي سبب كان. ولا يجوز بعده المناقشة في صحة هذا العقد او الدفع بعدم صحته.
قرار 1435 / 1985 – أساس 1837 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 46 – الملحق الدوري للتقنين المدني – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 31256

1- البائع يلتزم بان يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع الى المشتري والبيع ينشئ التزاما في جانب البائع بنقل ملكية المبيع الى المشتري. ويترتب على انتقال الملكية فعلا الى المشتري ان يكون هذا الاخير حر التصرف بالمبيع.
2- ان بيع المبيع الى الغير يجعل نقل ملكية المبيع مستحيلا مما يجيز فسخ العقد مع اعادة الثمن. لان التعهد بنقل الملكية لم يعد ممكنا.
3- ضمان البائع لتعرض الغير يتحقق ولو كان المشتري عالما بوضع المبيع وبمديونية البائع للغير ووضع الاشارة على صحيفة المبيع لان علم المشتري لا يحل البائع من التزامه بنقل ملكية المبيع.
4- اذا فسخ عقد البيع انحل باثر رجعي لا من وقت الفسخ بل من وقت نشوء العقد ويلزم البائع بالتعويض عما فات المشتري من خسارة وكسب.
قرار 1441 / 1981 – أساس 594 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 1820 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 29756

1- التزام المشتري برد الارض المبيعة بعد فسخ عقد البيع انما يقابل التزام البائع برد ما قبضه من الثمن اما التزام المشتري برد ثمرات العين المبيعة فهو يقابل التزام البائع برد فوائد ما قبضه من الثمن ومن ثم فان من حق المشتري ان يحبس ما يستحقه البائع في ذمته من ثمار حتى يستوفي منه فوائد ما دفعه من الثمن.

2- ثبوت حق المشتري في حبس قيمة الثمار الى ان يستوفي من البائع بعد فسخ عقد البيع ما هو مستحق له في ذمته من فوائد ما دفعه من الثمن لا يمنع من الحكم بقيمة الثمار المستحقة للبائع على ان يكون تنفيذ هذا الحكم مشروطا باداء البائع ما هو مستحق له في ذمته من فوائد ما قبضه من الثمن من تاريخ هذا القبض حتى تاريخ الوفاء.

قرار 492 / 1968 – أساس بدون – محكمة النقض – الدوائر المدنية – مصر
قاعدة 1295 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 29231

1- ان تنفيذ الالتزام يجب ان يتم عينا متى كان ذلك ممكنا على انه اذا كان في التنفيذ العيني ارهاقا للمدين جاز ان يقتصر على دفع تعويض نقدي وهذا لا يعتبر التزام تخييري.
2- ان عقد البيع ينشئ في ذمة البائع التزاما عقديا واخر قانونيا بتسليم المبيع ودفع استحقاق الغير للمبيع وتعهد المشتري بمتابعة دعوى استرداد حيازة المبيع لا يقصي البائع من التدخل في الدعوى لتحقيق التزامه الاصلي الى جانب المشتري ولا يعفيه من هذا الالتزام.
3- اذا كان الاصل انه لا يجوز للمشتري عند حصول تعرض له في الانتفاع بالمبيع او عند استحقاق هذا المبيع ان يرجع على البائع بالتعويضات اذا كان يعلم وقت البيع بسبب التعرض او الاستحقاق الا ان التزام البائع يقبل التعديل لجهة الضمان.
4- ان اخطار البائع هو مجرد اشعاره باستحقاق البيع او نزع يد المشتري في الوقت الملائم وبحصول المنازعة ومن وقتها يتحقق التزام البائع ومسؤوليته.
5- ان اخلال البائع بالتزامه العقدي وعدم نقل المبيع للمشتري وعدم قيامه بالتزامه القانوني بالتدخل في دعوى الاستحقاق والتعرض يؤدي الى فسخ البيع والتعويض يوجب الاعذار المسبق.
قرار 880 / 1983 – أساس 1427 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 1892 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 29828

إن التأخير في تسديد رصيد الثمن حسب شروط العقد كاف لاعتبار الشاري مخلا في التزاماته العقدية.
إنه يعود لمحكمة الموضوع تقدير الضرر الجسيم الذي أصاب البائع من جراء تأخر الشاري في تسديد الرصيد.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
أسباب الطعن:
1- تغافل الحكم البدائي قرار المحكمة نفسها في جلسة 19/7/1975 الذي أصر على أن القرار الإعدادي المتخذ في جلسة 5/4/1975 الذي حكم بأن إلزام المشتري بتسديد رصيد الثمن سابق لأوانه.
2- لم تبين المحكمة مستندها بأن على المدعي تطهير صحيفة العقار فعقد البيع لا يتضمن ترتيب هذا الالتزام على المشتري الطاعن والأصل أن مثل هذا الالتزام هو على عاتق البائع ما لم يتم الاتفاق على خلافه.
3- استهلت محكمة الاستئناف الفصل بالدعوى بتصديق القرار البدائي لجهة أن المدعي المستانف لم يقم بالتزامه حسب شروط العقد دون أن تبين مستندها في تحميل الطاعن التزامات لم ينص عليها العقد ولم تلحظ ما أثبته رئيس المكتب العقاري أن سبب عدم إجراء الفراغ هو أن المعاملة غير جاهزة والبائع الذي دعا إلى الفراغ هو المكلف بتنفيذها.

4- إن العبارة الواردة في العقد بأن جميع الشرفيات التي ستترتب قبل وبعد هي على عاتق المشتري لوحده ليس فيها ما يلزم المشتري بدفع الشرفيات مباشرة إلى الدائرة المستحقة كما أن المدعى عليه البائع التزم صراحة في عقد البيع بدفع جميع الضرائب المالية التي ستترتب قبل الفراغ وهو ما يؤكد أن المبادرة إلى دفع رسم الشرفية يجب أن يتم من قبله ثم يحاسب به المشتري عند استيفاء الرصيد ساعة الفراغ وأن اللجنة البدائية قدرت رسم مقابل التحسين المانع ابتداء من إجراء الفراغ بمبلغ 120 ألف ليرة سورية بتاريخ 30/9/1979 وقد سبق له أن دفع مبلغين آخرين بتاريخ سابق كان ينازع خلاله في الاضبارة بتوجبهما على الطاعن ولم يفصح عن هذا الدفع الذي لم يعلن على صحيفة العقار إلا بتاريخ 26/4/1979 أن هذا الإنذار يوضح بشكل قاطع أن تتمة التحسين إنما تحدد بتاريخ 30/9/1979 وأن مطالبة المشتري الطاعن بدفعه قبل هذا الموعد هي مطالبة له بدفع مبلغ لم يتحقق بعد وأنه لم يكن له باعتباره ليس المكلف أن يعترض على مقدار هذا الرسم أمام اللجنة الاستئنافية وهو ما يؤكد دفع هذا الرسم وتصفيته وممارسة طرق الطعن بشأنه هي على عاتق البائع لأنه لا يقبل من غيره القيام به وهو ما تم فعلا فقد دفع الطاعن كل المبالغ التي أثبت المطعون ضده أنه دفعها مقابل رسم التحسين.

5- إن تصديق محكمة الاستئناف يحوي كل التجاوزات المشار إليها واعتبار تعليله مستساغا يكفي لنقض الحكم.
6- ارتكبت محكمة الاستئناف خطأ آخر فوق أخطاء الحكم البدائي الذي تبنته عندما أوجبت على الطاعن أن يسدد الرصيد في صندوق محكمة الدرجة الأولى وأن يسدد رسوم الشرفية ذلك أن محكمة الدرجة الأولى لم تكتف بعدم تكليف الطاعن بإيداع الرصيد وإنما أصدرت قرارين اعتبرت فيهما أن مثل هذا التكليف سابق أوانه.
أما رسم الشرفية فإن المدعى عليه البائع لم يحدد هذا الرسم في أية مرحلة من مراحل الدعوى وزعم مرة أنه يزيد على الأربعمائة ألف ليرة سورية فكان أن اثبت الطاعن بالإيصالات الرسمية أن هذا الرسم هو /33219 ليرة سورية فكيف تؤاخذ المحكمة الطاعن بعدم دفع هذا الرسم وليس في إنذارات المدعى عليه ولا لوائحه السابقة لجلسة 18/3/1981 أي تحديد له.
7- إن محكمة الاستئناف وقد قضت بفسخ العقد مما يفيد أنها اعتبرته صحيحا أن تعتبر أن البائع في نفي العقد أصلا هو الذي أخل بالالتزام الأول ألا وهو الإقرار بوجود العقد.
8- فالتحقيق من وقوع الضرر الجسيم بالبائع شرط أساسي لتطبيق قرار الهيئة العامة الذي يضع شرطا لرفض اتقاء الفسخ بإيداع الثمن هو: لا سيما إذا كان هناك ضرر جسيم يلحق بالبائع من شأنه الإخلال بهذا التوازن.

9- إن الفقه مستقر على جواز توقي الفسخ بدفع الثمن وأن عقد البيع لا يقوم على التوازن بين التزامات البائع والمشتري وأن ظاهرتي ارتفاع الاسعار والتضخم لا توجب فسخ العقد وإنما هما أساس نظرية الظروف الطارئة التي تقوم على إزالة الإرهاق الذي يصاب به المتعاقد ولا توجب هذه النظرية انقضاء الالتزام ولكن بعد تعديله بما يزيل الإرهاق أو يخفف من وطأته على الأقل وقرار الهيئة العامة لم يلحظ هذه النواحي ولم يرتب النتيجة المقررة في القانون وفي الفقه لأثر ظاهر في التضخم وارتفاع الأسعار وأن هذا الأثر هو تعديل الالتزام وليس فسخ العقد.

فعن هذه الأسباب:
حيث إن دعوى الطاعن الأصلية السيد طرابيشي تقوم على طلب تثبيت عقد البيع بينما الدعوى المتقابلة المقامة من المدعى عليه المطعون ضده السيد الراعي تقوم على طلب فسخ العقد.
وحيث إن كتاب التعاقد المستند إليه في الدعوى تضمن أن جميع الشرفيات المترتبةعلى العقار والتي ستترتب قبل وبعد هي على عاتق المشتري كما تضمن تعهد البائع بفراغ العقار المذكور على اسم المشتري في مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخه بعد تسديد رصيد القيمة.

وحيث إنه يتضح من نص العقد أن المشتري الطاعن ملتزم بتسديد الرصيد خلال ثلاثة أشهر وقبل عملية الفراغ.
وحيث إن كتاب التعاقد يفيد أن رسم الشرفية يقع على الطاعن ولذا عليه لتنفيذ العقد أن يقوم بتسديد كل ما يلزم لإزالة هذا العاتق وإذا كان البائع هو الذي يستطيع القيام بطرق المراجعة بشأن هذا الرسم فهذا لا يخول الطاعن المشتري حبس الثمن الملتزم بدفعه خلال ثلاثة أشهر ولا دفع المبالغ المترتبة على رسم الشرفية أو إيداعها مؤقتا حتى يتم حسم النزاع بشأنها وعلى كل فإن البائع المطعون ضده بعد إقامة الدعوى دعا الطاعن المشتري في المذكرة المؤرخة 31/12/1974 أيضا لإيداع الثمن ولما لم يستجب تقدم بالدعوى المتقابلة بطلب الفسخ مما يجعل الطاعن منذرا عن هذا الطريق.
وحيث إنه لا داعي بعد هذا الموقف المعادل للإنذار لتأخير دفع الثمن حتى تتم تصفية رسوم الشرفية فقد كان بإمكان الطاعن تسديد الرصيد دون خوف باعتبار أن الحكم الذي يصدر بتثبيت البيع يقوم مقام التسجيل.

وحيث إن اتخاذ قرار من المحكمة البدائية باعتبار تكليف الطاعن إيداع رصيد الثمن سابقا أوانه لا يغير من الموقف الذي وضع فيه الطاعن نفسه بعدم التسديد ويبقى هو الذي يتحمل نتائجه وأن الدفع لا يتوقف على قرار من المحكمة بإيداع الرصيد إذ إن المحكمة تقرر هذا الإيداع متى أرادت أن تعطي فرصة للإيداع وعدم فسخ العقد وأن هذا الأمر لا يحل الطاعن من التزاماته وآثار مواقفه التي تتحدد بالحكم المبرم إذ قد يخطىء قاضي الدرجة الأولى في حكمه لجهة ترتيب الآثار على مواقف الطرفين فتصحح المحكمة إلا على الحكم دون إخلال بما ترتب على مواقف الطرفين.

وحيث إن الدعامة الواردة في الحكم الاستئنافي القائمة على التأخر في تسديد رصيد الثمن كافية لاعتبار الطاعن مخلا بالتزامه وبمعزل عن التأخير بتسديد رسم الشرفية مما يتعين معه رفض الأسباب من 1 إلى 6.
وحيث إنه يعود لمحكمة الموضوع تقدير الضرر الجسيم الذي أصاب البائع من جراء تأخر الشاري في تسديد الرصيد الذي يقارب نصف مليون ليرة سورية من تاريخ عرض البائع في المذكرة المؤرخة 31/12/1974 حتى تاريخ الإيداع في 27/4/1981 بعد مرور أكثر من ست سنوات على هذا العرض. وهذا يتمشى مع اجتهاد هذه المحكمة في القرار 1157 لعام 1982 ولا ينال من هذا التقدير كون المحكمة اعتبرت بدء التأخر من تاريخ تقديم الدعوى في 4/9/1974 باعتبار أن هذا الفرق هو بسيط يقل عن أربعة أشهر ولا يقاس بمجمل التأخر الذي يزيد على ست سنوات وبالتالي فإن ما يثار في السبب /8/ حرى بالرفض باعتبار أن هذه المسألة هي موضوعيا ويعود تقديرها لمحكمة الموضوع ما دام الاستخلاص محتملا وغير مشوب بفساد الاستدلال.
وحيث إنه بمقتضى المادة 158 مدني فإنه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزاماته جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين كما أنه بمقتضى الفقرة /2/ من هذه المادة يجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.
وحيث إنه بمقتضى المادة 344 مدني فإنه يجب أن يتم الوفاء فورا بمجرد ترتب الالتزام نهائيا في ذمة الدين ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك على أنه يجوز للقاضي في حالات استثنائية إذا لم يمنعه نص في القانون أن يمهل المدين إلى أجل معقول أو آجال ينفذ بها التزاماته إذا استدعت حالته ذلك ولم يلحق الدائن من هذا التأجيل ضرر جسيم.

وحيث إن السماح للمدين بدرء الفسخ بإيداع الثمن أو بمنحه أجلا من المحكمة رغم ثبوت الإخلال بالتزام دفع الثمن في موعده لا سيما إذا كان هناك ضرر جسيم يلحق بالبائع من شأنه الإخلال بالالتزامات المتقابلة وينطوي على مخالفة ما اتجهت إليه المادتان 158 و244 مدني والذي قالت الهيئة العامة لمحكمة النقض في القرار 7 لعام 1981 أنه بعد أن يضع المشتري نفسه في مركز المخل بالتزامه لم يعد من السائغ له أن يستفيد من فارق السعر الكبير وأن يأتي بعد زمن طويل فيتوقى الفسخ رغم ترتبه بحقه على حساب الطرف الآخر والضرر الكبير الذي لحق به.

وحيث إن ما أشار إليه الطاعن في السبب /9/ ينم عن تجاهله للأسباب التي بنى عليها قرار الهيئة العامة الذي لم يعتمد ظاهرتي ارتفاع الأسعار والتضخم أساسا للفسخ وإنما أقام جواز الفسخ على أساس تحقق الإخلال بالعقد مع تحقق الضرر الجسيم بمعنى أن الفسخ الذي أشارت إليه الهيئة العامة يستند في الأساس إلى الإخلال بالعقد وما أشارتها الظاهرتين إلا كمظهر لتحقق الضرر وبالتالي فإن إشارة الطاعن إلى أحكام الظروف الطارئة هي بعيدة عن الموضوع المثار.
وكذا الامر بالنسبة لموضوع التوازن في العقد فإن الهيئة العامة لم تقل بأن عدم التوازن في أصل العقد هو بذاته موجب للفسخ بل إن إشارتها لعدم التوازن ينصرف إلى ما طرأ بعد العقد نتيجة الإخلال به لا عند تكوينه.

وحيث إن الهيئة العامة لها أن ترسي القواعد القانونية على ضوء ما يستجد من تطور في الظروف الاقتصادية دون أن تتعارض هذه القواعد مع القانون وأن ما انتهت إليه يتفق مع ما أخذت به محكمة النقض المصرية في القرار الصادر في جلسة 14/5/1953 طعن رقم 374 سنة 21 ق قاعدة 126 المنشور في مجموعة القواعد ص 852 (والذي تضمن أنه غذا لم يتبين لمحكمة الموضوع لأسباب مسوغة أن الوفاء المتأخر قبل الحكم مما يضار به البائع فيسوغ الحكم بالفسخ الأمر الذي يوجب رفض السبب /9/.

وحيث إنه بعد إقامة الدعوى فإن المطعون ضده في المذكرة المؤرخة 31/11/1974 دعا البائع لإيداع الثمن وبذلك أظهر استعداده لتنفيذ العقد ولذا فإن مجادلته في العقد غير مؤثر ما دام أبدى استعداده لتنفيذه مما يتعين معه رفض السبب /7/.
وحيث إنه يتضح مما تقدم أن أسباب الطعن لا تنال من الحكم:
لذلك تقرر بالاتفاق الحكم: رفض الطعن.
قرار 1147 / 1983 – أساس 1359 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 51 – م. القانون 1983 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 72779

ان مجرد تاخر مشتري عقار عن دفع رصيد ثمنه لا يعني تخويل البائع الانفراد بفسخ عقد شرائه او ابطاله وبالتالي تخويله من تلقاء نفسه ببيع المبيع المعقود عليه الى الغير بل يقتضي الفصل في مفعول الالتزام المتقابل بين البائع والمشتري.
قرار 385 / 1956 – أساس 664 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 1265 – م. المحامون 1956 – رقم مرجعية حمورابي: 32647
اذا كان المبلغ الذي وصف بانه عربون للبيع ما هو في الواقع الا قيمة التعويض المتفق على استحقاقه عند الفسخ المسبب في تقصير احد الطرفين في الوفاء بالتزامه فان نية المتعاقدين تكون قد انعقدت على تمام البيع.
ان الالتزام بتسليم المبيع هو التزام بتحقيق غاية و هي وضع المبيع تحت تصرف المشتري. ويعتبر البائع مسؤولا حكما عن عدم تحقيقها ما لم تثبت استحالة التنفيذ. وان هذه الاستحالة نشات عن سبب اجنبي لا يد له فيه.
اذا كان ثمة عقبة مادية او حقوقية تعوق حيازة المشتري للمبيع. فلا يكتفي من البائع بنقل المبيع الى اسم المشتري بل لا بد له ايضا من رفع العقبة التي تحول دون الاستلام او الانتفاع به.
اذا كان العقار مشغلا من الغير فان مجرد هذا الاشغال لا يعفي البائع من التسليم. ومن ثم يبقى لهذا الغير التمسك بحقه بالاشغال اذا كان يستند في ذلك الى مسوغ في القانون يسيغ مشروعيته.
قرار 1361 / 1986 – أساس 1566 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 4 – الملحق الدوري للتقنين المدني – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 31214

في العقود الملزمة للجانبين لابد من توجيه انذار عدلي بطلب تنفيذ الالتزامات حتى يصار لاقامة دعوى فسخ البيع ان توقي الفسخ من قبل الشاري يجب ان لا يلحق الضرر الجسيم بالبائع.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 930 / 1996 – أساس 1329 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 76 – م. القانون 1997 – القسم الثاني – رقم مرجعية حمورابي: 12743

إن العقد قانون الطرفين المشترك، و إن إخلال أحد المتعاقدين بالتزامه العقدي يجعل من حق المتعاقد الآخر المطالبة بفسخه.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
القرار المطعون فيه:
صادر عن محكمة الاستئناف المدنية بالسويداء بالدعوى أساس (14) و قرار (151) تاريخ 2014-03-13 قيد هذا الطعن بتاريخ 2014-12-30 المتضمن من حيث النتيجة: قبول الاستئناف شكلا و رده موضوعا و تصديق القرار المستأنف… إلخ ما جاء بالقرار.

في أسباب الطعن:
1- خالفت المحكمة أحكام المادة (204) أصول و لم ترد على طلباتنا و أهدرت دفوعنا.
2- خالفت المحكمة المادة (148) من القانون المدني و اعتمدت على تراجع المطعون ضده عن الاتفاق العقدي بإرادته المنفردة.
3- أهدرت المحكمة الأدلة و أقوال الشهود و الوثائق و أصدرت قرارها مخالفة الوثائق.

في المناقشة:
لما كانت دعوى الجهة المدعية التي تقدمت بها أمام محكمة البداية المدنية إنما تهدف إلى إبطال عقد البيع المبرم فيما بينها و بين الجهة المدعى عليها و المؤرخ في 2003-10-01 على العقار (761) من المنطقة العقارية شهبا الكروم (1/6). و بنتيجة المحاكمة أصدرت المحكمة المذكورة قرارها وفق الادعاء و جرى أن وقع استئنافا على القرار و صدر القرار المطعون فيه عن محكمة الاستئناف بتصديق القرار البدائي حيث بادرت الجهة الطاعنة لإيقاع هذا الطعن و اتكأت على غير سبب تم عرضها آنفا. و لما كان تبين من القيد العقاري للعقار موضوع الدعوى بأنه لا يجري تحت ملكية الجهة المدعى عليها بموجب عقود بيع متسلسلة. و لما كان العقد هو قانون الطرفين للمشترك و كان إخلال أحد المتعاقدين بالتزامه العقدي يجعل من حق المتعاقد الآخر و كانت هذه الأخيرة لم تثبت علاقتها بالعقار المطالبة بفسخه. و لما كان نقل الملكية مستحيلا بحسبان أن الجهة المدعى عليها غير مالكة و لا يوجد رابط قانوني بينها و بين المالك قيدا. و حيث إن المحكمة المطعون بقرارها كانت عرضت أدلة الدعوى و أقوال الشهود و أعطت الصورة الصحيحة للدعوى و كان استخلاصها سائغا و مرتكزا على أسس ثابتة تؤدي إلى حمل ما انتهت إليه في هذا الشأن و مما له أصل في ملف الدعوى و كان تقديرها للأدلة مقبولا.

لذلك تقرر بالاتفاق:
1- رفض الطعن موضوعا و تصديق القرار.
قرار 265 / 2015 – أساس 379 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 164 – م. المحامون 2015 – اصدار 07 إلى 12 – رقم مرجعية حمورابي: 73802

ان البائع يلتزم بالضمان لا للمشتري الاول فحسب بل ايضا للخلف الخاص الذي له ان يرجع على البائع بدعوى مباشرة هي ضمان التعرض التي كانت للمشتري الاول و قد انتقل الحق للمشتري الثاني. و للمشتري الذي يستحق المبيع في يده ان يستعمل حق مدينه البائع في الرجوع بالضمان على بائع البائع.

اذا انتفى الشرط الفاسخ الحكمي في عقد البيع يكون تصرف ورثة هذا البائع بالمبيع الى الغير قبل اللجوء الى القضاء للحصول على حكم بفسخ البيع من شانه ان يقيم المسؤولية المدنية في جانبهم و كذلك الخطا العقدي.
ان البيع ينشئ التزاما في جانب البائع بضمان التصرف الصادر منه و التعرض الصادر من الغير و الاستحقاق. و كل بيع ينشئ الضمان فيتولد عنه التزام في ذمة البائع وورثته من بعده بعدم التعرض للمشتري.

اذا استحق كل البيع كان للمشتري ان يطلب من البائع قيمة المبيع وقت الاستحقاق و بوجه عام بالتعويض عما لحقه من خسارة و ما فاته من كسب.
قرار 985 / 1988 – أساس 1631 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 78 – الملحق الدوري للتقنين المدني – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 31288

– اذا قرن عقد البيع بدفع رصيد ثمن المبيع وبنقل ملكيته لاسم المشتري في السجل العقاري يجعل الاوجه لمطالبة البائع المشترى رفع رصيد الثمن دون قيامه بتنفيذ التزامه نقل ملكية المبيع باسم المشتري في السجل العقاري جريا على ما اجتهدت به هذه المحكمة (نقض 1647 لعام 1982 و 1433 لعام 1985).
– ان اعذار المدين هو وضعه قانونا في حالة التاخر عن تنفيذ التزامه وذلك ان مجرد حلول اجل الالتزام لا يكفي في جعل المدين في هذا الوضع القانوني بل لا بد من اعذاره (نقض 1548).
قرار 817 / 1987 – أساس 1034 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 79 – م. المحامون 1988 – اصدار 01 – 03 – رقم مرجعية حمورابي: 4598

اذا طلب المشتري فسخ العقد و اعادة المبالغ التي دفعها الى البائع الذي وافق على الفسخ و طلب الحكم له بالعربون الذي كان قبضه، فان قبوله يعتبر رفضا يتضمن ايجابا جديدا لعدم انطباقه تمام الانطباق على الايجاب مما يحق للمشتري ان يعدل قبل الحكم عن طلب الفسخ الى طلب التنفيذ. و اذا اراد البائع ان يطالب بفسخ العقد فيتوجب عليه ان يرفع على المشتري دعوى اصلية او فرعية لا ان يكتفي باثارة دفع عندما يطالبه المشتري بالتنفيذ العيني. و ان دفعه باحقيته بالاحتفاظ بالعربون لا يقوم مقام رفع الدعوى. و ان طلب البائع الفسخ و تكليفه لدفع الرسم في استدعاء استئنافه يعتبر من الطلبات الجديدة في الاستئناف. و ان تنازل البائع عن الحكم الصادر لصالحه بمواجهة المالك الاصلي بثبوت عقد البيع المبرم بينهما، لصالح المشتري لدى دائرة التنفيذ لا يغني عن التزامه بنقل الملكية على اسم المشتري في السجل العقاري.
قرار 907 / 1975 – أساس 1099 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 355 – م. المحامون 1976 – رقم مرجعية حمورابي: 58126

ان طلب بطلان عقد بيع متجر يكون مبنيا على عيوب الارادة او مخالفة للنظام العام اما طلب الفسخ فلا يكون الا في حالة الاخلال بالالتزامات من قبل احد طرفي العقد.

قرار 468 / 1995 – أساس 520 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 224 – م. القانون 1996 – القسم الثاني – رقم مرجعية حمورابي: 12528

ان طلب بطلان عقد بيع متجر يكون مبنيا على عيوب الارادة او مخالفة للنظام العام اما طلب الفسخ فلا يكون الا في حالة الاخلال بالالتزامات من قبل احد طرفي العقد.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 468 / 1995 – أساس 520 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 224 – م. القانون 1996 – القسم الثاني – رقم مرجعية حمورابي: 12528

1- التزام البائع بتسليم المبيع هو فرع من التزامه بنقل الملكية وهو التزام بتحقيق غاية وللمشتري المطالبة بالتنفيذ او فسخ العقد وفي الحالتين طلب التعويض عن اخلال البائع بالتزامه بالتسليم.
2- ان مجرد ابداء المدعى عليه استعداده لاثبات الاستئجار لا يفيد انه طلب من محكمة الموضوع اثبات مدعاه، ولا يلزم القاضي بتعقب حجج الخصوم في جميع مناحي اقوالهم.
قرار 534 / 1976 – أساس 570 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 1867 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 29803