اجتهاد قضائي في بيع الورثة دون مخاصمة كافة الورثة

اجتهادات عن بيع الورثة دون مخاصمة كافة الورثة

في الدعاوى العينية العقارية، لا يكفي إقامة الدعوى على أحد الورثة (إضافة للتركة)، بل لا بد من دعوة جميع الورثة.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
* أسباب المخاصمة:
1- جاء في الاجتهاد المستقر لمحكمة النقض (يعتبر الوارث مالكا بمجرد وفاة المورث و لا يتوقف تملكه على التسجيل بحسبان أن أثر ينسحب على الوارث إلى تاريخ الوفاة) و بالتالي فإن جميع ورثة المتوفي جميل.. مالكين للعقار من تاريخ الوفاة، و كان يتوجب توجيه الخصومة إليهم جميعا و ليس إلى المدعي بالمخاصمة فقط خاصة و إن العقد يتعلق بمؤرثهم و بحصة غير مفرزة من العقار سيما و أن الدعوى تتعلق بموضوع تثبيت بيع شقة وفقا لإقرار مؤرث مدعي المخاصمة لما لذلك من تأثير على عقود البيع الجارية من قبل الورثة للمدعي بالمخاصمة و كان يتوجب إدخالهم بالدعوى مما يجعل الخصومة معتلة و يتوجب رد الدعوى لتعلق ذلك بالنظام العام.

2- الخصومة وجهت إلى المدعي بالمخاصمة أصالة من نفسه و ليس إضافة إلى تركة مؤرثه وكان على المحكمة التأكد من صحة الخصومة من تلقاء نفسها.
3- في الدعوى العينية العقارية يتوجب مخاصمة كافة ورثة البائع تحت طائلة رد الدعوى شكلا حيث أنه لا يمثل أحد الورثة الباقين، كما أنه لا مجال لإعمال نص المادة (14) أصول مدنية اعتبار أن العقار في حيازة جميع الورثة و لم يتم إفرازه بعد.
4- إن قيام الورثة ببيع حصصهم الإرثية إلى المدعي بالمخاصمة بموجب عقد بيع منجز و مقابل ثمن و انتقال الملكية إلى المدعي بالمخاصمة فقط يعني أن العقار كان في حيازتهم و قد تم نقله بيعا و بالتالي يتوجب مخاصمة جميع الورثة ابتداء.
5- حكمت المحكمة بالبيع استنادا إلى إقرار غير قضائي و معلق على شرط و لم تثبت من تحقق الشرط، كما أن توجه الخصومة إلى المدعي بالمخاصمة فقط لإثبات صدور الإقرار غير صحيح قانونا لأن التثبت من صحة الإقرار المبين حقوق كافة الورثة.
6- جاء في مذكرات المطعون ضدها أن المدعى عليه قد اشترى كامل الحصص الإرثية و سجلها باسمه و هي خالية من إشارة الدعوى و بالتالي فإن الأفضلية بين مشتريين تكون أسبق التسجيل، و كان يتوجب على المدعى عليها بالمخاصمة أن تستند إلى إقرارها بإقامة دعوى فسخ تسجيل و تثبيت بيع، إلا أن المحكمة المخاصمة أعطت قرارا مخالفا للقانون بتثبيت البيع و نقله من اسم المشتري إلى آخر دون إعطاء القرار بفسخ القيد أولا مما يعني إقرارها بوجود ورثة و إقرارها بوجود الحصص معهم و بيعها إلى المدعي بالمخاصمة دون وجود إشارة لمصلحة المدعى عليه بالمخاصمة.
7- لم تبين محكمة الاستئناف الأسباب القانونية التي بنت عليها حكمها و لا المواد القانونية التي استندت إليها.
8- الهيئة المخاصمة سهت عن أدلة القضية و فسرتها خلافا لمضمونها و تجاهلت الاجتهاد المستقر و القرار البدائي الصادر بالدعوى.
9- التفات المحكمة عن الوثائق المنتجة في الدعوى و عدم إعمال آثارها القانونية، و كذلك مخالفتها لاجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض.

* في التطبيق القانوني:
حيث أنه سبق للهيئة العامة و أصدرت قرارها متفرقة رقم (17) تاريخ 2016-04-12 و القاضي بقبول الدعوى شكلا و وقف تنفيذ القرار المخاصم لحين البت بالموضوع و دعوة الطرفين إلى جلسة علنية للتحقيق بموضوعها و إعطاء حكم القانون فيه على ضوء دفوع و أدلة الطرفين، و بعد استكمال كافة إجراءات المحاكمة العلنية رفعت القضية للتدقيق، و بالمداولة فقد جرى اتخاذ القرار التالي علنا: (إن تجاهل… المخاصمة لأدلة منتجة في الدعوى و يمكن أن تؤثر في نتيجتها في حال مناقشتها ينحدر إلى درجة الخطأ المهني الجسيم الموجب لإبطال القرار محل المخاصمة – هيئة عامة قرار (190) أساس (1329) تاريخ 2008-06-02 و كذلك قرارها (139) أساس (468) تاريخ 2015-12-15، و قرارها (21) أساس (52) لعام 2016). كما (أنه استقر الاجتهاد على أنه لا يكفي إقامة الدعوى العينية العقارية على أحد الورثة (إضافة للتركة) و لا بد من دعوة جميع الورثة – غرفة مدنية ثابتة قرار (1937) لعام 1988 أساس (2197).

و حيث أنه و بتدقيق الأسباب المثارة في استدعاء المخاصمة على ما ورد في القرار المخاصم و ما تضمنه الملف من وثائق و أدلة و مذكرات و دفوع فإنه يتضح أن تلك المطاعن تؤكد وقوع الهيئة المخاصمة في الخطأ المهني الجسيم الموجب لقبول الدعوى موضوعا و إبطال القرار المخاصم و بطلان التصرف و إلغاء كافة الآثار المترتبة على القرار المخاصم سواء لجهة إقامة المدعي أصليا المدعى عليه بالمخاصمة الدعوى على مدعي المخاصمة فقط و دون باقي الورثة رغم أن الإقرار الذي تستند إليه المدعي أصليا صادر عن مؤرثهم جميل و بغض النظر عما تضمنه الإقرار من شروط تحققت أم لم تتحقق إضافة إلى إقامته للدعوى بعنوان تثبيت بيع بمواجهة المدعي بالمخاصمة و دون المطالبة بفسخ القيد كون العقار مسجل قيدا على اسم المدعي بالمخاصمة في قيود السجل العقاري على الرغم من أن الإقرار الذي يستند إليه المدعي أصليا في دعواه صادر عن المؤرث و ليس مدعي المخاصمة و الذي ينكر ذلك إضافة إلى عدم بحث الهيئة في العديد من الدفوع المثارة و مناقشتها و وضعها موضع البحث و إعطاء حكم القانون فيها بشكل مستساغ و يتناسب مع أدلة و وثائق الدعوى و نصوص القانون و الاجتهاد المستقر سواء لجهة التحقق من صحة الخصومة و التمثيل بشكل يتوافق مع حكم القانون و الاجتهاد المستقر للهيئة العامة و ليس إلى اجتهادها الخاص بها سيما و إن المدعي أصليا يذكر في استدعاء دعواه أن العقار قد انتقل بكامله إلى المدعي بالمخاصمة فؤاد ثم يعود و يذكر أن الورثة جميعهم باعوا حصصهم الإرثية إلى المدعي بالمخاصمة فؤاد مما يؤكد وجود ورثة للعقار و محور الدعوى يتعلق بتثبيت بيع عقار استنادا إلى إقرار من مؤرثهم و أن بيعهم لحصصهم الإرثية لاحقا لوفاة مؤرثهم لا يغني عن الإدعاء بمواجهتهم فيما يتعلق بإقرار مؤرثهم إضافة إلى أن ما أثارته وكيلة المدعى عليه بالمخاصمة ممدوح من أن إقامة المدعي المخاصمة دعواه بمواجهة كل من محسن و محمود لا سند لا يرد على الدعوى سيما و أنها قد استندت في دعواها ابتداء على شرائها للشقة منهما كون كلا منهما قد باع الشقة للآخر و التي تدعي أن شرائها كان من المؤرث جميل حيث أن علاقتها بهما و هي من أقوالها بالدعوى و التي أنكرها مدعي المخاصمة فؤاد من جهة و طلب ردها للأسباب المثارة في استدعاء مخاصمته و التي تنال من القرار المخاصم مما يقتضي قبول الدعوى موضوعا و إبطال القرار و إلغاء كافة أثاره و نتائجه للأسباب المثارة في حيثيات هذا القرار.

لذا تقرر بالإجماع:
1- قبول الدعوى موضوعا و إبطال القرار المخاصم رقم (1268) تاريخ 2015-12-16 أساس (1140) الصادر عن الغرفة المدنية الثانية لمحكمة النقض و إلغاء كافة آثاره و نتائجه.
2- إلزام الهيئة المخاصمة بالتكافل و التضامن مع السيد وزير العدل بدفع مبلغ مائة ليرة سورية للمدعي بالمخاصمة تعويضا عما لحقه من ضرر و ترك الحق للسيد الوزير بالعودة على الهيئة إن رغب بذلك.
3- تضمين المدعي عليه بالمخاصمة ممدوح الرسوم و المصاريف و الأتعاب.
4- ضم صورة عن هذا القرار إلى ملف الدعوى الأصلي و إيداعه مرجعه.
قرار 153 / 2016 – أساس 401 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
قاعدة 77 – م. المحامون 2016 – اصدار 07 إلى 12 – رقم مرجعية حمورابي: 74103

اذا لم يجز الورثة البيع الذي تم من قبل احدهم باسمه عنهم فان البيع لا يسري عليهم عملا بالمادة (434-2) من القانون المدني وبالتالي يستطيع الورثة طالما ان البائع سلم المبيع الى المشتري ان يرجعوا على المشتري بدعوى الاستحقاق لاسترداد حصتهم المبيعة وان يرجعوا على البائع بالتعويض.
وان من شان ابطال المبيع بالنسبة لحصة بقية الورثة اعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد واسترداد كل متعاقد لما اعطاه انما يكون على اساس استرداد ما دفع دون حق بعد تقرير بطلان العقد.
قرار 1830 / 1982 – أساس 2549 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 312 – م. المحامون 1983 – اصدار 05 – رقم مرجعية حمورابي: 1839

إن التصحيح الذي تجريه المحكمة بإدخال الورثة إضافة للتركة لا يعني أن الخصومة معتلة وغير صحيحة، على اعتبار أن إدخال الورثة يفيد ضمنا التركة، فضلا عن أن الاجتهاد قد أجاز هذا التصحيح أمام محاكم الاستئناف.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
أسباب المخاصمة:
1- إدخال ورثة المدعى عليه… كان بصفتهم الشخصية، وإن محكمة الاستئناف هي من قضت على الورثة إضافة للتركة بما ليس له أصل في الدعوى.
2- لم يثبت في مراحل الدعوى كافة أن المورث تعهد بضمان التعرض، ولم يتبين ذلك بأي وسيلة.
3- دفعت الجهة المدعية بالمخاصمة سقوط الدعوى بالتقادم، على فرض أن حق الضمان يخضع للتقادم المسقط، عملا بأحكام المادة (20) من القانون المدني.

في الشكل:
من حيث إن وقائع الدعوى الأصلية التي تفرعت عنها دعوى المخاصمة تتلخص بأن مورث الجهة المدعية بالمخاصمة قد سبق له أن باع ما آل إليه إرثا إلى المدعى عليه بالمخاصمة، ونتيجة لامتناع البائع عن فراغ هذه الأسهم اضطر إلى إقامة الدعوى… بطلب تثبيت المبيع، والتي انتهت لصالحه، وعندما أراد تنفيذ هذا الحكم وجد صحيفة العقار المبيع مستقلة بإشارة دعوى لصالح المرحوم… مقامة على مورث الجهة المدعية بالمخاصمة سابقة لإشارته، وانتهت هذه الدعوى بالحكم لصالح ورثة المرحوم…
مما حمل المدعى بمواجهته بالمخاصمة إلى رفع الدعوى مطالبا بالتعويض عن الأسهم التي اشتراها من مورث الجهة المدعية، والتي سجلت باسم ورثة المرحوم… وبنتيجة المحاكمة صدر القرار عن الهيئة المخاصمة بتصديق القرار الاستئنافي الذي قضى للمدعي في الدعوى الأصلية بالتعويض.
ولما كانت الجهة المدعية بالمخاصمة ترمي الهيئة المخاصمة بوقوعها في الخطأ المهني الجسيم للأسباب المبينة في لائحة الدعوى.

وكان ما أثارته في السبب الأول لجهة إدخال الورثة جميعا في الدعوى العقارية يتوافق وحكم القانون، وإن التصحيح الذي أجرته المحكمة الاستئنافية باعتبار إدخال الورثة إضافة للتركة لا يعني أن الخصومة معتلة، وغير صحيحة، على اعتبار أن إدخال الورثة يفيد ضمنا التركة، فضلا عن أن الاجتهاد قد أجاز هذا التصحيح أمام محاكم الاستئناف، وبالتالي فإن هذا السبب لا يدخل في دائرة الخطأ المهني الجسيم.
وعما ذكر لجهة ضمان التعرض فهو من الالتزامات التي أوجبها القانون المدني في المادة (407) منه، التي توجب على البائع عدم التعرض للمشتري في الامتناع بالبيع كله، أو بعضه، سواء كان التعرض من فعله هو، أم من فعل أجنبي، يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري، ويكون البائع ملزما بالضمان، ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع، إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه، وكان ما أثارته لجهة سقوط الحق بالتقادم فإن الجهة المدعية بالمخاصمة لم تأت على دليل يمكن الركون إليه لإسقاط هذا الحق، وإن الهيئة المخاصمة عالجته، ونفت شموله بتعليل قانوني لا يصل في مداه إلى درجة الخطأ المهني الجسيم.
مما يجعل الدعوى فاقدة سندها الموجب لقبولها شكلا.

لذلك تقرر بالإجماع:
1- رفض الدعوى شكلا.
2- مصادرة التأمين، وتضمين الجهة المدعية الرسوم، والنفقات.
3- تغريمها ألف ل.س.
قرارا صدر بتاريخ 4 ربيع الآخر 1427 و2/5/2006.
قرار 153 / 2006 – أساس 517 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
قاعدة 20 – م. القانون 2004 – 2006 – القسم المدني – رقم مرجعية حمورابي: 66175

اذا لم يجز الورثة البيع الذي تم من قبل احدهم باسمه عنهم فان البيع لا يسري عليهم عملا بالمادة (434-2) من القانون المدني، وبالتالي يستطيع الورثة طالما ان البائع سلم المبيع الى المشتري ان يرجعوا على المشتري بدعوى الاستحقاق لاسترداد حصتهم المبيعة وان يرجعوا على البائع بالتعويض.

ان من شاء ابطال المبيع بالنسبة لحصة بقية الورثة اعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، واسترداد كل متعاقد لما اعطاه، انما يكون على اساس استرداد ما دفع دون حق بعد تقرير بطلان العقد.
قرار 2109 / 1982 – أساس 2762 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 1366 – قانون الاحوال الشخصية ج1 و ج2 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 38770