استفسارات قانونية في مجال العقارات
العقارات ( مقدمة من قبل دائرة الأراضي)
أ/ عيسي عموي
سؤال: هل يجوز اعتماد الوكالة التي يكون الموكل فيها الولي أو الوصي على أولاده القاصرين؟
الجواب:
لا مانع من ذلك، وذلك بعد أبراز حجة الوصاية الصادرة عن المحكمة الشرعية المختصة، وحجة إذن بيع تسمح للولي بيع الأموال غير المنقولة العائدة للقاصر، وأن تتضمن الحجة نصا بجواز توكيل الغير بالبيع.
سؤال: كيف يتم توزيع بدل المزاد بعد بيع العقار بالمزاد العلني؟
الجواب:
بعد أن يتم إسقاط الرسوم والنفقات التي أُنفقت على المعاملة في دوائر التسجيل تُدفع المبالغ المتبقية للدائنين حسب ترتيب درجة امتياز كل منهم؛ (فأصحاب الامتياز الخاص أو لاً ومن ثم الامتياز العام وأخيراً أصحاب الديون العادية).
وإذا كان أصحاب الديون في مرتبة واحدة من الامتياز وكانت الأموال الموجودة غير كافية لتسديد هذه الديون بكاملها تقسم بينهم قسمة غرماء.
سؤال: هل يجوز التعديل على سند التأمين؟
الجواب:
يجوز التعديل في حالات محدودة ويشمل أي اتفاق يعقده الطرفان المتعاقدان بعد تنظيم سند التأمين الأول وينحصر هذا الاتفاق في تغيير صيغة الشروط الخصوصية كلها أو جزء منها أو في تمديد أجل الدين أو في الفائدة المتفق عليها شريطة أن لا تزيد نسبة هذه الفائدة عن الفائدة المحدودة في التشريعات النفاذة المفعول ولا يشمل هذا التغيير أي مبلغ إضافي يُراد إضافته إلى المبلغ الأصلي.
سؤال: ما هي مدة انتهاء الوكالات على اختلاف أنواعها ؟
الجواب:
• الوكالات الخاصة غير القابلة للعزل والوكالات العامة والخاصة المتعلقة بالبيع والتصرفات الناقلة للملكية والرهن والمنظمة بعد 17/6/2007 تنتهي مدتها بمرور سنة واحدة على تنظيمها إلا إذا ورد نص بالوكالة بمدة أقل ، باستثناء الوكالات التي يتم تنظيمها بين الأصول والفروع صعودا أو نزولا أو بين الزوجين والإخوة والأخوات أو بين الورثة بعضهم ببعض تستمر لمدة عشر سنوات
•الوكالات العامة ، والخاصة ، وغير القابلة للعزل المتعلقة بالتصرفات الناقلة لملكية الأموال غير المنقولة والمنظمة قبل تاريخ 17/6/2007 تنتهي بجميع أحكامها بمرور مدة خمس سنوات على تاريخ تنظيمها إلا إذا ورد بها نص يشير إلى مدة أقل من ذلك ، وإذا تضمنت تلك الوكالات تصرفات أخرى غير المنصوص عليها أعلاه فأنها تنتهي بإحدى الطرق العامة لانتهاء الوكالات .
سؤال: هل يجوز عزل الوكيل في الوكالة الخاصة غير القابلة للعزل ؟
الجواب:
لا يجوز ذلك إلا بموافقة من صدرت لصالحه سندا لنص المادة (863) من القانون المدني .
سؤال: هل يمكن تصحيح الاسم الوارد على سند التسجيل دون قرار حكم ؟
الجواب:
لا يجوز ذلك ، وإنما لا بد من اللجوء إلى المحاكم النظامية (محكمة البداية ) وأن يتم مخاصمة دائرة الأراضي والمساحة حتى يتسنى لنا تغيير الاسم على سندات التسجيل .
سؤال: ما هي الأوراق الواجب إرفاقها في معاملات رد الرسوم ؟
الجواب:
* سبب رد الرسوم بموجب كتاب رسمي من قبل مديرية التسجيل المختصة.
*صورة طبق الأصل عن كافة أو راق المعاملة .
* وصل المقبوضات الأحمر الذي بموجبه تم استيفاء الرسوم أو صورة طبق الأصل عنه بالإضافة إلى أرقام الإيرادات والأمانات وتواريخهما .
* إقرار من طالب رد الرسوم يفيد بأنه لم يسبق له استرداد الرسوم المدفوعة مختوم ومصادق عليه حسب الأصول .
*جدول تفصيلي يبين الرسوم التي ترد والتي لا ترد .
*اسم الموظف المتسبب بمعاملة رد الرسوم إن وجد واستجوابه بموجب نموذج استجواب حسب الأصول ، مع ضرورة ذكر أن استيفاء الرسوم يتم بعد استماع الإقرار بموجب التعميم الإداري .
سؤال: هل عبارة التنازل الواردة في الوكالة تفيد البيع ؟
الجواب:
لا، بل لا بد من ذكر عبارة البيع صراحة ، حيث أن التنازل قد يكون بالبيع أو الهبة أو المبادلة .
سؤال: ما هي الأمور الواجب توافرها في الوكالة حتى يصار إلى اعتمادها لغايات التوقيع على اتفاقية المفاوضة المتعلقة بالاستملاك ؟
الجواب:
أن يذكر فيها بشكل صريح عبارة التوقيع على اتفاقية المفاوضة المتعلقة بالاستملاك الجاري على قطعة الأرض رقم .. حوض رقم .. من أراضي … ، أو أن يذكر في الوكالة عبارة البيع للمال غير المنقول بشكل صريح ، وقبض مبلغ التعويض لغايات القبض .
سؤال: هل يجوز إجراء معاملة الإفراز الرضائي بوجود قاصر بين الشركاء ؟
الجواب:
لا يجوز ، و يعود الاختصاص للمحكمة النظامية سندا للفقرة 1 من المادة 7 من قانون تقسيم الأموال غير المنقولة رقم 48 لسنه 1953 التي نصت على أنه :”1. إذا طلب فريق من الشركاء أو احدهم التقسيم ورفض الآخرون أو كان بينهم غائب أو قاصر أو محجور يترتب على قاضي الصلح أن يبلغ الشركاء أو الولي أو الوصي ( كما هي الحالة ) لزوم حضورهم في اليوم الذي يعينه لهذا الغرض على أن يجري التبليغ للغائبين الذين لم يعرف لهم محل إقامة وفق الأصول المبينة في قانون أصول المحاكمات الحقوقية الخاصة بتبليغ مجهولي محل الإقامة .
و سندا للقرار التفسيري رقم 8 لسنه 1054 الذي جاء فيه ” …………ومن هذه النصوص يتضح جلياً أن واضع القانون قد أو جب إجراء القسمة القضائية عند وجود إحدى الحالتين التاليتين :
إذا طلب فريق من الشركاء أو احدهم التقسيم وكان بينهم غائب أو قاصر أو محجور وذلك لان بقية الشركاء لا ولاية لهم على الغائب كما أن موافقة المحجور عليهم أو من يقوم مقامهم لا حكم لها ولهذا فلا تجوز القسمة الرضائية في حالة وجود غائب أو قاصر أو محجور .”
سؤال: هل تكفي وكالة المحامي الخاصة لمتابعة معاملات الأراضي ؟
الجواب:
لا يجوز ، سندا للقرار التفسيري رقم 29 لسنه 1973 و الذي جاء فيه “…وينبني على ذلك أن الوكالات الخصوصية المتعلقة بتمثيل الموكل لدى دائرة الأراضي والتسجيل في معاملات بيع وإفراز الأموال غير المنقولة وسائر التصرفات الخاصة بها لا تدخل في مفهوم التوكيل للادعاء بالحقوق والدفاع عنها وبالتالي فلا يملك المحامي حق المصادقة على تواقيع موكليه على هذه الوكالات بل لا بد من المصادقة عليها من الكاتب العدل أو الجهة المختصة الأخرى بمقتضى القانون .”
سؤال: هل يجوز للدائن التنازل عن درجة رهنه لدائن آخر؟
الجواب:
يجوز للدائن أن يتنازل عن مرتبة دينه لدائن آخر بمقدار دينه .
سؤال: ما هي الحالات التي يجوز فيها فك التأمين ؟
الجواب:
يجوز فك التأمين إما باتفاق الطرفان، أو بناء على قرار من المحكمة المختصة ،أو بناء على طلب المدين أو الكفيل شريطة أن يودع مبلغ الدين الأصلي بالإضافة إلى الفوائد والمصاريف مع مراعاة أي شروط خصوصية ترد بالسند .
سؤال:ما هي الشروط التي يجب ان تتوفر بمن يتقدم بطلب للحصول على رخصة مكتب عقاري ؟
الجواب:
أ. أن يكون أردنياً .
ب.أن يكون حسن السيرة والسلوك وغير محكوم بجناية أو بجنحة مخلة بالشرف أو الأخلاق العامة .
ج. أن لا يقل عمره عن عشرين سنة .
د. أن يكون حاصلا على شهادة الدارسة الثانوية العامة على الأقل .
هـ. أن يكون ملما في معاملات تسجيل الأراضي بما في ذلك البيع والفراغ والانتقال وقراءة الخرائط والمخططات وفقا
لتعليمات يصدرها المدير لهذه الغاية .
و. أن لا يكون موظفا في أي من الدوائر الحكومية أو المؤسسات الرسمية العامة أو المؤسسات العامة أو البلديات .
سؤال:هل يجوز للمدين أن يبيع عقاره المرهون لشخص آخر ؟
الجواب:
يجوز للمدين أن يبيع عقاره المثقل بالرهن شريطة موافقة الدائن على ذلك وفقا لما هو منصوص عليه في المادة 10 من قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين والتي تنص على انه ( للمدين أن يبيع أو يفرغ فراغاً قطعياً بموافقة الدائن المحل الذي وضع تأميناً للدين إلى شخص آخر يقبل نقل ذلك الدين إلى ذمته على أن تبقى معاملة التامين بالمحل المذكور على ما هي عليه .)
سؤال: هل يجوز للدائن ان يقوم بمعاملة تحويل الدين ؟
الجواب:
يجوز للدائن أن يحيل إلى آخر بموافقة مدينه ما له بذمته من دين مع ما له من امتياز على العقار الموضوع تأميناً لدينه وله أن يجري ذلك دون أن يكون مكلفاً بالحصول على موافقة مدينه اذا كان سند التأمين محرراً للأمر.
سؤال: هل يجوز إجراء عقد الوعد بالبيع على شقة أو بناية إذا كانت أرض العقار موضوعه تأميناً للدين ؟
الجواب:
يجوز إجراء عقد الوعد بالبيع على شقة أو طابق أو بناية لم يباشر بإنشائها أو كانت تحت الإنشاء سنداً لنص المادة (20/أ) من قانون ملكية الطوابق والشقق وتعديلاته رقم 25 لسنة 1968 ، حتى لو كانت أرض العقار موضوعه تأمينا للدين وذلك بعد أن يتفهم الموعود له بالشراء خطيا بذلك ويتبع النص المتعلق بإجراءات بيع العقار الموضوع تأمينا للدين الواردة في تعليمات التسجيل .
سؤال: هل لوزارة الصناعة والتجارة علاقة عندما يرغب الشخص بفتح مكتب عقاري أم أن الرخصة الصادرة عن دائرة الأرضي والمساحة كافية للممارسة المهنة؟
الجواب:
يجب مراعاة أحكام قانون التجارة رقم (12) لسنة (1966) والأنظمة الصادرة بمقتضاه وذلك بالتسجيل في السجل التجاري عند الإدلاء بتصريح لاحتراف التجارة.
سؤال: هل هناك حق شفعة أو أولوية في الشقق والطوابق؟
(سؤال من أراضي الطفيلة )
الجواب:
هناك حق مشابه لحق الشفعة ولكن يسمى بحق الأفضلية ويمارس لكل شريك في طابق او شقة . وله أحكام خاصة واردة في قانون ملكية الطوابق والشقق رقم 25 لسنة 1968
حيث نصت المادة 8 “لكل شريك في طابق أو شقة حق الأفضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك ولا ينشا ذلك الحق إذا كان البيع بين الزوجين أو الأصول أو الفروع أو الأخوة أو الأخوات وفروعهم “.
سؤال: في حال وجود عقد تأجير تمويلي المستأجر فيه شركة وعند تنفيذه تبين أن الشركة قد تم تصفيتها. فهل يتم نقل ملكية العقار المؤجر تمويليا إلى الشركاء في تلك الشركة التي تم تصفيتها؟
الجواب:
يعود البت في هذا الموضوع إلى قاضي الأمور المستعجلة حيث يجب إصدار قرار من قبله يبين فيه لمن يسجل ذلك العقار ويتم ذلك من قبل مصفي تلك الشركة المعين من قبل الشركاء إذا كانت التصفية اختيارية أو من قبل المحكمة إن كانت التصفية إجبارية.
سؤال: هل يمكن استرداد رسوم لمعاملة تم إلغاؤها بموجب قرار حكم قضائي ؟
الجواب:
يجوز، وذلك سندا لما جاء في البند الثالث من التعميم التسجيلي رقم (238) لسنة 1998 ولكن بشرط أن يتضمن قرار الحكم المكتسب الدرجة القطعية في فقرته الحكمية ما يشير إلى إبطال المعاملة (عقد بيع، عقد هبه،…. الخ) التي تمت أمام دائرة الأراضي والمساحة وإعادة الحال إلى ما كان عليه حتى يتسنى رد الرسوم حسب الأصول.
أما إذا صدر قرار حكم جزائي فلا بد أن يتضمن إلغاء تلك المعاملة.
سؤال: هل يجوز إعادة الحال إلى ما كان عليه على سجلات دائرة الأراضي والمساحة وتسجيل قطعة أرض باسم مالكها الأصلي بموجب قرار حكم جزائي مكتسب الدرجة القطعية تضمن فقط إيقاع عقوبات جزائية؟
الجواب:
لا يجوز، حيث أن إعادة الحال يتم بموجب قرار حكم قطعي (في دعوى حقوقية) نص في فقرته الحكمية على إبطال معاملة ما وإعادة الحال إلى ما كان عليه، ويمكن إعادة الحال بموجب قرار حكم جزائي إذا تضمن إلى جانب العقوبات الجزائية إعادة الحال إلى ما كان عليه في دائرة الأراضي والمساحة.
سؤال: متى يتم أخذ إقرار من الدائن والمدين إذا تم النص على الرهن في متن الوكالة (بأن يتم فك الرهن قبل مضي مدة الوكالة المحددة بموجب القانون؟).
الجواب:
بالوكالات الخاصة غير القابلة للعزل فقط التي صدرت بعد 17-6-2007 يتم أخذ إقرار من الدائن والمدين بأن الرهن يجب أن يتم فكه قبل مضي مدة الوكالة المحددة بموجب القانون، ولا يشمل ذلك الوكالات العادية الخاصة والعامة التي صدرت بعد 17-6-2007 والمنصوص فيها على الرهن.
سؤال: هل يجوز ازدواج الجنسية في الاردن؟
الجواب:
نعم يجوز ذلك ، سندا لنص الفقرة (أ) من المادة السابعة من قانون الجنسية الأردنية وتعديلاته رقم 6 لسنة 1954التي نصت على ما يلي:- ”
المادة 17
أ . يبقى الأردني الذي حصل على جنسية دولة أجنبية محتفظاً بجنسيته الأردنية ما لم يتخل عنها وفقاً لأحكام هذا القانون.”
حيث فسر قرار محكمة العدل العليا رقم 212/1997 الصادر بتاريخ 1/10/1997 نص الفقرة (أ) أعلاه ” أجاز قانون الجنسية الأردني للأردني بان يحتفظ بجنسيته ولو تجنس بجنسية دولة أخرى وذلك وفقاً للمادة (17) من قانون الجنسية الأردني والذي نص على أن يبقى الأردني الذي حصل على جنسية دولة أجنبية محتفظاً بجنسيته الأردنية ما لم يتخل عنها وفقاً لأحكام هذا القانون وبما أن عبارة ( دولة أجنبية ) الواردة في المادة المذكورة أعلاه تعني أية دولة أخرى سواء كانت عربية أو غير عربية فيكون للأردني الحق بان يحتفظ بأية جنسية أخرى سواء كانت أجنبية أو عربية كون النص أجاز ازدواج الجنسية بشكل مطلق دون تفريق بين دولة عربية وأجنبية”
السؤال: ما هي الجهة المختصة بتنفيذ سندات التأمين ؟
الجواب:
الاختصاص الأصلي لدوائر التنفيذ في المحاكم ولكن تبقى دائرة الأراضي والمساحة هي الجهة المختصة بالتنفيذ فيما يتعلق بالمعاملات التي باشرتها الدائرة قبل تاريخ 17/6/2007 .
اترك تعليقاً