اقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يزيد عن ثلاث وحدات سكنية في القانون المصري – حكم قضائي هام

الطعن 2788 لسنة 60 ق جلسة 28 / 12 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 323 ص 1727

برئاسة السيد المستشار/ يحيى إبراهيم عارف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ السيد خلف محمد نائب رئيس المحكمة، حسن يحيى فرغلي، أحمد فرحات وأحمد هاشم.
————-
– 1 قانون “تفسيره”.
إيراد المشرع مصطلحاً في نص ما لمعنى معين. وجوب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه. ثبوت مجافاة المعنى الاصطلاحي لقصد المشرع وجوب التعرف على الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه النص.
الأصل في قواعد التفسير أنه إذا أورد المشرع مصطلحاً معيناً في نص ما لمعنى معين وجب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه، إلا أنه إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد المشرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر غير ذلك يدل عليه ظاهر النص، ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه.
– 2 قانون “تفسيره”.
النص العام المطلق. عدم جواز تخصيصه أو تقييده بدعوى الاستهداء بالحكمة منه. عله ذلك.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده باستهداء الحكمة منه إذ في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل.
– 3 إيجار “إيجار الأماكن: إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”. شيوع.
إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاستئجاره. تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها . م 2/22 ق 136 لسنة 1981. لا محل لتخصيص النص أو تقييده بالملكية المفرزة دون الشائعة. عله ذلك.
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن – يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح الأخير من طبقة الملاك بأن أقام مبنى مملوكاً له يزيد على ثلاث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غنى عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقود الإيجار إذ في استطاعته نقل سكنه إلى المبنى الجديد الذي يملكه أو يوفر مكاناً ملائماً لمالك العين المؤجر له في المبنى الجديد بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاة لروح العدالة وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان النص المتقدم ورد عاماً مطلقاً بشأن الملكية فلا محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزة دون الشائعة إذ أن في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج على قصد الشارع من إصداره والغرض الذي رمى إليه ولا يغير من ذلك ما ورد بالمواد من 825 إلى 828 من القانون المدني إذ أن المالك على الشيوع له حق الملكية والتصرف والثمار بالنسبة لحصته.
– 4 إيجار “إيجار الأماكن: إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”. شيوع.
نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981. سريان حكمها في حالة تملك المستأجر البناء مع آخرين. شرطه. أن يكون نصيبه أكثر من ثلاث وحدات سكنية.
يتعين لانطباق حكم المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون نصيب المستأجر في البناء المملوك له على الشيوع مع آخرين أكثر من ثلاث وحدات سكنية وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
– 5 نقض “أسباب الطعن . الأسباب الغير مقبولة: السبب الوارد على غير محل”.
ورود النعي على الحكم الابتدائي دون أن يصادف محلاً في قضاء الحكم المطعون فيه. أثره. عدم قبول النعي.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النعي إذا كان موجهاً إلى ما ورد في أسباب الحكم الابتدائي مما لم يأخذ به الحكم المطعون فيه فإنه يكون غير مقبول، لما كان ذلك وكان النعي في شقيه سالفي البيان منصباً على أسباب حكم محكمة أول درجة والتي لم تصادف محلاً في قضاء الحكم المطعون فيه فإن النعي يكون غير مقبول.
– 6 إيجار “إيجار الأماكن” “إقامة المستأجر مبنى مملوكا له مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”.
إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاستئجاره تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه. م 2/22 ق 136 لسنة 1981. إسقاط حقه في التخيير بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير. وجوب إخلائه للعين المؤجرة له. عله ذلك.
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين إلا أنه إذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير وحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة لأن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة في توفير مثل ذلك المكان الملائم في المبنى الجديد وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء بعد أن اسقط الطاعن خياره بتأجير وحدات العقار المملوك له فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أقاموا على الطاعن الدعوى رقم 6713 لسنة 1983 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار وقالوا بياناً لذلك أن الطاعن يستأجر تلك الشقة بعقد مؤرخ أول يناير 1969 ومحول للمطعون ضده الأول في أول مارس 1973 وإذ أقام مبنى مملوكاً له مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات فقد خيره الأول بين تأجير إحداها لابنته وترك الشقة سكنه إلا أنه رفض فأقام الدعوى. أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن استمعت إلى الشهود حكمت بالإخلاء. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 222 لسنة 45 ق. الإسكندرية وبتاريخ 1990/4/12 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالوجه الأول من السبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأنه مالك على الشيوع في العقار المنسوب إليه أقامته وأن نص المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 واضح الدلالة في قصر أحكامه على المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكاً له وحده يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية دون ما شريك معه وبالتالي لا انطباق للنص المذكور في حالة الملكية على الشيوع مع آخرين التي يكون المالك المشتاع فيها مقيد التصرف طبقاً لأحكام المواد من 825 حتى 828 من القانون المدني خلافاً للملكية المفرزة وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وانتهى إلى تطبيق النص سالف البيان رغم أن ملكيته في العقار شائعة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه وإن كان الأصل في قواعد التفسير أنه إذا أورد المشرع مصطلحاً معيناً في نص ما لمعنى معين وجب صرفه لهذا المعنى في كل نص آخر يرد فيه، إلا أنه إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد المشرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر غير ذلك الذي يدل عليه ظاهر النص، ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه، وكان من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده باستهداء الحكمة منه إذ في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل، وأن النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن على أنه “إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه “يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح الأخير من طبقة الملاك بأن أقام مبنى مملوكاً له يزيد على ثلاث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غنى عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقود الإيجار إذ في استطاعته نقل سكنه إلى المبنى الجديد الذي يملكه أو يوفر مكاناً ملائماً لمالك العين المؤجر له في المبنى الجديد بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاة لروح العدالة وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان النص المتقدم ورد عاماً مطلقاً بشأن الملكية فلا محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزة دون الشائعة إذ أن في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج على قصد الشارع من إصداره والغرض الذي رمى إليه ولا يغير من ذلك ما ورد بالمواد من 825 إلى 828 من القانون المدني إذ أن المالك على الشيوع له حق الملكية والتصرف والثمار بالنسبة لحصته وغاية القول أنه في الملكية الشائعة – يتعين لانطباق حكم المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون نصيب المستأجر في البناء المملوك له على الشيوع مع آخرين أكثر من ثلاث وحدات سكنية وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الثاني من السبب الأول والسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أن ما ذهب إليه الحكم الابتدائي في رده على الدفع المبدي منه بعدم سريان القانون 136 لسنة 1981 على واقعة الدعوى بقوله بأن نص المادة 2/22 من القانون 136 لسنة 1981 لم يحدد تاريخاً معيناً لسريان أحكام النص ولم يشترط سوى أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره – وأنه – لم يحدد تاريخ إنشاء المبنى بأكثر من أن يكون في تاريخ لاحق لاستئجاره المكان الذي يشغله ولا يهم إن كان إنشاء المبنى تم قبل صدور القانون في 1981/7/31 أم بعد صدوره مما يشكل خطأ في تطبيق القانون، كما وأن محكمة أول درجة عدلت عن حكمها الصادر بندب خبير دون تسبيب وبيان أسباب هذا العدول الأمر المخالف لنص المادة التاسعة من قانون الإثبات مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن النعي إذا كان موجهاً إلى ما ورد في أسباب الحكم الابتدائي مما لم يأخذ به الحكم المطعون فيه فإنه يكون غير مقبول، لما كان ذلك وكان النعي في شقيه سالفي البيان منصباً على أسباب حكم محكمة أول درجة والتي لم تصادف محلاً في قضاء الحكم المطعون فيه فإن النعي يكون غير مقبول.
وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تأويل القانون وفي بيان ذلك يقول أن النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن خير المستأجر بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عن الوحدة التي يستأجرها ولم يرد بالنص حق المؤجر في إخلاء المستأجر كجزاء عدم تسليم الوحدة المؤجرة وإذ قضى الحكم رغم ذلك بالإخلاء فإنه يكون معيباً بالخطأ في تأويل القانون بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه وإن كان النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن “إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه “يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين إلا أنه إذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير وحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة لأن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة في توفير مثل ذلك المكان الملائم في المبنى الجديد وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء بعد أن اسقط الطاعن خياره بتأجير وحدات العقار المملوك له فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .