الأجرة المستحقة على المستأجر في التكليف بالوفاء – القانون المصري

الطعن 2184 لسنة 62 ق جلسة 27 / 12 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 290 ص 1483

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، سيد قايد نائبي رئيس المحكمة، عبد الله عصر ومحمد جمال الدين سليمان.
———–
– 1 نقض ” أسباب الطعن . الأسباب المتعلقة بالنظام العام”.
أسباب الطعن المتعلقة بالنظام العام . لمحكمة النقض والخصوم والنيابة إثارتها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن . شرطة . توافر عناصر الفصل فيها من وقائع وأوراق سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 253 من قانون المرافعات أنه يجوز للخصوم. كما هو الشأن بالنسبة للنيابة العامة ولمحكمة النقض إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزاء المطعون فيه من الحكم.
– 2 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء ، لعدم سداد الأجرة . تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة”.
تكليف المستأجر بالوفاء . شرط أساسي لقبول دعوى الأخلاء بطلانه أو خلو الدعوى منه أثره عدم قبول الدعوى . عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق في ذمة المستأجر . أثره . بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . مؤداه . جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض . شرطه .
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها – ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر – شريطة ألا يكون متنازعا فيها جديا، وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى.
– 3 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء ، لعدم سداد الأجرة . تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة”. نظام عام ” المسائل المتعلقة بالنظام العام . القواعد المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن”.
التكليف بالوفاء . تعلقه بالنظام العام . مؤداه . اعتبار ه مطروحاً دائماً على محكمة الموضوع . الحكم الصادر منها اعتباره مشتملا على قضاء ضمني في صحته أو بطلانه . الطعن بالنقض عليه فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة . أثره.
مسألة التكليف بالوفاء تعتبر قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة أو بطلان هذا التكليف ويعتبر الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتملا على قضاء ضمني في هذه المسألة ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الجرة يعتبر واردا على القضاء الضمني في مسألة التكليف بوفاء هذه الأجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن أو لم يثيرها أو لم يثيروها أو أبدتها النيابة أم لم تبدها.
– 4 إيجار “تشريعات إيجار الأماكن . الأجرة الواجب بيانها في التكليف”.
الأجرة المستحقة على المستأجر . ماهيتها . م 118 ق 136 لسنة 1981 . تخلف المستأجر عن سداد القيمة الفعلية لاستهلاك المياه. خضوعه لذات أحكام التأخر في الأجرة .
معنى الأجرة المستحقة وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنه 1981 لا يقتصر على الأجرة المبينة في العقد أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر في الطعن عليه، وإنما يقصد بها أيضا ما يجعله القانون في حكم الأجرة ومنها قيمة استهلاك المياه التي يعتبر نكول المستأجر عن سدادها هو ذات حكم عدم سداد الأجرة وتعامل نفس معاملتها من حيث إدراجها في التكليف بالوفاء وإذ كان النص في المادة 33 من القانون 49 لسنة 1977 مفاده أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي وفقا للأسس المبينة بالنص.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم 501 لسنة 1988 أمام محكمة الجيزة الابتدائية طالبا الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 26/8/1981 والتسليم، وقال بيانا لدعواه أنه بموجب هذا العقد استأجرت منه الطاعنة الشقة محل النزاع لقاء أجرة شهرية قدرتها لجنة تحديد الأجرة بمبلغ مقداره 26.500 ج يضاف إليه مبلغ خمسة جنيها قيمة استهلاك المياه وأجر البواب، وإذ تأخرت في سداد أجرة المدة من أول فبراير 1983 حتى نهاية ديسمبر 1983 ومقدارها مبلغ 1858.500 ج رغم تكليفها بالوفاء بها فقد أقام الدعوى، حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 3835 لسنة 106 ق القاهرة، وبتاريخ 11/2/1992 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر. والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إنه لما كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة 253 من قانون المرافعات أنه يجوز للخصوم – كما هو الشأن بالنسبة للنيابة العامة ولمحكمة النقض – إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان من المقرر أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر – شريطة ألا يكون متنازعا فيها جديا، وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على المحكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى، ومن أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة أو بطلان هذا التكليف ويعتبر الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتملا على قضاء ضمني في هذه المسألة، ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة يعتبر واردا على القضاء الضمني في مسألة التكليف بوفاء هذه الأجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم يثيروها، أبدتها النيابة أم لم تبدها، وكان معنى الأجرة المستحقة وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا يقتصر على الأجرة المبينة في العقد أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر في الطعن عليه، وإنما يقصد بها أيضا ما يجعله القانون في حكم الأجرة ومنها قيمة استهلاك المياه التي يعتبر نكول المستأجر عن سدادها هو ذات حكم عدم سداد الأجرة وتعامل نفس معاملتها من حيث إدراجها في التكليف بالوفاء وإذ كان النص في المادة 33 من القانون 49 لسنة 1977 على أن “تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن وفقا للقواعد الآتية أ- قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم إن وجدت… ب- إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جميعه وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت… ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر” فإن مفاد ذلك أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي وفقا للأسس المبينة بالنص، لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة الإنذار السابق على رفع الدعوى الماثلة والمعلن للطاعنة في 10/2/1988 بتكليفها بالوفاء بمبلغ 1858.500 ج قيمة الأجرة المستحقة عن الفترة من 1/2/1983 حتى نهاية ديسمبر 1983 مضافا إليها مبلغ خمسة جنيهات شهريا لقاء أجر البواب وقيمة استهلاك المياه – طبقا للمتفق عليه بعقد الإيجار – أنه جاء خلوا من بيان مقدار المستهلك من المياه المستحق قيمته فعلا في ذمة المستأجرة وفقا لما سجلته العدادات الفرعية لوحدات المبنى – إن وجدت – أو العداد الرئيسي على ما سلف بيانه، فإن مؤدى ذلك هو بطلان التكليف المشار إليه لاشتماله على المبلغ الخاص بقيمة استهلاك المياه بالمخالفة للأسس السابقة – ضمن الأجرة المطلوبة – ويكون بذلك قد أضحى حابط الأثر قانونا، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بالإخلاء استنادا إلى هذا التكليف فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم 3835 س 106 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .