الطعن 289 لسنة 60 ق جلسة 25 / 5 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 166 ص 866 جلسة 25 من مايو سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر – نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، محمد إسماعيل غزالي، سيد قايد – نواب رئيس المحكمة، وعبد الله فهيم.
————-
(166)
الطعن رقم 289 لسنة 60 القضائية

(1، 2) إيجار “إيجار الأماكن” “تحديد الأجرة”.
(1)الإصلاحات والتحسينات التي يحدثها المؤجر بالعين المؤجرة قبل التأجير. وجوب تقويمها وإضافة مقابلها للأجرة.
(2)التحسينات التي يجريها المؤجر بالعين المؤجرة بعد التأجير وأثناء انتفاع المستأجر كميزة جديدة. لا سبيل لإلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بها إلا بموافقته. علة ذلك.
(3)دعوى “الدفاع فيها”. محكمة الموضوع.
الدفاع الجازم الذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى. التزام محكمة الموضوع بالإجابة عليه بأسباب خاصة.

————
1 – المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم، ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة.
2 – التحسينات التي يجريها المؤجر في العين المؤجرة بعد التأجير وأثناء انتفاع المستأجر والتي تعتبر ميزة جديدة يوليها له بقصد تسهيل هذا الانتفاع، ودون أن تكون ضرورية له، فإنه لا سبيل إلى إلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بها يضاف إلى الأجرة، إلا بموافقته، كما أنه لا يحق له الانتفاع بها دون أداء مقابله، وذلك كله إعمالاً للأصل العام المقرر بالفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون” مما مؤداه أن الأصل هو وجوب إعمال ما اتفق عليه المتعاقدان في هذا الشأن سواء تم ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون، فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير، فإذا ما ثبت انصراف إرادة الطرفين إلى أن الزيادة في الأجرة هي مقابل الأعمال المستحدثة ففي هذه الحالة يتعين على القاضي أن ينزل حكم العقد، كما يذعن لحكم القانون، وأن يعتبر العقد شريعة المتعاقدين فلا يملك أن يعدل مضمونه، أو يعرض لتقويم هذه الأعمال متى استبان له أن الاتفاق له سمة الجدية وخلا من شبهة التحايل على أحكام القانون المتعلقة بتحديد الأجرة.
3 – المقرر، أن الدفاع الذي يقدمه الخصم على وجه صريح جازم يكشف عن المقصود منه، ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الدعوى، تلتزم المحكمة بالرد عليه بأسباب خاصة.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 5716 لسنة 1985 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1985 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها له، وقال بياناً لدعواه إنه بموجب هذا العقد استأجر منه المطعون ضده العين محل النزاع لاستعمالها عيادة طبيب لقاء أجرة شهرية مقدارها 40 أبعون جنيهاً، وأنه عند التعاقد حصل من المطعون ضده على مبلغ ثمانمائة جنيه كمقدم إيجار أنفقها في إعداد العين لتفي بالغرض الذي أجرت من أجله، واتفق معه على خصم نصف القيمة الإيجارية شهرياً، وإذ امتنع عن سداد الأجرة عن الفترة من إبريل حتى سبتمبر سنة 1985 ومقابل استهلاك المياه منذ بدء التعاقد حتى سبتمبر سنة 1985 رغم تكليفه بالوفاء بها، فقد أقام الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدم تقريره، حكمت برفض الدعوى، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 959 لسنة 31 ق المنصورة (مأمورية الزقازيق)، وبتاريخ 20/ 11/ 1989 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول، إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه قام بإجراء تعديلات وإصلاحات بالعين محل النزاع لتفي بالغرض المؤجرة من أجله كعيادة طبية، بناء على اتفاق غير مجحود بينه وبين المطعون ضده، بما يقتضي معه رفع القيمة الإيجارية، وإذ استند الحكم المطعون فيه في قضائه إلى ما جاء بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى من تقدير أجرة العين، وإجراء الحساب بين الطرفين طبقاً لقرار لجنة تحديد الأجرة بواقع مبلغ مقداره 2.600 جنيهاً شهرياً مهدراً الاتفاق سالف الذكر ودون أن يتحقق والخبير الذي عول على تقريره من حصول تعديلات بالعين وفقاً له، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم، ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة، أما التحسينات التي يجريها المؤجر في العين المؤجرة بعد التأجير وأثناء انتفاع المستأجر والتي تعتبر ميزة جديدة يوليها له بقصد تسهيل هذا الانتفاع، ودون أن تكون ضرورية له، فإنه لا سبيل إلى إلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بها يضاف إلى الأجرة، إلا بموافقته، كما أنه لا يحق له الانتفاع بها دون أداء مقابله، وذلك كله إعمالاً للأصل العام المقرر بالفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون” مما مؤداه أن الأصل هو وجوب إعمال ما اتفق عليه المتعاقدان في هذا الشأن سواء تم ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون، فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير، فإذا ما ثبت انصراف إرادة الطرفين إلى أن الزيادة في الأجرة هي مقابل الأعمال المستحدثة ففي هذه الحالة يتعين على القاضي أن ينزل حكم العقد، كما يذعن لحكم القانون، وأن يعتبر العقد شريعة المتعاقدين فلا يملك أن يعدل مضمونه، أو يعرض لتقويم هذه الأعمال متى استبان له أن الاتفاق له سمة الجدية وخلا من شبهة التحايل على أحكام القانون المتعلقة بتحديد الأجرة. كما أن من المقرر، أن الدفاع الذي يقدمه الخصم على وجه صريح جازم يكشف عن المقصود منه، ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الدعوى، تلتزم المحكمة بالرد عليه بأسباب خاصة، لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه أجرى بالعين المؤجرة تعديلات وإصلاحات تزيد من منفعتها إعمالاً للاتفاق المبرم بينه وبين المطعون ضده بعد أن حصل منه على مبلغ ثمانمائة جنيه لإعدادها للغرض الذي أجرت من أجله، كعيادة طبيب وطلب ندب خبير لمعاينة العين لبيان تلك التعديلات، وقدم تأييداً لدفاعه صورة الاتفاق المشار إليه – التي لم يجحدها المطعون ضده – وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض الدعوى على سند مما استخلصه من تقرير الخبير المنتدب فيها من أن العقار الكائن به العين محل النزاع أقيم عام 1969 وأنه يتعين الاعتداد بالأجرة القانونية ومقدارها مبلغ 2.600 جنيهاً طبقاً لقرار لجنة تحديد الأجرة، دون الأجرة الاتفاقية مع احتساب الزيادة المقررة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ومن أنه لم يثبت بالأوراق أن تعديلاً جوهرياً قد تم بالعين بما قد يزيد من منفعتها أو يستلزم زيادة أجرتها القانونية، وأنه لا حاجة لندب خبير آخر في الدعوى، دون أن يعرض لدلالة الاتفاق المبرم بين الطرفين في هذا الشأن، على ضوء القواعد المتقدمة، ويواجه دفاع الطاعن بصدده وطلبه إثبات حصول التعديلات بالعين رغم أنه دفاع جوهري، من شأنه – لو ثبت – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون مشوباً بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب، بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .