التأجير من الباطن في أحكام وقرارات محكمة النقض

الطعن 2615 لسنة 63 ق جلسة 24 / 3 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 109 ص 550 جلسة 24 من مارس سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي – نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين المتناوي، فتيحة قرة ومحمد الجابري – نواب رئيس المحكمة.
—————
(109)
الطعن رقم 2615 لسنة 63 القضائية

(4 – 1)إيجار “إيجار الأماكن” “التأجير من الباطن”. إثبات. صورية. قانون. حكم “عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون”.
(1)توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية. مناطه. ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين. مؤداه. العقد الصوري الذي يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر. لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه بالفقرة ج من م 18 ق 136 لسنة 1981 ما لم ينفذ هذا التصرف بتسليم العين المؤجرة فعلاً للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن. علة ذلك.
(2)أحقية المؤجر حسن النية في التمسك بالعقد الصوري. لا محل لإعمال النص العام في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على سبيل الحصر. علة ذلك.
(3)حق المستأجر في إثبات صورية التصرف الظاهر ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات. لا محل للقضاء بالإخلاء متى ثبتت صورية هذا التصرف ولو تمسك المؤجر حسن النية بالعقد الظاهر.
(4)القضاء بالإخلاء على أساس أن المطعون ضده من الغير وله التمسك بعقد الإيجار من الباطن الصوري الصادر من الطاعن. الالتفات عن بحث دفاع الطاعن بصورية هذا العقد وما قدمه من مستندات مؤيدة لدفاعه. خطأ.

————-
1 – البين من استقراء المراحل التشريعية التي مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 سنة 1947، 52 سنة 1969، 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 أن المشرع قد قيد حق المؤجر في طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين والتي وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأوجب المشرع في بعض أسباب الإخلاء وهي استعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائي نهائي للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة وقد أجمع الفقه والقضاء على وجوب الإخلاء إذا ثبت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء ولا أثر لعدول المستأجر عن المخالفة التي ارتكبها في توقيع هذا الجزاء مما يدل على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط في توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار ومن ثم فإن التصرف الصوري الذي يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه في الفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ما دام أن هذا التصرف لم يتنفذ بتسليم العين المؤجرة فعلاً للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن إذ العقد الصوري لا وجود له قانوناً وبالتالي لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه.
2 – أحقية المؤجر – باعتباره من دائني المستأجر – متى كان حسن النية في التمسك بالعقد الصوري إذ لا محل لأعمال هذا النص العام في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على سبيل الحصر والتي تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر أن النص الخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذاً بالعقد الصوري الذي لا وجود له فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون.
3 – للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الظاهر ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات فإذا ما نجح في ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية التصرف وتمسك بالعقد الصوري الظاهر.
4 – لما كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بالإخلاء على أحقية المطعون ضده الأول باعتباره دائناً للطاعن (المستأجر) ومن الغير أن يتمسك بعقد الإيجار من الباطن الصوري الصادر من الطاعن إلى المطعون ضده بتاريخ 1/ 6/ 1973 إعمالاً لنص المادة 244 من القانون المدني والتفت عن بحث دفاع الطاعن بصورية العقد المشار إليه وأقوال شهوده ومستنداته المؤيدة لهذا الدفاع فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وجره ذلك للإخلال بحق الطاعن في الدفاع.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعن وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 6364 سنة 1982 مدني إسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المخبز المبين بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1/ 3/ 1964 والتسليم وقال في بيانها إنه بموجب هذا العقد استأجر منه الطاعن مكاناً لاستعماله مخبزاً وإذ تبين له أنه أجر المخبز من الباطن للمطعون ضده الثاني بغير إذن كتابي صريح منه مخالفاً للحظر الوارد بالعقد والقانون فأقام الدعوى حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 83 سنة 40 ق إسكندرية. أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع الشهود قضت بتاريخ 18/ 3/ 1986 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن المطعون ضده الأول على هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 1551 لسنة 56 ق وبتاريخ 22/ 1/ 1992 نقضت المحكمة الحكم وأحالت القضية إلى محكمة استئناف إسكندرية وبتاريخ 16/ 3/ 1993 قضت هذه المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظر الطعن وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق وفساد الاستدلال وفي بيان ذلك يقول إن أسباب الإخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 من النظام العام ويلزم أن تكون المخالفة المبررة للإخلاء قد وقعت من المستأجر فعلاً وعلى وجه اليقين وقد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن تأجيره المخبز محل النزاع للمطعون ضده الثاني – وهو أحد عماله – كان صورياً إذ لم ينفذ عقد الإيجار في الواقع وإنما قصد به أن يتحمل المطعون ضده الثاني دونه المسئولية الجنائية عن مخالفات المخبز التموينية وقد قدم من المستندات ما يدل على أنه لم يتخل عن إدارة المخبز وأنه كان يتعامل كصاحب عمل مع الهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية والغرفة التجارية والسجل التجاري والتموين وإدارة الرخص ومصلحة الضرائب هذا إلى أن شاهديه وشاهد المطعون ضده الثاني قد شهدوا بصحة دفاعه ولم ينازع الأخير في صورية عقد الإيجار الصادر له منه وإذ أيد الحكم المطعون فيه قضاء الحكم الابتدائي بالإخلاء على سند من أحقية المطعون ضده الأول من التمسك بالعقد الصوري باعتباره من الغير دون أن يمحص دفاعه الثابت بالمستندات وشهادة الشهود فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن البين من استقراء المراحل التشريعية التي مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 سنة 1947، 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 أن المشرع قد قيد حق المؤجر في طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين والتي وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأوجب المشرع في بعض أسباب الإخلاء وهي استعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائي نهائي للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة وقد أجمع الفقه والقضاء على وجوب الإخلاء إذا ثبت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء ولا أثر لعدول المستأجر عن المخالفة التي ارتكبها في توقيع هذا الجزاء مما يدل على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط في توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار ومن ثم فإن التصرف الصوري الذي يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه في الفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ما دام أن هذا التصرف لم يتنفذ بتسليم العين المؤجرة فعلاً للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن إذ العقد الصوري لا وجود له قانوناً وبالتالي لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه ولا ينال من ذلك أحقية المؤجر – باعتباره من دائني المستأجر – متى كان حسن النية في التمسك بالعقد الصوري إذ لا محل لأعمال هذا النص العام في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على سبيل الحصر والتي تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر أن النص الخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذاً بالعقد الصوري الذي لا وجود له فيه استحداث لسبب جديد الإخلاء لم ينص عليه القانون ومن ثم يحق للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الظاهر ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات فإذا ما نجح في ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية التصرف وتمسك بالعقد الصوري الظاهر. لما كان ذلك وكان البين من الاطلاع على مدونات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بالإخلاء على أحقية المطعون ضده الأول باعتباره دائناً للطاعن (المستأجر) ومن الغير أن يتمسك بعقد الإيجار من الباطن الصوري الصادر من الطاعن إلى المطعون ضده بتاريخ 1/ 6/ 1973 إعمالاً لنص المادة 244 من القانون المدني والتفت عن بحث دفاع الطاعن بصورية العقد المشار إليه وأقوال شهوده ومستنداته المؤيدة لهذا الدفاع فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وجره ذلك للإخلال بحق الطاعن في الدفاع بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الطعن للمرة الثانية وانتهت المحكمة إلى نقض الحكم المطعون فيه فيتعين الفصل في الموضوع عملاً بنص الفقرة الأخيرة من المادة 269 مرافعات وإذ كان الدفاع الذي تمسك به الطاعن أمام محكمة الاستئناف وهو صورية عقد إيجار المخبز محل النزاع الصادر منه للمطعون ضده الثاني بتاريخ 1/ 6/ 1973 وأنه قصد به تخلصه من المسئولية الجنائية عن مخالفات المخبز هو دفاع صحيح قام الدليل عليه من أقوال شاهدي الطاعن وهما…… و…….. وشاهد المطعون ضده الثاني……. إذ أجمع هؤلاء الشهود على أن تأجير الطاعن المخبز محل النزاع من الباطن للمطعون ضده الثاني وهو عامل لديه بموجب العقد المؤرخ 1/ 6/ 1973 هو تأجير صوري قصد به أن يتجنب الطاعن المسئولية الجنائية عن مخالفات المخبز التموينية وأن الطاعن رغم تحريره لهذا العقد هو القائم فعلاً على إدارة المخبز والتعامل بشأنه مع الجهات الحكومية وتطمئن المحكمة لأقوال هؤلاء الشهود التي صادفت ما قدمه الطاعن من مستندات تدل على أنه رغم تحريره لعقد الإيجار من الباطن عن المخبز محل النزاع مع المطعون ضده الثاني فإنه دون الأخير هو الذي كان قائماً بالتزاماته المرتبة على تشغيل المخبز من سداد الضرائب المستحقة وأقساط التأمينات عن العمال والغرفة التجارية والسجل التجاري وإدارة الرخص والتموين ومن ثم فإن واقعة التأجير من الباطن كسبب للإخلاء لا تكون قد تحققت فعلاً ولا محل للحكم بالإخلاء وإذ خالف الحكم الابتدائي المستأنف هذا النظر وقضى بالإخلاء فإنه يكون متعين الإلغاء والقضاء برفض دعوى المطعون ضده الأول.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .