التأخير المتكرر في الوفاء بالأجرة وفقاً لقضاء محكمة النقض

الطعن 3464 لسنة 60 ق جلسة 24 / 11 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 279 ص 1476

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطة، شكري جمعه حسين، فتيحة قرة ومحمد الجابري نواب رئيس المحكمة.
———
– 1 إيجار “إيجار الأماكن” “التكليف بالوفاء بالأجرة” “تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة”. دعوى “نظر الدعوى” “شطب الدعوى”. قضاء مستعجل.
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها- خلو الدعوى منه. أثره. عدم قبولها. عدم لزوم التكليف بالوفاء لقبول دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة. وجوب الحكم بالإخلاء فيها ولو بادر المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة ما لم يقدم مبررات مقبولة للتأخير أو الامتناع. م18/ ب ق 136 لسنة 1981.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها عملا بالمادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 المنطبق على واقعة الدعوى فإن خلت منه الدعوى تعين الحكم بعدم قبولها إلا أن هذا التكليف غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة المنصوص عليها في عجز الفقرة سالفة البيان والتي لا يغني عن وجوب الحكم بالإخلاء فيها مبادرة المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة إلا إذا قدم مبررات مقبولة لهذا التأخير أو الامتناع، ولما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه الذي أيد الحكم الابتدائي أن المطعون ضده أقام دعوى أيضا بالإخلاء استنادا إلى ثبوت تكرار الطاعن في الوفاء بالأجرة في ميعادها وأقام الحكم قضاءه لثبوت تكرار التأخير في سداد الأجرة في حق الطاعن أكثر من مره استنادا لسبق رفع المؤجر الدعوى 107 لسنة 1983 مستعجل الزقازيق والدعوى رقم 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق لطرد الطاعن لعدم سداد الأجرة ثم دأب على التأخير في سداد الأجرة دون تقديم مبررات للتأخير مما ألجأ المؤجر إلى رفع الدعوى الراهنة – ومن ثم فإن خلو الأوراق من تكليف الوفاء بالأجرة أو ما قد يكون شابه من عوار أيا كان وجه الرأي فيه لا يعيب الحكم المطعون فيه لأن المشرع لم يستلزم في دعوى الإخلاء للتكرار في عدم سداد الأجرة أن تكون الدعوى مسبوقة بتكليف بالوفاء بالأجرة على ما سلف.
– 2 إيجار “إيجار الأماكن” “التكليف بالوفاء بالأجرة” “تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة”. دعوى “نظر الدعوى” “شطب الدعوى”. قضاء مستعجل.
تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة عليه. شرطه. سبق إقامة دعوى موضوعية بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد وتتحقق المحكمة من توقيه الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة عليه والمصروفات والأتعاب. التكرار لغة. المقصود به. وجوب أن تكون الدعاوى السابقة من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة. مؤداه. دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء. لا تتوافر بها واقعة التكرار.
نص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يدل – على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها ولكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب إذ أن كلمة التكرار لغة تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أي من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار.
– 3 إيجار “إيجار الأماكن” “التكليف بالوفاء بالأجرة” “تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة”. دعوى “نظر الدعوى” “شطب الدعوى”. قضاء مستعجل.
ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة. عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعوى السابقة. مؤداه. قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار. شرطه. تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب، توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر. علة ذلك. ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك. عدم اعتباره سابقة للتكرار.
المقرر – أن ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة أن يصدر في الدعوى السابقة حكم نهائي إذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء في القانون رقم 49 لسنة 1977 أو في القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والأتعاب لكي يتوقى الحكم بالإخلاء، لما كان ذلك وكان شطب الدعوى لا يعدو أن يكون وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قرارا من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام إلا أنه إذا سجلت المحكمة قبل إصدار قرارها بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها منه المؤجر فمن العبث القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها إذ أن مآل دعواه الرفض إعمالا لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار إذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر في الوفاء بها ولا يعتبر كذلك إذا جاء قرار الشطب مجردا وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد بأن المستأجر تأخر في سداد أجرة مستحقة ولم ينازع فيها وتوقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسدادها مع المصاريف والأتعاب فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب. لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه والمؤيد لحكم محكمة أول درجة أن المحكمة تبين لها من الدعويين رقمي 107 لسنة 1983، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق سبق إقامة المؤجر على الطاعن دعوى طرد للتأخير في سداد الأجرة عن المدة من 1982/7/1 حتى نهاية أبريل 1983 وقد أنذره بالوفاء ثم عاود التأخير في سداد الأجرة عن المدة من 1983/11/1 حتى نهاية أكتوبر 1984 وقام الطاعن بسداد الأجرة أثناء نظر الدعوى فتركها المؤجر للشطب فقررت المحكمة المستعجلة بشطبها ومن ثم فإن الأثر المترتب على ذلك أن قرار الشطب المتقدم يصلح لأن يتخذ أساسا للقول بتوافر التكرار وإذ إلتزم الحكم الابتدائي هذا النظر وأيده الحكم المطعون فيه – في توافر التكرار في التأخير في سداد الأجرة فإنه لا يكون قد خالف القانون ولا يغني عن ذلك سداد الطاعن الأجرة قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى الماثلة ذلك لأن حالة التكرار للامتناع أو التأخير في سداد الأجرة موجب للحكم بالإخلاء ولو قام المستأجر بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لهذا التأخير أو الامتناع وإذ لم يقدم الطاعن مبررات تأخيره في سداد الأجرة في الدعوى النزاع فإن سبب النعي يكون على غير أساس متعينا رفضه.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 8001 لسنة 1987 مدني الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 2 / 1974 وإخلاء العين المؤجرة المبينة بالصحيفة والتسليم وقال بياناً لدعواه أنه بموجب العقد المذكور استأجر منه الطاعن الشقة المشار إليها لقاء أجرة شهرية مقدارها 3.500 جنيه بخلاف رسم النظافة وإذ تخلف عن الوفاء بمبلغ 151 جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من 1/ 2/ 1985 حتى 30/ 9/ 1987 ورسم النظافة بواقع 2% عن المدة من 1 /1 /83 حتى 30 /9/ 1987 رغم تكليفه بالوفاء بها الحاصل في 2/ 9/ 1987 وقد تكرر تأخره في الوفاء بالأجرة في مواعيد استحقاقها حسبما هو ثابت في الدعويين 107 لسنة 83، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق فأقام الدعوى أجابت المحكمة المطعون ضده إلى طلباته.
استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 479 لسنة 32 ق المنصورة (مأمورية الزقازيق).
وبتاريخ 14 /6/ 1990 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

————-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أوجه ينعي الطاعن بالوجهين الأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه البطلان وفي بيان ذلك يقول إن التكليف بالوفاء المؤرخ 2/ 9/ 1987 وقع باطلاً لتضمنه مبالغ غير مستحقة ذلك أن جملة الأجرة المتأخرة 102 جنيه – في حين الثابت بالتكليف إنها 112 جنيه – فضلاً عن أن الأجرة الشهرية قدرها 330 قرشاً حسب قرار اللجنة وقد وردت بالتكليف 350 قرشاً وتتضمن التكليف بالوفاء الأجرة عن المدة من 1 /2/ 85 حتى 1/ 2/ 1986 بالرغم من سدادها قبل رفع الدعوى مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كان تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها عملاً بالمادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 – المنطبق على واقعة الدعوى فإن خلت منه الدعوى تعين الحكم بعدم قبولها إلا أن هذا التكليف غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة المنصوص عليها في عجز الفقرة سالفة البيان والتي لا يغني عن وجوب الحكم بالإخلاء فيها مبادرة المستأجر لسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة إلا إذا قدم مبررات مقبولة لهذا التأخير أو الامتناع ولما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه الذي أيد الحكم الابتدائي أن المطعون ضده أقام دعواه أيضاً بالإخلاء استناداً إلى ثبوت تكرار الطاعن في الوفاء بالأجرة في ميعادها وأقام الحكم قضاءه لثبوت تكرار التأخير في سداد الأجرة في حق الطاعن أكثر من مرة استناداً لسبق رفع المؤجر الدعوى 107 لسنة 83 م مستعجل الزقازيق والدعوى رقم 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق لطرد الطاعن لعدم سداده الأجرة ثم دأب على التأخير في سداد الأجرة دون تقديم مبررات للتأخير مما ألجأ المؤجر إلى رفع الدعوى الراهنة – ومن ثم فإن خلو الأوراق من تكليف الوفاء بالأجرة أو ما قد يكون شابه من عوار أياً كان وجه الرأي فيه لا يعيب الحكم المطعون فيه لأن المشرع لم يستلزم في دعوى الإخلاء للتكرار في عدم سداد الأجرة أن تكون الدعوى مسبوقة بتكليف بالوفاء بالأجرة على ما سلف ويكون النعي غير منتجاً في النزاع وبالتالي غير مقبول.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الثالث من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ويقول بياناً لذلك إن الحكم أقام قضاءه بالإخلاء استناداً لسبق إقامة الدعويين 107 لسنة 83، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق لامتناعه وتأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة عليه في هاتين الدعويين في حين أنه تقرر شطبهما ولم يصدر فيها حكم قضائي يثبت تأخره في الوفاء بالأجرة وفق ما استلزمه المشرع في المادة 18/ب ق 136 لسنة 1981 في أن تكون الدعوى السابقة متوافرة الشروط وجائزة القبول ومنع السداد الحكم فيها بالإخلاء ولا يكون ذلك إلا بحكم قضائي، فضلاً عن سداده كامل الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجبه نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود – ذلك أن النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه (لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ….. (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده من مصاريف ونفقات فعلية.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.
فإذا ما تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال) يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار هذه أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها ولكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب إذ أن كلمة التكرار لغة تعني أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أي من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار وثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة أن يصدر في الدعوى السابقة حكم نهائي إذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء في القانون رقم 49 لسنة 1977 أو في القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والأتعاب لكي يتوقى الحكم بالإخلاء، لما كان ذلك وكان شطب الدعوى لا يعدو أن يكون وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام إلا أنه إذا سجلت المحكمة قبل إصدار قرارها بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها منه المؤجر فمن العبث القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها إذ أن مآل دعواه الرفض إعمالاً لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار إذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر في الوفاء بها ولا يعتبر كذلك إذا جاء قرار الشطب مجرداً وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد بأن المستأجر تأخر في سداد أجرة مستحقة ولم ينازع فيها وتوقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسدادها مع المصاريف والأتعاب فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب.
لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه والمؤيد لحكم محكمة أول درجة أن المحكمة تبين لها من الدعويين رقمي 107 لسنة 83، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق سبق إقامة المؤجر على الطاعن دعوى طرد للتأخر في سداد الأجرة عن المدة من 1/ 7/ 82 حتى نهاية إبريل 1983 وقد أنذره بالوفاء ثم عاود التأخير في سداد الأجرة عن المدة من 1/ 11/ 83 حتى نهاية أكتوبر 1984 وقام الطاعن بسداد الأجرة أثناء نظر الدعوى فتركها المؤجر للشطب فقررت المحكمة المستعجلة شطبها ومن ثم فإن الأثر المترتب على ذلك أن قرار الشطب المتقدم يصلح لأن يتخذ أساساً للقول بتوافر التكرار وإذ التزم الحكم الابتدائي هذا النظر وأيده الحكم المطعون فيه – في توافر التكرار في التأخير في سداد الأجرة فإنه لا يكون قد خالف القانون ولا يغني عن ذلك سداد الطاعن الأجرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى الماثلة ذلك لأن حالة التكرار للامتناع أو التأخير في سداد الأجرة موجب للحكم بالإخلاء ولو قام المستأجر بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لهذا التأخير أو الامتناع وإذ لم يقدم الطاعن مبررات تأخيره في سداد الأجرة في دعوى النزاع فإن سبب النعي يكون على غير أساس متعيناً رفضه.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .