التنفيذ العقاري في ضوء أحكام محكمة النقض المصرية

الطعن 80 لسنة 45 ق جلسة 24/ 1/ 1979 مكتب فني 30 ق 70 ص 357

جلسة 24 من يناير سنة 1979
برئاسة السيد المستشار مصطفى كمال سليم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: سليم عبد الله سليم، محمد عبد العزيز الجندي، أمين طه أبو العلا ومحمد أحمد حمدي.
————–
(70)
الطعن رقم 80 لسنة 45 القضائية

(1)بيع. تنفيذ عقاري. تسجيل. ملكية “الالتصاق”.
المنشآت التي يقيمها مشتري الأرض بعقد غير مسجل. عدم انتقال ملكيتها إليه إلا بالتسجيل. بقاء ملكية المنشآت للبائع بحكم الالتصاق. انتقال ملكيتها للمشتري الثاني من البائع متى سبق إلى شهر عقده. عدم جواز التنفيذ على البناء الذي أقامه المشتري الأول.
(2)تنفيذ عقاري.
تصرف المدين غير النافذ في حق الحاجزين في التنفيذ العقاري هو ما يكون من شأنه إخراج العقار محل التنفيذ عن ملك المدين أو يرتب حقاً عليه.

————-
1 – أقام المشرع في الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض ومملوكاً له، وأجاز في فقرتها الثانية للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه هو الذي أقام المنشآت على نفقته أو أن هناك اتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت وتملكها، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشتري الباني بمجرد إبرام عقد البيع وإنما بشهره، ذلك أن البيع غير المشهر وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشتري حيازته والانتفاع به – إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشتري لما يقيمه على الأرض المبيعة، لأن حق القرار حق عيني من قبيل الملكية لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق، فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالالتصاق، ويصبح كل ما للمشتري الأول الباني الذي لم يشهر عقده – إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النية – هو أن يطالب المشتري الثاني بأقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء، لما كان ذلك وكان سند المطعون ضده الثاني في إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة وقد خلت الأوراق مما يفيد اشتماله على اتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثاني لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها، مما ينبغي عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الالتصاق وانتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر، وبالتالي فلا يسوغ لدائني المطعون ضده الثاني التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له، ولا يعدو العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده الأول بشأن البناء – وإن سمياه عقد بيع – أن يكون اتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثاني قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة 925 من القانون المدني بوصفه بانياً حسن النية.
2 – تصرف المدين الذي لا ينفذ في حق الحاجزين عملاً بالمادة 405 من قانون المرافعات هو ما يكون من شأنه إخراج العقار محل التنفيذ عن ملك المدين أو يرتب حقاً عليه.

المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعنين اتخذا على منزل بكوم أمبو إجراءات التنفيذ العقاري قبل المطعون ضده الثاني بموجب أوامر أداء استصدراها ضده، فأقام المطعون ضده الأول أمام قاضي التنفيذ الدعوى 366 سنة 1971 مدني كوم أمبو طالباً الحكم باستحقاقه للعقار محل التنفيذ تأسيساً على أنه تملك أرضه بموجب عقد بيع مشهر صادر له من الشركة المطعون ضدها الثالثة، وكان المطعون ضده الثاني قد اشتراها منها بموجب عقد بيع عرفي أحاله إليه وأقرت البائعة الحوالة ثم أبرمت معه عقد البيع المشهر، كما باعه المطعون ضده الثاني البناء وكان قد أقامه على الأرض قبل شرائها بمقتضى العقد العرفي وتسلمه إياها من الشركة البائعة، حكم قاضي التنفيذ ببطلان إجراءات التنفيذ العقاري وباستحقاق المطعون ضده الأول للعقار محل التنفيذ، استأنف الطاعنان الحكم بالاستئناف 31 لسنة 48 القضائية أسيوط فقضت المحكمة بتأييده في 3/ 12/ 1974، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن قبل المطعون ضدهما الأخيرين وبنقض الحكم، وعرض الطعن على المحكمة في غرفة المشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الثابت من الحكم المطعون فيه أن المطعون ضدهما الثالث والرابع لم يقض لهما بشيء قبل الطاعنين فلا محل لاختصامهما في الطعن ومن ثم يكون غير مقبول بالنسبة لهما.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية بالنسبة للمطعون ضدهما الأول والثاني.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين حاصل أولهما مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيانه يقول الطاعنان أن الحكم المطعون فيه أخذ بأحكام الالتصاق فرتب على عدم تسجيل عقد البيع الصادر للمطعون ضده الثاني عدم انتقال ملكية الأرض المبيعة إليه واعتباره بانياً في أرض مملوكة للشركة البائعة ورتب على ذلك دخول ملكية المباني التي أقامها في ملك الشركة تبعاً لملكية الأرض وانتقال ملكيتها بما عليها من بناء إلى المطعون ضده الأول بتسجيل عقده، في حين أن أحكام الالتصاق ليست من النظام العام ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تفصل ملكية الأرض عن ملكية ما فوقها أو تحتها، كما أن عقد البيع ما زال رضائياً منتجاً لكافة آثاره – ولو لم يسجل – باستثناء نقل الملكية، وهو يخول المشتري الانتفاع بالبيع ومن أوجه هذا الانتفاع استحدث البناء والانتفاع به على وجه البناء والقرار بوصفه مالكاً له ملكية مستقلة عن ملكية الأرض سندها الاتفاق، مما يضحى معه القول بانتقال ملكية البناء إلى الشركة البائعة تلقائياً غير سديد خاصة وأن الشركة نفسها لم تدع تلك الملكية، بل إن في بيع المطعون ضده الثاني البناء للمطعون ضده الأول وتسجيله البيع إبان نظر الدعوى ما يؤكد بقاء البناء على ملك المطعون ضده الثاني، وقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر كما خالف حكم المادة 15 من قانون الإثبات إذا اعتبر عقد الحوالة المبرم بين المطعون ضدهما الأولين ثابت التاريخ بتصديق مجلس إدارة الشركة المطعون ضده الثالثة عليه في حين أن أعضاءه ليسوا من الموظفين العموميين، كما اعتمد الحكم في تطبيق أحكام عدم نفاذ تصرفات المدين الضارة بدائنيه بتاريخ صدور أوامر الأداء بينما المناط في ذلك هو بتاريخ وجود حق الدائن، وإذ كان تاريخ السندات الإذنية المثبتة لدينهما – وهو سنة 1967 – سابقاً على تاريخ عقد البيع غير المشهر المؤرخ 16/ 1/ 1968 فإن حقهما يكون سابقاً على التاريخ العرفي للتصرف المشار إليه فلا ينفذ في حقهما، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن المشرع وضع في الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض ومملوكاً له، وأجاز في فقرتها الثانية للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه هو الذي أقام المنشآت على نفقته أو أن هناك اتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله إقامته المنشآت وتملكها، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشتري الباني بمجرد إبرام عقد البيع، وإنما بشهره، ذلك أن البيع غير المشهر وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشتري حيازته والانتفاع به، إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشتري لما يقيمه على الأرض المبيعة من بناء، لأن حق القرار حق عيني من قبيل الملكية لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري إلا بشهر سنده، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق، فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير للبناء بالالتصاق، ويصبح كل ما للمشتري الأول الباقي الذي لم يشهر عقده – إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النية – هو أن يطالب المشتري الثاني بأقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء، لما كان ذلك وكان سند المطعون ضده الثاني في إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة وقد خلت الأوراق مما يفيد اشتماله على اتفاق طرفين على تلك المطعون ضده الثاني لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها، مما ينبني عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الالتصاق وانتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول مشتراة بموجب عقد البيع المشهر، وبالتالي فلا يسوغ لدائني المطعون ضده الثاني التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له، ولا يعدو العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده الأول بشأن البناء – وأن سبيله عقد بيع – أن يكون اتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثاني قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة 925 من القانون المدني بوصفه بانياً حسن النية، وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة قانوناً، كان تصرف المدين الذي لا ينفذ في حق الحاجزين عملاً بالمادة 405 من قانون المرافعات هو ما يكون من شأنه إخراج العقار محل التنفيذ عن ملك المدين أو يرتب حقاً عليه، وكانت ملكية الأرض أو البناء لم تنتقل قط إلى المطعون ضده الثاني المدين فإن التحدي بعدم نفاذ عقد التنازل المبرم بين المطعون ضدهما الأول والثاني يكون غير منتج وكذا النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تقريراته القانونية – بشأن مخالفة المادة 15 من قانون الإثبات أو الاعتداد في تطبيق أحكام عدم نفاذ تصرفات المدين بتاريخ صدور أوامر الأداء.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني بطلان الحكم المطعون فيه للقصور والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول الطاعنان أنهما طعناً بصورية عقد البيع الصادر من المطعون ضدها الثالثة للمطعون ضده الأول صورية مطلقة فرد الحكم المطعون فيه على ذلك بقوله أن الحكم المستأنف تكتمل بنفس هذه الصورية بأسباب سائغة تأخذ بها المحكمة في حين أن الحكم المستأنف لم يعرض بأية أسباب لتلك الصورية، كما أنهما تمسكا بإعسار مدينهما وتواطئه مع المطعون ضده الأول فلم ترد المحكمة بما يواجه عناصر الدعوى البوليصية، كما لم يعرض أي من الحكمين الابتدائي أو المطعون فيه لما أثاراه من أن سند ملكية المطعون ضده الأول للأرض وهو العقد الصادر له من الشركة قاطع في عدم ملكيتها للمباني وإنما ظلت تلك الملكية للمدين حتى انتقلت للمطعون ضده الأول بشهر عقد بيع المباني، وهو دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي في الدعوى، وإذ أغفل الحكم المطعون فيه ذلك فإنه يكون معيباً بالقصور والفساد في الاستدلال بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود بأن الدفاع الذي تلتزم المحكمة بتحقيقه أو الرد عليه هو الدفاع الجوهري المنتج في الدعوى، وإذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن ملكية الأرض لم تنتقل للمطعون ضده الثاني لعدم تسجيل عقد البيع الصادر له وأن ملكية البناء الذي أقامه استناداً إلى عقد البيع غير المشهر قد آلت إلى الشركة البائعة بالالتصاق وانتقلت تبعاً لملكية الأرض إلى المطعون ضده الأول بتسجيل عقد البيع الصادر له من الشركة المطعون ضدها الثالثة، وكان تحقيق الطعن بصورية عقد البيع الصادر للمطعون ضده الأول أو التمسك بتواطئ المطعون ضدهما الأول والثاني ليس من شأنه أن تعود ملكية الأرض أو البناء للمطعون ضده الثاني وبالتالي تصحيح إجراءات التنفيذ العقاري بحيث لا يعيب الحكم المطعون فيه عدم تحقيق هذا الدفاع أو الرد عليه لأنه غير منتج في الدعوى، وكان الحكم المطعون فيه قد واجه دفاع الطاعنين بشأن عدم ملكية الشركة المطعون ضدها الثالثة للبناء وبقائه على ملك مدينهما ورد عليه بأسباب سائغة كافية لحمل قضائه فإن النعي عليه بالقصور والفساد في الاستدلال يكون في غير محله.
وحيث إنه لذلك يكون الطعن على غير أساس ويتعين رفضه.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .