السمسرة في القانون الجزائري

أجر السمسار

الأجر هو ما يستحق الفرد في مقابل ما يؤديه من العمل أيا كان نوعه ، وأيا كانت طريقة تحديده ، وأيا كانت تسميته ، بصرف النظر عن الشخص الذي يؤديه . يستحق السمسار الأجر مقابل الخدمة التي أداها عندما تؤدي المعلومات التي أعطاها أو المفاوضة التي أجراها إلى حصول الاتفاق . وكل شخص تدخل بين مالك عقار وراغب في شرائه ، بتكليف من أحدهما ، وقام بأعمال وساكة جمعاً لهما وتوفيقا بينهما مما اقتضى منه جهداً واستغرق وقتاً فيكون لهذا الشخص حق ببدل عن أتعابه ما دام غير متطوع فيها . ولا محل للاسترشاد بتعريف الوساطة كما نص عليها قانون التجارة فان استحقاق البدل يكون استناداً إلى المبدأ الذي يوجب أجراً عن العمل الذي يؤديه شخص لمصلحة آخر عهد به إليه . ويحدد هذا الأخير عادة في اتفاق الطرفين بنسبة مئوية من قيمة العقد الذي يبرم بين العميل والشخص الثالث ويجوز تحديده أيضاً بمبلغ ثابت .

· إن بدل السمسرة واجب منذ الوقت الذي تعاقد فيه الفريقان بنتيجة مساعي السمسار وهذا البدل واجب ولو لم يتم التنفيذ إلا إذا كان ثمة شرط مخالف في العقد الحاصل بين السمسار وأحد الفريقين . وإذا تعذر الحكم بالأجر على أساس التعهد الذي يفترض تسجيل العقار ، إذ أن التسجيل المنصوص عليه في التعهد لم يتم ، ولأن عدد الأذرع المبيعة بصورة نهائية والتي على أساسها جرى الاتفاق على حساب بدل السمسرة ، ولم يحدد عند العقد الذي يلمح إلى وجود تخطيط بلدي وإلى وجوب إجراء كيل قطعة الأرض وفقاً للتخطيط النهائي واعتماد الخريطة المصدقة من المسؤولين ، فإنه يعود للمحكمة بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 292 تجارة تقدير قيمة الأجر بحسب الظروف .

( محكمة التمييز المدنية قرار 20 تاريخ 5 أيار 1966 )

نصت الفقرة 2 من المادة 249 ملكية عقارية على أن بدل السمسرة هو من نفقات العقد . واشترطت أن لا يزيد هذا البدل المعين بالتعرفة القانونية . ماذا تعني نفقات العقد ؟

– إنها تلك التي تنشأ مباشرة عن عقد البيع دون سواها من التكاليف ولا

تدخل فيها الرسوم والضرائب المالية والبلدية وأتعاب المحاماة .

( مجموعة حاتم جزء 169 ص. 175 )

وتنصب بصورة رئيسية على رسوم التسجيل الرسمية التي تثبت عادة في صلب العقد المسجل وعلى بدل السمسرة .

سبق وقلنا بأن بعض القرارات القضائية اللبنانية كانت تعتبر في الماضي أن النظام العثماني الصادر في أيلول صفر 1306 والقانون العثماني الصادر في 23 ربيع الأول 1308 المتعلقين بالسمسرة والدلالين لا يزالان نافذين . لكن الاجتهاد يقضي بأن تلك النصوص قد ألغيت ضمناً بموجب قانون التجارة اللبناني ويترتب على هذا الإلغاء اعتبار أن عبارة (( التعرفة القانونية )) الواردة في الفقرة 2 من المادة 249 ملكية عقارية لم تعد موجودة .

En fait , ces tarifs n’existent pas .

( Emile Tyan,D.commercial,T.11,page 457)

وقد تمشى الاجتهاد على تحديد أجرة السمسار وفقاً لاتفاق الفريقين ، وإلا وفقاً للأعراف الثابتة بين الفريقين ، وبعدها وفقاً للأعراف المحلية في مكان إبرام العملية ، وعند عدم وجود اتفاق أو أعراف تحديد السمسرة لدى الاختلاف من قبل القاضي .

( شرح قانون التجارة للأستاذين فابيا وصفا ، ص 591 الجزء الأول )

( النشرة القضائية سنة 65 ص 846 ووثائق هفــلن )

وهذا هو رأي الأستاذ إميل تيان .

وهكذا فإن ربط تحديد بدل السمسرة في قضايا الشفعة بالتعرفة القانونية لم يعد صحيحاً . وفي غياب اتفاق البائع والمشتري ، وعدم وجود تعرفة قانونية يرجع إلى العرف والعادة . وتجري العادة في بيع العقارات على تحديد أجر السمسار بخمسة في المائة من ثمن العقار المبيع يلتزم بها كل من البائع والمشتري مناصفة في حالة قبولهما خدمات نفس السمسار دون اتفاق خاص على تحديد أجره .

( النشرة القضائية سنة 46 ص 331 مجموعة باز سنة 60 ص 139 )

لكن ذهبت بعض المحاكم إلى نفي وجود هذه العادة . وإن مثل هذه العادة تقبل الإثبات بجميع الطرق بما فيها البينة الشخصية . وقد ورد أيضاً ، أن العادة تجري على نصف السمسرة الذي يلتزم به البائع ولا يكون مستحقاً إلا بعد دفع المشتري الثمن .

*Rémunération des services du courtier

L’obligation essentielle à la charge du donneur d’ordre est de payer au courtier la rémunération convenue . Cette rémunération porte le nom de courtage, comme le contrat lui-même. Elle est , en général , due par les parties , puisque le service rendu par ge courtier l’a été à l,autre ; mais il peut être stipulé qu,elle sera payée par le donneur d,ordre qui a sollicité l,intervention du courtier .le rôge du courtier n,étant en principe, que de rapprocher les parties qui désirent contracter . le courtage lu estdu dès que celles-ci ont conclu le contrat . peu importe le sort ultérieur de ce contrat , notamment le fait qu,il ne reçoive pas exécution .

( Req.16 juin 1902 , D.P. 1903,1,305 V . INFRA NO . 58 )

Mais si le courtier est resposable de cette inexécution , le droit de courtage ne lui est pasdu .

Par ailleurs , la convention demeure toujours possible d’après laquelle le courtier n’aura droit au payement de sa rémunération qu,après exécution effective du contrat passé grâce à son intervention .

( Lyon,8 mars 1934 Rec. Gaz . pal. 1934, 1, 920 )

( Dalloz D . Com. T.I, Page 666 no. 26 )

* إن نكول البائع عن تسجيل العقار المبيع ليس من شأنه أن يؤثر على حقوق

الوسيط الذي ينتهي دوره عند توافق الفريقين على شروط البيع والثمن وقد قام الوسيط بما يطلب منه وجمع الفريقين ووفق بينهما ونظم عقد البيع العادي وأصبحت العمولة مترتبة بصرف النظر ما يطرأ فيما بعد من صعوبات تعترض التسجيل .

( محكمة استئناف المدنية قرار 1645 تاريخ 23 كانون الأول 1964)

ولكن عمل الوساطة المنفرد لا يكون بحد ذاته عملاً تجارياً ، والشخص الذي يقوم به يستحق أجراً ولو لم يكن سمساراً اعتيادياً بالمعنى المبين في نظام السماسرة . وإذا لم يكن الأمر معيناً باتفاق خطي ، فإنه يحدد وفقاً للعرف أو يقدر بمعرفة القاضي حسب الجهود والظروف التي تستلزمه .

( تميز مدنية 8/8/57-57 : 66 )

* استحقاق البدل في تاريخ تعاقد الفريقين بمعزل عن التنفيذ

إن بدل السمسرة واجب منذ الوقت الذي تعاقد فيه الفريقين بنتيجة مساعي السمسار . وهذا البدل واجب ولو لم يتم التنفيذ ، إلا إذا كان ثمة شرط مخالف في العقد الحاصل بين السمسار وأحد الفريقين .

( تمييز مدنية 18/10/65-66 / 614 )

* اتفاق عدم تنفيذ

تستحق عمولة السمسار عند حصول الاتفاق بين المتعاقدين لأن مهمته تنتهي عندما يتم عقد الاتفاق بين الفريقين ولا يكون مسؤولاً عند تنفيذه ، ولأن عدم تنفيذ الاتفاق بين البائع والمشتري لا يفقد السمسار حقه بالعمولة المستحقة له من جراء تواسطه لعقد الاتفاق .

( محكمة استئناف بيروت قرار 238 تاريخ 4 شباط 1960 )

يستحق السمسار الأجر عندما تؤدي المعلومات التي أعطاها والمفاوضات التي أجراها إلى عقد الاتفاق .

إذا كان مجرد قيام السمسار بتعريف الشاري على العقار المعروض للبيع غير كاف بحد ذاته لتوجب العمولة بالنسبة للبائع فإن الأمر يكون على خلاف ذلك عندما يقوم السمسار تنفيذاً للتفويض المعطى له من البائع والشاري بتعريف الشاري على العقار ويكون الطرفان قد اتصلا ببعضهما بواسطته وبنتيجة مساعيه وإذا كان قد أبرم بمعزل عنه .

إن تسجيل البيع بسعر أقل من المبلغ الذي ورد بالتفويض لا يؤثر على حق السمسار بالعمولة .

إن المميز يدلي في الشق الأول من السبب المدلى به أن القرار المطعون فيه الذي قضى بإلزام المميز بأن يدفع عمولة السمسرة إلى المميز ضدهما جاء مخالفاً لأحكام المادتين 291 و 293 تجارة فالمميز ضدهما بعد أن استحصلا على التفويض من المميز لم يقوما بأي عمل يمكن وصفه بعمل سمسرة أي أنهما لم يقوما بأي عمل إيجابي بالنسبة للمميز البائع ولم يرشداه إلى واسطة لعقد البيع ولم يتدخلا في مفاوضات التعاقد وبالرغم من أنه ثبت لمحكمة الاستئناف ذلك فقد قضت بتوجب العمولة لهما لأنهما عرفا الشاري على العقار وهذا يكفي بحد ذاته لتوجب العمولة بالنسبة للبائع المميز كما يدلي في الشق الثاني : أن العقد شريعة المتعاقدين وبما أن العقد تاريخ 1/8/1965 عقار رقم 1219 البوشرية أوجب عليهما ببيعه بمبلغ 240 ألف ل.ل. وهذا الشرط هو أحد الشروط الأساسية لتوجب العمولة وقد اتفق الفريقان المتعاقدان صراحة عليه وأن البيع لم يجر بالثمن المحدد فيكون أحد شروط استحقاق العمولة لم يتحقق ولم تتوجب أية عمولة للمميز ضدهما بذمة المميز .

· بمقتضى المادة 291 من قانون التجارة فإن السمسرة هي عقد يلتزم به

فريق يدعى سمساراً أن يرشد الفريق الآخر إلى واسطة ما وأن يكون هو وسيطاً له في مفاوضات التعاقد ولكن مقابل أجر ما وبمقتضى أحكام المادة 293 منه يستحق السمسار الأجر عندما تؤدي المعلومات التي أعطاها أو المفاوضات التي أجراها إلى عقد اتفاق . وأنه بمقتضى هذه النصوص يشترط لإستحقاق الأجر للسمسار أن يكون العقد قد تم بنتيجة المساعي التي قام بها السمسار أو المعلومات التي أعطاها أي أنه يجب أن تقوم صلة بين مساعي السمسار والمعلومات التي أعطاها وبين إبرام العقد

. وأن وجود هذه الصلة مسألة موضوعية يعود تقديرها لمحكمة الأساس ولا تخضع لرقابة محكمة التمييز . وأنه إذا كان مجرد قيا السمسار بتعريف الشاري على العقار المعروض للبيع غير كاف بحد ذاته لتوجب العمولة بالنسبة للبائع فإن الأمر يكون خلاف ذلك عندما يقوم السمسار تنفيذاً للتفويض المعطى له من كل من البائع والشاري بتعريف الشاري على العقار ويكون الطرفان قد اتصلا ببعضهما بواسطته وبنتيجة مساعيه فالعمولة تتوجب له في هذه الحالة إذا كان العقد قد تم بنتيجة هذه المساعي وإن كان قد أبرم بمعزل عنه .

إن محكمة الاستئناف عندما اعتبرت في القرار المطعون فيه أنه بمقتضى الحكم للمميز ضدهما بالعمولة المحددة بالتعويض المعطى لهما من المستأنف عليه المميز وذلك لأنهما هما اللذان عرفا الشاري إلى العقار وأن هذا الأخير والمميز اتصلا ببعضهما بنتيجة مساعي المميز عليهما يكون بما لها من حق مطلق في التقدير استخلصت من الوقائع التي تثبت منها أن مساعيهما هذه كانتا السبب في إتمام الصفقة بين الشاري والبائع ولا تكون بالتالي قد خالفت القانون .

إن محكمة الاستئناف عندما قالت أن تسجيل المبيع بسعر أقل من المبلغ الذي ورد بالتفويض لا يؤدي إلى سقوط حق المستأنفين المميز ضدهما بالعمولة . وأن قبول البائع بأن حصول الصفقة بسعر أدنى من السعر المبين في التفويض يقلب التفويض إلى سمسرة عادية يستحق عنها السمسار بالنسبة المتفق عليها من ثمن المبيع الجديد تكون قد اعتبرت أن البائع وافق على البيع بالثمن المخصص . وعندما خلصت إلى القول بأن هذا لا يؤثر على حق السمسار بالعمولة وفقاً للنسبة المتفق عليها من ثمن المبيع الجديد تكون راعت قاعدة الاتفاق شريعة المتعاقدين وبنت الشيء على مقتضاه مما يجعل السبب المدلى به مردوداً .

(محكمة التمييز المدنية قرار 64 سنة 1972 )

* الاستحقاق عند إبرام الإتفاق .

تستحق عمولة السمسار عندما يتم الاتفاق بين المتعاقدين ، لأن مهمته تنتهي عند إتمام الاتفاق بين الفريقين ، ولا يعد مسؤولاً عن عدم تنفيذ العقد .

( استئناف مدنية 4/2/60 – 60 : 126 )

يستحق السمسار الأجر منذ إبرام العقد الذي توسط من أجله ولا يؤثر في ذلك كون العقد قد نفذ فيما بعد أم لم ينفذ لأن الأجر يستحق حتى في حال عدم تنفيذ العقد. والأجر يظل مستحقاً للسمسار ولو جرى إلغاء العقد فيما بعد ، ما لم يكن هذا الإلغاء قد تسبب بخطأ السمسار نفسه ومتى استحق الأجر للسمسار كان عليه المطالبة به خلال مدة مرور الزمن التي تبلغ السنتين اعتباراً من تاريخ إبرام العقد وإلا سقط حقه به .

* استحقاق السمسرة في حال عدم تنفيذ العقد .

يستحق السمسار الأجرة عندما تؤدي المعلومات التي أعطاها ، أو المفاوضة التي أجراها ، إلى عقد الاتفاق . وأن هذا البدل يتوجب على من تعهد به ، حتى ولو لم ينفذ العقد .

( تمييز مدنية 28/7/55 – 55 : 594 )

* استحقاق البدل بتاريخ تعاقد الفرقاء .

إن بدل السمسرة واجب منذ الوقت الذي تعاقد فيه الفريقان بنتيجة مساعي السمسار ، ولو لم يتم التنفيذ ، إلا إذا كان ثمة شرط مخالف في العقد الحاصل بين السمسار وأحد الفريقين . فإذا اقتصرت محكمة الاستئناف على القول أن الاتفاق حصل على دفع العمولة عند التسجيل ، دون أن تبين في قرارها ، إذا كان في الاتفاق الحاصل مع السمسار شرط يعلق واجب آداء بدل السمسرة على تنفيذ العقد الأصلي فإنه لا يمكن لمحكمة التمييز من إجراء رقابتها ويكون قرارها مستلزماً النقض لفقدان الأساس القانوني .

محكمة التمييز المدنية قرار 16 تاريخ 18 تشرين

*استحقاق البدل عند الاتفاق على البيع لا التسجيل .

لا يمكن للبائع أن يدلي بالمادة 393 موجبات وعقود والمادة 292 تجارة للقول أن الاتفاق على بيع عقار له مفعول حتى بين المتعاقدين إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري ، فيكون معلقاً على شرط قيده ، ثم يخلص إلى ان السمسار لا يستحق أجراً إلا بعد تحقيق هذا الشرط . فمن الراهن أن الوسيط في البيع العقاري يعمل على الجمع بين مالك العقار والراغب في شرائه وعلى تقريب وجهتيهما فيعقد الاتفاق بينهما ، وهذا الاتفاق العادي يلزم طرفيه بمعنى أنه يكون لكل منهما أن يطلب إنفاذه . وان يتوسل المراجعة القضائية إذا امتنع الطرف الآخر عن القيا بالتزامه . فيكفي أن ينعقد هذا الاتفاق بفعل الوساطة حتى تترتب للوسيط أجرته . و لا يكون ترتبها معلقاً على إنفاذه العقد العادي إذ لا شأن له بما يطرأ على العقد بسبب موقف أحد طرفيه . إن استحقاق الأجر يستند إلى المبدأ الذي يوجب إجراء العمل الذي يجريه شخص لمصلحة شخص آخر عهد إليه به ، كلما كان العمل بعرف الطرفين مأجوراً في حدود العلاقة العقدية التي تكون بينهما . ومع هذا التحليل يكون الأجر متوجباً لمن قام بالوساطة وإن يكن مسجلاً في جدول السماسرة أو حاملاً شهادة بهذا الصدد لأن حقه بالأجر يبقى قائماً من قبل من كلفه في إطار العقد المبرم بينهما وما ينتج عنه من التزامات متبادلة من غير أن يلاشى حقه في حال تخلفه عن التسجيل أو عن الاستحصال على شهادة .

( محكمة الاستئناف المدنية قرار 125 تاريخ 29 تشرين الأول 1969 )

2- عمولة على البائع .

بموجب المادة 179 من قانون التجارة وما يليها لا يتوجب إلا على المفوض دفع العمولة و لا يحق للوسيط تقاضي أية عمولة من الغير الذين يعاقدهم إلا إذا كان هناك اتفاق عليها بينه وبينهم فالمفوض هو البائع باعتبار المدعي وكيلاً عنه ويتقاضى منه عمولة على الصفقة التي يجريها بواسطته .