الهدم والاضافة والتعلية بقصد اعادة البناء في قضاء محكمة النقض

الطعن2451 لسنة 57 ق جلسة 27 / 12 / 1993 مكتب فني 44 ج 3 ق 380 ص 536

برئاسة السيد المستشار/ يحيى إبراهيم عارف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار. سيد محمود يوسف. لطف الله ياسين جزر نواب رئيس المحكمة وأحمد محمود كامل.
———–
– 1 إيجار “الإضافة والتعلية والهدم بقصد إعادة البناء”.
حق المالك في زيادة الوحدات السكنية في العقار المؤجر بالإضافة أو التعلية . استثناء من حكم المادتين 1/571 مدنى ، 1/28 ق 49 لسنة 1977 . قيام هذا الحق للمؤجر رغم حظره في العقد . شرطه . أن لا تصل هذه الأعمال حداً يستحيل معه على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة في الغرض المؤجرة من أجله .
مؤدى نص المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع منح المالك رخصة زيادة الوحدات السكنية بالعقار المملوك له أيا كانت طبيعته والمؤجر للسكنى أو لغيرها بعقد يمنع ذلك حتى لو نتج عن هذه الإضافة أو تلك التعلية إخلال بحق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو الذى يخوله إياه عقد الإيجار، وطالما لم يبلغ ذلك الحد الذى يستحيل معه على المستأجر الانتفاع بالعين في الغرض المؤجرة من أجله بما يكون في حقيقته إنهاء لعقد الإيجار لغير الأسباب المحددة في القانون على سبيل الحصر. آية ذلك ما ورد بنص المادة 32 سالفة البيان من أنه “ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل” إذ لا يقوم ثمة مبرر لإنقاص الأجرة إلا إذا كانت الإضافة أو التعلية قد أدت إلى حرمان المستأجر من حق من حقوقه أو فقده ميزة كان ينتفع بها، وذلك على خلاف القاعدة العامة الواردة في المادة 1/571 من القانون المدني التي تنص على أن على المؤجر أن يمتنع عن أن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع “واستثناء من حكم المادة 1/28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تنص على “لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها” وذلك لعلة تغياها المشرع وهى تفريج أزمة المساكن إلى جانب تعويض الملاك بعد تجميد أجورها بالرغم مما طرأ على مستوى الأسعار من ارتفاع كبير.
– 2 إيجار ” الإضافة والتعلية والهدم بقصد إعادة البناء”.
لمالك المبنى طلب إخلاء المستأجر مؤقتا أو هدم جزء من العين المؤجرة لحين إتمام التعلية أو الإضافة . حقه في اقتطاع جزء من الملحقات غير السكنية للعين المؤجرة .
البادي من نص المادتين32،49من القانون 49 لسنة1977، ومن مناقشات مجلس الشعب أن المشرع أجاز للمالك طلب إخلاء المستأجر مؤقتا لحين إتمام التعلية أو الإضافة أو طلب هدم جزء من العين المؤجرة وحتى إعادة بنائه مع التعلية أو الإضافة، بل وأجاز له اقتطاع جزء من الملحقات غير السكنية للعين المؤجرة أو ملحقاتها السكنية وذلك كالحديقة بالنسبة للفيلا أو جراج ملحق بها أو الحجرات المخصصة للخدمات بأعلى العقار باعتبار أنه في حالة الملحقات غير السكنية يكون المؤجر-على ما جاء بالمادة د/49من القانون رقم 49 لسنة 1977 – بالخيار بين تعويض المستأجر وإعطائه حق العودة بعد إعادة البناء أو تعويضه فقط دون منحه حق العودة ومن ثم كان له اقتطاع جزء من هذه الملحقات غير السكنية تقتضيه الإضافة أو التعلية، أما بالنسبة للملحقات السكنية فإن حق العودة مقرر أبدا للمستأجر لا يملك المؤجر استبداله بالتعويض إلا إذا ارتضى المستأجر ذلك وعليه فلا يحق له اقتطاع جزء من هذه الملحقات جبرا عن المستأجر.
– 3 إيجار ” الإضافة والتعلية والهدم بقصد إعادة البناء”.
الاستعمال المشروع للحق لا يرتب مسئولية . م 4 مدنى . (مثال بشأن الإضافة والتعلية بالعين المؤجرة )
لما كانت المادة 32من القانون رقم 49 لسنة 1977 جعلت زيادة وحدات المبنى السكنية بالتعلية أو الإضافة حقا للمالك ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك دون أن يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل، وكانت المادة الرابعة من القانون المدني تنص على أن ” من استعمل حقه استعمالا مشروعا لا يكون مسئولا عما ينشأ عن ذلك من ضرر” كما تنص المادة الخامسة منه على أن ” يكون استعمال الحق غير المشروع في الأحوال الأتية: “أ” إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير “ب” إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها قليلة الأهمية، بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها “ج” إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها غير مشروعة ” فإن استعمال المالك لحقه المقرر في المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977لا يتقيد إلا بالقيود العامة المقررة في المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدني وإذ اقتصرت الطاعنة في دفاعها أمام محكمة الموضوع على القول بأن تنفيذ الأعمال المرخص بها سوف يصيبها بضرر دون أن تدعى أن المطعون ضده لم يقصد سوى الإضرار بها أو أن المصلحة التي هدف إلى تحقيقها – وهي فضلا عن الجانب الشخصي منها مصلحة عامة تتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية- لا تتناسب البتة مع ما يصيبها من ضرر بسببها أو أنها مصلحة غير مشروعة فإن طلبها تعيين خبير في الدعوى لبيان ما يلحق بها من أضرار من جراء تنفيذ أعمال البناء المرخص بها يكون طلبا غير منتج في النزاع لا يعيب الحكم المطعون فيه أنه لم يعرض له.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الشركة الطاعنة الدعوى رقم 10926 لسنة 1985 أمام محكمة الجيزة الابتدائية طالباً الحكم بتمكينه من البناء فوق العقار المبين بالصحيفة ومنع تعرض الطاعنة له في ذلك وقال بياناً لها إنه يملك العقار سالف الذكر وقد استصدر ترخيصاً باستكمال بناء طابقه الخامس فوق الأرضي وتعلية طابقين آخرين فتعرضت له الطاعنة التي تستأجره فأقام الدعوى.
حكمت المحكمة بتمكين المطعون ضده من القيام بأعمال البناء المرخص بها ومنع تعرض الطاعنة له في ذلك. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 6241 لسنة 103 ق القاهرة، وبتاريخ 1987/5/12 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة برأيها.

———-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب تنعي الطاعنة بالسببين الأول والثالث منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن المشرع وإن أجاز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر إلا أن حقه هذا مقيد بعدم المساس بما انصبت عليه الإجارة وبوجوب الامتناع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة فيما أجرت له، وإذ كانت المباني المزمع إضافتها سوف تقام على سطح العقار الذي شمله عقد الإيجار الذي يحكم علاقتها بالمطعون ضده، وتؤدي إلى السماح للغير بدخول العين المؤجرة بما يحول بين الطاعنة وبين استعمالها في الغرض المؤجرة من أجله وهو توزيع الأدوية على الصيدليات، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتمكين المطعون ضده من البناء فوق العقار الذي تستأجره كاملاً بملحقاته، يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن النص في المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن “يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك، ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل. ويجوز بحكم من قاضي الأمور المستعجلة الترخيص بإخلاء وهدم ما قد يعترض الإضافة أو التعلية من أجزاء الأماكن غير السكنية، بشرط تعويض ذوي الشأن وإعطائهم حق العودة، وفقاً لأحكام الفصل الأول من الباب الثاني من هذا القانون. أما إذا كان الجزء من المكان مخصصاً للسكنى فلا يجوز الحكم بإخلائه وهدمه إلا إذا قام المالك بتدبير مسكن آخر مناسب وذلك دون الإخلال بحق المستأجر في العودة إلى المبنى الجديد، وفقاً لأحكام الفصل الأول من الباب الثاني من هذا القانون” والنص في المادة 49 من ذات القانون على أن “يجوز لمالك المبنى المؤجرة كل وحداته لغير أغراض السكن، أن ينبه على المستأجرين بإعلان على يد محضر بإخلاء المبنى بقصد إعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد وحداته وفقاً للشروط والأوضاع التالية …… (د) أن يقوم المالك بتوفير وحدة مناسبة بأجر مماثل ليمارس المستأجر نشاطه فيها …. لمدة خمس سنوات أو للمدة التي تنقضي إلى أن يعود إلى المكان بعد بنائه بذات القيمة الإيجارية الأولى، أو يدفع مبلغاً مساوياً للقيمة الإيجارية للوحدة التي يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات بحد أدنى قدره ألفا جنيه …….” يدل على أن المشرع منح المالك رخصة زيادة الوحدات السكنية بالعقار المملوك له أياً كانت طبيعته والمؤجر للسكنى أو لغيرها بعقد يمنع ذلك حتى لو نتج عن هذه الإضافة أو تلك التعلية إخلال بحق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو الذي يخوله إياه عقد الإيجار، وطالما لم يبلغ ذلك الحد الذي يستحيل معه على المستأجر الانتفاع بالعين في الغرض المؤجرة من أجله بما يكون في حقيقته إنهاء لعقد الإيجار لغير الأسباب المحددة في القانون على سبيل الحصر. أية ذلك ما ورد بنص المادة 32 سالفة البيان من أنه “ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل” إذ لا يقوم ثمة مبرر لإنقاص الأجرة إلا إذا كانت الإضافة أو التعلية قد أدت إلى حرمان المستأجر من حق من حقوقه أو فقده ميزة كان ينتفع بها، وذلك على خلاف القاعدة العامة الواردة في المادة 1/571 من القانون المدني التي تنص على أن “على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع” واستثناء من حكم المادة 1/28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تنص على أن “لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها” وذلك لعلة تغياها المشرع وهي تفريج أزمة المساكن إلى جانب تعويض الملاك بعد تجميد أجورها بالرغم مما طرأ على مستوى الأسعار من ارتفاع كبير، كما أن البادي من هذه النصوص ومن مناقشات مجلس الشعب أن المشرع أجاز للمالك طلب إخلاء المستأجر مؤقتاً لحين إتمام التعلية أو بالإضافة أو طلب هدم جزء من العين المؤجرة وحتى إعادة بنائه مع التعلية أو الإضافة، بل وأجاز له اقتطاع جزء من الملحقات غير السكنية للعين المؤجرة دون جوهر العين أو ملحقاتها السكنية وذلك كالحديقة بالنسبة للفيلا أو جراج ملحق بها أو الحجرات المخصصة للخدمات بأعلى العقار باعتبار أنه في حالة الملحقات غير السكنية يكون المؤجر – على ما جاء بالمادة 49/د من القانون رقم 49 لسنة 1977 – بالخيار بين تعويض المستأجر وإعطائه حق العودة بعد إعادة البناء أو تعويضه فقط دون منحه حق العودة ومن ثم كان له اقتطاع جزء من هذه الملحقات غير السكنية تقتضيه الإضافة أو التعلية، أما بالنسبة للملحقات السكنية فإن حق العودة مقرر أبداً للمستأجر لا يملك المؤجر استبداله بالتعويض إلا إذا ارتضى المستأجر ذلك وعليه فلا يحق له اقتطاع جزء من هذه الملحقات جبراً عن المستأجر. لما كان ما تقدم وكان الثابت من الأوراق أن أعمال البناء المرخص بما تؤدي إلى حرمان الشركة الطاعنة من الانتفاع بسطح العقار الذي شمله عقد الإيجار المبرم بينها وبين المطعون ضده، وكان هذا الجزء من العقار بحسب طبيعته هو من الأجزاء الثانوية التي لا يترتب على استقطاعها تعطيل ركن الانتفاع بالعين المؤجرة فيما أجرت له وهو توزيع الأدوية، فإنه يحق للمطعون ضده طلب استقطاعه للبناء عليه استناداً إلى المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك دون إخلال بحق الطاعنة في طلب إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجاب المطعون ضده إلى طلبه فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ويضحى النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسببين الثاني والرابع أن الطاعنة تمسكت أمام محكمة الاستئناف بأن أعمال البناء المرخص بها سيترتب عليها إخلاء وهدم بعض أجزاء العين التي تستأجرها بما يؤدي إلى تعطيل الأعمال التي تباشرها فيها وإتلاف البضاعة الموجودة بها وطلبت ندب خبير في الدعوى لتحقيق هذا الدفاع غير أن المحكمة أغفلت هذا الطلب ولم تعرض له بما يعيب حكمها المطعون فيه بالقصور.
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أنه لما كانت المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – وعلى ما سلف بيانه – جعلت زيادة وحدات المبنى السكنية بالتعلية أو الإضافة حقاً للمالك ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك دون أن يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل، وكانت المادة الرابعة من القانون المدني تنص على أن “من استعمل حقه استعمالاً مشروعاً لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن ذلك من ضرر”، كما تنص المادة الخامسة منه على أن “يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية: (أ) إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير. (ب) إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحقيقها قليلة الأهمية، بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها. (ج) إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحقيقها غير مشروعة”. فإن استعمال المالك لحقه المقرر في المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يتقيد إلا بالقيود العامة المقررة في المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدني، وإذ اقتصرت الطاعنة في دفاعها أمام محكمة الموضوع على القول بأن تنفيذ الأعمال المرخص بها سوف يصيبها بضرر دون أن تدعي أن المطعون ضده لم يقصد سوى الإضرار بها أو أن المصلحة التي هدف إلى تحقيقها – وهي فضلاً عن الجانب الشخصي منها مصلحة عامة تتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية – لا تتناسب البتة مع ما يصيبها من ضرر بسببها، أو أنها مصلحة غير مشروعة فإن طلبها تعيين خبير في الدعوى لبيان ما يلحق بها من أضرار من جراء تنفيذ أعمال البناء المرخص بها يكون طلباً غير منتج في النزاع لا يعيب الحكم المطعون فيه أنه لم يعرض له ويكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .