امتداد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر أو ترك العين المؤجرة – اجتهادات محكمة النقض

الطعن 540 لسنة 49 ق جلسة 7 / 6 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 299 ص 1558

برياسة السيد المستشار / أحمد ضياء عبد الرازق نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجي، محمد فؤاد شرباش، دكتور محمد فتحي نجيب وعبد الحميد سليمان.
———–
– 1 إيجار “إيجار الأماكن” امتداد عقد الإيجار. محكمة الموضوع.
امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجه أولاده أو والديه . ق 52 لسنة 1969 . مناطه . إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك أيا كانت مدة الإقامة أو بدايتها . الانقطاع ثم العودة للإقامة لا يغير من استمرار العقد لصالحهم .
النص في الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – يدل على أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة و لحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ، ويكفي لكي يتمتع أى من هؤلاء بميزة الامتداد أن يثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة أياً كانت مدتها وأياً كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ، ولما كان النص جاء مطلقاً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين فإن هذه القاعدة يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانوناً لمصلحته بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين .
– 2 إيجار “إيجار الأماكن” امتداد عقد الإيجار. محكمة الموضوع.
إثبات أو نفي تخلي المستأجر عن العين المؤجرة من مسائل الواقع. استقلال محكمة الموضوع بتقديره متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
إثبات و نفى تخلى المستأجر عن العين المؤجرة سواء بتنازله عنها لآخر أو تأجيرها له من باطنه أو تركها له ، و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها دون معقب عليها في ذلك متى بينت في أسباب سائغة سبيلها فيما خلصت إليه دليلها إليه .
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن في أن الطاعنين أقاموا الدعوى رقم …. كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة من المطعون ضدهما، وقالوا في بيان دعواهم أن المرحومة ….. استأجرت هذه الشقة من مورثهم المرحوم …… بموجب عقد مؤرخ 1/3/1970، وإذ توفيت المستأجرة فقد خلفها في الانتفاع بالشقة والداها ….، وفي فبراير سنة 1975 توفيت الأخيرة وتنازل الأول – عن الشقة للطاعنين إلا أن المطعون ضده الأول قام باغتصاب هذه الشقة ثم تنازل عنها لشقيقه المطعون ضده الثاني بالمخالفة لنص المادة 23/ 2 من القانون 52 سنة 1969. أحالت محكمة أول درجة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن سمعت شهود الطرفين قضت برفض الدعوى. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف 3550 سنة 94ق القاهرة وبتاريخ 18/1/1979 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر …… والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث أن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب، ينعى الطاعنون بأولها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولون أن الحكم ذهب إلى استمرار عقد إيجار الشقة موضوع النزاع لصالح المطعون ضده الأول باعتباره زوجا للمرحومة ….. التي امتد إليها العقد بعد وفاة والدتها المستأجرة الأصلية، وذلك إعمالا لنص المادة 21 من القانون 52 سنة 1969 بينما الثابت من الأوراق أن المطعون ضده الأول كان قد طلق زوجته وترك الشقة المؤجرة وسافر للعمل بسفارة مصر بالولايات المتحدة الأمريكية ومن ثم فلم يكن يقيم بهذه الشقة عند وفاة المستأجرة فلا ينتفع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار الذي قررته المادة 21 من القانون 52 سنة 1969 المشار إليه وإذ خالف الحكم هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث أن هذا النعي في غير محله، ذلك أن النعي في الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 سنة 1969 المقابلة للمادة 29 من القانون 52 سنة 1969 – المقابلة للمادة 29 من القانون 49 سنة 1977 على أنه “مع عدم الإخلال بحكم المادة الخامسة من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجرة أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ….” يدل على أن المشرع – رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان – استحدث في المادة المذكورة حكما يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حاله وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة، لصالح زوجه أو أولاده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك، ويكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، ولما كان النعي جاء مطلقا غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين فإن هذه القاعدة يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانونا لمصلحته بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين – لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أسس قضاءه باستمرار عقد إيجار الشقة مثار النزاع وامتداده لصالح المطعون ضده الأول على ما اطمأن إليه من أقوال شاهدي المطعون ضدهما أمام محكمة الدرجة الأولى التي تضمنت أن المطعون ضده الأول كان زوجا للمرحومة …. ومقيما معها بهذه الشقة ثم الحق للعمل بسفارة مصر بالولايات المتحدة الأمريكية في منتصف سنة 1974 فسافر إليها تاركا زوجته وابنه بشقة النزاع – ومن وثيقة زواجه بالمرحومة …. بهذه الشقة في سنة 1970 وثبوت ميلاد ابنه فيها. لما كان ذلك وكان الطاعنون لم يقدموا ما يدل على أن المطعون ضده الأول كان قد طلق زوجته أو أنه كان قبل وفاتها قد تخلى عن الإقامة معها بتلك الشقة، فإن مجرد وجوده وقت الوفاة بمقر عمله خارج البلاد لا ينفي أنه كان يتخذ من هذه الشقة سكنا مستقرا له عند وفاة زوجته المستأجرة ويكون الحكم إذ انتهى إلى أحقيته في استمرار عقد الإيجار لصالحه قد طبق صحيح القانون.
وحيث أن الطاعنين ينعون بالسببين الثاني والثالث على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وحاصل ذلك أن الحكم استند في نفي تنازل المطعون ضده الأول عن الشقة مثار النزاع للمطعون ضده الثاني إلى أن الأخير إنما كان يتردد مع أولاده – على هذه الشقة لحراستها أثناء وجود شقيقة المطعون ضده الأول خارج البلاد ولرعاية ابن شقيقة بعد وفاة والدته المستأجرة، في حين أن المطعون ضده الأول كان قد هجر زوجته وحمل ابنه إلى مسكن والدته وترك الشقة محل النزاع لتقيم مع شقيقتها ….، وقد ثبت هذا التنازل من إقرار المطعون ضده الثاني وابنه بتحقيقات الشكوى 1723 سنة 1976 إداري السيدة …… وإعلانه بها بالدعوى ومن أقوال شاهديهم أمام محكمة أول درجة، كما استدل الحكم على انفراد المرحومة – دون – شقيقها – بسكنى الشقة بسبق توجيه الطاعنين إليها دونه إنذارات بسداد الأجرة بينما كان توجيه هذه الإنذارات إليها بصفتها من بين ورثة المستأجرة الأصلية.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كان إثبات ونفي تخلي المستأجر عن العين المؤجرة سواء بتنازله عنها لآخر أو تأجيرها له من باطنه أو تركها هو – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها دون معقب عليها في ذلك متى بينت في أسباب سائغة سبيلها فيما خلصت إليه ودليلها عليه، وكان الحكم المطعون فيه تأسيسا على ما أورده بمدوناته من أن “الثابت من الأوراق المقدمة من المستأنف ضدهما (المطعون ضدهما) ومن أقوال شاهديهما الذي اطمأنت إليهما هذه المحكمة من أن أولهما ألحق بالعمل بسفارة جمهورية مصر العربية بالولايات المتحدة الأمريكية وترك زوجته وابنها الطفل بشقة النزاع ولما توفيت زوجته حضر إلى جمهورية مصر العربية حيث وجد الشقة قد اغتصبت ومحتوياتها قد نهبت فتقدم بالشكوى للنيابة العامة التي مكنته من استردادها وحيازة الشقة …. وأحضر والدته لترعى أولاده فأخذ المستأنفون (الطاعنون) يتعرضون لها مما دفع ابنها المستأنف ضده الثاني وأولاده للتردد عليها حماية لها ورعاية لأبناء أخيه فإن كان المستأنف ضده الثاني وابنه قد أقاما بشقة النزاع في مثل تلك الظروف والملابسات فإن هذه الإقامة وحدها لا تكفي للتدليل على تنازل المستأنف ضده الأول عن الإيجار للمستأنف ضده الثاني “كما دلل الحكم على سبق استئثار المرحومة …. – زوجة المطعون ضده الأول – دون شقيقها – بالإقامة بالشقة مثار النزاع، بعد وفاة مستأجرتها الأصلية بما أورده – بأسبابه من أن الثابت من الإنذار الذي أعلنه المستأنفون إلى زوجة المستأنف ضده الأول بتاريخ 16/1/1975 ونبهوا عليها فيه بأداء فروق الإيجار ومقابل استهلاك المياه أنهم وجهوا إليها هذا الإنذار بوصفها الحائزة الوحيدة لشقة النزاع من ورثة المستأجر الأصلي، ومن الخطاب الموجه من المستأنف الثاني والمؤرخ 12/2/1972 إلى المرحومة …. بمطالبتها بأجرة فبراير سنة 1973 ومن الخطاب المؤرخ 1/5/1974 والموجه من محامي المستأنفين إلى المرحومة …. بمطالبتها بفروق أجرة وقيمة استهلاك مياه للشقة محل النزاع ومن إيصالات إيداع المرحومة …. لأجرة شقة النزاع – “وهي أسباب سائغة تكفي لحمل هذا الواقع الذي استخلصه الحكم. لما كان ذلك، وكان في قيام هذه الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لما أثاره الطاعنون من أقوال وحجج سواء على تنازل المطعون ضده الأول عن الشقة موضوع النزاع للمطعون ضده الثاني أو على سبق مشاركة …. لشقيقته المرحومة …. سكنى هذه الشقة بعد وفاة مستأجرتها الأصلية، فإن النعي عليه بهذين السببين يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .