امتداد عقد الايجار لصالح المستفيد في ضوء قرارات وأحكام محكمة النقض

الطعن 6542 لسنة 63 ق جلسة 3 / 7 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 217 ص 1155

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي ومحمد محمود عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.
———–
– 1 إيجار “إيجار الأماكن” “الامتداد القانوني لعقد الإيجار” “التأجير المفروش”.
عقد الإيجار . عدم انتهائه بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة . امتداده لصالح المستفيد . شرطه . إقامته معه بالعين المؤجرة إقامة مستقرة حتى الوفاة او الترك. المادة 29/ 1 قانون 49 لسنة 1977 . الانقطاع عن المساكنة لسبب عارض لا يحول دون امتداد العقد له . علة ذلك .
نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه المسكن مشروط بأن يكون المستفيد به مقيما مع المستأجر الأصلي إقامة مستقرة معتادة حتى الوفاة أو الترك وأن انقطاع هذه المساكنة لسبب عارض لا يمنع امتداد عقد الإيجار للمستفيد حال وفاة المستأجر الأصلي أو الترك.
– 2 إيجار “إيجار الأماكن” “الامتداد القانوني لعقد الإيجار” “التأجير المفروش”.
استعمال المستأجر حقه في تأجير العين المؤجرة له مفروشة . لا يحرمه الإقامة بها ولا يحول دون تطبيق أحكام الامتداد القانوني لعقد الإيجار لصالح المستفيد من أقارب المستأجر متى مقيما معه قبل التأجير مفروش ولو انقطع عن مساكنته لهذا السبب العارض .
إذ كان منح المؤجر ميزة التأجير المفروش للمستأجر لا يلزم الأخير إلا بالمقابل النقدي الذي ألزمه القانون بأدائه للمؤجر طيلة مدة هذا التأجير فهو لا يحرم المستأجر من حق الإقامة بالعين وليس من شأنه بالضرورة أن يحول بينه وهذه الإقامة كما أنه لا يمنع من تطبيق حكم الامتداد القانوني لعقد الإيجار للمستفيد من أقارب المستأجر متى كان مقيما معه قبل التأجير مفروشا ولو كان قد انقطع عن مساكنته لهذا السبب العارض.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعن الدعوى رقم 16083 لسنة 1990 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها لهم بمنقولاتها الموضحة بالقائمة الملحقة بعقد الإيجار وقالوا بيانا لها إنه بموجب عقد مؤرخ 15/10/1986 استأجر من مورثتهم تلك الشقة مفروشة لمدة سنتين ولانتهائها وعدم رغبتهم في تجديدها فقد أنذروه بالإخلاء فلم يمتثل فأقاموا الدعوى بطلبيهم سالفي البيان. حكمت المحكمة بإجابتهم لمطلبهم. استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 9209 لسنة 109 قضائية. بتاريخ 26 من مايو سنة 1993 قضت بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إنه دفع بعدم قبول دعوى المطعون ضدهم بطلب إخلائه من الشقة محل النزاع لرفعها من غير ذي صفة لانقضاء عقد إيجار مورثتهم المستأجرة الأصلية لها بوفاتها وعدم امتداده إليهم، إلا أنه رفض هذا الدفع على سند من أن الشركة المؤجرة هي صاحبة الحق في إبدائه دونه في حين أن له مصلحة قائمة في التمسك به بصفته مستأجرا أصليا لتلك الشقة بموجب عقد الإيجار الذي حررته الأخيرة له بعد وفاة مورثة المطعون ضدهم. كما رتب الحكم قضاءه في الدعوى على امتداد عقد إيجارها إليهم دون بحث توافر شروط هذا الامتداد مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك بأن النص في المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه “مع عدم الإخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك …” يدل على أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه المسكن مشروط بأن يكون المستفيد به مقيما مع المستأجر الأصلي إقامة مستقرة معتادة حتى الوفاة أو الترك وأن انقطاع هذه المساكنة لسبب عارض لا يمنع امتداد عقد الإيجار للمستفيد حال وفاة المستأجر الأصلي أو الترك، وإذ كان منح المؤجر ميزة التأجير المفروش للمستأجر لا يلزم الأخير إلا بالمقابل النقدي الذي ألزمه القانون بأدائه للمؤجر طيلة مدة هذا التأجير فهو لا يحرم المستأجر من حق الإقامة بالعين وليس من شأنه بالضرورة أن يحول بينه وهذه الإقامة كما أنه لا يمنع من تطبيق حكم الامتداد القانوني لعقد الإيجار للمستفيد من أقارب المستأجر متى كان مقيما معه قبل التأجير مفروشا ولو كان قد انقطع عن مساكنته لهذا السبب العارض. لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه بأن عقد إيجار مورثة المطعون ضدهم الأصلي للشقة محل النزاع قد انتهى بوفاتها في شهر فبراير سنة 1987 فقامت الشركة المالكة للعقار بتأجيرها له خالية بالعقد المؤرخ 2/11/1988، وكان الحكم المطعون فيه قد أشار إلى هذا الدفاع وأقام قضاءه بقوله “ويمتد عقد الإيجار الأصلي إلى الزوج والأولاد والوالدين وللمؤجر المالك دون المستأجر من الباطن التمسك بعدم توافر شروط امتداد عقد الإيجار وينتهي عقد الإيجار المفروش بانتهاء مدته المتفق عليها وأن البين من الأوراق أن مورثة المستأنف ضدهم – المطعون ضدهم – استأجرت عين النزاع بموجب عقد مؤرخ 1/11/1959 ثم أجرتها مفروشة للمستأنف – الطاعن – بموجب عقد مؤرخ 15/10/1986 وأن العقد الأول ما زال قائما لم ينته وساري المفعول وما زال كل خصم يتمتع بالمركز القانوني الذي يتساند إليه بموجب هذا العقد حتى يقضي بإنهائه وصاحب هذا الطلب الشركة المالكة التي لم تختصم في الدعوى ولم يثبت للمحكمة أنها طلبت ذلك … وأن العقد المؤرخ 2/11/1988 المبرم بين الشركة والمستأنف هو عقد باطل”. وإذ كان البين من هذه الأسباب أن محكمة الاستئناف رفضت دفاع الطاعن بناء على فهم خاطئ للواقع في الدعوى مبعثه الظن بأن الأخير يتمسك فيه بانتهاء عقد إيجار مورثة المطعون ضدهم الأصلي بوفاتها وهو لا يزال في مركز المستأجر منها من الباطن مفروشا في حين أن المفهوم الصحيح لهذا الدفاع يدل على أن الطاعن يستهدف منه إلى القول بأن عقد التأجير من الباطن مفروشا الصادر له من مورثة المطعون ضدهم قد انتهى تبعا لانتهاء عقد إيجارها الأصلي بوفاتها ونشأت علاقة إيجارية جديدة بينه وبين الشركة المالكة للعقار بالعقد الصادر منها إليه بتاريخ 2/11/1988 وأصبح بموجبه مستأجرا أصليا للشقة محل النزاع وهو ما يتأدى منه توافر مصلحة للطاعن يقرها القانون تتمثل في تحقيق غايته المنشودة في الاستئثار بتلك الشقة والانتفاع بها دون منازع بصفته مستأجرا أصليا لها بهذا العقد إذا ما ثبت عدم امتداد عقد إيجار مورثة المطعون ضدهم بعد وفاتها لأحد المستفيدين طبقا للقانون مما يفسح المجال لترتيب آثار عقد إيجاره طالما انعقد صحيحا بعد زوال عقد الإيجار الأول وانعدام آثاره، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر المتقدم كما رتب قضاءه في الدعوى على بطلان عقد إيجار الطاعن المؤرخ 2/11/1988 باعتباره لاحقا لعقد إيجار مورثة المطعون ضدهم الذي لا يزال قائما بالنسبة لهم دون التحقق من توافر شروط امتداده إليهم بعد وفاتها طبقا للمادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فإنه يكون قد خالف القانون وشابه القصور المبطل بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .