امتياز المؤجر على المنقولات الموجودة داخل العين المؤجرة

لم يلزم القانون المدني العراقي المستأجر بأن يضع في العين المؤجرة منقولات تكون قيمتها كافية لضمان الوفاء بالأجرة(1) ، ولكنه جعل لمؤجر العقار حق امتياز(2) على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة وهذا ما نصت عليه الفقرة (1) من المادة (1374) من القانون المدني العراقي بقولها (أجرة المباني والأراضي الزراعية لثلاث سنوات أو لمدة الإيجار ان قلت عن ذلك وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار لها جميعاً حق امتياز على ما يكون موجوداً في العين المؤجرة مملوكاً للمستأجر من منقول قابلاً للحجز ومن محصول زراعي) ، وبهذا الصدد تنص الفقرة (1) من المادة (1143) من القانون المدني المصري على انه (أجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار ان قلت عن ذلك وكل حق أخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار يكون لها جميعاً امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز ومن محصول زراعي)(3) ، فحكمة المشرع من تشريع امتياز مؤجر العقار تعود إلى رغبته في تسهيل عقد الإيجار إذ لولا هذا الامتياز لامتنع الكثير من ملاك العقارات عن تأجيرها إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة مقدماً أو لم يقم بتقديم كفيل شخصي أو تقديم تأمينٍ أخر لضمان الوفاء بالأجرة ، ولابد من الإقرار بان امتياز مؤجر العقار يقوم على أساس فكرة الرهن الحيازي أي أن المؤجر يعد حائزاً للمنقولات الموجودة في العين المؤجرة وذلك لضمان الحقوق التي قد تنشأ له بمقتضى عقد الإيجار وعلى هذا فان امتياز مؤجر العقار يثبت على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة(4) بشرط ان تكون هذه المنقولات مملوكة للمستأجر وان تكون من المنقولات التي يجوز حجزها(5) ، فإذا كانت العين المؤجرة أرضاً زراعية شمل الامتياز المحاصيل التي تنتجها تلك الأرض وكل ما عليها من آلات ومواشي ونحو ذلك ، وإذا كانت العين المؤجرة منزلاً شمل الامتياز الأثاث الموجودة في ذلك المنزل ، وإذا كانت العين المؤجرة مصنعاً شمل الامتياز ما ينتجه المصنع والآلات الموجودة فيه ، وإذا كانت العين مخزناً أو دكاناً شمل الامتياز السلع والبضائع والأدوات الموجودة فيه ، ويتبين من النصين المذكورين ان المشرع العراقي نص على ان حق الامتياز لا يضمن الأجرة الا لمدة ثلاث سنوات إذا زادت مدة الإيجار على هذا القدر ويضمن كل مدة الإيجار ان كانت تلك المدة اقل من الثلاث سنوات ، أما المشرع المصري فنص على ان حق الامتياز لا يضمن الأجرة الا لمدة سنتين أو لمدة الإيجار ان قلت عن ذلك ، ولكنهما متفقان على ان الامتياز يضمن كل حق آخر ينشأ للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار ، مثال ذلك التعويض الذي يستحقه المؤجر عن الأضرار التي ألحقها المستأجر بالعين المؤجرة كما لو أساء استعمال العين المؤجرة أو أحدث تغييراً فيها بدون إذن المؤجر وما شابه ذلك .

والسؤال الذي يتبادر إلى الذهن هنا هو هل ان المنقولات الموجودة في العين المؤجرة والمملوكة لزوجة المستأجر تشمل بالامتياز ام لا ؟ للإجابة على هذا السؤال نقول ان المشرع العراقي لم يعالج هذه المسألة(6) بخلاف المشرع المصري الذي عالج هذا الموضوع المهم وهذا ما نصت عليه الفقرة (2) من المادة (1143) من القانون المدني المصري بقولها (ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كانت مملوكة للغير ولم يثبت ان المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها …)(7) ، يبدو من هذا النص ان المنقولات التي توجد في العين المؤجرة والتي لا تكن مملوكة للمستأجر أما ان تكون مملوكة لزوجة المستأجر وأما ان تكون مملوكة للغير ، فإذا كانت مملوكة لزوجة المستأجر فهنالك قرينة على ان الزوجة عندما رضيت بوضع المنقولات العائدة لها في عين استأجرها زوجها قد رضيت ضمناً بان تكون هذه المنقولات ضامنة للوفاء بالأجرة ، فيكون في هذه الحالة للمؤجر امتياز عليها، فإذا لم ترغب الزوجة بذلك فعليها ان تدحض هذه القرينة بإعلامها المؤجر ان المنقولات الموجودة في العين المؤجرة مملوكة لها وإنها لا تريد عند وضعها بالعين ان تكون ضامنة لدين الأجرة حتى لا يعول المؤجر عليها ويطالب المستأجر (الزوج) بوضع منقولات أخرى تضمن استيفاء الأجرة ، وهذا على أساس ان أثاث الزوجية ملك الزوجة المسلمة . أما عند غير المسلمين فليست هنالك قرينة على ان الأثاث الزوجية هي ملك زوجة المستأجر لذا فان المؤجر يستعمل امتيازه على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة على اعتبارها مملوكة للمستأجر نفسه ، أما إذا كانت المنقولات مملوكة للغير فهنا يجب ان نميز بين حالتين ، الحالة الأولى أما ان يعتقد المؤجر بحسن نية في لحظة وضع المنقولات في العين المؤجرة أنها مملوكة للمستأجر ففي هذه الحالة يثبت له حق الامتياز(8) ، وحسن النية مفترض ما لم يثبت العكس كما لو كان المستأجر مصلحاً للسيارات أو الأجهزة الكهربائية ونحو ذلك وظهر ان السيارات أو الأجهزة الكهربائية ونحوهما الموجودة في العين المؤجرة ليست ملكاً له وإنما هي ملكٌ لزبائنه ، والحالة الثانية أما ان يثبت الغير ان المؤجر كان يعلم وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة أنها غير مملوكة للمستأجر وفي هذه الحالة لا يثبت للمؤجر حق امتياز عليها كما إذا كان المستأجر صانعاً أو مديراً لفندق أو بائعاً لمزاد أو معروفاً بأمانته فتكثر الودائع عنده وعليه فان تلك المنقولات لا تكون ملكاً له وإنما ملكاً لأصحابها(9) .

ومن الجدير بالملاحظة ان الفقرة (2) من المادة (1374) من القانون المدني العراقي عالجت موضوع الإيجار من الباطن إذ أنها نصت على ذلك بقولها (ويقع حق الامتياز على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من المستأجر الأصلي إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة على المستأجر عدم الإيجار فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت حق الامتياز إلا على المبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر منه في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر بعدم دفع هذه المبالغ للمستأجر الأصلي) . وقد تأثر المشرع العراقي في ذلك بما نصت عليه الفقرة (3) من المادة (1143) من القانون المدني المصري التي جاء فيها (ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز الا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر)(10) ويؤخذ من هذين النصين السالفي الذكر ان المستأجر الأصلي أما ان يكون ممنوعاً صراحة من الإيجار من الباطن ولكنه على الرغم من ذلك اجر العين من الباطن ففي هذه الحالة يكون لمؤجر العقار امتياز على المنقولات الموجودة في العين والعائدة للمستأجر من الباطن بمقدار ما للمؤجر من حقوق في ذمة المستأجر الأصلي حتى لو كان هذا المقدار أكثر من المقدار الذي للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن ، وللمستأجر من الباطن ان يرجع على المستأجر الأصلي بما دفعه زيادة للمؤجر ، وأما ان يكون المستأجر الأصلي غير ممنوع من الإيجار من الباطن فهنا يكون للمؤجر حق امتياز على المنقولات المملوكة للمستأجر من الباطن ولكن هذا الامتياز يكون بمقدار ما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر بعدم دفع هذه المبالغ المستحقة للمستأجر الأصلي ، ويرى قسم من شراح القانون(11) ان المشرع هنا أراد حماية مصلحة المؤجر على الرغم من عدم وجود علاقة مباشرة بينه وبين المستأجر من الباطن إلا انه الزم المؤجر في الوقت نفسه بضرورة إنذار المستأجر من الباطن بوجود دين أجرة له بذمة المستأجر الاصلي ، فإذا لم يقم المؤجر بتوجيه الإنذار المذكور فان المستأجر من الباطن يصبح في حل من هذا الالتزام القانوني ، وإذا كان القانون المدني قد رتب للمؤجر حق امتياز على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة فانه جعل هذه المنقولات مثقلة بالامتياز المذكور حتى لو تم إخراجها من العين المؤجرة بشرط ان يكون إخراج هذه المنقولات قد تم بدون علم المؤجر أو قد تم إخراجها بعلمه واعتراضه على ذلك ، وان يكون إخراج المنقولات قد أدى إلى جعل المنقولات المتبقية في العين المؤجرة غير كافية لضمان الأجرة والمبالغ المستحقة الأخرى في ذمة المستأجر ومع ذلك فإذا اكتسب الغير حسن النية حق ملكية على المنقولات المذكورة التي أخرجها المستأجر من العين المؤجرة ، فانه يمتلك تلك المنقولات خالية من حق الامتياز وهذا ما صرحت به الفقرة (3) من المادة (1374) من القانون المدني العراقي بقولها (وإذا نقلت الأموال المثقلة بحق الامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه ولم يبق في العين أموالٌ كافية لضمان المبالغ الممتازة بقي حق الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت دون ان يضر ذلك في الحق الذي يكسبه الغير حسن النية على هذه الأموال)(12) .

ويستطيع المؤجر استيفاء الأجرة والمبالغ المستحقة له بمقتضى عقد الإيجار من ثمن الأموال المنقولة المثقلة بامتياز المؤجر بعد الحقوق التي تليها في المرتبة، وهذا ما نصت عليه الفقرة (4) من المادة (1374) من القانون المدني العراقي بقولها (تستوفى هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بحق الامتياز بعد الديون الواردة في المواد السابقة الا ما كان من هذه الديون غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حسن النية) ، والفقرة (4) من المادة (1143) من القانون المدني المصري بقولها (وتستوفى هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة ذكرها الا ما كان من هذه الحقوق غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حسن النية) ، والفقرة (4) من المادة (1122) من القانون المدني السوري بقولها (وتستوفى هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة ذكرها الا ما كان من هذه الحقوق غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حسن النية) ، والمادة (995) من القانون المدني الجزائري بقولها (… وتستوفى هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة ذكرها الا ما كان من هذه الحقوق غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حسن النية) ، والفقرة (5) من المادة (1076) من القانون المدني الكويتي بقولها (وتستوفى هذه المبالغ من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق الواردة في المواد السابقة …) ، ووفقاً لهذه النصوص ان امتياز مؤجر العقار يأتي بالمرتبة السادسة أي بعد امتياز المصروفات القضائية وامتياز المبالغ المستحقة للخزينة العامة وامتياز حق المنقول وإصلاحه وحقوق الامتياز العامة وامتياز مصروفات الزراعة ومقابل الآليات الزراعية (13).

______________________

– وحسناً فعل المشرع العراقي عندما لم ينص على إلزام المستأجر بوضع منقولات في العين المؤجرة تكفي لضمان الوفاء بالأجرة وذلك لان إلزام المستأجر بذلك لا يتفق مع الواقع العملي في مجتمعنا ، إذ ان المستأجر قد لا يملك منقولات تكفي لضمان الوفاء بالأجرة ، وفضلاً عن ذلك ان عمل المستأجر قد لا يتطلب منه ان يضع منقولات كافية لضمان الوفاء بالأجرة كما لو كانت العين المؤجرة مكتباً للمقاولات أو للدلالية أو للاستيراد والتصدير ونحو ذلك ، ولكن المشرع المصري الزم المستأجر بان يضع في العين المؤجرة منقولات تكفي لضمان الوفاء بالأجرة لمدة سنتين ان زادت مدة الإيجار على هذا القدر ولكل مدة إيجار ان قلت عن السنتين ، وهذا ما نصت عليه المادة (488) من القانون المدني المصري بقولها (يجب على كل من أستاجر منزلاً أو مخزناً أو حانوتاً أو مكاناً مماثلاً لذلك أو أرضاً زراعية ان يضع في العين المؤجرة اثاثاً أو بضائع أو محصولات أو مواشي أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين أو عن كل مدة الإيجار ان قلت عن السنتين هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت ويعفى المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء أو إذا قدم المستأجر تأميناً اخر) .

2- وحق الامتياز هو أولوية أو أسبقية يقررها القانون لاستيفاء دين معين مراعاة لسبب ذلك الدين أو لصفته . انظر بهذا الصدد : المادة (1361) من القانون المدني العراقي ، والمادة (1130) من القانون المدني المصري ، والمادة (1109) من القانون المدني السوري ، والمادة (982) من القانون المدني الجزائري ، والمادة (1424) من القانون المدني الأردني .

3- وهذا ما نصت عليه الفقرة (1) من المادة (1122) من القانون المدني السوري بقولها (اجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار ان قلت عن ذلك وكل حق اخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار يكون لها جميعاً امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابلاً للحجز ومن محصول زراعي) . والمادة (995) من القانون المدني الجزائري بقولها (يكون لأجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو لكامل مدة الإيجار ان قلت عن ذلك وكل حق اخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز ومن محصول زراعي …) ، والمادة (1437) من القانون المدني الأردني بقولها (لأجرة العقارات والأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار ان قلت عن ذلك ولكل حق اخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز ومن محصول زراعي) . وانظر بهذا الصدد الفقرة (2) من المادة (1250) من قانون الالتزامات والعقود المغربي والفقرة (2) من المادة (2291) من القانون المدني الفرنسي.

4- أ. د. رمضان ابو السعود ، العقود المسماة ، مصدر سابق ، ص 561 . أ. م. محمد طه البشير ، د. غني حسون طه ، مصدر سابق ، ج2 ، ص 596 . القاضي حسين عبد اللطيف حمدان ، التأمينات العينية ، دراسة تحليلية مقارنة لأحكام الرهن والتأمين والامتياز ، ط2 ، الدار الجامعية ، بيروت، 1985 ، ص621.

5- لان هنالك بعض الأشياء لا يجوز حجزها ، راجع في ذلك المادة (62) من قانون التنفيذ العراقي رقم (45) لسنة 1980 .

6- ولكن على الرغم من ذلك يرى احد شراح القانون في العراق ان امتياز مؤجر العقار يقع على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة والمملوكة لزوجة المستأجر إذا توافرت في المؤجر شروط قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية كما هو الحال بالنسبة للمنقولات المملوكة للغير . أ. م. محمد طه البشير ، د. غني حسون طه ، مصدر سابق ، ج2، ص 303.

7- وبهذا الصدد تنص الفقرة (2) من المادة (1122) من القانون المدني السوري على انه (ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كانت مملوكة للغير ولم يثبت ان المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها …) ، وتنص المادة (995) من القانون المدني الجزائري على انه (… ويثبت هذا الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كانت مملوكة للغير ولم يثبت ان المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها …) ، وتنص المادة (1438) من القانون المدني الأردني على انه (ويثبت امتياز الأجرة … ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو للغير الذي يجهل المؤجر حقه…) .

8- بشرط ان لا تكون تلك المنقولات مسروقة أو ضائعة والا ثبت لمالك المنقولات استردادها ممن يكون حائزاً لها خلال ثلاث سنوات من وقت ضياعها أو سرقتها . انظر بهذا الصدد المادة (1164) من القانون المدني العراقي ، والمادة (977) من القانون المدني المصري ، والمادة (928) من القانون المدني السوري ، والمادة (1190) من القانون المدني الأردني .

9- د. السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، مصدر سابق ، مج 1 ، ج6 ، ص 504 -505. د. سمير عبد السيد تناغو ، مصدر سابق ، ص 224 . د. خميس خضير ، مصدر سابق ، ص 575 . د. الصراف ، مصدر سابق ، ص 394 . د. العامري ، مصدر سابق ، ص 276 . د. الفضلي ، الوجيز في العقود المدنية ، مصدر سابق ، ص 272 . د. سعيد مبارك ، د. طه الملا حويش ، د. صاحب الفتلاوي ، مصدر سابق ، ص 298 . د. منذر الفضل ، د. صاحب الفتلاوي ، مصدر سابق ، ص 285 -290 .

0- وهذا ما نصت عليه الفقرة (3) من المادة (1122) من القانون المدني السوري بقولها (ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر الثانوي إذا كان قد اشترط صراحة عدم الإيجار الثانوي فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز الا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر الثانوي في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر)، والمادة (995) من القانون المدني الجزائري بقولها (ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات المملوكة للمستأجر الفرعي إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار الفرعي فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز الا للمبالغ المستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر الفرعي في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر)، والمادة (1439) مـن القانـون المدني الأردنـي بقـولها (يثبـت امتـياز دين الإيجار على المنقولات والمحصولات الموجودة في العين المؤجرة والمملوكة للمستأجر إذا نص في العقد على منع المستأجر من التأجير لغيره فإذا لم ينص على ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ المستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر منه عند المطالبة) .

1- د. السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني، مصدر سابق، مج 1 ، ج6 ، ص 502–503 . د. السنهوري ، شرح القانون المدني في العقود ، مصدر سابق ، ص 433 . د. جميل الشرقاوي ، مصدر سابق ، ص 173 . أ. د. رمضان ابو السعود ، العقود المسماة ، مصدر سابق ، ص 562 . د. خميس خضير ، مصدر سابق ، ص 875 . د. بدر جاسم يعقوب ، مصدر سابق ، ص 136 . د. الصراف ، مصدر سابق ، ص 393 – 394 . د. كمال قاسم ثروت ، مصدر سابق ، ص 332 . د. الفضلي ، الوجيز في العقود المدنية ، مصدر سابق ، ص 572 . د. الفضلي ، الوجيز في شرح أحكام عقد الإيجار ، مصدر سابق، ص 68 . أ. م. محمد طه البشير ، د. غني حسون طه ، مصدر سابق، ج2 ، ص 601 . د. منذر الفضل ، د. صاحب الفتلاوي ، مصدر سابق ، ص 289 .

2- وبهذا الشأن تنص الفقرة (5) من المادة (1143) من القانون المدني المصري على انه (واذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه ولم يبق في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة بقي الامتياز قائماً على الاموال التي نقلت دون ان يضر ذلك في الحق الذي كسبه الغير حسن النية …) ، والفقرة (5) من المادة (1122) من القانون المدني السوري على انه (وإذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه ولم يبق في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة بقي الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت دون ان يضر ذلك في الحق الذي كسبه الغير حسن النية…) ، والمادة (595) من القانون الجزائري على انه (… واذا نقلت الاموال مثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه ولم يبق في العين اموال كافية لضمان الحقوق الممتازة بقي الامتياز قائماً على الاموال التي نقلت دون ان يضر ذلك في الحق الذي كسبه الغير حسن النية …) ، والمادة (1440) من القانون المدني الاردني بقولها (للمؤجر حق تتبع الاموال المثقلة في الامتياز إذا نقلت من العين المؤجرة بغير رغبته أو بغير علمه ولم يبق في العين اموال كافية لضمان الحقوق الممتازة ذلك دون اخلال لحقوق حسني النية من الغير على هذه الاموال…) .

3- راجع في هذا الصدد المواد (1369 – 1374) من القانون المدني العراقي ، والمواد (1138 – 1142) من القانون المدني المصري ، والمواد (1117 – 1122) من القانون المدني السوري ، والمواد (990 – 995) من القانون المدني الجزائري ، والمواد (1432 – 1437) من القانون المدني الأردني ، والمواد (1071 – 1075) من القانون المدني الكويتي .

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .