ايجار وتمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة في ضوء أحكام محكمة النقض

الطعن 2523 لسنة 56 ق جلسة 4 / 5 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 150 ص 791 جلسة 4 من مايو سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب – نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ شكري العميري، عبد الصمد عبد العزيز، عبد الرحمن فكري – نواب رئيس المحكمة، وعلي جمجوم.
————–
(150)
الطعن رقم 2523 لسنة 56 القضائية

إيجار “تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة”.
تمليك المساكن الشعبية في مفهوم م 72 ق 49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978. قصره على المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات قبل 9/ 9/ 1977. وجوب الرجوع في تحديد وصف الوحدة من النوع الاقتصادي أو المتوسط إلى قرار وزير الإسكان رقم 237 لسنة 1977. علة ذلك. مؤداه. اعتبار الوحدة الاقتصادية هي التي لا تزيد مساحتها عن مائة وعشرة أمتار. أثره. خروج المبنى المكون من دور واحد أو دورين “فيلا” من مدلول المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة.

————
النص في المادة 72 من القانون 49 لسنة 77 على أن تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات رغم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون نظير أجرة تقل عن الأجرة القانونية إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة وذلك وفقاً للقواعد والأوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء وكان النص في البند الأول من المادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 – والصادر وفقاً للمادة 72 سالفة البيان – على أنه “بالنسبة لوحدات المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 9/ 9/ 1977 وأجرت بأقل من الأجرة القانونية بواقع جنيه للغرفة من الإسكان الاقتصادي وجنيه ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط يتم تمليكها وفقاً لأحكام المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه وطبقاً للقواعد والشروط والأوضاع الموضحة بالملحق رقم 1 المرافق لهذا القرار” يدل على أنه يشترط لتمليك هذه المساكن إلى جانب توافر الشروط الأخرى التي تضمنتها المادة 72 سالفة البيان وملحق القرار أن تكون من النوع الاقتصادي أو المتوسط وأن تكون أجرتها التي تقل عن الأجرة القانونية جنيهاً واحداً للغرفة من الإسكان الاقتصادي وجنيهاً ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط وإذ كانت المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة الأولى من القرار رقم 110 لسنة 1978 لم يضعا تحديداً أو معياراً لوصف الوحدة من النوع الاقتصادي أو تلك التي تكون من المتوسط مما يتعين معه الرجوع في هذا الشأن إلى التشريعات السارية التي تتعرض لهذا التحديد، وإذ كان قرار وزير الإسكان رقم 237 لسنة 1977 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء سجل في 17 جمادى الأول الموافق 5 من مايو سنة 1977 ونشر بالوقائع المصرية في مارس 1978 فإنه يكون سابقاً في صدوره على قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 وإن تراخى نشره بعد العمل بقرار رئيس مجلس الوزراء سالف الذكر مما مفاده أن القرار الأخير حين أشار إلى وصف المساكن الشعبية بأنها اقتصادية أو متوسطة قد أخذ في اعتباره التوصيف الوارد بالقرار رقم 237 لسنة 1977 والذي حدد مواصفات المساكن الاقتصادية والمتوسطة وفوق المتوسطة ومن بين تلك المواصفات مساحة الوحدة السكنية على نحو ما أوردته المادتين 15، 17 من القرار سالف البيان فتكون الوحدة الاقتصادية هي التي لا تزيد مساحتها عن ستين متراً مربعاً وأن الوحدة المتوسطة لا تزيد مساحتها عن مائة وعشرة متراً مربعاً وما زاد على ذلك يعتبر من الإسكان فوق المتوسط مع توافر باقي المواصفات، وإذ كان الهدف من إنشاء المساكن الاقتصادية والمتوسطة هو إنشاء أكبر عدد من الوحدات السكنية في أقل مساحة ممكنة وقد روعي عدم إضافة قيمة الأرض إلى قيمة المباني عند احتساب القيمة الإيجارية مما أدى إلى خفض أجرتها عن الأجرة القانونية ومن ثم فلا ينصرف مدلول المسكن الشعبي الاقتصادي أو المتوسط إلى المسكن المستقل المبني من دور واحد أو دورين كالفيلات.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعاوي أرقام 1323، 1324، 1327، 1330، 1591 لسنة 82 مدني كلي قنا بطلب تثبيت ملكية كل منهم للعقار الموضح الحدود والمعالم بالصحيفة وقالوا شرحاً لذلك أن كل منهم شغل العين الموضحة بصحيفة دعواه بمقتضى عقد يجار محرر في تاريخ سابق على 9/ 9/ 1977 – “تاريخ العمل بالقانون 49/ 1977” – وأنه لما كانت الوحدة المؤجرة إليه من الإسكان المتوسط فإنه عملاً بالمادة 72 من القانون سالف الذكر يحق لكل منهم تملكها وإذا امتنع الطاعنين عن اتخاذ إجراءات التمليك فقد أقام كل منهم دعواه للحكم له بالطلبات. ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره قضت برفض الدعاوي. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 22 لسنة 3 ق قنا، وبتاريخ 12/ 6/ 1986 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وتثبيت ملكية كل من المطعون ضدهم المعين الموضحة بصحيفة دعواه. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق وفي بيان ذلك يقولان بأن الوحدات السكنية موضوع النزاع ليست من المساكن الشعبية الاقتصادية أو المتوسطة وإنما هي فيلات ومساكن مستقلة كما أن أجر الغرفة لكل منها تقل عن 1.5 جنيه وإذ أخذ الحكم المطعون فيه بما انتهى إليه الخبير المنتدب في الدعاوي من وصف للوحدات سالفة الذكر بأنها من النوع المتوسط دون أن يبين سنده من ذلك، ورتب على ذلك إعمال حكم المادة 72 من القانون 49/ 1977 وقضى للمطعون ضدهم بتثبيت ملكيتهم للوحدات السكنية موضوع النزاع رغم عدم توافر شروط إعمال هذا النص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 على أن “تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات رغم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون نظير أجرة تقل عن الأجرة القانونية إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة وذلك وفقاً للقواعد والأوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء” وكان النص في البند الأول من المادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 – والصادر وفقاً للمادة 72 سالفة البيان على أنه “بالنسبة لوحدات المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 9/ 9/ 1977 وأجرت بأقل من الأجرة القانونية بواقع جنيه للغرفة من الإسكان الاقتصادي وجنيه ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط يتم تمليكها وفقاً لأحكام المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه وطبقاً للقواعد والشروط والأوضاع الموضحة بالملحق رقم 1 المرافق لهذا القرار” يدل على أنه يشترط لتمليك هذه المساكن إلى جانب توافر الشروط الأخرى التي تضمنتها المادة 72 سالفة البيان وملحق القرار أن تكون من النوع الاقتصادي أو المتوسط وأن تكون أجرتها التي تقل عن الأجرة القانونية جنيهاً واحداً للغرفة من الإسكان الاقتصادي، وجنيهاً ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط وإذ كانت المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة الأولى من القرار رقم 110 لسنة 1978 لم يضعا تحديداً أو معياراً لوصف الوحدة من النوع الاقتصادي أو تلك التي تكون من المتوسط مما يتعين معه الرجوع في هذا الشأن إلى التشريعات السارية التي تتعرض لهذا التحديد، وإذ كان قرار وزير الإسكان رقم 237 لسنة 1977 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء سجل في 17 جمادى الأول المرافق 5 من مايو سنة 1977 ونشر بالوقائع المصرية في مارس 1978 فإنه يكون سابقاً في صدوره على قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 وإن تراخى نشره بعد العمل بقرار رئيس مجلس الوزراء سالف الذكر مما مفاده أن القرار الأخير حين أشار إلى وصف المساكن الشعبية بأنها اقتصادية أو متوسطة قد أخذ في اعتباره التوصيف الوارد بالقرار 237 لسنة 1977 والذي حدد مواصفات المساكن الاقتصادية والمتوسطة وفوق المتوسطة ومن بين تلك المواصفات مساحة الوحدة السكنية على نحو ما أوردته المادتين 15، 17 من القرار سالف البيان فتكون الوحدة الاقتصادية هي التي لا تزيد مساحتها عن ستين متراً مربعاً وأن الوحدة المتوسطة لا تزيد مساحتها عن مائة وعشرة متراً مربعاً وما زاد على ذلك يعتبر من الإسكان فوق المتوسط مع توافر باقي المواصفات، وإذ كان الهدف من إنشاء المساكن الاقتصادية والمتوسطة هو إنشاء أكبر عدد من الوحدات السكنية في أقل مساحة ممكنة وقد روعي عدم إضافة قيمة الأرض إلى قيمة المباني عند احتساب القيمة الإيجارية مما أدى إلى خفض أجرتها عن الأجرة القانونية ومن ثم فلا ينصرف مدلول المسكن الشعبي الاقتصادي أو المتوسط إلى المسكن المستقل المبني من دور واحد أو دورين كالفيلات. لما كان ذلك وكان البين من تقرير الخبير وعقود إيجار الوحدات السكنية موضوع النزاع أن مساحة كل منها يزيد عن 110 متر مربع وهو الحد الأقصى لمساحة المسكن من النوع المتوسط فإنها تكون من النوع فوق المتوسط ومن ثم فلا ينطبق على الوحدات السكنية جميعها نص المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن الوحدات موضوع النزاع من النوع المتوسط معولاً في ذلك على تقرير الخبير ورتب على ذلك قضاءه بتثبيت ملكية المطعون ضدهم لهذه الوحدات فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .