سنقسم هذا الموضوع إلى ثلاثة مطالب، نتناول في المطلب الأول إعداد العقار المحجوز للبيع، في الثاني الاعتراض على قائمة شروط البيع، وفي الثالث، إجراءات البيع.
المطلب الأول: إعداد العقار المحجوز للبيع
تنص المادة 737 ف 1 من ق إ م د على أنه: ” إذا لم يقم المدين المحجوز عليه بالوفاء خلال أجل ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ الرسمي لأمر الحجز، يحرر المحضر القضائي قائمة شروط البيع ويودعها بأمانة ضبط المحكمة التي يوجد في دائرة اختصاصها العقار المحجوز. ومنه تتم مرحلة إعداد العقار للبيع بأمرين، هما إيداع قائمة شروط البيع قلم كتاب المحكمة المختصة، ثم التبليغ الرسمي عن هذا الإيداع لكل صاحب شأن عملا بنص المادة 740 من ق إ م د، وبناء على ذلك فإننا نقسم هذا المطلب إلى فرعين، نتناول في الفرع الأول إيداع قائمة شروط البيع، وفي الفرع الثاني التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع.
الفرع الأول: إيداع قائمة شروط البيع.
أولا: بيانات قائمة شروط البيع.
قائمة شروط البيع هي ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف الكامل والدقيق بالعقار المراد بيعه، وكذا الشروط التي يقوم المزاد على أساسها (1)، يقوم بتحريرها المحضر القضائي(2)، وعملا بنص المادة 737 ف 2 من ق إ م د(3)، يجب أن تشتمل هذه القائمة على البيانات الأتية:
-1 إسم ولقب كل من الدائنين المقيدين والحاجز والمدين المحجوز عليه، وموطن كل منهم.
-2 بيان السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه ومبلغ الدين، وهو من البيانات اللازمة في أية ورقة من أوراق التنفيذ، مخصصة لإبلاغها للغير، حتى يتسنى له مراقبة صحة حق الدائن في توقيع الحجز (4).
-3 أمر الحجز وتاريخ تبليغه الرسمي وقيده، وتاريخ إنذار الحاجز أو الكفيل العيني إن وجد.
-4 تعيين العقار تعيينا دقيقا، موقعه، حدوده، نوعه، مشتملاته، مساحته، رقم القطعة الأرضية، واسمها عند الاقتضاء، و غير ذلك من البيانات التي تفيد في تعيينه، وٕان كان العقار بناية، يبين الشارع ورقمه وأجزاء العقارات.
-5 تحديد شاغل العقار وصفته وسبب الشغل.
-6 شروط البيع والثمن الأساسي(5) والمصاريف.
-7 تجزئة العقار إلى أجزاء، إن كان في ذلك فائدة أفضل عند البيع، مع تحديد الثمن الأساسي لكل جزء، وتوضيح الترتيب الذي سيجري فيه البيع عند الاقتضاء.
-8 بيان المحكمة التي سيتم أمامها البيع.
ثانيا: مرفقات قائمة شروط البيع(6)
نصت المادة 738 من ق إ م د على أن ترفق مع قائمة شروط البيع المستندات الأتية:
-1 نسخة من السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه، والمقصود هنا ليس مجرد ذكر بيانات عن هذه الاوراق، ولكن المقصود هو تقديمها بذاتها مرفقة مع القائمة، حتى يتأكد من صحة البيانات الواردة بشأنها بالقائمة، وبالتالي مراقبة صحة العملية ككل.
-2 نسخة من أمر الحجز.
-3 نسخة من محضر التبليغ الرسمي للمحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني إن وجد.
-4 شهادة عقارية تتضمن القيود التي حصلت إلى غاية تاريخ الحجز، والمقصود بذلك شهادة من مكتب الشهر العقاري التابع له العقار او الحقوق العينية المقيدة على العقار، لمعرفة أصحاب هذه الحقوق باعتبارهم مشتركين في اجراءات التنفيذ على العقار، ويجب أن تتضمن الشهادة مقدار حقوق هؤلاء الدائنين.
-5 مستخرج الضريبة العقارية الغرض منه هو التحقق من صحة تقدير الثمن الأساسي لبيع العقار.
ثالثا: ميعاد الإيداع
يتضح من نص المادة 386 من ق إ م، والمادة 737 ف 1 من ق إ م د أن المكلف بإيداع قائمة شروط البيع ومرفقاتها هو المحضر القضائي، وفي حالة إلغاء قائمة شروط البيع يعاد تجديدها على نفقته عملا بالفقرة الأخيرة من المادة 737 ق إ م د، وعليه إذا لم يقم المدين المحجوز عليه بالوفاء خلال مدة معينة حددها القانون الحالي بشهر يبدأ حسابه من تاريخ تسجيل الحجز (7)، بينما حددها القانون الجديد (8) بثلاثين يوما من تاريخ التبليغ الرسمي لأمر الحجز، تحرر بشأنه قائمة شروط البيع ثم تودع مع مرفقاتها أمانة ضبط المحكمة التي يوجد في دائرة اختصاصها العقار المحجوز، وفي حالة تعدد العقارات أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة، تودع قائمة شروط البيع في أمانة ضبط المحكمة التي يوجد فيها أحد هذه العقارات.ثم يؤشر رئيس المحكمة المختص على محضر الإيداع، ويحدد فيه جلسة للإعتراضات، وجلسة لاحقه للبيع وتاريخ وساعة إنعقادهما. إلا أن تاريخ ومكان جلسة البيع بالمزاد قد يتم تحديدها لاحقا بموجب أمر على عريضة بناءا على طلب المحضر القضائي أو أي دائن طرفا في الحجز، ويكون ذلك بعد الفصل في جميع الاعتراضات التي سجلت(9).
الفرع الثاني: التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع
أولا: بيانات محضر تبليغ قائمة شروط البيع
أوجب المشرع (10)، على المحضر القضائي بعد إيداع قائمة شروط البيع والتأشير عليها، تبليغها رسميا إلى كل من يهمهم الأمر حتى يتمكنوا من إبداء ما لديهم من ملاحظات أو أوجه بطلان عند الاعتراض عليها 4(11)، وذلك خلال خمسة عشرة يوما الموالية للإيداع، ويكون ذلك بموجب ورقة من أوراق المحضرين تسمى بمحضر تبليغ قائمة شروط البيع، يجب أن تتضمن فضلا عن البيانات العامة، بيانات خاصة نصت عليها المادة 741 من ق إ م د 47(12). تتمثل في الاتي:
– تاريخ إيداع قائمة شروط البيع.
– تعيين العقارات المحجوزة بالإجمال.
– بيان الثمن الأساسي المحدد جملة أو لكل جزء.
– تاريخ وساعة الجلسة المحددة للنظر في الإعتراضات المحتملة، وتاريخ وساعة جلسة البيع بالمزاد العلني.
– إنذار المبلغ لهم بالاطلاع على قائمة شروط البيع لإبداء الملاحظات والإعتراضات المحتملة، وٕالا سقط حقهم في التمسك بها.
ثانيا: تبليغ ذوي الشأن بإيداع قائمة شروط البيع
بعد تحرير المحضر أوجب المشرع تبليغه تبليغا خاصا خلال الخمسة عشر يوما التالية لإيداع قائمة شروط البيع إلى مجموعة من الأشخاص حددتهم المادة 387 من ق إ م وهم:
-المدين المحجوز عليه لشخصه أو في موطنه أو محل إقامته.
-الدائنين المقيدين كل بمفرده، ويقصد بهم الدائنون الذين لهم حقوق عينية تبعية على العقار.
– في حالة الوفاة يكون التبليغ إلى ورثة هؤلاء بصفة جماعية دون بيان الأسماء و الصفات في موطنهم، فإن لم يكن لهم موطن معروف ففي موطن المتوفي. وأضافت المادة 740 من ق إ م د شخصين هما.
-الكفيل العيني والحائز للعقار أو الحق العيني العقاري إن وجدا، لأن كل منهما له مصلحة مؤكدة في معرفة شروط البيع.
-بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به إن وجد. ويلاحظ أن إغفال تبليغ أحد هؤلاء لا يترتب البطلان، وٕانما لا يجوز الاحتجاج في مواجهتهم باجراءات التنفيذ.
ثالثا: الإعلان العام عن إيداع قائمة شروط البيع
لم يكتف المشرع بضرورة إخبار أصحاب الشأن بإيداع قائمة شروط البيع، بل أوجب كذلك أن يقوم المحضر القضائي خلال الثمانية أيام التالية لأخر تبليغ رسمي بإيداع القائمة، بنشر مستخرج من هذه القائمة في جريدة يومية وطنية والتعليق في لوحة الإعلانات بالمحكمة حتى يكون لكل شخص الحق في الإطلاع على القائمة وٕابداء ما يمكن له من أوجه الإعتراض، وقد نظم المشرع هذا الإعلان بموجب المادة 748 من القانون الجديد(13).
المطلب الثاني: الإعتراض على قائمة شروط البيع
خصص المشرع وسيلة إجرائية هامة القصد منها تصفية جميع المنازعات التنفيذية المتعلقة بالعقار، قبل الشروع في نزع ملكية عقار المدين وبيعه بالمزاد العلني، هذه الوسيلة هي الإعتراض على قائمة شروط البيع نصت عليها المادة 742 ف 1 من القانون الجديد (14) .
وعليه فالاعتراض هو منازعة موضوعية متعلقة بالتنفيذ على العقار يتم بموجبها التمسك ببطلان اجراءات التنفيذ لعيب شكلي إجرائي أو موضوعي، أو تعديل شروط البيع الواردة في القائمة(15)، وبناءا على ذلك نستطيع تناوله من خلال الفرعين التاليين نتناول في الأول موضوع الإعتراض، وفي الثاني النظام الإجرائي للاعتراض.
الفرع الأول: موضوع الإعتراض
الاعتراضات التي قد تبدى على قائمة شروط البيع منها ما يتخذ شكل أوجه البطلان، ومنها ما يكون على هيئة ملاحظات، و البعض الأخر يتمثل في طلب وقف بيع العقار.
أولا: أوجه البطلان
ويقصد بها ما شاب الاجراءات السابقة على الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات من عيوب (16) والبطلان الذي قد يثار بطريق الإعتراض قد يؤسس على عيب شكلي، ناتج عن عدم إتمام مقدمات التنفيذ، أو عن عدم إتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بأمر الحجز أو تسجيله أو تبليغ الحائز وٕانذاره إن وجد، أو عدم ذكر إحدى البيانات الهامة في المحاضر القضائية السابقة، أو عدم إيداع قائمة شروط البيع في الميعاد المحدد لذلك، أو تودع غير مستوفاة لبياناتها الجوهرية أو لا تستوفي مرفقاتها (17). وقد يؤسس هذا البطلان على عيب موضوعي، فإن يكون الحق الموضوعي الذي يجري التنفيذ إقتضاءا له غير محقق الوجود أو معين المقدار أو حال الأداء، أو غير ثابت بهذه الصفة في سند تنفيذي، أو أن يكون المال محل التنفيذ مما لا يجوز توقيع الحجز عليه، أو عدم توفر الحق في التنفيذ كما لو أجرى التنفيذ بموجب محرر موثق مطعون فيه بالتزوير(18). هذه الأوجه كلها تثار بطريق الإعتراض، ولا تجوز فيها الدعوى الأصلية، إلا إذا كان الإعتراض يتعلق بعيب في اجراءات لاحقة على جلسة الإعتراض(19).
ثانيا: الملاحظات على شروط البيع
ويقصد بالملاحظات على شروط البيع كل اعتراض أو نقد يوجه إلى هذه الشروط بتعديلها، ويكون ذلك بالحذف أو الإضافة أو التغيير(20)، ويكون إبداؤها بدون رفع دعوى. فقد يكون موضوع الملاحظة في طلب حذف أحد الشروط من القائمة بسبب مخالفته للنظام العام أو للآداب، كإشتراط استبعاد بعض الأشخاص من المزايدة بدون وجه حق، أو إلزام المشتري بدفع مصاريف باهظة تزيد عما قرره القاضي قبل إفتتاح المزايدة، وكذلك شرط بيع العقار صفقة واحدة بينما يكون من المصلحة لأصحاب الشأن أن يباع على مجموعات مما قد يزيد من ثمنه(21)وقد يتمثل موضوع الملاحظة في طلب إضافة أحد الشروط إلى القائمة، كما لو طلب المستأجر إضافة شرط سريان عقد الإيجار الخاص به، تفاديا للنزاع المحتمل حدوثه بينه وبين من سيقع عليه البيع (22) وأخيرا قد تتمثل الملاحظة في طلب تغيير شرط أو أكثر من شروط البيع دون المساس بجوهره، كزيادة الثمن الأساسي للبيع، أو طلب بيع العقار صفقة واحدة بدلا من بيعه مجزئا، أو يطلب العكس(23).
ثالثا: طلبات وقف الاجراءات
نص المشرع على حالات معينة يتخذ فيها طريق الإعتراض كوسيلة لإبداء بعض الطلبات وذلك كإشكال وقتي في التنفيذ تهدف في مجموعها إلى وقف اجراءات البيع مؤقتا أوتأجيلها وهي:
الحالة الأولى: طلب وقف بيع بعض العقارات المحجوزة للحد من الأثر الكلي للحجز.
وفقا للمادة 743 من ق إ م د يجوز لكل من المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطريق الإستعجال وقف اجراءات البيع على عقار أو أكثر من العقارات المعينة المحجوزة، إذا أثبت أن قيمة إحدى هذه العقارات الذي تظل الاجراءات مستمرة بالنسبة إليه تكفي للوفاء بحقوق جميع الدائنين الحاجزين.
يحدد الأمر الصادر في هذا الإعتراض العقارات التي تتوقف عليها اجراءات البيع مؤقتا، ومع ذلك يجوز لكل دائن حتى بعد الحكم برسو المزاد أن يستمر في بيع تلك العقارات إذا لم يكف ثمن ما بيع من عقارات للوفاء بحقه.
الحالة الثانية: طلب تأجيل بيع العقار
عملا بنص المادة 744 من ق إ م د يجوز للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع تأجيل اجراءات بيع العقار إذا أثبت أن الإرادات السنوية لهذا العقار لسنة واحدة كافية للوفاء بديون جميع الدائنين(24) ويحدد الأمر الفاصل بتأجيل البيع الأجل الذي يستأنف فيه اجراءات البيع إذا لم يتم الوفاء، مراعيا في ذلك المهلة اللازمة للمدين المحجوز عليه للوفاء، على أن لا تتجاوز المهلة الممنوحة سنة واحدة.
الحالة الثالثة: طلب وقف الاجراءات لرفع دعوى الفسخ
تنص المادة 745 من ق أ م د على أنه إذا وجد بين الدائنين بائع العقار أو أحد المقايضين به أو الشريك المقاسم، بلغ له المحضر القضائي إنذار بأنه في حالة عدم رفع دعوى الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفرق في الثمن أو طلب إعادة البيع عن طريق المزاد العلني، والتأشير بذلك على قائمة شروط البيع قبل الجلسة المحددة للاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل سقط حقه في ذلك. غير أنه إذا رفع دعوى الفسخ أو قدم طلبا لإعادة البيع بالمزاد العلني في الأجل المحدد، قام المحضر القضائي بتأشير ذلك على قائمة شروط البيع، وتوقف عن الإستمرار في اجراءات البيع إلى حين الفصل في هذه الدعوى من طرف قاضي الموضوع، وعليه يوجب المشرع على بائع العقار أو المقايض به إذا أراد أثناء اجراءات التنفيذ رفع دعوى الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفارق، أن يرفعها بالطرق المعتادة لرفع الدعاوى أمام المحكمة المختصة ببيع العقار(25)، وليس بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع. لأن الأمر الذي يطرح على رئاسة المحكمة عن طريق الإعتراض هو طلب وقف اجراءات بيع العقار لحين الفصل في دعوى الفسخ التي تم رفعها بعد تسجيل أمر الحجز. أما دعوى الفسخ التي ترفع قبل ذلك، والتي يأشر برفعها على هامش تسجيل عقد البيع، فإنه يحتج بالحكم الصادر فيها على المشتري بالمزاد دون حاجة لإثبات ذلك وتدوينه في ذيل قائمة شروط البيع (26).
الفرع الثاني : النظام الاجرائي للاعتراض
أولا : صاحب الحق في الاعتراض
حددت المادة 742 ف 1 من ق إ م د الأشخاص الذين لهم الحق في تقديم الاعتراضات على قائمة شروط البيع، و هم الأشخاص المشار إليهم في المادة 740 من ق إ م د أو من ورثتهم، و يفترض توافر المصلحة القانونية لديهم لتقديم هذا الاعت ا رض، و هم المدين و الحائز و الكفيل العيني، و الدائنين المقيدين، و المالكين على الشيوع إن كان العقار مشاعا، و بائع العقار أو مقرض ثمنه. وما يفهم من المادة 748 ف 2 من ق إ م د التي تنص على أنه “يجوز لكل شخص الإطلاع على قائمة شروط البيع في مكتب المحضر القضائي أو في أمانة الضبط”، أن المشرع منح كذلك هذا الحق لكل من له مصلحة قانونية حقيقة كأصحاب حقوق الانتفاع و الارتفاق على العقار و مستأجريه و مدعي الاستحقاق (27). هؤلاء الأشخاص يجب عليهم إبداء ملاحظاتهم على قائمة شروط البيع، وأوجه البطلان التي يمكن التمسك بها، و ذلك برفع تقرير إلى رئيس المحكمة المختصة قبل جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل (28).
ثانيا : اجراءات الإعتراض و ميعاده
عملا بنص المادة 742 من ق إ م د يختص بنظر الاعتراضات على قائمة شروط البيع رئيس المحكمة التي يقع العقار المحجوز في دائرة إختصاصها، بإعتباره قاضي الأمور المستعجلة. و يقدم الإعتراض إلى رئيس المحكمة، و بعد التأشير عليه، تسجل العريضة في سجل خاص بعد دفع الرسوم حسب تاريخ ورودها، حيث لا يجوز تقديمه بالطرق المعتادة لرفع الدعاوى.
و يجب أن يقدم الاعتراض قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل، و إلا سقط الحق فيه)29)، و السقوط هنا كجزاء متعلق بالنظام العام فيجب على القاضي أن يحكم به من تلقاء نفسه (30)، و الهدف من تحديد هذا الميعاد هو أن تتاح الفرصة لكل من يهمه الأمر بأن يطلع على هذه الاعتراضات، قبل الجلسة المحددة لنظرها، و من جهة أخرى تمكين المحكمة من الإطلاع عليها قبل الجلسة حتى تستطيع الفصل فيها في نفس الجلسة دون تأجيل لذلك)31) ثم تعقد جلسة الإعتراضات حسب التاريخ و الساعة المحددين لها في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحاجز و المحضر القضائي. و يفصل رئيس المحكمة في الإعتراضات بأمر غير قابل لأي طعن في أجل أقصاه ثمانية أيام (32)، أما في الحالة التي لم يقدم فيها أي اعتراض في الجلسة، يؤشر أمين الضبط بذلك في السجل الخاص به و يشرع المحضر القضائي في اجراءات الإعلان عن البيع.
المطلب الثالث : اجراءات البيع بالمزاد العلني
بعد الإنتهاء من إيداع قائمة شروط البيع، و الفصل في الإعتراضات المقدمة عليها إن وجدت، تبدأ مرحلة بيع العقار بالمزاد العلني، و ذلك بإتمام بعض الاجراءات الممهدة له تتمثل أساسا في الإعلان عن البيع، و ينتهي ببيع العقار لمن يرسو عليه المزاد، و منه سنحاول تبسيط ذلك في الفروع الأربعة التالية :
الفرع الأول : الإعلان عن البيع
يعلن عن البيع بوسيلتين و لفئتين.
أولا- الإعلان العام عن البيع : عملا بنص المادة 749 من ق إ م د)33)، يقوم بهذا الإعلان المحضر القضائي و ذلك قبل اليوم المحدد للبيع بمدة لا تتجاوز ثلاثين يوما و لا تقل عن عشرين يوما. حيث يقوم بتحرير مستخرج من مضمون السند التنفيذي و قائمة شروط البيع متضمنا على الخصوص البيانات التالية:
– إسم ولقب كل من الدائن الحاجز والمدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد و موطن كل منهم.
– تعيين العقار كما ورد في قائمة شروط البيع.
– الثمن الأساسي لكل جزء من العقار.
– تاريخ و ساعة البيع بالمزاد العلني.
– بيان المحكمة أو المكان الذي يكون فيه البيع.
و تنص المادة 750 من ق إ م د على أن يتم تعليق الإعلان عن البيع بالمزاد العلني في الأمكنة الآتية:
– في باب أول مدخل كل عقار من العقارات المحجوزة أرضا أو مباني.
– في لوحة الإعلانات بالمحكمة التي يتم فيها البيع.
– في لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية التي يوجد فيها العقار.
– في الساحات و الأماكن العمومية.
– في أي مكان آخر يحتمل أن يضمن جلب أكبر عدد من المزايدين.
وينشر الإعلان في جريدة يومية وطنية أو أكثر حسب أهمية العقار المحجوز. و يثبت المحضر إنه قام بتعليق و نشر الإعلان بتقديم صورة من الجريدة، أو تأشيرة الموظف المؤهل على هامش الإعلان المنشور، و يرفق مع ملف التنفيذ. و يمكن لأطراف الحجز (34) تقديم عريضة إلى رئيس المحكمة يطلبون فيها إلغاء اجراءات النشر و التعليق و ذلك قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل (35). إذا قرر القاضي إلغاء الاجراءات ، يؤجل البيع إلى جلسة لاحقة، و تعاد اجراءات الإعلان على نفقة المحضر القضائي (36)
ثانيا- الإعلان الخاص عن زمان و مكان البيع :
هذه الوسيلة تخص ذوي الشأن الذين سبق إنذارهم بإيداع قائمة شروط البيع و هم
بالأساس الدائنين المقيدين و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني. حيث يتولى المحضر القضائي إعلانهم في ميعاد ثمانية أيام على الأقل من تاريخ الجلسة (37)، بينما القانون الحالي أوجب الإعلان في ميعاد عشرة أيام على الأقل من حصول اجراءات النشر(38). و يوم البيع الذي يجب إخبارهم به هو اليوم الذي حدده رئيس المحكمة المختصة عند التأشير على محضر إيداع قائمة شروط البيع (39)، أو اليوم الذي تم تحديده لاحقا بموجب أمر على عريضة بناء على طلب المحضر القضائي أو أي دائن طرف في الحجز (40).
الفرع الثاني : اجراءات المزايدة العلنية
يتم بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني في جلسة علنية تحت إشراف قاضي الأمور المستعجلة رئيس المحكمة أو القاضي الذي يعينه لهذا الغرض(41) بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في التاريخ و الساعة المحددين لذلك بحضور ذوي الشأن، وذلك وفقا لأحكام و ضوابط قانونية و سلسة من الاجراءات نذكرها من خلال ترتيبها في القواعد التالية :
أولا : إفتتاح المزايدة و تقديم العروض
تنص المادة 754 من ق إ م د على أنه بعد افتتاح جلسة البيع يتولى رئيسها التحقق من حضور أو غياب أطراف الحجز، و إتمام اجراءات التبليغ الرسمي لذوي الشأن لأجل حضور جلسة البيع، و حصول اجراءات الإعلان عن البيع. إذا كانت هذه الاجراءات صحيحة، يأمر بافتتاح المزاد العلني، و هنا يذكر بشروط البيع و نوع العقار المعروض للبيع، و الثمن الأساسي المذكور بقائمة شروط البيع الذي ستجري المزايدة على أساسه، و الرسوم و المصاريف. كما يقوم بتعيين مبلغ التدرج في العروض التي تقبل من المتزايدين، بمعنى القيمة التي يزاد بها عن الثمن الأساسي أو عن العرض السابق(42)، و تحدد هذه القيمة حسب أهمية العقار، و في جميع الأحوال لا تقل عن عشرة آلاف دينار جزائري في كل عرض (43) .وٕافتتاح المزايدة ما هو إلا دعوة لتقديم العطاءات و هو المبلغ الذي يعرضه المزايد و يرغب في شراء العقار على أساسه(44).
ثانيا: رسو المزاد ( إعتماد العطاء)
نظمه المشرع بموجب المادة 391 ف 2 من ق إ م(45)، والمادة 757 ف 1 من ق إ م د(46).ويستخلص منها أن البيع في المزايدات لا يتم إلا برسو المزاد على شخص معين بذاته وعادة هو من يقدم أعلى عرض، بإعتبار أن العطاء المقدم من أي شخص يسقط بتقديم عطاء أعلى منه، ذلك أن التقدم بالعطاء في المزايدة، ليس إلا إيجابا من صاحب العطاء، ولانعقاد العقد لابد من قبول يصادفه، والقبول لا يكون إلا برسو المزاد ممن يملكه .(47) . وعليه يرسو المزاد على من تقدم بأعلى عرض وكان أخر مزايد، فقط القانون الحالي أستعمل تقنية إعتماد العرض بعد انطفاء ثلاث شموع توقد تباعا مدة كل منها دقيقة واحدة، أما القانون الجديد أستعمل تقنية النداء بالعرض الأخير ثلاث م ا رت متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة، يلاحظ أنه لا يوجد أي فرق بين العبارتين من الناحية العملية (48). والراسي عليه لا يكتسب صفة المشتري إلا في مرحلة لاحقة تأتي بعد سداده لكامل الثمن ومصاريف التنفيذ، وصدور الحكم يإيقاع البيع عليه (49).
ثالثا: التزام الراسي عليه المزاد بدفع الثمن
يقع على عاتق المزايد الذي اعتمد عرضه بدفع الثمن الذي تم إعتماده وكذلك المصاريف ورسوم التسجيل، على أن تودع هذه المبالغ قلم كتاب المحكمة خلال ميعاد حدده القانون الحالي بعشرين يوما من تاريخ المزايدة(50)، بينما أوجب القانون الجديد دفع خمس الثمن والمصاريف والرسوم المستحقة حال انعقاد الجلسة، ودفع المبلغ الباقي في أجل أقصاه ثمانية أيام من تاريخ المزايدة بأمانة ضبط المحكمة(51) واذا حدث وأن تخلف الراسي عليه المزاد في الوفاء بإلتزامه بدفع الثمن، أعيد بيع العقار على ذمته، وذلك بعد إنذاره بأن يقدم بتنفيذ التزامه في ميعاد عشرة أيام عملا بأحكام المادة 396 من ق إ م، أما القانون الجديد لقد منح له مهلة خمسة أيام بعد إنذاره عملا بنص المادة 757 فقرة أخيرة من ق إ م د . وتحكم المزايدة المعادة الاجراءات التالية:
– تجري المزايدة الجديدة في ميعاد ثلاثين يوما إبتداء من تاريخ الإعلان عن البيع(52).
– تكون اجراءات إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد المتخلف (53).
– أن يتضمن بيانات هذا الإعلان، فضلا عن البيانات المعتادة المتعلقة بالعقار، مقدار قيمته التي صدر بها الحكم وبمرسى المزاد لصالح المزاد المتخلف وتاريخ المزايدة الجديدة (54). إذا أعيد بيع العقار بثمن أقل من الثمن الراسي به المزاد، يلزم المزايد المتخلف بدفع فرق الثمن، أما إذا بيع العقار بثمن أعلى لا يكون له الحق في الزيادة (55) .
الفرع الثالث: تأجيل المزايدة وٕاعادتها
هناك فروض تطرأعند المزايدة تؤدي إلى تأجيلها، أو إلى إعادتها بشروط.
أولا: تأجيل البيع مع إنقاص عشر الثمن الأساسي
مبدئيا ليس للمحكمة أن تؤجل المزاد لتاريخ أخر غير التاريخ المحدد لذلك، إلا أنه قد تطرأ من الأسباب المبررة التي توجب ذلك، هذا التأجيل قد يكون قبل إفتتاح المزايدة، حيث يجوز للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطريق الإستعجال تأجيل اجراءات بيع العقار إذا أثبت أن الإيرادات السنوية لهذا العقار لسنة واحدة كافية للوفاء بديون جميع الدائنين (56). إلا أن الذي يهمنا هو التأجيل بعد إفتتاح المزايدة، حيث إذا كان العرض أقل من الثمن الأساسي للمزايدة، أو لم يتقدم أحد بأي عطاء خلال خمسة عشرة دقيقة، يثبت ذلك في سجل الجلسة ويؤجل البيع إلى جلسة لاحقة بذات الثمن الأساسي (57). في الجلسة الجديدة إذا كانت العروض أقل من قيمة الثمن الأساسي وغير كافية لقيمة الدين والمصاريف، يأخذ رئيس الجلسة قراره بتأجيل البيع وٕانقاص عشر الثمن الأساسي(58) والحكمة من ذلك تشجيع الراغبين في المزايدة على الدخول فيها. ويتولى الأمر الصادر بتأجيل البيع تحديد تاريخ جلسة البيع اللاحقة، ويكون ذلك خلال فترة لا تقل عن ثلاثين يوما ولا تزيد عن خمسة وأربعين يوما من تاريخ التأجيل (59) في الجلسة الموالية يباع العقار لمن تقدم بأعلى عرض حتى لو كان أقل من الثمن الأساسي، إلا إذا قبل الدائن الحاجز إستفاء الدين عينا بالعقار بالثمن الاساسي المحدد له (60)
ثانيا: تسديس البيع وإعادة المزايدة
أجاز القانون (61) لكل شخص أن يقوم بما يعبر عنه بعملية التسديس للبيع، وذلك بأن يعرض ثمنا جديدا للعقار موضوع البيع بالمزاد بزيادة عن الثمن الأول الواقع به البيع بنسبة السدس على الأقل مع تحمله المصاريف القضائية والرسوم المستحقة وتتبع في ذلك الاجراءات التالية إذا توفرت شروط ذلك.
– القانون الجديد جاء بشرط لم ينص عليه القانون الحالي نعتبره شرطا أساسيا في العملية، وهو أن يباع العقار محل طلب إعادة البيع بثمن أقل من الثمن الأساسي المحدد في قائمة شروط البيع.
– أن يقدم الطلب في شكل عريضة تودع قلم كتابة المحكمة خلال عشرة أيام التالية لتاريخ رسو المزاد، مستوفيا لجملة من البيانات منها هوية صاحب الزيادة بالكامل، مع بيان مقدار الزيادة والمصاريف القضائية، وموقعه منه، القانون الجديد يشترط إيداع الثمن الكامل مع المصاريف والرسوم بأمانة ضبط المحكمة مقابل وصل يسلم إليه.
– وعملا بالمادة 393 ف 2 من ق إ م يتعهد المزايد الجديد بأن يكون هو الراسي عليه المزاد طبقا لمقدار ثمن العقار ومصاريف المزاد الأول مضافا إليها الزيادة التي تقدم بها.
– في هذه الحالة تجدد المزايدة ويعاد البيع بالمزاد العلني وفق الاجراءات السابقة الذكر، ويتحمل طالب التجديد جميع النفقات.
– القانون الجديد مكن المزايد الجديد من التراجع وذلك بتقديم طلب إيقاف إعادة البيع المقرر على ذمته، وذلك قبل حكم رسو المزاد الجديد، بعد إيداع المصاريف المترتبة عن تراجعه، وجاء ذلك في المادة 761 منه.
الفرع الرابع: حكم إيقاع البيع
أولا: الطبيعة القانونية لحكم إيقاع البيع
أجمع الفقه (62) على أن حكم إيقاع البيع، وٕان كان يصدر في شكل الأحكام القضائية وبديباجتها، كما أن له طبيعة الأحكام من حيث حجيته في مواجهة أطراف التنفيذ، إلا أنه لا يعتبر من حيث المضمون حكما قضائيا، بإعتبار أن بيع العقار لا يشكل خصومة قضائية، وبالتالي فإن هذا الحكم لا يحسم نزاعا و لا يصدر في خصومة بالمعنى الدقيق، وعليه ليس له من الأحكام سوى الاسم.
لأن القاضي لا يفعل سوى مراقبة اجراءات البيع، وتقرير أن المزاد قد فتح، وأن شخصا قد أعتمد عرضه، وأنه قد دفع الثمن بالكامل والمصاريف القضائية ورسوم التسجيل، ولهذا أوقع البيع عليه، وفي كل هذا لا يختلف عن قرار المحضر القضائي بإيقاع البيع بالنسبة للمنقول، ولذا لا يلزم تسبيبه أو الطعن فيه بطرق الطعن العادية أو غير العادية. وأن الحالة الوحيدة التي تمكن من تقررت له المصلحة في إعادة النظر في ما حكم به برسو المزاد، هو رفع دعوى قضائية ببطلان اجراءات البيع أمام قاضي الموضوع، ويكون الحكم الفاصل في هذه الدعوى حكما تسري عليه نفس القواعد المقررة لباقي الأحكام القضائية(63).
ثانيا: بيانات الحكم الصادر بإيقاع البيع
وفقا لنص المادة 395 من ق إ م، والمادة 763 من ق إ م د أن يصدر هذا الحكم بديباجة الأحكام المألوفة(64)، و أن يتضمن البيانات التالية:
-1 السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز والاجراءات التي تلته لا سيما تاريخ كل من التبليغ الرسمي والتكليف بالوفاء وٕاعلان البيع.
-2 تعيين العقار المباع ومشتملاته والإرتفاقات العالقة به إن وجدت، كما هو معين في قائمة شروط البيع.
-3 تحديد الثمن الأساسي للعقار المباع.
-4 اجراءات البيع بالمزاد العلني.
-5 الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد.
-6 الثمن الراسي به المزاد وتاريخ الدفع.
-7 إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس حسب الأحوال بتسليم العقار لمن رسى عليه المزاد.
ثالثا: أثار حكم إيقاع البيع
أ- تسجيل حكم إيقاع البيع
تلزم المادة 762 من ق إ م د المحضر القضائي (65) أن يقوم بالنيابة عن ذوي الشأن بقيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية من أجل إشهاره خلال أجل شهرين من تاريخ صدوره، حتى يكون حجة على الكافة، وتكون وظيفة الشهر هنا وظيفة إعلامية فقط لأن الحق العقاري أنشأته المحكمة الناطقة برسو المزاد(66)، ويعتبر حكم رسو المزاد الذي أصدرته سند الملكية )67) بينما هناك من يذهب بالقول)68) أن حكم رسو المزاد يعتبر سندا لملكية الراسي عليه المزاد بعد القيام باجراءات إشهاره لدى المحافظة العقارية، هذا الرأي يتماشى مع وظيفة التسجيل والشهر في النظام القانوني الجزائري، قياسا على التصرفات الواردة على العقار لا ترتب أثارها ومنها نقل الملكية لا يتم إلا بالتسجيل والشهر.
ب- إنتقال ملكية العقار إلى من حكم بإيقاع البيع عليه تنص المادة 762 من ق إ م د)69) على أنه ” تنقل إلى الراسي عليه المزاد كل حقوق المدين المحجوز عليه التي كانت له على العقارات المباعة بالمزاد العلني، وكذلك كل الإرتفاقات العالقة بها ويعتبر حكم رسو المزاد سندا للملكية”.
وعليه فالأثر الجوهري إذن للبيع القضائي للعقار هو نقل الملكية للراسي عليه المزاد الذي وفى بإلتزامه المتعلق بدفع الثمن. ويفهم من هذه المادة أن الملكية تنتقل إلى المالك الجديد بنفس الحالة التي كانت عليها بكل مالها وما عليها (70).
بمعنى أخر أن كل حق رتبه المدين أو الحائز أو الكفيل على العقار يسري في مواجهة من رسى عليه المزاد متى كان قد إستوفى شروط تسجيله قبل تبليغ أمر الحجز.إلا أن المشرع وبموجب المادة 764 من ق إ م د أورد إستثناءا مفاده أن قيد حكم رسو المزاد يترتب عنه تطهير العقار من كل التأمينات العينية وذلك من حقوق إمتياز وٕاختصاص ورهون رسمية وحيازية، التي أعلن أصحابها بإيداع الثمن قائمة شروط البيع (71)، كما يسثنى من ذلك دعاوى الفسخ لعدم الوفاء المنصوص عليها في المادة 388 ق إ م، فلا يحتج على المشتري بالحكم الذي يصدر فيها إلا إذا رفعت أو دون رفعها في قائمة شروط البيع في الميعاد المحدد للاعتراض على القائمة. وأخيرا فإن هذا الحكم لا يبلغ لأطراف الحجز ويتم تنفيذه جبرا على الأشخاص المذكورين في الفقرة الأخيرة من المادة 763 من ق إ م د(72)، وهو غير قابل لأي طعن)73).
______________________
1- أنظر: – أحمد خلاصي: قواعد وإجراءات التنفيذ الجبري وفقا لقانون الإجراءات المدنية الجزائري والتشريعات المرتبطة به، منشورات عشاش، الجزائر الطبعة بدون تاريخ ، ص 396
. – طلعت محمد دويدار: طرق التنفيذ القضائي منشأة المعارف الإسكندرية )الطبعة بدون تاريخ( ، ص 467
2- عملا بنص المادة 386 من ق إ م، والمادة 737 ف 1 من ق إ م د.
3- مع الملاحظ أن هذه البيانات نصت عليها كذلك المادة 386 من ق إ م، إلا أن النص الجديد جاء أكثر وضوحا مع إضافته لبيانات لم يأتي بها النص الحالي، ومنه أعتمدنا في ذكر وترتيب هذه البيانات على النص الجديد.
4- طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 468.
5- الثمن الأساسي الذي تبدأ به المزايدة وهو من شروط البيع، ولأهميته حرص المشرع على تنظيمه والتطرق إلى كيفية تحديده وذلك بموجب المادة 739 من ق إ م د، حيث يحدد من طرف خبير عقاري يعين بأمر على عريضة بناءا على طلب المحضر القضائي أو الدائن الحاجز، بعد إثبات إيداع أتعابه بأمانة الضبط، وحتى لا تطول المدة أكثر يجب على الخبير إيداع تقرير التقييم بأمانة ضبط المحكمة خلال الأجل الذي يحدده رئيس المحكمة، على أن لا يتجاوز هذا الأجل كل الأحوال عشرة أيام من تاريخ تعيينه وٕالا أستبدل بخبير أخر.
6- يلاحظ أن القانون الحالي لم ينص على هذه المرفقات ومنه يعتمد في ذلك على ما يطلبه العرف القضائي في هذا المجال.
7- تنص المادة 386 من ق إ م على أنه: ” خلال الشهر التالي لتسجيل الحجز إذا لم يقم المدين بوفاء الدين يحرر القائم بالتنفيذ قائمة شروط البيع ويودعها قلم الكتاب…”.
8- وعلى ذلك نصت 737 ف 1 من ق إ م د بقولها : ” إذا لم يقم المدين المحجوز عليه بالوفاء خلال أجل 30 يوما من تاريخ التبليغ الرسمي لأمر الحجز، يحرر المحضر القضائي قائمة شروط البيع ويودعها بأمانة ضبط المحكمة المختصة…”.
بعد القراءة المتأنية للمادتين أعلاه، يلاحظ أن المشرع في القانون الجديد حرص على أن لا تبقى الأموال المحجوزة دون بيع لمدة طويلة، ومنه عمد إلى تقصيرها، بمنح المدين فرصة الوفاء بديونه مباشرة بعد توقيع الحجز على عقاراته وبإنتهاء هذا الأجل تبدأ عملية التحضير لبيع العقار، وفعلا نلاحظ أن المدة تكون أقصر عندما نبدأ الحساب من تاريخ تبليغ أمر الحجز، بينما تطول عندما يبدأ الحساب بتاريخ تسجيل أمر الحجز.
9- وعلى ذلك نصت المادة 747 ف 1 من ق إ م د.
10- تنص المادة 387 ف 1 من ق إ م على أنه: ” يوجه خلال الخمسة عشر يوما التالية على الأكثر لإيداع قائمة شروط البيع الإنذار إلى كل من ..”، كما تنص المادة 740 ف 1 من ق إ م د على أنه ” يجب على المحضر القضائي خلال خمسة عشر يوما الموالية لإيداع قائمة شروط البيع بأمانة الضبط، أن يبلغ رسميا الأشخاص الأتية..” .
11- أنظر: – أحمد خلاصي: المرجع السابق، ص 397
– طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 478
12- يلاحظ أن المشرع لم يتناول في القانون الحالي البيانات التي يجب أن يشتمل عليها الإنذار الموجه إلى الأشخاص المذكورين في المادة 387 من ق إ م، حيث كان يعتمد في ذلك على العرف القضائي.
13- تنص المادة 748 من ق إ م د على ما يلي: ” يقوم المحضر القضائي، بعد إيداع قائمة شروط البيع، بنشر مستخرج من هذه القائمة في جريدة يومية وطنية والتعليق في لوحة الإعلانات بالمحكمة خلال ثمانية ( 08 ) أيام التالية لأخر تبليغ رسمي بإيداع القائمة، ترفق صورة من إعلان في الجريدة ونسخة من محضر التعليق مع ملف التنفيذ. يجوز لكل شخص الإطلاع على قائمة شروط البيع في مكتب المحضر القضائي أو في أمانة الضبط” مع العلم أن القانون الحالي سكت عن تنظيم هذا الإجراء.
14- تنص المادة 742 ف 1 من ق إ م د على أنه: ” تقدم الإعتراضات بعريضة من طرف الأشخاص المشار
إليهم في المادة 740 أعلاه، أو من ورثتهم إلى رئيس المحكمة، قبل جلسة الإعتراضات بثلاثة أيام على الأقل، وٕالا سقط حقهم في التمسك بها ” كما أشارت المادة 387 من ق إ م بقولها ” ويعرض الإشكال على المحكمة، بحيث لا يتأخر ذلك عن اليوم السابق للجلسة المحددة للمزايدة.
15- ولمزيد من الإطلاع أنظر: – أبو الوفاء : إجراءات التنفيذ، ص 697.
– عزمي عبد الفتاح: قواعد التنفيذ الجبري في قانون الم ا رفعات المصري، دار النهضة العربية، القاهرة 2001 ، ص 788.
– نبيل إسماعيل عمر: شكالات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية، الطبعة الأولى، منشأة المعارف، الإسكندرية 1982 ، ص 259.
– طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 487.
– أحمد خلاصي: المرجع السابق، ص 400.
16- أنظر:- السيد صاوي: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية ، دار النهضة العربية، القاهرة 2005 ، ص 389.
– طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 488.
– الطيب برادة: التنفيذ الجبري في التشريع المغربي بين النظرية والتطبيق، شركة بابل للطباعة والنشر والتوزيع، الرباط 1988 ، ص 341.
17- أبو الوفاء: إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية، دار الكتاب الحديث، منشأة المعارف الإسكندرية، الطبعة بدون تاريخ وبدون عدد ص 703.
18- أبو الوفاء: ما قبله، ص 704.
19- طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 490.
20- أحمد خلاصي: المرجع السابق، ص 401.
21- طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 491.
22- السيد صاوي: المرجع السابق، ص 391.
23- طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 492.
24- – عبارة جميع الدائنين يقصد بها الدائنين الحاجزين والدائنين الذين صاروا طرفا في الإجراءات.
25- أنظر المادة 746 من ق إ م د.
26- لمزيد من الإطلاع أنظر: – طلعت محمد دويدار : المرجع السابق، ص 494
– السيد صاوي: المرجع السابق، ص 396.
– أبو الوفاء: إجراءات التنفيذ، ص 711.
27- أبو الوفاء : إجراءات التنفيذ ص 702.
28- أنظر المادة 742 ف 1 من ق إ م د.
29- أنظر المادة 742 ف 1 من ق إ م د.
30- أبو الوفاء : إجراءات التنفيذ ص 710
31- السيد صاوي : المرجع السابق، ص 399
32- أنظر المادة 742 ف أخيرة من ق إ م د.
33- و هي تتطابق مع المادة 389 من ق إ م.
34- إذا تبين لهم أن الإعلان لا يتماشى مع أهمية العقار و عليه يطلبون نشرا إضافيا.
35- تنص على ذلك المادة 751 ف 1 من ق إ م د.
36- – تنص على ذلك المادة 751 ف 3 من ق إ م د.
37- و ذلك ما يستخلص من المادتين 747 ف 3 و 753 من ق إ م د.
38- نصت على ذلك المادة 390 ف 1 من ق إ م.
39- حيث تنص الفقرة الأخيرة من المادة 737 ق إ م د على أن “يؤشر رئيس المحكمة المختصة إقليميا على محضر إيداع قائمة شروط البيع، و يحدد فيه جلسة للاعتراضات و جلسة لاحقة للبيع و تاريخ و ساعة انعقادهما”.
40- نصت على ذلك المادة 747 ف 1 من ق إ م د بقولها : “إذا لم يتم تحديد تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزاد العلني مسبقا، يتم تحديدها بموجب أمر على عريضة، بناء على طلب المحضر القضائي أو أي دائن طرف في الحجز.
يصدر رئيس المحكمة الأمر بعد التحقق من الفصل في جميع الإعتراضات التي سجلت.”.
41- حددته المادة 753 ف 1 من ق إ م د.
42- عزمي عبد الفتاح : قواعد التنفيذ ص 811
43- قيمة التدرج في المزايدة عالجها المشرع في المادة 754 ف 1 من ق إ م د، بينما سكت عنها القانون الحالي، وبهذا الإجراء يكون المشرع قد ضمن جدية المزايدة وٕانتهائها في مدة زمنية معقولة.
44- أحمد خلاصي: المرجع السابق، ص 407
45- تنص المادة 391 ف 1 من ق إ م على أنه: ” ويرسو المزاد عقب إنطفاء ثلاث شموع توقد تباعا مدة كل منها دقيقة واحدة، على من تقدم بأعلى عرض وكان أخر مزايد” .
46- تنص المادة 757 ف 1 من ق إ م د على ما يلي: ” يرسو المزاد على من تقدم من المزايدين بأعلى عرض وكان أخر مزايد. يعتمد الرئيس العرض الذي لا ي ا زد عليه بعد النداء به ثلاث م ا رت متتالية، تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة “.
47- مروك نصر الدين: طرق التنفيذ في المواد المدنية، دار هومة للطباعة والنشر،الج ا زئر 2005 ، ص 220.
48- وتتم العملية كالتالي: توقد أول شمعة وتستمر مدة دقيقة وأيضا شمعة ثانية بعد نهاية زمن الأولى، وٕان وقعت مزايدة خلال أحد الشموع فإن تلك الشمعة التي وقعت بها المزايدة تعتبر شمعة أولى ويحسب زمن إشعاله الأول من لحظة المزايدة تلك، وتستمر المزايدات، على أن المزايدة الأخيرة لا يقع أثرها برسو المزاد إلا إذا استمرت الشمعة الموقدة الواقعة بين تلك المزايده مدة دقيقة بعد لحظة المزايدة مع إشعال شمعتين أخريين، كل منها مدة دقيقة دون حصول أية مزايدة خلالها، و عندها يعلن رئيس الجلسة على رسو المزاد على ذلك المزايد.
49- أنظر: – عزمي عبد الفتاح: قواعد التنفيذ، ص 827
– أحمد خلاصي: المرجع السابق، ص 408
50- تنص المادة 341 ف 3 من ق إ م على أنه: ” يدفع الثمن ال ا رسي به الم ا زد ومصاريف الإجراءات لقلم كتاب المحكمة في ميعاد عشرين يوما من تاريخ المزايدة “.
51- ونصت على ذلك المادة 757 ف 2 من ق إ م د بقولها: ” يجب على الراسي عليه المزاد أن يدفع حال إنعقاد الجلسة، خمس الثمن والمصاريف والرسوم المستحقة ويدفع المبلغ الباقي في أجل أقصاه ثمانية أيام بأمانة ضبط المحكمة”.
52- أنظر المادة 397 ف 3 من ق إ م.
53- عملا بالمادة 397 ف 1 من ق إ م.
54- أنظر المادة 397 ف 2 من ق إ م.
55- نصت على ذلك المادة 398 من القانون الحالي والمادة 758 من القانون الجديد.
56- عملا بنص المادة 744 من ق إ م د.
57- نصت على ذلك المادة 392 من ق إ م، والمادة 754 ف 2 من ق إ م د.
58- أنظر نص المادة 754 ف 3 من ق إ م د.
59- نصت على ذلك المادة 755 من ق إ م د.
60- نصت على ذلك المادة 754 ف 4 من ق إ م د.
61- تنص المادة 393 من ق إ م على ما يلي: ” يجوز لكل شخص في ميعاد العشرة أيام التالية لتاريخ رسو المزاد أن يحدد المزاد بالزيادة بشرط أن تجاوز هذه الزيادة مقدار السدس من الثمن الأساسي للبيع والمصاريف.
ويتعهد المزايد الجديد كتابة بأن يكون هو الراسي عليه المزاد طبقا لمقدار ثمن العقار ومصاريف المزاد الأول مضاف إليها الزيادة التي تقدم بها “.
وتنص المادة 760 من ق إ م د على أنه: ” إذا بيع العقار أو الحق العيني العقاري بثمن أقل من الثمن الأساسي المحدد في قائمة شروط البيع، يجوز لكل شخص في أجل ثمانية أيام التالية لتاريخ حكم رسو المزاد، تقديم عريضة موقعة منه، يطلب فيها إعادة البيع بالمزاد العلني.
في هذه الحالة يتعهد المزايد الجديد بزيادة السدس عن الثمن الراسي به المزاد على الأقل، مع إيداعه الثمن الكامل والمصاريف القضائية والرسوم المستحقة بأمانة الضبط مقابل وصل، ويعاد البيع بالمزاد العلني بنفس الكيفية المنصوص عليها في المواد من 749 إلى 757أعلاه ويتحمل طالب تجديد البيع بالمزاد العلني جميع النفقات ” .
62- على سبيل المثال أنظر: – أبو الوفاء: إجراءات التنفيذ، ص 764
– عزمي عبد الفتاح: قواعد التنفيذ، ص 836
– أحمد خليل: جاء به في مؤلفه: التنفيذ الجبري ) بدون دار الطبع و عدد الطبعة( سنة 2003 ، ص 440
– طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 539
– أحمد خلاصي: المرجع السابق، ص 417
63- ولمزيد من الإطلاع أنظر: – مجيد خلوفي: شهر التصرفات العقارية في القانون العقاري الجزائري، الطبعة الأولى، الجزء الأول، الديوان الوطني للأشغال التربوية، الجزائر 2004 ، ص 157 ، وما بعدها.
– الطيب اللومي العقلة العقارية”، مجموعة لقاءات الحقوقيين، كلية الحقوق والعلوم السياسية، تونس 1998 ، ص 143
64- ديباجة الأحكام المألوفة تتمثل بالأساس في المحكمة التي أصدرته، وتاريخ إصداره ومكانه، وصدوره في تنفيذ عقاري، أسماء الأطراف وألقابهم، إسم القاضي الذي أجرى المزايدة وتوقيعه.
65- في ظل النظام الحالي يعود الإختصاص بإيداع حكم رسو المزاد وشهره إلى رئيس أمانة ضبط المحكمة طبقا لنص المادة 90 من المرسوم التشريعي رقم 63 – 76 لمؤرخ في 1976 – 03 – 25 – المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
66- أنظر: – مجيد خلوفي: شهر التصرفات العقارية في القانون العقاري الجزائري، الطبعة الأولى، الجزء الأول، الديوان الوطني للأشغال التربوية، الجزائر 2004 ، ص 158.
67- أنظر المادة 762 من ق إ م د، والمادة 394 ف 1 من ق إ م.
68- حمدي باشا عمر: حماية الملكية العقارية الخاصة، دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع، الجزائر 2003 ، ص 55
69- وهي تتطابق مع المادة 394 ف 1 من ق إ م.
70- وهذا هو مفهوم النظرية الرومانية، ولمزيد من الإطلاع أنظر طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 540
71- لمزيد من الإطلاع على هذا الموضوع أنظر: طلعت محمد دويدار: المرجع السابق، ص 542.
72- أنظر المادة 764 من ق إ م د.
73- نصت على ذلك المادة 765 من ق إ م د
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً