بحث قانوني ودراسة متميزة عن المسطرة الإدارية لضبط مخالفات التعمير
أنور مختار
محمد المقوم
مصطفى أكنطو
مقدمة:
مما لا شك فيه أن ظاهرة التعمير بالنسبة للمغرب ليست موغلة في القدم بل هي ظاهرة حديثة تنسحب إلى بداية القرن العشرين فالنمو الديمغرافي الكبير الذي شهده المغرب و تنامي ظاهرة الهجرة نحو المدن أدى إلى توسع عمراني ، و أكبه انتشار التجزئات العشوائية و البناء الغير القانوني ، دون مواكبة ذلك بتجهيز ما يكفي من الأراضي لاستقبال و إيواء الوافدين على المدن و تأمين اندماجهم اجتماعيا و اقتصاديا و عمرانيا [1]
و لمواجهة هذا الوضع كان لا مناص من إصدار قانون ينظم التعمير بالمغرب و يتعلق الأمر هنا بظهير 16 أبريل 1914 الذي كان آنذاك قانونا متقدما في مقتضياته. إلا أن التطورات و التحولات و التغيرات التي سيشهدها المغرب على مستويات عدة أبانت عن عجز هذا القانون و كشفت عن عدم قدرته على تقديم حلول و أجوبة للمشاكل التي يتخبط فيها قطاع التعمير ، مما دفع بالمشروع إلى التدخل من جديد بموجب ظهير 30 يوليوز 1952 الذي ألغى ظهير 1914 .
غير أن وجود نصوص قانونية لم يمنع من الحد من الاخلالات العمرانية و البناءات العشوائية ، مما دفع بالمشرع إلى إصدار قانون جديد للتعمير و هو القانون رقم 90 – 12 و كذا القانون رقم 90 – 25 المتعلق بالتجهيزات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات بعد إلغاء ظهير 14 يونيو 1933 [2] .
من هنا نتساءل ، هل استطاعت هذه التعديلات فعلا تجاوز القصور الذي كان يشوب القوانين المنظمة لقطاع التعمير و الإسكان ؟ و هل استطاعت أن توفر إطارا قانونيا و تنظيما ، لضمان نمو منسجم و عقلاني للنسق العمراني ؟
هذا ما سنحاول الإجابة عليه من خلال التصميم الآتي :
المبحث الأول : مخالفات قوانين التعمير و التجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات
المبحث الثاني : المسطرة الإدارية لضبط مخالفات التعمير
المبحث الأول : مخالفات قوانين التعمير و التجزئات العقارية و المجموعات السكنية .
إن مخالفة قوانين التعمير و البناء تتحقق بكل تصرف أو عمل أو فعل في مجال التعمير و التجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات يخالف مقتضيات القانون 90 – 12 المتعلق بالتعمير و كذا القانون رقم 90 – 25 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات .
و المخالفات في ميدان التعمير و البناء ليست من نوع واحد و إنما هي متنوعة و متعددة، و للإلمام بهذه المخالفات ارتأينا أن نقسم هذا المبحث إلى مطلبين ، مطلب أول نخصصه للمخالفات المرتكبة في ميدان التعمير على أن نتطرق في المطلب الثاني للمخالفات المرتكبة في ميدان التجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات
المطلب الأول : المخالفات في مجال التعمير .
مما لا شك فيه أن تحديد و ضبط مختلف المخالفات المرتكبة في ميدان التعمير يقتضي الرجوع إلى مقتضيات الظهير الشريف رقم 31 – 92 – 1 الصادر في 15 ذي الحجة سنة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون رقم 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
و هكذا تنص المادة 66 من هذا القانون على أنه ” إذا كانت الأفعال المعاينة تتمثل في ارتكاب أعمال ممنوعة بموجب الفقرة 2 من المادة 34 أو في القيام ببناء بغير رخصة صريحة أو ضمنية خلافا للمادتين 40 و 42 أو في استعمال المبني من غير الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة خلافا للمادة 55 أو في تحويل الغرض المخصص له المبني خلافا للمادة 58 أو في خرق ضوابط البناء العامة أو الجماعية المنصوص عليها في المادتين 59 و 61 أو في خرق ضوابط التعمير ، يقوم رئيس مجلس الجماعة بإيداع شكوى لدى و كيل الملك المتخصص ليتولى متابعة المخالفة ، و يحاط الوالي أو العامل المعني علما بذلك .
فانطلاقا من مقتضيات هذا النص يتبين أن مخالفات قوانين و ضوابط التعمير و البناء تتمثل في ما يلي :
– كل بناء في أرض يراد نزع ملكيتها ، و كل بناء جديد أو تعلية أو توطئة الأرض التي تشملها طريق بمقتضى خريطة [3]
– تشييد بناء بغير رخصة صريحة أو ضمنية [4] .
– استعمال المبنى من غير الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة خلافا لمقتضيات المادة 55 من قانون رقم 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
– استعمال البناء في غرض غير الغرض المخصص له [5]
– خرق ضوابط البناء العامة التي تنص عليها المادة 59 من قانون 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
– خرق ضوابط البناء الجماعية التي تنص عليها المادة 61 من قانون 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
– و تجدر الإشارة إلى أن المخالفات في ميدان التعمير و البناء ليست على درجة واحدة من حيث خطورتها و جسامتها . بل هي تتفرغ إلى مخالفات بسيطة و مخالفات خطيرة ، و مخالفات تقع في مركز وسط بين المخالفات البسيطة و المخالفات الخطيرة .
فالمخالفات البسيطة أو المخالفات التي يمكن تداركها ، هي المخالفات التي لا تنطوي على إخلال كبير بضوابط و قوانين التعمير و البناء [6]
و نظرا لبساطة هذه المخالفات و عدم خطورتها فإن رئيس المجلس الجماعي يكتفي بتوجيه أمر إلى المخالف ليتخذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة في أجل لا يمكن أن يقل عن 15 يوما.
أما المخالفات التي لا يمكن تداركها ،[7] فقد نصت عليها المادة 68 من القانون 90 – 12 المتعلق بالتعمير و تتمثل في ما يلي :
– القيام ببناء في منطقة غير قابلة بموجب النظم المقررة لأن يقام عليها المبنى المشيد أو الموجود في طور التشييد .
– عدم مطابقة البناء للإذن الصادر في شأنه من حيث عدم تقيده بالعلو المسموح به أو بالإحجام و المواقع المأذون فيها أو بالمساحة المباح بناؤها .
– عدم استجابة البناء لضوابط المتعلقة بمثانة البناء و استقراره .
– مخالفة الأحكام التي تحظر استخدام بعض المواد أو استخدام بعض الطرق في البناء .
– عدم وفاء البناء للغرض الذي خصص له .
و في الأخير نجد المخالفات الخطيرة و هي المخالفات التي أشارت إليها المادة 80 من القانون 90 – 12 المتعلق بالتعمير و تتعلق أساسا بتشييد أو إقامة بناء فوق من ملك من الأملاك العامة .
و نظرا لخطورة هذه المخالفة و جسامتها فإن المشرع أعطى للسلطات المحلية الحق في أن تقوم تلقائيا و بدون اللجوء إلى المسطرة القضائية ، بهدم البناء المخالف ، رغم وجود القواعد الإجرائية المقرر في الباب الرابع من القانون 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
فالتدخل الفوري و المباشر للسلطات المحلية لهدم البناء المخالف ، و إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ، يجب تبريره إذن في حسامة المخالفة و خطورتها ، فالسلطة المحلية عند ارتكاب المخالفة تقوم تلقائيا و بدون مراعاة الضوابط القانونية بهدم البناء المقام فوق ملك من أملاك الدولة العامة .
المطلب الثاني : المخالفات في ميدان التجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات .
طبقا لمقتضيات القانون رقم 90 – 25 و المتعلق بتنظيم التجزئات العقارية و المجموعات السكنية . و تقسيم العقارات ، فالمخالفات يمكن أن تكون مخالفات في ميدان التجزئة العقارية ( أولا ) أو في ميدان المجموعات السكنية ( ثانيا ) أو في مجال تقسيم العقارات ( ثالثا )
أولا : المخالفات في ميدان التجزئة العقارية .
يمكن تعريف التجزئة العقارية بأنها كل تقسيم لعقار من العقارات عن طريق البيع أو الإيجار أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر لتشييد مباني للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته [8]
فالتجزئات العقارية إذن تجزئات سكنية أو صناعية أو سياحية أو حرفية أو تجارية.
و إذا كان المشرع قد أحسن صنعا بوضعه لهذا التعريف ، حيث تجاوز النقص الذي كان يعتري النص القديم [9] فإنه مع ذلك يؤخذ عليه ، عدم إيراد تعريف خاص بكل تجزئة عقارية ، نظرا للخصوصية التي تطبع و تميز كل تجزئة على حدة .[10]
هذا و يعتبر مخالفة في ميدان التجزئة العقارية كل فعل أو تصرف يناقض مقتضيات قانون 90 – 25 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات ، فإحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو مباشرة أشغال التجهيز أو البناء دون الحصول على إذن إداري سابق يعتبر مخالفة [11] و تعتبر مخالفة كذلك طبقا لأحكام هذا القانون بيع أو إيجار أو قسمة بقع تجزئة أو مساكن مجموعة سكنية أو عرضها للبيع أو الإيجار غير مأذون في أحداثها أو لم يسبق أن كانت أشغال تجهيزها محل التسلم المؤقت . كما تعتبر مخالفة أيضا تقسيم العقارات عن طريق البيع أو القسمة أو بيعها على الشياع إذا كان هذا التقسيم أو البيع لم يحصل على إذن سابق[12].
ثانيا: المخالفات في ميدان المجموعات السكنية
لقد وجد المشرع في القانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات أن يضع تعريفا للمجموعات السكنية وذلك على خلاف عادته في عدم إيراد تعاريف للمفاهيم والمصطلحات القانونية ، لأن التعريف مسألة فقهية يجب أن يترك أمرها للاجتهاد والفقه ، فالمجموعات السكنية حسب تعريف المشرع هي المباني الفردية أو الجماعية المعدة للسكن والتي يشيدها بصورة متزامنة أو متتالية ، على بقعة أرضية واحدة مالك أو مالكوا البقعة أو البقع المقامة عليها المباني[13].
وفيما يخص القواعد التي تطبق على المجموعات السكنية والأحكام التي تنظمها فإن المشروع قرر صراحة بأن المجموعات السكنية تخضع لنفس الأحكام المنصوص عليها في الباب الأول من قانون 90-25، والتي تنظم التجزئات العقارية.
وعلى هذا الأساس تعتبر مخالفة في ميدان المجموعات السكنية كل بيع أو إيجار أو قسمة مساكن أو مجموعة سكنية أو عرضها للبيع أو الإيجار، غير مأذون في أحداثها أو لم يسبق أن كانت أشغال تجهيزها محل التسليم المؤقت.
ثالثا: المخالفات في ميدان تقسيم العقارات.
يمكن تعريف التقسيمات العقارية بأنه كل بيع أو قسمة يكون هدفها أو يترتب عليها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها. وكل بيع لعقار لعدة أشخاص على أن يكون شائعا بينهم إذا كان من شأن ذلك أن يحصل أحد المشترين على الأقل على نصيب شائع تكون المساحة المطابقة له دون المساحة التي يجب أن لا تقل عنها مساحة البقع الأرضية بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير أو دون 2500 متر مربع إذا لو ينص على مساحة من هذا القبيل[14] .
وباستقرائنا لمقتضيات المادة من القانون 90-25 يتضح أن تقسيم العقارات عن طريق البيع أو القسمة على الشيع يعتبر مخالفة إذا لم يتم الحصول على إذن مسبق.
وهكذا تعتبر مخالفة في ميدان تقسيم العقارات :
– كل قسمة بدون إذن هدفها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها.
– كل بيع يترتب عليه تقسيم عقار دون إذن إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها.
– بيع عقار لعدة أشخاص على أن يكون شائعا بينهم إذا كان من شأن ذلك أن يحصل أحد المشترين على الأقل على نصيب تكون المساحة المطابقة له دون المساحة التي يجب أن لا تقل عنها مساحة البقع الأرضية بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير أو دون 2500 متر مربع إذا لم ينص على مساحة من هذا القبيل، فتقسيم العقار دون إذن مسبق يعد مخالفة[15] .
وفي الأخير وقبل أن ننتقل إلى المبحث الموالي سوف نتعرض إلى الأشخاص المكلفين بضبط هذه المخالفات.
وبرجوعنا إلى مقتضيات الفصل 64 يتضح أن الأشخاص المكلفون بمعاينة ضوابط التعمير والإسكان هم:
– ضباط الشرطة القضائية.
– موظفو الجماعات المكلفون بمراقبة المباني أو المفوض لهم ذلك من طرف رؤساء الجماعات المحلية وفقا لضوابط ظهير 30 شتنبر 1976 المنظم للميثاق الجماعي.
– الموظفون التابعون لإدارة التعمير والمكلفون بهذه المهمة.
– موظفو الدولة الذين يعتمدهم الوزير المكلف بالتعمير للقيام بهذه المأمورية، أو كل خبير أو مهندس معماري، كلف بهذه المهمة بصفة استثنائية من طرق رئيس مجلس الجماعة المعنية أو إدارة التعمير.
وبعد تحديدنا للمخالفات المرتكبة في ميدان التعمير والإسكان وتعيين أنواعها ودرجة جسامتها سنتطرق إلى مسطرة تحديدها وضبطها.
المبحث الثاني : المسطرة الإدارية لضبط مخالفات التعمير
إن ضوابط التعمير و وثائقه المختلفة ، وضعت لتحقيق أغراض متعددة ، و تأمين السلامة العامة و الحفاظ على الصحة و السكينة العامتين [16]
إلا أنه أمام ما يعرفه النسيج العمراني من اتساع و أمام جشع بعض الناس قد يدفعهم إلى خرق ضوابط التعمير مما يقضي معه إلى ارتكاب مخالفات تختلف من حيث درجة خطورتها و حدتها .
و لأجل ذلك فقد تدخل المشرع من خلال سنه لقانونين الأول قانون رقم 90 – 12 [17] و المعلق بقانون التعمير و الثاني يتعلق بقانون التجزئات العقارية و المجموعات السكنية رقم 90 – 25 [18] . حيث حدد من خلالهما المشرع الجهات التي أناط بها مهمة مراقبة سلامة و إقامة البناء و التجهيزات العقارية و ذلك وفق مسطرة خاصة بذلك .
و هذا ما جعلنا نتناول في هذا البحث المسطرة الإدارية لضبط مخالفات التعمير من خلال قانون 90 – 12 ( المطلب الأول ) لننتقل للحديث عن مسطرة ضبط المخالفات في مجال التجزئات العقارية و المجموعات السكنية من خلال قانون 90 – 25 ( المطلب الثاني)
المطلب الأول : مسطرة ضبط مخالفة التعمير من خلال قانون 90 – 12
إن المسطرة الإدارية لضبط مخالفة التعمير من خلال قانون 90 – 12 تبتدأ بضبط المخالفة من قبل الأعوان المكلفين بذلك و الذي سبق و أن أشرنا إليهم في المبحث الأول فضبط هذه المخالفات يكون إما بناءا على زيارات ميدانية تقوم على المعاينة المباشرة و في عين المكان من قبل العون المكلف بذلك إذ يقف على واقعة إنجاز الأشغال ، و قد يكون ضبط هذه المخالفات إسنادا إلى شكاية المتضرر المجاور للبناء .
و لينتقل بعد ذلك العون المكلف بضبط المخالفة إلى تحرير محضر المعاينة في عدة نسخ و يتم إرسال هذا المحضر إلى كل المعنيين بأمر المخالفة .
* رئيس المجلس البلدي أو القروي الذي يحرك المسطرة .
* الوالي أم العامل قصد الإخبار .
* المخالف [19]
إذن على ضوء مقتضيات المادة 65 من قانون 90 – 12 يتضح لنا أن ضبط المخالفة لن يكون إلا بواسطة محضر كتابي مما يجعلنا نستبعد من أن يكون محضر المعاينة شفويا .
إن القول بكون محضر المعاينة يكون كتابيا له ما يبرره بالنسبة للإدارة ، و ذلك من أجل مواجهة المخالف ، إذ يعتبر المحضر بمثابة وثيقة إثبات أمام القضاء ، عندما يعرض النزاع أمامه ، ما لم يتم طلب إجراء خبرة مضادة [20]
و الملاحظ أن ما يقوم به رئيس المجلس الجماعي الذي وقعت المخالفة في دائرة نفوذه و بالطبع بعد توصله بمحضر المعاينة من قبل العون المكلف قانونا بذلك ، يقوم بفحص المحضر بالوقوف على نوع المخالفة المرتكبة و تقدير جسامتها ، من خلال عملية التكيف التي يقوم بها ليصل إلى مدى فاعلية المخالفة و يحدد مدى خطورتها هل من الممكن تداركها أم لا ؟ ، أو هل هي من المخالفات الخطيرة ؟ و نتائج التكيف هي التي تحدد المسطرة التي يجب إتباعها[21]
فإذا كانت المخالفة بسيطة و يمكن تداركها فإن المسطرة تتخذ الشكل التالي :
* بعد ضبط المخالفة من قبل العون المكلف و تحرير محضر بذلك و توجيه نسخة إلى الجهات المعنية كما سبق و أن أشرنا إلى ذلك سابقا
* يعمل رئيس المجلس الجماعي بإصدار أمر فوري بإيقاف الأشغال عملا بمقتضيات المادة 65 من قانون 90 – 12 و التي تنص على [22]
و بما أن المخالفة لا تشكل إخلال خطيرا بضوابط التعمير و بالبناء فإن رئيس المجلس الجماعي يبعث برسالة إعدار إلى المخالف بأمره فيها كما تنص على ذلك المادة 67 من قانون 90 – 12 ، باتخاذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة في أجل لا يمكن أن يقل على 15 يوما و لا أن يتجاوز 30 يوما رسالة الإنذار [23]
و بعد توصل المخالف برسالة الإنذار فيجب عليه الامتثال لأوامر الصادرة فيها داخل الأجل الممنوح و في حالة عدم الامتثال ، وانقضاء مدة الإعدار ، تصبح المخالفة غير متداركة مما يجعلها تدخل في أحكام المادة 68 من قانون 90 – 12 مما يحرك المتابعة من قبل الرئيس المجلس الجماعي بتوجه شكوى إلى و كيل الملك بالمحكمة الابتدائية ، بناءا على تقرير المهندس .
و في هذا الصدد يثار السؤال حول مدى حرية السلطة المختصة في توجيه أو عدم توجيه الشكوى المذكورة ، و هنا نلاحظ أن المشرع في المادة 66 ، و بخصوص المخالفات الواردة فيها استعمل تعبير يقوم رئيس المجلس الجماعي بإيداع شكوى و لم تستعمل لفظة يمكنه أن يجوز له و من ثم نرى التزام السلطة بتقديم شكوى لدى وكيل الملك و إن كنا نفضل إلزامها بذلك ، حتى تكون المحكمة هي الأخرى على اطلاع بجميع المخالفات و يمكنها تحريك المتابعة [24]
أما الحالة التي تكون فيها المخالفة من المخالفات التي يمكن تداركها ، فإن المسطرة تضم نفس الإجراءات السالفة الذكر ما عدا رسالة الإعذار ، فرئيس المجلس الجماعي غير ملزم ببعثها إلى المخالف ، إذ من أجل تحريك المتابعة في هذا النوع من المخالفات يكفي بتحرير محضر المعاينة ، ثم الأمر بإيقاف الأشغال ، و إيداع شكوى لدى و كيل الملك . حسب المادة 68 [25]
و بالرجوع إلى المادة 80 من قانون 90- 12 تنص على أنه إذا كانت المخالفة المرتكبة خطير فإن السلطات المحلية لها الحق في أن تقوم تلقائيا و دون اللجوء إلى المسطرة القضائية ، بهدم البناء المخالف لضوابط البناء و هذا لا يحول دون تطبيق العقوبة المقررة للمخالفة التي تم ضبطها [26]
و في هذا الصدد يثار السؤال حول مدى حرية السلطة المختصة في توجيه أو عدم توجيه الشكوى المذكورة ، و هنا نساير رأي الأستاذ بوحيدة الذي اعتبر أن المشرع في المادة 66 و بخصوص المخالفات الواردة فيها استعمل تعبير يقوم رئيس المجلس الجماعي بإيداع شكوى و لم يستعمل لفظة يمكنه أو يجوز له تم نرى فيه إلزام السلطة بتقديم الشكوى لدى و كيل الملك و إن كنا نفضل إلزامها بذلك ، حتى تكون المحكمة هي الأخرى على اطلاع بجميع مخالفات و يمكنها من تحريك المتابعة [27]
و هنا لا بد من الإشارة إلى أن المادة 66 تتخللها عدة نواقص إذ لم تشر إلى الشكلية الواجب إتباعها لصحة الشكوى ، هل تقدم كتابة أو شفوية و هل ترد مرفقة بمحضر المعاينة و ما يثبت هوية المخالف و نوع المخالفة ، و هل يحق لقاضي الموضوع عدم قبول المتابعة شكلا في مثل هذه الحالات [28]
أما الحالة التي تكون فيها المخالفة من المخالفات التي يمكن تداركها فإن المسطرة تظم نفس الإجراءات سالفة الذكر ما عدى رسالة الإعذار ، فرئيس المجلس الجماعي غير ملزم ببعثها إلى المخالف ، إذ من أجل تحريك المتابعة في هذا النوع من المخالفات يكفي تحرير محضر المعاينة ، تم الأمر بإيقاف الأشغال ، و إيداع شكوى لدى وكيل الملك ، حسب المادة 68 [29]
و بالرجوع إلى المادة 80 من القانون السالف الذكر حيث تنص على أنه إذا كانت المخالفة المرتكبة خطيرة ، فإن السلطات المحلية لها الحق في أن تقوم تلقائيا و دون اللجوء إلى المسطرة القضائية بهدم البناء المخالف بضوابط البناء و هذا لا يحول دون تطبيق العقوبة المقررة للمخالفة التي تم ضبطها.
المطلب الثاني : مسطرة ضبط المخالفات في مجال التجزئات العقارية من خلال قانون 90 – 25
إن قانون 90 – 25 يتعلق بتنظيم التجزئات العقارية و المجموعات السكنية ، و كما هو معلوم بالنسبة لمخالفات التعمير في هذا الميدان تجري عليها نفس مسطرة المعاينة إذ أنه في حالة ضبط المخالفة من لدن العون المكلف فإنه يحرر محضرا بذلك ، و توجه الإدارة المعاينة محضرا لكل من و كيل الملك و إلى عامل العملة أو الإقليم و إلى رئيس المجلس الجماعي أو القروي كما ترسل نسخة من هذا المحضر إلى المخالف حسب مقتضيات المادة 66 من القانون 90 – 25
و بتفحصنا لمقتضيات المادة 71 من القانون 90 – 25 [30] حيث نستنتج منها أن المشرع قد حدد الجهات التي منحها حق إيقاف الأشغال في مجال تجهيز العقارات و المتمثلة في الوالي بطلب من المجلس الجماعي أو من تلقاء نفسه
و تجدر الإشارة إلى أنه لا بد من منح أجل للمخالف من أجل تنفيذ الأشغال المأمور بتحقيقها كما تنص على ذلك مقتضيات المادة 71 من نفس القانون[31] .
والجدير بالذكر أن السلطات الإدارية لا تتدخل مباشرة بالهدم أو بإيقاف الأشغال إلا في حالة تجهيز التجزئات أو في حالة إقامة مجموعة سكنية دون إذن مسبق[32].وهذا واضح من مقتضيات المادة 71 من نفس القانون .
فبالرغم من إيقاف الأشغال أو الهدم فإن مرتكب المخالفة لن يسلم من تحريك المتابعة ضده ، كما تصت على مقتضيات ذلك الفقرة الأخيرة من المادة 71 .
خاتمة :
على ضوء ما تقدم نخلص أن المشرع المغربي قد أعطى لرئيس المجلس الجماعي ، اختصاصات واسعة في إطار مسطرة ضبط مخالفات التعمير ، سواء تعلق الأمر بالبناء أو إحداث التجزئات العقارية ، هذه الاختصاصات التي تتجلى في شكل قرارات إدارية تصدر في إطار شرطة التعمير كإحدى صور الشرطة الإدارية ، كل ذلك من أجل إشراك الهيئات المنتخبة في تدبير الشأن العمراني بالمدينة .
و هذا لا يعني أن الجماعة الحضرية و القروية إلى جانب السلطة المحلية في بعض الحالات و بموجب ما يصدر عنهما من قرارات تتعلق بالتعمير ، مما بات معه من لازم حماية الأفراد من هاته القرارات الإدارية التي تكون في بعض الأحيان مشوبة بالشطط في استعمال السلطة .
لذلك فإن المشرع قد قيد السلطة التي تتمتع بها هذه الهيئات حيث يمكن لكل فرد تضرر من قرار إداري يتعلق بمجال التعمير أن يطلب من الجهة القضائية المختصة إلغائه .
لأجل ذلك نتساءل في الختام و هو تساؤل مشروع عن ما هي رقابة القضاء على القرارات الإدارية الصادرة عن السلطات المحلية و رئيس الجماعة في مجال التعمير؟
لائحة المراجع :
الكتب :
* محمد بوجيدة رخصة البناء الجزء الثاني
* محمد محجوبي ” قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية ” الطبعة الأولى 2006
الرسائل :
* زهور أبو الخير “اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير و الإسكان” رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية أكدال الرباط السنة 2003 – 2004 .
المقالات :
* الأستاذ عربي مياد ” إشكالية الشكوى في مخالفة التعمير و البناء ” مجلة الملحق القضائي العدد 33 يناير 1998
* الأستاذ محمد محجوبي طرقابة قاضي الإلغاء على مشروعية القرارات المتعلقة بالتعمير” رسالة المحاماة العدد 22
فهرس
مقدمة: …………………………………………………………………………….1
المبحث الأول : مخالفات قوانين التعمير و التجزئات العقارية و المجموعات السكنية ………………………3
المطلب الأول : المخالفات في مجال التعمير…………………………………………3
المطلب الثاني : المخالفات في ميدان التجزئات العقارية و المجموعات السكنية وتقسيم العقارات ………………….6
أولا : المخالفات في ميدان التجزئة العقارية ……………………………………….6
ثانيا: المخالفات في ميدان المجموعات السكنية…………………………………….7
ثالثا: المخالفات في ميدان تقسيم العقارات………………………………………….7
المبحث الثاني : المسطرة الإدارية لضبط مخالفات التعمير………………………..10
المطلب الأول : مسطرة ضبط مخالفة التعمير من خلال قانون 90 – 12………10
المطلب الثاني : مسطرة ضبط المخالفات في مجال التجزئات العقارية من خلال قانون 90 – 25 ………14
خاتمة : …………………………………………………..………16
لائحة المراجع :……………………………………………..…….17
[1] – الأستاذ محمد محجوبي ، رقابة قاضي الإلغاء على مشروعية القرارات المتعلقة بالتعمير .رسالة المحاماة – العدد 22 ، ص 43 .
[2] – الأستاذ محمد محجوبي مرجع سابق ص 43 .
[3] – الفقرة الثانية من المادة 34 من قانون التعمير رقم 90 – 12 .
[4] – المادتين 40 و 42 من قانون رقم 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
[5] – المادة 58 من القانون رقم 90 – 12 المتعلق بالتعمير .
[6] – الفصول 67 من قانون 99 – 12 المتعلق بالتعمير
[7] – زهور أبو الخير ، اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير و الإسكان ، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام . و حدة العقار و التعمير و الإسكان ، الفوج الثاني ، جامعة محمد الخامس ، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية اكدال – الرباط ، السنة الجامعية 2003 / 2004 . ص 9 .
[8] – المادة الأولى من 90 – 25 المتعلقة بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات .
[9] – ………………………………….
[10] – الدكتور المختار عطار ، قانون التحفيظ العقاري و التجزئة العقارية أي ضمان للاستثمار ، أعمال اليوم الدراسي الذي نظمه المجلس البلدي لبلدية المنارة جليز و مركز الدراسات القانونية المدنية و العقارية ووحدة التكوين و البحث في القانون المدني بكلية الحقوق بمراكش يوم السبت 17 مارس 2001 ص 23 .
[11] – المادة 63 من قانون 90 – 25 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات .
[12] – المادة 58 من قانون 900-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
[13] – المادة 56-من فانون 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات وتقسيم العقارات .
[14] – المادة 58 من القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
[15] – زهور أبو الخير، مرجع سايق، ص 18.
[16] – محمد بوجيد رخصة البناء الجزء الثاني الطبعة الأولى 2000 ص 89 .
[17] – الظهير الشريف رقم 31 – 92 – 1 الصادر في 13 من ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992 بتنفيد القانون رقم 90 – 12 المتعلق بالتعمير الجديدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 الموافق ل 15 يوليوز 1992 .
[18] – الظهير الشريف رقم 7 – 92 – 1 الصادر في 15 ذي الحجة الموافق 17 يونيو 1992 بتنفيذ قانون رقم 90 – 25 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقار .
[19] – المادة 65 من قانون 90 – 12 .
[20] – زهور ابو الخير اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية والاقتصدية و الاجتماعية أكدال الرباط السنة 2003 – 2004 .
[21] – زهور أبو الخير ” اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير و الإسكان ” ص 11 .
[22] – تنص المادة 65 من القانون 90 – 12 على ” إذا كانت أشغال البناء ما زالت في طور الإنجاز يبلغ رئيس المجلس الجماعي فورا تسلمه للمحضر أمر إلى المخالف بوقف الأعمال في الحال ”
[23] – زهور أبو الخير مرجع سابق ص 12 .
[24] – الأستاذ بوحيدة مرجع سابق ص 144 .
[25] – تنص المادة 68 من قانون 90 – 12 على ” يجوز للعامل أو الوالي بطلب من رئيس المجلس الجماعي أو من تلقاء نفسه و بعد إيداع شكوى لدى وكيل الملك أن يأمر بهدم جميع أو بعض البناء …”
[26] – زهور أبو الخير مرجع سابق .
[27] – الأستاذ بوجيدة مرجع سابق 144 .
[28] – الأستاذ عربي مياد إشكالية الشكوى في مخالفة التعمير و البناء ، مجلة الملحق القضائي عدد 33 يناير 1998 .
[29] – تنص المادة 68 من قانون 90 – 12 على ( يجوز للعامل أو ” الوالي” بطلب من رئيس المجلس الجماعي و من تلقاء نفسه و بعد إيداع شكوى لدى و كيل الملك أن يأمر بهدم جميع أو بعض البناء …”
[30] – تنص المادة 71 من قانون 90 – 25 على أنه توقف بأمر صادر من عامل العمالة أو الإقليم المعني إما تلقائيا و إما بطلب من رئيس الجماعة الحضرية أو القروية أشغال التجهيز أو البناء المقصود بها إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية من غير الحصول على الإذن المنصوص عليه في المادة 2 من هذا القانون إذ بوشر ذلك في ملك من الأملاك العامة أو في ملك خاص يكون الغرض المخصص له وقف ما تنص عليه وثائق التعمير غرضا غير البناء …”
– جاء في المادة 71 من القانون 90 -25 ما يلي (يتضمن الأمر الصادر عن العامل بيان الأجر المضروب من مرتكب المخالفة لتنفيذ الأشغال المأمور بتنفيذها وإذا لم يمتثل لذلك داخل الأجل المحدد له يقوم العامل أو رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية بإنجازها على نفقته).[31]
[32] – زهور أبو الخير مرجع سابق ص 17 .
اترك تعليقاً