بحث قانوني مميز حول التحقيق العقاري

دراسة وبحث قانوني قيم عن التحقيق العقاري

موضوع البحث :

إجراء معاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق التحقيق العقاري

إجراء معاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق التحقيق العقاري ( القانون 07/02 المؤرخ في 27 فيفري 2007 ) .

خطة البحث

v المقدمة .

v المبحث الأول : تطبيق التحقيق العقاري

· المطلب الأول : مجال تطبيق التحقيق العقاري

· المطلب الثاني : شروط تطبيق التحقيق العقاري

v المبحث الثاني : إجراءات التحقيق العقاري

· المطلب الأول : التحقيق العقاري الفردي

· المطلب الثاني : التحقيق العقاري الجماعي

v الخاتمة

المقدمة :

جاء هذا النص :

v لسد الثغرات والنقائص الملحوظة في المجال العقاري ومسح الأراضي وكـذا النصوص التشريعية الساريـة المفعول.

v لوضـع تدابير من شأنها حل مشكل إثبات الملكية العقارية بالنسبة للخواص.

v يعد تمهيدًا وتسهيلاً لعملية مسح الأراضي العامة التي ستقوم بها الدولة، والذي أصبح عائقًا لتنمية البلاد.

v بطء عملية مسح الأراضي وعدم وضوح الوضعية القانونية للوعاءات العقارية، أدى إلى عرقلة عدة مشاريع استثمارية والتي تتطلب لتمويلها اللجوء إلى القرض الرهني، الذي يقـوم على سنـدات الملكية للملك العقاري.

v وعليه تضمن النص إجراء جديد لمعاينة حق الملكية العقارية وذلك عن طريق التصريح من طرف المستفيد من التحقيق العقاري الذي يقوم به محقق عقاري من أجل تسليم سندات الملكية وتطهير العقار.

v و عليه ما هي الإجراءات التي أتى بها هذا القانون لإثبات الملكية العقارية ؟

المبحث الأول : تطبيق التحقيق العقاري

المطلب الأول : مجال تطبيق هذا الإجراء

v العقارات التي لم تخضع لعمليات مسح الأراضي العام.

v العقارات التي لا يحوز أصحابها سند ملكية.

v العقارات التي يحوز أصحابها على سندات الملكية قبل أول مارس 1961 و التي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية.

المطلب الثاني : شروط تطبيق التحقيق العقاري

شروط العقار موضوع التحقيق

أن لا يكون من ضمن :

v الأملاك العقارية الوطنية قانون 90/30 المؤرخ في 1 ديسمبر 1990.

v الأراضي المسماة سابقا عرش مادة 85 من قانون 90/25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المعدلة و المتممة لأحكام المادة 13 من الأمر 95/26 المؤرخ في 25 سبتمبر 1995.

v الأملاك الوقفية 91/10 المؤرخ قي 27 أفريل 1991 المعدل و المتمم .

شروط طالب التحقيق

v أن يكون شخص طبيعي أو معنوي

v أن يكون الحائز يمارس حيازة مباشرة أو غير مباشرة من شأنها أن تسمح له بالحصول على حق الملكية عن طريق التقادم المكسب طبقا لأحكام القانون المدني .المادة 827 من القانون المدني الجزائري.

المبحث الثاني : إجراءات التحقيق العقاري

المطلب الأول : التحقيق العقاري الفردي

التحقيق الفردي

الأشخاص الفاعلة في التحقيق العقاري:

الخبيرالعقاري :من بين

مدير الحفظ العقاري: هو من بين موظفين ذا رتبة مفتش مركزي أو متصرف إداري رئيسي يعين بمرسوم رئاسي باقتراح من وزير المالية

المحافظ العقاري : من بين موظفين ذا رتبة مفتش أو مفتش رئيسي أملاك الدولة

الشخص الطبيعي أو المعنوي:

المحقق العقاري :من ضمن أعوان سلك مفتشي أملاك الدولة كما يجوز للوزير المعني أن يكلف أي عون من الأعوان التابعين لأسلاك المعادلة.

v المرحلة الأولى: اتصال الشخص (الطبيعي أو المعنوي) الحائز للعقار بالخبير قصد إنجاز مخطط للعقار موضوع التحقيق

v المرحلة الثانية: ينجز الخبير العقاري المخطط بياني و يسلم لطالبه

v المرحلة الثالثة: الشخص يتوجه إلى مدير الحفظ العقاري بطلب كتابي بفتح التحقيق مرفق بمخطط البياني المنجز من طرف الخبير و سند الملكية معد قبل أول مارس 1961 إن كان له أو أي وثيقة ثبتت ذلك.

v المرحلة الرابعة : مدير الحفظ العقاري يقوم بتعين محقق عقاري عن طريق مقرر كما يمكن عند الاقتضاء تعين عون من الأعوان التابعين للأسلاك المعادلة من طرف الوزير بموجب قرار تعيين .

v المرحلة الخامسة : المحقق العقاري يباشر التحقيق في هوية الشخص طالب التحقيق و في الميدان تصريحات المعني التي بموجبها يعرض الوقائع و الظروف التي سمحت له بممارسة الحيازة على العقار التي يطالب بأحقية ملكيته حيث يقوم بكل التحريات و التحقيقات لإثبات حق الملكية المطالب بها و حماية حقوق الغير .

v المرحلة السادسة، السابعة و الثامنة : يعد محضر مؤقتا يكون مسببا قانونا فيه نتائج التحقيق العقاري و يضعه في متناول الجمهور للإطلاع عليه ( نشر في البلدية ، الدائرة، المحافظة العقارية إلخ)

v يفتح سجل خاص لدى مدير الحفظ العقاري الولائي قصد تقيد الاحتجاجات والإعتراضات المثارة أثناء التحقيق .

v حالة تسجيل إحتجاجات أو إعتراضات : المحقق يعود للميدان من جديد قصد دراسة هذه الاحتجاجات المثارة من طرف الملاك أو الحائزين المجاورين أو كل من إدعى بأن له حق عيني على العقار.

v عقد جلسة صلح بين المحتجين في حالة ثم الصلح تحرير محضر صلح أو العكس تحرير محضر عدم الصلح

v في حالة عدم الصلح للمعترض مدة شهرين من تاريخ استلامه محضر عدم الصلح تحت طائلة رفض طلبه أن يرفع دعواه أمام الجهات القضائية المختصة ( القسم العقاري).

v عريضة الدعوى تشهر لدى المحافظة العقارية المختصة اقليميا و بموجب ذلك تتوقف كل إجراءات التحقيق لغاية صدور الحكم .

v تحرير المحضر النهائي : يدرج فيه نتائج التحقيق العقاري .

v المرحلة التاسعة: يعد المحقق العقاري محضر يودع لدى مدير الحفظ العقاري ، من خلاله يسبب كيفية ممارسة الحيازة التي من شأنها الحصول على حق الملكية العقارية عن طريق التقادم المكسب طبقا لأحكام القانون المدني مما يستوجب اعتراف له بأحقيته على العقار محل التحقق العقاري.

v على إثر هذا الايداع يصدر مدير الحفظ العقاري مقررا يتعلق بترقيم العقاري باسم المالك العقار محل التحقيق العقاري.

v المرحلة العاشرة : ارسال مقرر الترقيم العقاري للمحافظ العقاري المختص اقليميا قصد التنفيذ.

v المرحلة إحدى عشر : يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقاري ( شهر الحقوق المعاينة أثناء التحقيق العقاري في السجل العقاري) ( إنشاء بطاقة عقارية للعقار باسم الشخص).

v إعداد سند الملكية و ارساله إلى مدير الحفظ العقاري .

v المرحلة إثنى عشر : تسليم سند الملكية إلى الشخص

المنازعات :

التحقيق الجماعي

الخاتمة

v عدم وجود سجلات الجرد أملاك الوطنية منصوص عليها في المرسوم 91-455 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991المتعلق بجرد الأملاك الوطنية يجعل الأملاك الوطنية عرضة لاكتساب عن طريق هذا الأجراء و كذا عدم إحصاء الأملاك الوقفية من طرف نظارة الشؤون الدينية .

v لم يلغى المرسوم 83-352 المؤرخ في 21 مايو 1983 المتعلق بسن إجراء لإثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية إلغاء صريح بل إلغاء ضمني و هذا ما نصت عليه المادة 19 .

v هناك غموض فيما يتعلق في الفقرة 05 من المادة 12 المتعلقة بإجراءات الشهر عريضة الدعوى كون العقارات موضوع التحقيق غير مشهرة .

v أعطى هذا القانون الصلاحيات القاضي لموظف بسيط منها الصلح.

v تعيين المحقق العقاري من بين الأعوان الأسلاك المعادلة من طرف الوزير المعني و سكت المشرع .

v تقليص صلاحيات المحافظ العقاري ، حيث أنه ينفذ مقرر الترقيم العقاري الصادر عن مدير الحفظ العقاري و يعد سند الملكية.