بحث قانوني هام حول الإفراغات مقابل أداء التعويض في التشريع المغربي

دراسة وبحث قانوني ممتاز عن الإفراغات مقابل أداء التعويض

انه لا يمكن بصفة عامة طرد المستأجر الذي يستفيد من الحماية القانونية إلا بعد أداء التعويض عن مبدأ الطرد باستثناء بعض الحالات المحدودة والمنصوص عليها في القانون والتي ستبين فيما بعد.

ون المحكمة الإقليمية هي التي ستحدد في أغلبية الأحوال تلك التعويضات بواسطة خبرة.

وان تحديد هذه التعويضات تقدر حسب المبادئ العامة للمسؤولية التعاقدية وان توجيه الإنذار وطلب الإفراغ من طرف المؤجر يؤديان إلى إلحاق ضرر بالمستأجر وعلى المالك تعويض هذا الضرر في جميع أنواعه ومداه وان التعويض عن الطرد يشمل ثمن المتجر وثمن الإصلاحات والتحسينات وفقدان الزبناء، وثمن تحسين المحل الجديد وصوائر النقل، وللمستأجر كل الحق في البقاء بالمحل إلى أن يتوصل بمبلغ التعويضات المحكوم بها نهائيا لفائدته

ويجب التذكير بأنه يمكن للمالك المحكوم عليه بأداء التعويض عن الإفراغ أن يتملص من أداء هذا التعويض تحت الشروط الآتية :

أ أداء صوائر الدعوى.

ب الموافقة على تجديد عقد الإيجار.

أن يشعر المالك المستأجر بذلك في اجل 30 يوما تحسب إما في اليوم الذي أصبح فيه الحكم نهائيا إذا كان الأمر يتعلق بحكم صادر في المحكمة الإقليمية، وإما من اليوم الذي اخبر فيه بالقرار إذا كان الأمر يتعلق بقرار محكمة الاستئناف.

د لا يمكن أن يقوم المالك بما سبق إلا في حالة وجود المستأجر في المكان ولم يعمد بعد إلى كراء واقتناء مكان غيره.

وان المجلس الأعلى المغربي قد أكد في قرارين مؤرخين بـ 21/10/1958، 30/6/1959، أن الشرطين المشار إليهما في الشرط الرابع يجب أن يتوفرا ويتمشيا معا.

وان كان المستأجر الذي لا زال يوجد في المحل قد اكترى محلا جديدا قبل توصله بإعلام المالك حول التملص من التعويضات، يحرم هذا المالك من ممارسة حق التملص، غير انه في حالة عدم توفر احد العنصرين من الشرط الرابع فان للمالك دائما الحق في ممارسة التملص من أداء التعويضات.

وان للتعويضات عن الإفراغ صبغة مدنية، من حيث التعويض والفوائد ولا تندمج في الحق التجاري أو تدخل في المرابحات بالنسبة لإدارة الضرائب كما أن الرهن المسجل على الحق التجاري، ينتج آثارا بالنسبة لهذه التعويضات.

•محكمة الاستئناف بتولوز13/4/1968

الباب الثالث :

افراغ المستأجر بدون تعويض أو مقابل تعويض منخفض

القسم الأول :

إفراغ المستأجر بدون تعويض :

لا يمكن للمالك بصفة عامة استرجاع العين المؤجرة بدون أداء التعويض إلا في حالتين اثنتين :

•الحالة الناتجة عن المسؤولية التعاقدية التي تفرض في حالة مخالفة المستأجر لالتزاماته الواردة في عقد الإيجار، إفراغه تعويض لكون هذا الإفراغ يعد كعقوبة عن عدم احترامه لشروط العقد.

•الحالة الناتجة عن المصلحة العامة، وهي إفراغ المكترى قصد هدم بناية غير صحية أو في حالة خطيرة.

إفراغ مبنى على سبب خطير وقانوني

الحالة الأولى :

تطبيقا لمقتضيات الفقرة الأولى من الفصل الحادي عشر لظهير 24 ماي1955 فانه يمكن للمالك رفض تجديد عقد الإيجار من غير أداء أي تعويض إذا اثبت ضد المستأجر المطلوب بالإفراغ أن هناك أسبابا خطيرة ومشروعة.

ومن الواضح انه يجب على المالك أن يثبت خطورة الأسباب، وان قاضي الموضوع هو الذي سينظر في مشروعيتها أو عدم مشروعيتها استنادا إلى السلطة التقديرية، وتعتبر كأسباب خطيرة ومشروعة الأسباب الآتية :

•سب المالك من طرف المستأجر ( المجلس الأعلى الفرنسي 1/2/1933)

•ضرب وجرح المالك من طرف المستأجر ( استئناف باريز28/5/1930)

•سرقة شيء للمالك من طرف المستأجر ( استئناف باريز27/11/1930)

•عدم أداء الإيجار من طرف المستأجر ( نقض فرنسي 12/6/1934)

( نقض فرنسي 3/5/1945)

(استئناف باريز17/1/1941)

•عدم أداء التكاليف التابعة لثمن الإيجار ( نقض فرنسي 7/63/1931)

•وجود المحل في حالة سيئة ( نقض فرنسي 8/2/1954)

( نقض فرنسي 10/11/1955)

•استعمال المحل لعمل غير خلقي ( استئناف بوردو21/3/1939)

•عدم استغلال المتجر نهائيا ( استئناف بنبولي20/10/1948)

وأما حالة إفلاس المستأجر فلا تكون سببا خطيرا ومشروعا لإفراغه بدون تعويض.

ب إفراغ لهدم عمارة غير صحية وخطيرة – الحالة الثانية :

إن الفقرة الثانية من الفصل الحادي عشر لظهير 24 ماي1955 تنص :

•للمكري أن يرفض تجديد العقدة دون أداء تعويض

•إذا اثبت وجوب هدم الملك كلا أو بعضا لان السلطة الإدارية أعلنت انه وخم ومخالف للمبادئ الصحية أو أثبت أن في شغل الملك خطرا بسبب انعدام الأمان فيه.

فان الإفراغ في هذه الحالة سيقع بدون تعويض مع حفظ حق المستأجر بالرجوع إلى المحل في حالة إعادة بنائه من جديد، لكن المالك غير ملزم بإعادة البناء.

ولكن ما هي العمارة غير الصحية ؟

إن الفقرة الثانية من الفصل الحادي عشر تؤكد أن العمارة تكون في حالة غير صحية بواسطة قرار من السلطة الإدارية المختصة، وعلى المالك الإدلاء بهذا القرار الذي يتضمن وجوب هدم العمارة غير الصحية.

وانه في هذه الحالة ستوجد هناك مشكلتان إحداهما : تلاعب المالك قصد الحصول على قرار الهدم، وفي هذه الحالة للمكترى الحق في الطعن ضد هذا القرار حسب القواعد العامة أو المطالبة بالتعويضات ضد السلطة التي أصدرت قرار الهدم قصد تعويض الضرر الذي لحقه وذلك طبقا لمقتضيات الفصلين 79 و80 في القانون المدني.

وثانيهما : قد يكون قرار السلطة مؤقتا يقضي بإدخال عدة إصلاحات وتحسينات على العمارة غير الصحية، وانه في الحالة إفراغ المحل وعدم قيام المالك بتلك الإصلاحات يمكن للمستأجر أن يطلب التعويضات عن الطرد ضد المالك نفسه، غير أن المحكمة هي التي ستقرر طبقا لسلطتها التقديرية ولظروف الواقعة ما إذا كان المستأجر يستحق التعويض أم لا.

وان الفصل الحادي عشر من ظهير 24 ماي55 يصرح بان العمارة تكون في حالة خطيرة إذا لم يكن هناك أمن لمستأجرها وبالتالي لا يمكن درء هذا الخطر بالإصلاحات.

وان الاجتهاد القضائي بين الحالة التي لا يمكن فيها انجاز الإصلاحات على العمارة غير الصحية أو الخطيرة وهي أن يكون ثمن الإصلاحات أو أهميتها مهمة إلى حد اعتبارها كتكاليف لبناء جديد.

•محكمة الاستئناف بالرباط 17 ماي1951

أو يكون ثمن الإصلاحات غير معقول أو مقابل ثمن البناء أو الإيجار أو الفوائد التي يستعملها المالك سنويا.

•محكمة النقض الفرنسية 11/1/1953

•محكمة النقض الفرنسية 16/10/1953

•محكمة النقض الفرنسية 6/4/1951

•محكمة النقض الفرنسية 13/12/1951

وانه في الوقت الذي يطلب فيه المالك طرد المستأجر لهذه الأسباب، فان هذا الطرد يكون بواسطة قرار يصدر من طرف قاضي المستعجلات.

وليس للمستأجر الحق في الرجوع إلى المحل أثناء ابتداء أشغال الإصلاحات أو الهدم.

•محكمة الاستئناف بالرباط 18/2/1955

وان للمستأجر الحق في طلب تحديد التعويضات التي يستحقها في أي وقت يتبين له فيه أن المالك قد ارتكب تدليسا وقت الحصول على قرار السلطة الإدارية أو رفض المالك رجوعه إلى المحل بعد انجاز الإصلاحات.

القسم الثاني :

الطرد مقابل تعويضات منخفضة

أ الهدم لإعادة البناء

إن الفصل 12 من ظهير 24 ماي1955 ينص على أن لصاحب الملك الحق في رفض تجديد العقدة لكونه يريد هدم الملك وإعادة بنائه الخ .

وإعادة البناء يكون التزاما ضروريا وان عدم احترام هذا الالتزام يعاقب بأداء تعويضات، غير أن مالك المحل غير ملزم بإعادة البناء على الشكل الذي كان عليه قبل الهدم، وللمكتري الحق في الاستمرار بالمحل إلى حين الشروع في عملية الهدم.

انه في الحالة التي يريد فيها صاحب الملك توجيه الإنذار بناء على هذا السبب فيجب أن يوجه الإنذار طبقا لمقتضيات الفصل 6، وان المسطرة تجرى أمام المحكمة بناء على الفصل 27 وما بعده.

وانه إذا أراد المالك الحصول على الإفراغ من اجل البناء فزيادة على الإنذار يمكن هل أن يقدم للمستأجر تعويضات لا تتعدى ثمن الإيجار لمدة 3 سنوات بناء على قرار قاضي المستعجلات المختص بإصدار أمر بالإفراغ.

حكـــم :

– من المبدأ الثابت أن قاضي الملك التجاري المرفوعة الدعوى أمامه طبقا لمقتضيات الفصل 21 هو المختص بأمر إفراغ المستأجر مقابل أداء تعويض مؤقت قدره ثمن الإيجار لمدة 3 سنوات.

( محكمة الاستئناف بالرباط 27/2/1959)

( المجلة المغربية للقانون سنة 1962)

ويجب على قاضي المستعجلات أن يوقف تنفيذ الإفراغ على شرط أداء تعويضات مؤقتة والشروع في عملية الهدم.

وان الشروع في عملية الهدم هو تهيئ ورشة البناء بعد موافقة السلطة المختصة وان للمكتري الحق في الالتجاء إلى محكمة الموضوع قصد تحديد التعويضات المحتملة في حالة وقوع تدليس من طرف المالك وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 20.

حقيقة انه في الوقت الذي يغادر فيه المستأجر العين المؤجرة يصبح دائنا لمالك العين بحق الأسبقية في إيجار محل بالبناية الجديدة.

و أن الحق الذي يتمتع به المستأجر في جميع الحالات ينتقل إلى ورثته وخلفه كما تنتقل مديونية المالك لورثته.

وان ممارسة حق الأسبقية من طرف المستأجر تمارس في شكل خاص. وان عدم احترام هذا الشكل يؤدي إلى سقوط هذا الحق.

وعلى المستأجر أن يوجه في ظرف 3 أشهر ابتداء من مغادرته للمحل إنذارا بواسطة رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل أو بواسطة كتابة الضبط طبقا للفصول 55-56-57 من قانون المسطرة المدنية يعبر فيه عن إرادته في المتمتع بحق الأسبقية وبيان عنوانه الجديد.

كما انه يجب على المستأجر أن يخبر المالك بنفس الطريقة السابقة عن تغيير عنوانه إذا أراد تغييره.

وان هذا الالتزام من طرف المستأجر معقول نظرا لكون المشرع نفسه يلزم على مالك العين المؤجرة أن يحترم إيجار المحل. حق أسبقية المستأجر في الإيجار، حقيقة انه على المالك بمجرد انتهاء البناء أن يشعر المستأجر أو المستأجرين المطرودين بذلك. ويعرض عليهم إيجار البناء بواسطة رسالة مضمونة الوصول مع الإشعار بالتوصل، أو بواسطة كتابة الضبط وينص في الإشعار أن للمستأجر اجل 3 أشهر للإفصاح عن إرادته في إيجار المحل الجديد. مع بيان الشروط الجديدة لعقد الإيجار.

وبعد توجيه هذا الإنذار من طرف المالك نكون أمام 3 حالات :

أ جواب المستأجر وقبوله للشروط الجديدة، الشيء الذي يمكن الطرفين من إبرام عقد جديد.

ب جواب المستأجر برفض الشروط الجديدة وتمسكه بحق الإيجار في هذه الحالة، فعلى المستأجر أن يلتجئ لدى رئيس المحكمة الإقليمية لتسجيل دعوة محاولة الصلح وذلك في ظرف اجل 30 يوما ابتداء من تاريخ توصله بإشعار المالك، وان رئيس المحكمة هو الذي سيصدر قرارا يحدد فيه الشروط الجديدة ويمكن التعرض والاستئناف ضد هذا القرار.

ج عدم جواب المستأجر وعدم تسجيل دعواه في الأجل المذكور يعتبر كتنازل صريح منه عن حق الإيجار.

وان المالك الذي لم يحترم الأسبقية في الإيجار إزاء المستأجر سيكون ملزوما بأداء التعويضات عن الضرر الذي لحق المستأجر.

وان المحكمة هي التي ستقدر مبلغ التعويض عن هذا القرار الذي سيعوض ولو في حالة مرور اجل طويل – عدة سنين – بين وقت إفراغ المستأجر ووقت انتهاء البناء، لكون التقادم لمدة سنتين المنصوص عليه في الظهير يبتدئ فقط من تاريخ انتهاء تجديد البناء بشرط علم المستأجر بانتهاء عملية البناء بصفة نهائية.

وان صاحب الملك غير ملزم بأداء التعويضات للمستأجر في حالة ما إذا أعاد تجديد البناء في شكل ومساحة تخالف شكل ومساحة المكان القديم.

ففي حالة ما إذا كانت مساحة المكان الجديد كبيرة عن المساحة القديمة للمحل فان حق الأسبقية في الإيجار سيحدد في مساحة مقابلة للمساحة القديمة.

أما في الحالة التي تكون فيها المساحة الجديدة للمحل اقل من مساحة المحل القديم الشيء الذي يصعب معه رجوع جميع المستأجرين المتمتعين بحق الأسبقية في الإيجار فان الفصل 14 ينص على انه:

إذا كان الملك المعاد بناؤه لا يسع جميع من كان يعمر الملك القديم فان حق الأسبقية تمنح لأقدم المكترين ممن كانوا يستغلون فيه الاسم التجاري بشرط أن يخبروا رب الملك على الطريقة القانونية الصحيحة بأنهم ينوون شغل الأماكن.

وعليه فانه يجب تهيئ قائمة المستأجرين الذين قاموا بالإجراءات القانونية بعد توصلهم بإشعار المالك واستدعائهم لاختيار الأماكن التي يريدونها.

وان حق الأسبقية في الاختيار تمنح لأقدم مستأجر.

ثم للأقدم حتى يؤجر جميع المكان، وإما المستأجرون الباقون في حالة إيجار جميع الأماكن للأقدمين، فليس لهم أي حق كان أمام الملك، مثلا :

ان عمارة كانت تحتوي على 50 متجرا. وبعد الهدم وإعادة البناء بنيت فيها سينما وكراج و 10 متاجر أي 12 محلا، فان المتاجر الإثنى عشر تؤجر للمستأجرين حسب أقدميتهم. إما 38 مستأجرا الباقين فلم يعد لهم أي حق سواء في الإيجار أو التعويض.

وانه في حالة تجديد العمارة في شكل أماكن للسكنى فقط بدلا من المتاجر فالمالك يصبح محررا من أي التزام أمام المستأجرين.

ويجب التذكير بان هناك نوع آخر للإفراغ هو الإفراغ من اجل رفع البناء والزيادة فيه.

وان هذا الإفراغ إفراغ مؤقت حددت مدته بسنتين، وانه بعد الانتهاء من عملية البناء وزيادته يجب إرجاع المستأجرين لمحلهم مباشرة.

و أن المستأجر له الحق في التعويض المؤقت للإفراغ، يحدد لمدة سنتين من ثمن الإيجار.

ب الإفراغ للسكني‌

هناك نوع آخر في الإفراغ يسمى بالإفراغ الممتاز يمكن المالك من إفراغ المستأجر، مقابل أداء تعويض نهائي يقدر في 5 سنوات من ثمن الإيجار.

إن الفصل 16 الذي ينص على هذا الإفراغ يشير إلى بعض الشروط التي يجب على المالك التوفر عليها في هذه الحالة وهي :

أ) أن يكون الإفراغ قصد سكنى المالك أو زوجته أو والديه أو احد منهما. أو أولاده أو والد زوجته، أو أولاد زوجته.

ب) يجب ألا يتوفر احد من هؤلاء المستفيدين بهذا الإفراغ على سكنى تكفي لاحتياجه العادي. و أن المحكمة هي التي ستقدر هذا الاحتياج.

ت) يجب أن يكون الإفراغ للسكنى موافقا للاستغلال العادي للمكان.

ث) إن تحسين المحل الذي سيحول إلى محل سكنى يجب أن يكون في شكل تحسينات وإصلاحات لا في شكل بناء، وان المحكمة هي التي ستبين شكل هذه الإصلاحات.

ج) لا يجوز للمالك المطالبة بهذا الإفراغ إلا بعد إثبات تملكه للمحل لمدة 3 سنوات.

ح) يجب على المالك أن يؤدي للمستأجر تعويضات نهائية عن هذا الإفراغ وهذه تقدر في ثمن الإيجار لمدة خمس سنوات.

إن مسطرة الحصول على الإفراغ تنطلق من توجيه الإنذار بصفة قانونية إلى المستأجر وعلى المالك أن يفصح في هذا الإنذار عن إرادته في التمتع بمقتضيات الفصل 16. ويبين المستفيد أو المستفيدين من هذا الإفراغ، وبالتالي يعرض على المستأجر أداء التعويضات المنصوص عليها في هذا الفصل.

وان قاضي المستعجلات هو المختص بإصدار أمر بهذا الإفراغ، غير انه لا يمكن تنفيذ هذا القرار إلا بعد استلام المؤجر لمبلغ التعويض المذكور.

وان المالك غير ملزم بإثبات إرادته الحقيقية، وان مجرد التصريح على هذه الإرادة في الإنذار كافيا.

•محكمة النقض الفرنسية 31/1/33

ويجب ان تكون سكنى المستفيد من هذا الإفراغ شخصية وفعلية.

وان عدم السكنى الشخصية الفعلية بعد الإفراغ يكون تدليسا ضد حقوق المستأجر الشيء الذي يجعل هذا الأخير محقا في طلب التعويض أمام المحكمة الإقليمية التي تنظر في نفس الأسباب التي جعلت المالك يخرق احترام شرط السكنى ويعتبر كتدليس من طرف المالك ضد حقوق المستأجر.

أ عدم السكنى المستمرة لمدة ست سنوات.

ب عدم سكنى المالك بعد إفراغ المستأجر بستة أشهر.

ت بيع أو إيجار المحل للغير بعد إفراغ المكترى.

( نقض فرنسي 4/11/1960)

وان الأفعال الخارجة عن إرادة المالك والمستفيد من السكنى لا تكون تدليسا ضد المستأجر كانتقال مثلا المستفيد بصفته موظفا أو بسبب حالته الصحية. أو وفاته.

إن التدليس يفرض وجود إرادة مخلصة للمالك سابقة للإفراغ وان محكمة الموضوع هي الوحيدة التي ستتحقق من مشروعية العذر أو الأسباب التي جعلت المالك أو المستفيد يخرق شرط السكنى.

خلاصــة

لتتميم هذه الدراسة البسيطة يجب التذكير بان هناك إمكانية الحصول على الطرد بواسطة قاضي المستعجلات العادي وبدون توجيه الإنذار المنصوص عليه في الفصل 5 للمستأجر ومن غير أداء تعويض عن هذا الطرد وهذه الإمكانية هي طرد مبني على شرط الفسخ بقوة القانون الوارد في عقد الإيجار بشرط أن ينص في هذا العقد على اختصاص القاضي المستعجل العادي.

وان ظهير 24 ماي1955 يعترف ويقر بصحة هذا الشرط كما سبق للاجتهاد القضائي أن أكده. لكون هذا الشرط يعد عقوبة تعاقدية لخرق المستأجر لالتزاماته العقدية.

يجب أن يتضمن الإنذار الموجه للمستأجر بسبب خرق هذا الأخير لشروط العقد اجل 15 يوما لإصلاح هذا الخرق، وإرادة المالك في الاستغلال يفسخ العقد بقوة القانون.

وإذا انقضى هذا الأجل من غير أن يصلح المستأجر خرق شروط العقد فان عقد الإيجار يصبح مفسوخا بقوة القانون وعلى القاضي المستعجل العادي أن يشهد بذلك الفسخ.

غير انه في حالة الفسخ لسبب عدم أداء الإيجار يمكن للقاضي المستعجل أن يمنح أجلا للمستأجر لا يتعدى سنة واحدة قصد أداء الإيجار ( الفصل 26).

الأستاذ النقيب الطيب الساسي

* مجلة المحاكم المغربية، عدد 11، ص 15 .