بعض الاجتهادات القضائية السورية عن اجر المثل

بعض الاجتهادات القضائية عن اجر المثل

الاجتهاد للمادة رقم 372 من القانون القانون المدني ـ المرسوم رقم 84 لعام 1949
1662 ـ اجر مثل ـ انتفاع ـ تقادم طويل:

إن أجر المثل هو تعويض المالك من حرمانه من الانتفاع من عقاره، وهو يتقادم بالتقادم الطويل

في الرد على أسباب الطعن:
من حيث أن أجر المثل هو تعويض للمالك عن حرمانه من الانتفاع بعقاره، وهو يتقادم بالتقادم الطويل، كما استقر عليه الاجتهاد. وإن مجال التقادم الخمسي هو الأجور المتعاقد عليها، مما يستدعي رفض السبب الأول من الطعن.
ومن حيث أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لم تكلف الجهة المدعية لإثبات وضع يد الجهة الطاعنة على العقار موضوع الدعوى عن مدة عشر سنوات. وأن اكتفاءها بسكوت الجهة الطاعنة لا يكفي لإثبات هذا الإشغال. كما لم تبحث عما إذا كان هذا الإشغال يشمل كامل العقار أم جزءاً منه. مما يجعل الحكم سابقاً لأوانه ومشوباً بالقصور وفساد الاستدلال.
لذلك تقرر بالاتفاق نقض الحكم المطعون فيه.
(نقض سوري رقم 43 أساس 171 تاريخ 17 / 2 / 1975 ـ مجلة القانون ص174 لعام 1975)

التقنين المدني السوري – شفيق طعمة + أديب استانبولي الجزء الرابع
الاجتهاد للمادة رقم 373 من القانون القانون المدني ـ المرسوم رقم 84 لعام 1949
1673 ـ تقادم ـ حق دوري متجدد ـ اقرار المدين ـ قرينة وفاء:

يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد ولو أقر به المدين، ويجب لتطبيقه توفر صفتي التجدد والحلول الدوري.
وهذا التقادم لا يقوم على قرينة الوفاء، بل على افتراض أداء المدين ديونه الدورية المتجددة من إيراده.

المناقشة:
من حيث أن الفقرة الأولى من المادة 373 من القانون المدني تنص على أن يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد ولو أقر به المدين، كأجرة المباني والأراضي الزراعي والخ… ومن حيث أنه لا بد لتطبيق أحكام هذه المادة من توفر صفتي التجدد والحلول الدوري. وهذا التقادم الخمسي لا يقوم على قرينة الوفاء، كما هو الشأن في غيره من ضروب التقادم، وإنما يرجع في أساسه إلى أن المدين يفترض فيه أداء الديون الدورية المتجددة من إيراده. فلو أجبر على الوفاء بما تراكم من هذه الديون بعد انقضاء خمس سنوات من تاريخ استحقاقه لأفضى ذلك إلى تكليفه بما قد يجاوز السعة. وقد جعل للمدين على هذا التوجيه أن يتمسك بالتقادم بانقضاء تلك المدة، ولو بعد إقراره بوجود الدين في ذمته (تراجع بهذا الخصوص مذكرة المشروع التمهيدي للمادة 357 من القانون المدني المصري المقابلة للمادة 373 من القانون المدني السوري).
ومن حيث الحق بأجر المثل لا يعتبر من الحقوق الدورية المتجددة، إذ أن الالتزام به منبثق عن مبدأ التعويض على ضوء أحكام المواد 768 و 770 و 771 من القانون المدني السوري.
ومن حيث أنه من الرجوع إلى تقرير الخبير المستند إليه في حساب المبلغ يظهر أنه قد روعي فيه الإسقاط المتعلق بحصة حسين المنوه بها في الدعوى فيما أورده المميزون يستوجب الرد، وبالتالي يكون الحكم المميز مستوجباً التصديق.
لذلك تقرر بالإجماع رد التمييز وتصديق القرار المميز موضوعاً.
(نقض سوري 1344 تاريخ 13 / 7 / 1954 ـ مجلة القانون ص662 لعام 1954)

التقنين المدني السوري – شفيق طعمة + أديب استانبولي الجزء الرابع
الاجتهاد للمادة رقم 373 من القانون القانون المدني ـ المرسوم رقم 84 لعام 1949
1674 ـ عقار ـ اجر مثل ـ تقادم:

أجر المثل يتقادم بالتقادم الطويل، ولا يعتبر كالعمل غير المشروع، لأن واضع اليد حائز سيء النية يسأل عما استوفاه من منفعة أو قصَّر في جمعه من الثمار.

المناقشة:
حيث أن اجتهاد هذه المحكمة مستقر على أن أجر المثل تعويض عن حرمان المالك من الانتفاع بملكه، ولا يتقادم إلا بانقضاء مدة التقادم الطويل.
وكان ما تثيره الجهة الطاعنة عن الفعل الضار الذي يتقادم بثلاث سنوات، إنما يتعلق بالفعل نفسه والتعويض عنه. ذلك أن الفعل الضار، وهو الفعل الناجم عن عمل غير مشروع، يوجب التعويض، وهذا التعويض ينجم عن الفعل نفسه، سواء استمرت آثاره أم أزيلت فور وقوعه. وأما واضع اليد على ملك الغير فهو حائز سيء النية، ويسأل عن جميع الثمار التي قبضها والتي قصَّر في قبضها عملاً بالمادة 930 من القانون المدني، ولا يسقط الريع المستحق بذمته إلا بمدة خمس عشرة سنة، عملاً بالمادة 373 من القانون المدني.
وحيث أن مجرد حرمان الجهة الطاعنة للمالك من الانتفاع بملكه ووضع يدها عليه يجعلها حائزة بسوء نية وتنطبق عليها الأحكام الواردة آنفاً.
فإن ما جاء في السبب الثاني من أسباب الطعن مستوجب الرفض أيضاً.
(نقض سوري رقم 66 أساس 156 تاريخ 16 / 3 / 1974 ـ مجلة المحامون ص129 لعام 1974)

التقنين المدني السوري – شفيق طعمة + أديب استانبولي الجزء الرابع
الاجتهاد للمادة رقم 39 من القانون الايجارات
أجر مثل ـ تعويض انتفاع ـ تقادم طويل:

إن أجر المثل هو تعويض المالك من حرمانه من الانتفاع من عقاره وهو يتقادم بالتقادم الطويل.

في الرد على أسباب الطعن:
من حيث أن أجر المثل هو تعويض المالك عن حرمانه من الانتفاع من عقاره وهو يتقادم بالتقادم الطويل كما استقر عليه الاجتهاد وإن مجال التقادم الخمسي هو الأجور المتعاقد عليها مما يستدعي رفض السبب الأول من الطعن.
ومن حيث أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لم تكلف الجهة المدعية لإثبات وضع يد الجهة الطاعنة على العقار موضوع الدعوى عن مدة عشر سنوات وإن اكتفاؤها بسكوت الجهة الطاعنة لا يكفي لإثبات هذا الاشغال كما لم تبحث عما إذا كان هذا الاشغال يشمل كامل العقار أم جزءاً منه مما يجعل الحكم سابقاً أوانه ومشوباً بالقصور وفساد في الاستدلال مما يجعل السببين الثالث والرابع واردين على الحكم المطعون فيه.
ومن حيث أن النقض لهذين السببين يفسح المجال أمام الجهة الطاعنة لإثارة الدفع المثار في السبب الثاني مجدداً أمام محكمة الموضوع.
لذلك، تقرر بالاتفاق:
1 ـ نقض الحكم للسببين الثالث والرابع.
2 ـ رفض الطعن للسبب الأول.

(نقض رقم 43 أساس 171 تاريخ 17 / 2 / 1975 مجلة القانون ص 174 لعام 1975)
(كتاب التقنين المدني السوري ـ ملحق الجزء الخامس ـ قانون الايجارات ـ القسم الثاني ـ دعاوى التخمين ـ شفيق طعمة وأديب استانبولي ـ الصفحة 1638 ـ 1639)
الاجتهاد للمادة رقم 39 من القانون الايجارات
أجر مثل ـ تقادم طويل:

إن أجر المثل يخضع للتقادم الطويل، ولا ينطبق عليه التقادم المنصوص عليه في المادة 273 مدني.

المناقشة:
وحيث أن رسم الحراسة مستوجب على المالك بموجب المرسوم رقم 10 لعام 1944 وقد نصت المادة الخامسة منه على حق المالك بالرجوع على الشاغل بنسبة 2.75% وكان المطعون ضده قد أبرز بياناً مالياً تضمن دفعه لهذا الرسم لذا كان تذرع الجهة الطاعنة بأن هذا الرسم مشمول بالتعويض المقرر في غير محله القانوني لأن هذا الرسم لا يدخل في نطاق التعويض المقرر بوضع اليد مما يستوجب رد السبب الخامس من أسباب الطعن.
ومن حيث أن الاجتهاد القضائي مستقر على أن أجر المثل يخضع للتقادم الطويل ولا ينطبق عليه التقادم المنصوص عليه بالمادة 373 مدني واجتهاد محكمة النقض رقم 2165 تاريخ 20 / 10 / 1955 المنشور بمجلة القانون لعام 1956 صفحة 725 مما يستوجب رد السبب السادس من أسباب النقض.
وحيث أن القرار المطعون فيه قد عالج دفوع الجهة الطاعنة معالجة مستساغة مما يستوجب رفض الطعن.
لذلك، تقرر بالاتفاق رفض الطعن.

(نقض رقم 219 أساس 24 تاريخ 15 / 4 / 1978 مجلة القانون ص 147 لعام 1978)
(كتاب التقنين المدني السوري ـ ملحق الجزء الخامس ـ قانون الايجارات ـ القسم الثاني ـ دعاوى التخمين ـ شفيق طعمة وأديب استانبولي ـ الصفحة 1640)
الاجتهاد للمادة رقم 39 من القانون الايجارات
أجر مثل ـ تقادم طويل ـ عدم انتاج التخلية ـ ارادة الطرفين:

أجر المثل المحكوم به عن مدة سابقة تعويض ولا يشمله التقادم الخمسي ولا يعتبر أجراً عقدياً ينتج مفاعيله في التخلية ما لم يأخذ به الطرفان ويتحول بإرادة صريحة أو ضمنية إلى أجر عقدي.

المناقشة:
حيث أن الدائرة المدنية تطلب العدول عن اجتهادات غرفة الإيجارات الصادرة بالقرارات رقم 2911 تاريخ 21 / 12 / 1965 ورقم 751 تاريخ 25 / 4 / 1966 ورقم 334 تاريخ 28 / 2 / 1965 والمنشور خلاصتها في مجموعة قضايا الإيجار في الصفحتين الخامسة والسادسة وهي تتضمن أن حكم تحديد أجر المثل يتمتع بمنزلة الحكم الذي حدد الأجرة العقدية لسائر مدة الإيجار مما يمكن اعتماده في المطالبة بأجور فترات لاحقة من الانتفاع كما يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند التقصير في وفاء أجور هذه الفترات.
وحيث أن اجتهاد هذه المحكمة قد استقر على أن أجر المثل هو تعويض للمالك عن اشغال الغير لأرضه دون أن يستند في ذلك إلى عقد أو مسوغ قانوني وأنه غير مشمول بالتقادم الخمسي قرار 433 ـ 181 تاريخ 27 / 2 / 1961 منشور في مجموعة القواعد القانونية ص 22 لذلك فلا يمكن أن ينقلب إلى أجر مسمى كما ذهبت إليه غرفة الإيجارات إلا إذا كان الطرفان قد توافقا بعد تقدير أجر المثل وأقاما علاقتهما على أساس جديد يدل على رضائهما بهذا البدل واعتباره أجراً كأن يقوم الشاغل بدفع الأجور المقدر سنوياً ويقبضها المالك دون اعتراض، أي إذا استشفت المحكمة انصراف إرادة الطرفين إلى إنشاء مثل هذه العلاقة باعتماد هذا التعويض كأجر مسمى لعلاقة جديدة وذلك بإيجاب وقبول صحيحين بصورة صريحة أو ضمنية. فعند ذلك يمكن القول بأن أجر المثل قد انقلب إلى أجر متفق عليه وتطبق عندها قواعد الإيجار وفي حال العكس إذا استمرت العلاقة بين الطرفين قائمة على أساس عدم التوافق أو ما ينم عن ذلك فإن المطالبة بأجر المثل ولو استندت لحكم سابق فيما يتعلق بتقدير البدل فإن ذلك يجعل الحق المدعى به غير مشمول بالتقادم الخمسي ولا يعتبر بمثابة أجر عن مدة لاحقة ولا يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند التقصير في وفاء الأجور.
وحيث أن الذهاب إلى خلاف ذلك معناه فرض علاقة بين الطرفين وترتيب آثارها دون رضائهما خلافاً لما تقضي به القواعد العامة في انعقاد العقود. هذا ما لم يوجد عقد بين الطرفين على إيجار عقار دون اتفاق على بدل معين فعندئذ يقوم أجر المثل المحدد قضاء مقام البدل المسمى ويصبح هذا العقد جزءاً من عقد موجود مما يجعل طلب العدول واقعاً في محله.
لذلك، حكمت الهيئة العامة بالإجماع بما يلي:
1 ـ إقرار المبدأ القائل بأن أجر المثل المحكوم به عن مدة سابقة لا يعتبر بمثابة أجر مسمى عن مدة لاحقة إلا إذا استشفت المحكمة اتفاق الطرفين بصورة صريحة أو ضمنية على إقامة علاقتهما على أساس رضائهما بأجر المثل المقدر عن مدة سابقة واعتباره أجراً عن مدة لاحقة.
2 ـ إحالة القضية إلى الغرفة المدنية الثالثة لإجراء المقتضى.

(نقض هيئة عامة رقم 6 أساس 51 تاريخ 5 / 4 / 1973 مجلة المحامون ـ ص 121 لعام 1973)
(كتاب التقنين المدني السوري ـ ملحق الجزء الخامس ـ قانون الايجارات ـ القسم الثاني ـ دعاوى التخمين ـ شفيق طعمة وأديب استانبولي ـ الصفحة 1641 ـ 1642 ـ 1643)
الاجتهاد للمادة رقم 39 من القانون الايجارات
أجر مثل ـ تقادم طويل ـ عدم انتاج التخلية ـ ارادة الطرفين:

أجر المثل المحكوم به عن مدة سابقة تعويض ولا يشمله التقادم الخمسي ولا يعتبر أجراً عقدياً ينتج مفاعيله في التخلية ما لم يأخذ به الطرفان ويتحول بإرادة صريحة أو ضمنية إلى أجر عقدي.

المناقشة:
حيث أن الدائرة المدنية تطلب العدول عن اجتهادات غرفة الإيجارات الصادرة بالقرارات رقم 2911 تاريخ 21 / 12 / 1965 ورقم 751 تاريخ 25 / 4 / 1966 ورقم 334 تاريخ 28 / 2 / 1965 والمنشور خلاصتها في مجموعة قضايا الإيجار في الصفحتين الخامسة والسادسة وهي تتضمن أن حكم تحديد أجر المثل يتمتع بمنزلة الحكم الذي حدد الأجرة العقدية لسائر مدة الإيجار مما يمكن اعتماده في المطالبة بأجور فترات لاحقة من الانتفاع كما يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند التقصير في وفاء أجور هذه الفترات.
وحيث أن اجتهاد هذه المحكمة قد استقر على أن أجر المثل هو تعويض للمالك عن اشغال الغير لأرضه دون أن يستند في ذلك إلى عقد أو مسوغ قانوني وأنه غير مشمول بالتقادم الخمسي قرار 433 ـ 181 تاريخ 27 / 2 / 1961 منشور في مجموعة القواعد القانونية ص 22 لذلك فلا يمكن أن ينقلب إلى أجر مسمى كما ذهبت إليه غرفة الإيجارات إلا إذا كان الطرفان قد توافقا بعد تقدير أجر المثل وأقاما علاقتهما على أساس جديد يدل على رضائهما بهذا البدل واعتباره أجراً كأن يقوم الشاغل بدفع الأجور المقدر سنوياً ويقبضها المالك دون اعتراض، أي إذا استشفت المحكمة انصراف إرادة الطرفين إلى إنشاء مثل هذه العلاقة باعتماد هذا التعويض كأجر مسمى لعلاقة جديدة وذلك بإيجاب وقبول صحيحين بصورة صريحة أو ضمنية. فعند ذلك يمكن القول بأن أجر المثل قد انقلب إلى أجر متفق عليه وتطبق عندها قواعد الإيجار وفي حال العكس إذا استمرت العلاقة بين الطرفين قائمة على أساس عدم التوافق أو ما ينم عن ذلك فإن المطالبة بأجر المثل ولو استندت لحكم سابق فيما يتعلق بتقدير البدل فإن ذلك يجعل الحق المدعى به غير مشمول بالتقادم الخمسي ولا يعتبر بمثابة أجر عن مدة لاحقة ولا يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند التقصير في وفاء الأجور.
وحيث أن الذهاب إلى خلاف ذلك معناه فرض علاقة بين الطرفين وترتيب آثارها دون رضائهما خلافاً لما تقضي به القواعد العامة في انعقاد العقود. هذا ما لم يوجد عقد بين الطرفين على إيجار عقار دون اتفاق على بدل معين فعندئذ يقوم أجر المثل المحدد قضاء مقام البدل المسمى ويصبح هذا العقد جزءاً من عقد موجود مما يجعل طلب العدول واقعاً في محله.
لذلك، حكمت الهيئة العامة بالإجماع بما يلي:
1 ـ إقرار المبدأ القائل بأن أجر المثل المحكوم به عن مدة سابقة لا يعتبر بمثابة أجر مسمى عن مدة لاحقة إلا إذا استشفت المحكمة اتفاق الطرفين بصورة صريحة أو ضمنية على إقامة علاقتهما على أساس رضائهما بأجر المثل المقدر عن مدة سابقة واعتباره أجراً عن مدة لاحقة.
2 ـ إحالة القضية إلى الغرفة المدنية الثالثة لإجراء المقتضى.

(نقض هيئة عامة رقم 6 أساس 51 تاريخ 5 / 4 / 1973 مجلة المحامون ـ ص 121 لعام 1973)
(كتاب التقنين المدني السوري ـ ملحق الجزء الخامس ـ قانون الايجارات ـ القسم الثاني ـ دعاوى التخمين ـ شفيق طعمة وأديب استانبولي ـ الصفحة 1641 ـ 1642 ـ 1643)
فهرسة الاجتهادات قاعدة 1064 / التقنين المدني السوري / شفيق طعمة ملحق الجزء الخامس ـ قانون الإيجارات ج1+ج2 ـ شفيق طعمة
ـ1 إن السجل العقاري هو وحده المثبت لحق الملكية على العقار و لو صدق هذا البيع بحكم قضائي، و لا يحق للشاري المطالبة بأجر المثل ما لم يسجل البيع في السجل العقاري,ـ2 إن الحكم بصحة بيع عقار لا يعني الحكم بتسجيل العقار المبيع على أسم المشتري,نقض رقم أساس 1858 تاريخ 29/7/1954 مجلة المحامون ص 477 لعام 1954,قاعدة 1064 ـ التقنين المدني / ملحق ج5 / قانون الإيجارات القسمان الأول والثاني ـ شفيق طعمة/أديب استانبولي ـ ص 1649

اجتهاد مستقل
ـ أجر مثل ـ تعويض أشغال ـ أثر الملكية ـ تسجيل العقار:
أجر المثل تعويض عن أشغال العقار بغير مسوغ قانوني وفي حالات عدم الاتفاق على مقدار الأجرة أو تعذر تقديرها وإثباتها. وأثر الملكية يتوقف على التسجيل وينسحب بعد التسجيل في الإرث إلى تاريخ الوفاة، وفي نزع الملكية إلى تاريخ الإحالة القطعية أو إتمام إجراءات الاستملاك، وفي الأحكام إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى في السجل مع مراعاة القواعد العامة.
(نقض هيئة عامة رقم 2 أساس 5 تاريخ 5/3/1974 محامون ص1 لعام 1974)

اجتهاد مستقل
استملاك ـ دفع البدل ـ أجر مثل
المرسوم التشريعي 40 لعام 1950 الذي نص على اختصار إجراءات وضع اليد عند الاستملاك لم يمنع من تقاضي التعويض وهو أجر المثل عن المدة بين وضع اليد ودفع القيمة يجب أن يكون بوضعها تحت تصرف صاحب العقار ليستطيع قبضها دون عاتق.
قرار رقم * (182/238 27/6/1973) (م. عام 1973 ص 302 قا 345).

اجتهاد مستقل
أجر مثل
إذا كان المدعي يملك البناء دون الأرض وكان هناك حائل دون تسجيله كما لو كانت الأرض ملكاً للدولة فإنه يمكن بعد التثبت القضاء له بأجر مثل البناء.
قرار رقم * (390/453 14/11/1974) (م 1974 ص 334 قا 415).

اجتهاد مستقل
أجر مثل
أجر المثل تعويض عن أشغال العقار بغير مسوغ قانوني وفي حالات عدم الاتفاق على مقدار الأجرة أو تعذر تقديرها وإثباتها. وأثر الملكية يتوقف على التسجيل وينسحب بعد التسجيل في الإرث إلى تاريخ الوفاة وفي نزع الملكية إلى تاريخ الإحالة القطعية أو إتمام إجراءات الاستملاك، وفي الأحكام إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى في السجل مع مراعاة القواعد العامة.
قرار رقم * (3/18/هـ.ع 5/3/1974) (م. عام 174 ص 1 قا 2).
اجتهاد مستقل
أجر مثل
أجر مثل الأراضي المستغلة في الزراعة يدخل في اختصاص لجان تحديد الأجور.
قرار رقم * (368/280 10/10/1972) (م. 1972 ص 437 قا 514).
اجتهاد مستقل
أجر مثل
أجر المثل لا يتوقف الحكم به على نتيجة دعوى المخاصمة في الملكية وإنما يقضى به عن تثبت ملكيته بالسجل حتى يقوم الدليل على العكس ويلغى التسجيل بحكم قضائي قطعي.
قرار رقم * (378/400 31/8/1967) (م 1967 ص 390 قا 447).
اجتهاد مستقل
أجر مثل ـ ورثة
مطالبة الوارث بأجر المثل يكفي فيها إبراز قيد تملك المورث وصورة حصر الارث للادعاء بها ولا يشترط التسجيل.
قرار رقم * (35/78 16/2/1957) (م 1967 ص 226 قا 254).
اجتهاد مستقل
أجر مثل ـ ورثة
تسمع الدعوى بأجر المثل إذا أبرز المدعي بياناً بملكية مورثه ووثيقة حصر إرث تثبت أنه الوراث لأن المطالبة بأجر المثل من أعمال الإدارة التي يملك كل من الورثة ممارستها.
قرار رقم * (776/1286 28/4/1964) (م 1964 ص 44 قا 127).
فهرسة الاجتهادات قاعدة 31 / قانون العلاقات الزراعية / سعيد قسطون سعيد قسطون
المطالبة بأجر مثل أرض زراعية مغتصبة لجبر الضرر الناتج عن الاغتصاب لا يدخل تحت ولاية لجان تحديد الأجور للعمل الزراعي بل يدخل تحت ولاية القضاء العادي,م.ت قرار 170 أساس 75 تاريخ 5/7/967,قاعدة 31 ـ قانون العلاقات الزراعية ـ الاستاذ سعيد قسطون / أديب استانبولي ـ ص 65