بعض الاجتهادات القضائية حول حيازة المستأجر وشروطها

اجتهادات عن حيازة المستأجر وشروطها

1- يجب ان يتوفر في الحيازة عنصران: مادي وهو السيطرة المادية ومعنوي وهو السيطرة على اصل الحق والا كانت الحيازة عرضية كحيازة المستاجر و المنتفع و المرتهن.
2- لئن كان يجوز للمستاجر او المستثمر اقامة دعوى استرداد الحيازة ضد الغير الا ان هذا الامر يختلف في الدعوى على المؤجر او الشريك في الاستثمار والتي تهدف الى نزاع في اساس حق الاستثمار.
قرار 1103 / 1964 – أساس بدون – محاكم النقض – سورية
قاعدة 3048 – القانون المدني ج1 الى ج9 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 30970

1- المستاجر يستفيد من حق اقامة دعوى الحيازة.
2- عناصر دعوى الحيازة هنا: وضع اليد، والغصب، والظهور بمظهر صاحب الحق.
3- دعوى منع المعارضة في اعادة بناء ما هدم لا تجتمع ودعوى استرداد الحيازة.
4- ادعاء فسخ العقد وهلاك الماجور لا يسمع في دعوى الحيازة.
قرار 31 / 1998 – أساس 1527 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 153 – م. المحامون 1998 – اصدار 05 و 06 – رقم مرجعية حمورابي: 9079

1- يجب ان يتوفر في الحيازة عنصران: مادي وهو السيطرة المادية ومعنوي وهو السيطرة على اصل الحق والا كانت الحيازة عرضية كحيازة المستاجر والمنتفع والمرتهن.
2- لئن كان يجوز للمستاجر اقامة دعوى استرداد الحيازة ضد الغير الا ان هذا الامر يختلف في الدعوى على المؤجر او الشريك في الاستثمار والتي تهدف الى نزاع في اساس حق الاستثمار.
قرار 1103 / 1964 – أساس بدون – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
مختارات من الأحكام – م. المحامون 1990 – اصدار 10 – 12 – رقم مرجعية حمورابي: 5320

– ان المادة (73) اصول مدنية لئن نصت على انه لا يجوز للمدعي ان يجمع بين دعوى الحيازة وبين المطالبة باصل الحق والا سقط ادعاؤه بدعوى الحيازة فان نصها هذا يعني ان تسقط دعوى الحيازة وتبقى المطالبة باصل الحق.

– ان حقوق المستأجر في المتجر تعتبر من التركة ومن حق الورثة ادارة هذا المصنع او بيعه بكامله من الغير وفق القانون.
قرار 384 / 1989 – أساس 1906 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 275 – م. المحامون 1989 – اصدار 10 – 12 – رقم مرجعية حمورابي: 5221

ان المؤجر والمستاجر بحكم الشخص الواحد لجهة الحيازة. عند وجود عقدي ايجاد تكون الحيازة الاحق هي الاسبق في التاريخ.
قرار 986 / 1954 – أساس 1378 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 769 – م. المحامون 1954 – رقم مرجعية حمورابي: 32156

1- ان المؤجر و المستاجر بحكم الشخص الواحد لجهة الحيازة.
2- عند وجود عقدي ايجار تكون الحيازة الاحق بالتفضيل هي الحيازة الاسبق في التاريخ.
قرار 1378 / 1954 – أساس 976 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 445 – اصول المحاكمات المدنية ج1 – ج7 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 13631

1- الغصب في دعوى الحيازة شرط رئيسي وجوهري لقبولها لانها تستهدف حماية الحيازة لذاتها مجردة عن اصل الحق واعادة الخصوم الى مركزهم السابق.
2- الحكم الصادر في دعوى الحيازة لا يقيد المحكمة التي يعرض عليها النزاع حول اصل الحق ولو كانت هي نفس المحكمة التي اصدرت حكم الحيازة.
3- دعوى الحيازة يقيمها صاحب اليد المشروعة على العقار اذا جاء اخر واغتصب العقار كالمستاجر ضد المالك وكذلك المستعير.
4- دعوى الحيازة شرعت لحماية الامن والنظام والقضاء على الفوضى التي تحصل نتيجة الغصب ولذلك اناطها المشرع بقاضي الصلح واعطاها صفة العجلة.
5- اثبات وضع اليد المشروع ليس مجاله دعوى الحيازة.
6- دعوى الحيازة ليست دعوى عينية عقارية وانما هي شخصية ضد المغتصب ولو كان الاعتداء على عقار.
7- المحكمة التي لا تنهج هذا النهج يوصم قرارها بالخطا المهني الجسيم.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 202 / 1990 – أساس 229 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
مختارات – م. المحامون 1997 – اصدار 05 و 06 – رقم مرجعية حمورابي: 8493

ان المهلة النصوص عليها في قانون الايجار يستفيد منها المستاجرون في دعاوى التخلية ولا تطبق في دعاوى استرداد حيازة العقار المغصوب التي قنن الشارع احكامها في المواد (64) وما بعدها من قانون اصول المحاكمات.
قرار 3613 / 1954 – أساس بدون – محاكم النقض – سورية
قاعدة 783 – م. المحامون 1955 – رقم مرجعية حمورابي: 32170

1- تخلي المستاجر مؤقتا عن الماجور مع بقاء بعض الاثاث فيه على امل العودة الى استعماله لا يوجب الاخلاء.
2- الترك النهائي للماجور هو ان يتخذ المستاجر موقفا لا شك في دلالته على ان صلته بالماجور قد انقطعت نهائيا. سواء من حيث الاشغال او الحيازة وان تنصرف ارادة المستاجر الى فسخ واقالة العقد.
قرار 752 / 1995 – أساس 1222 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 30 – اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 33928

يفرق بين ورثة المستاجر المقيمين معه وغير المقيمين، وتثبت هذه المسالة بالبينة الشخصية، وينبغي الاحتراس عند تطبيق حجية الامر المقضي به من التوسع فيها، لا سيما عندما تكون القضية المقضية متعلقة بالحيازة فهذه تختلف عن شروط دعوى الاساس. وان دعوى الاجارة ليست عينية فلا يشترط فيها دعوة جميع الورثة.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 55 / 1992 – أساس 522 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 42 – م. المحامون 1993 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 6351

ان الترك النهائي للماجور هي ان يتخذ المستاجر موقفا لاشك في دلالته على ان صلة الماجور قد انقطعت نهائيا سواء من حيث الاشغال او الحيازة ان تنصرف ارادة المستاجر الى نسخ واقالة العقد. يعتبر المستاجر مستغنيا عن الماجور الذي يستعمله كعيادة وتركه له بشكل نهائي لانقطاعه عنه سنوات عديدة بشكل مستمر ومتصل ولممارسته لعمل اخر غير الطب وهو الكهنوت واقامته مع اسرته في المانيا بشكل دائم.

قرار 345 / 1994 – أساس 954 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
قاعدة 190 – م. القانون 1994 – 1995 – رقم مرجعية حمورابي: 12238

ان ترك الماجور لا بد ان يتوفر فيه موقف لا يدع مجالا للشك في دلالته على ان صلة المستاجر بالماجور قد انقطعت نهائيا سواء من حيث الاشغال او الحيازة او دفع الاجرة بمعنى ان ارادة المستاجر تنصرف الى فسخ واقالة عقد الايجار الذي يربطه بالمؤجر.
(قرار محكمة النقض 160 اساس 291 تاريخ 25/6/1978).
قرار 208 / 1991 – أساس 426 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 39 – م. المحامون 1992 – اصدار 01 – 03 – رقم مرجعية حمورابي: 5996

استقر الاجتهاد القضائي على انه اذا تم اشغال العقار من قبل المستاجر بعقد موسمي فان تراخي المؤجر بطلب استرداد عقاره عند انتهاء مدة العقد لا يحجب عنه الحق في طلب استرداد حيازة عقاره الماجور قضاء بحسبان ان التراخي لا يقلب العلاقة بين طرفي عقد الايجار الى علاقة ايجارية يحكمها قانون الايجار و انما تبقى العلاقة محكومة بعد الايجار الموسمي الخاضع لاحكام المرسوم التشريعي رقم 3 لعام 1987 حتى و لو قبضت الاجور عن مدة مستوفاة منفعتها.
قرار 734 / 2002 – أساس 960 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 260 – اجتهادات قانون الايجار رقم (6) لعام 2001 – خالد المالكي – رقم مرجعية حمورابي: 53486

تفصيل واقعة ترك الماجور.
واقعة الترك تخضع في احكامها للقواعد العامة و للاجتهادات المستقرة ترك الماجور من قبل المستاجر هو ان يتخذ موقفا لا شك في دلالته على ان صلته بالماجور قد انقطعت نهائيا سواء من حيث الاشغال او الحيازة او دفع الاجرة.
قرار 611 / 1998 – أساس 472 – محكمة النقض – دائرة المخاصمة و رد القضاة – سورية