بيع الجدك في ضوء أحكام وقرارات محكمة النقض

الطعن 1518 لسنة 52 ق جلسة 20 / 1 / 1983 مكتب فني 34 ج 1 ق 61 ص 262 جلسة 20 من يناير سنة 1983

برئاسة السيد المستشار محمود حسن رمضان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: أحمد كمال سالم، محمد رأفت خفاجي، ومحمد سعيد عبد القادر وماهر قلادة واصف.
————-
(61)
الطعن رقم 1518 لسنة 52 القضائية

1 – إيجار “إيجار الأماكن”. بيع “بيع الجدك”.
المتجر في معنى المادة 594/ 2 مدني بشأن بيع الجدك. ماهيته.

2 – حكم “تسبيبه” “ما لا يعد قصوراً”.
تحديد كفاية العناصر اللازمة لوجود المتجر. من سلطة محكمة الموضوع. انتهاء الحكم بأسباب سائغة إلى انحسار صفة المتجر عن المحل المبيع. التفاته عن مناقشة حالة الضرورة. لا قصور.

3، 4إيجار “إيجار الأماكن”. عقد. قانون.
3 – ورود عقد الإيجار على المتجر بما اشتمل عليه من مقومات مادية ومعنوية دون المبني في ذاته. أثره. خضوعه للقانون المدني.
4 – تأجير مالك المتجر المنشأ في عقار يستأجره. تأجيره العقار ضمن عقد تأجيره المتجر. ماهيته. تأجير من الباطن فيما بينه وبين مالك العقار. أثره. خضوعه لأحكام قوانين إيجار الأماكن.

5 – إيجار “إيجار الأماكن”. بيع “بيع الجدك”.
تأجير المحل التجاري. اختلافه عن بيعه. إبقاء الإيجار في حالة بيع المتجر أو المصنع بالجدك. م 594/ 2 مدني. استثناء من الأصل العام. لا محل لإعماله في حالة تأجير الجدك من الباطن.

6 – إيجار “إيجار الأماكن”. إثبات. “صفة التهجير”.
صفة المهجر. ق 76/ 1969 المعدل. جواز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية.

7 – نقض “الطعن للمرة الثانية” “الحكم فيه”.
تصدي محكمة النقض للفصل في الموضوع عند نقض الحكم للمرة الثانية. م 269 مرافعات. شرطه. أن ينصب الطعن في المرة الثانية على ذات ما طعن عليه في المرة الأولى.
————
1 – المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر في معنى المادة 594/ 2 من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية، وأن المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره ولا يلزم توافرها جميعاً لتكوينه بل يكتفي بوجود بعضها، ويتوقف تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري على نوع التجارة التي يزاولها المحل، إلا أن العنصر الرئيسي الذي لا غنى عن توافره لوجود المحل التجاري، والذي لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذي تدور حوله العناصر الأخرى.
2 – تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل متروك لمحكمة الموضوع التي لها سلطة الفصل فيما إذا كانت العناصر التي اشتمل عليها البيع كافية لوجود المتجر متى كان استخلاصها سائغاً، ومتفقاً مع الثابت بالأوراق، ولما كان الحكم المطعون فيه قد أورد في بيان العقد المؤرخ…. والمصدق عليه من مأمورية توثيق شبرا وبما لا يخرج عما تضمنه هذا العقد المودع بحافظة الطاعنين أن المطعون ضده الثاني باع – بموجبه لمورث الطاعنين جميع محتويات المحل المعد للبيع…. نظير مبلغ…. جنيهاً، وخلص من ذلك إلى أن هذا العقد يتضمن بيع محتويات المحل، وليس بيعاً لمتجر على النحو الذي رسمه القانون إذ لا يتضمن بيعاً للعناصر المعنوية اللازم توافرها في بيع المتجر مثل السمعة التجارية والاسم التجاري والصلة بالعملاء وكان الطاعنون لا ينعون على الحكم بأنهم استدلوا على أن البيع اشتمل على العناصر الكافية لبيع المتجر بأي دليل غير العقد، وأن الحكم أغفل بحث دلالته، وكان ما استخلصه الحكم من ذلك سائغاً، ويتفق مع الثابت بالعقد وصحيح القانون، ويغنيه عن بحث دفاع الطاعنين بقيام الضرورة الملجئة للبيع فإن النعي عليه يكون على غير أساس.
3 – المبنى المنشأ به المتجر لا يعدو أن يكون عنصراً من عناصره المادية، وكان تأجيره بما اشتمل عليه من مقومات مادية ومعنوية ودون أن يكون الغرض الأساسي من الإجارة المبنى في ذاته، لا يخضع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لأحكام قوانين إيجار الأماكن وإنما للقواعد المقررة في القانون المدني.
4 – حين يكون المتجر منشأ في عقار، ويكون مالك العقار مستأجراً لهذا العقار فإن تأجير العقار ضمن عقد تأجير المتجر يعتبر في العلاقة بين مالك العقار ومستأجره الأصلي تأجيراً من الباطن يخضع لقانون إيجار الأماكن دون القواعد العامة في القانون المدني.
5 – تأجير المحل التجاري، يختلف عن بيعه الذي تجيزه المادة 594/ 2 من القانون المدني في حالة حصوله وفقاً للشروط المبينة بها إبقاء الإيجار لصالح مشتري المتجر ذلك أن حكم هذا النص، وفقاً للمقرر في قضاء هذه المحكمة إنما هو استثناء من الأصل العام وأن مجال إعماله مقصور على الحالة التي تقوم فيها لدى المستأجر ضرورة تفرض عليه بيع المتجر الذي أنشأه في العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، وذلك بهدف تسهيل البيع الاضطراري للمحل الأمر المتبقي في حالة احتفاظ المستأجر بالمحل واستغلاله له بطريق تأجيره إلى الغير وإذ كان الاستثناء لا يجوز التوسع فيه فإنه لا يكون هناك وجه لإعمال حكم المادة 594/ 2 سالفة الذكر على حالة تأجير المحل من الباطن.
6 – القانون رقم 76 لسنة 1969 في شأن إيقاف إجراءات التنفيذ والإجراءات المترتبة على التنازل على عقود الإيجار والتأجير من الباطن للمهجرين من مدن القناة وسيناء والمعدل بالقانون رقم 48 لسنة 1970 لم يتضمن نصاً يوجب إثبات صفة المهجر ببطاقة التهجير الصادرة من السلطات المختصة دون سواها، مما مقتضاه وعلى ما جرى به أخيراً قضاء هذه المحكمة، إباحة إثبات هذه الصفة التي تقوم على وقائع مادية بكافة طرق الإثبات.
7 – المادة 269/ 4 من قانون المرافعات توجب على محكمة النقض عند نقض الحكم المطعون فيه للمرة الثانية أن تحكم في الموضوع إلا أن التصدي لموضوع الدعوى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يقتصر على ما إذا كان الطعن للمرة الثانية ينصب على ذات ما طعن عليه في المرة الأولى.

المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 5273 سنة 1975 مدني شمال القاهرة ضد الطاعنين والمطعون ضده الثاني، بطلب الحكم على الأخير في مواجهة الباقين بفسخ عقد الإيجار المبرم بينهما عن المحل المبين بصحيفة الدعوى وتسليمه له، وقال في بيانها أنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 8/ 1962 استأجر منه المطعون ضده الثاني محلاً كائناً بشارع…. بأجرة شهرية 53.344 جنيه وإذ أجره من الباطن لمورث الطاعنين بالمخالفة لشروط العقد، وتأخر في الوفاء بالأجرة عن المدة من أول أبريل سنة 1974 حتى آخر ديسمبر سنة 1975، فقد أقام الدعوى. أجاب الطاعنون بأن المطعون ضده الثاني باع إلى مورثهم المتجر بموجب عقد مصدق عليه من مأمورية توثيق شبرا في 4/ 1/ 1973، وتمسكوا بانطباق أحكام القانون رقم 76 لسنة 1969 على واقعة الدعوى، وبعدم قبولها بالنسبة لطلب الإخلاء للتأجير في الوفاء بالأجرة لعدم تكليفهم بالوفاء بها طبقاً للقانون، وبتاريخ 25/ 3/ 1976 حكمت المحكمة في مواجهة الطاعنين بإلزام المطعون ضده الثاني بإخلاء المحل محل النزاع وتسليمه خالياً للمطعون ضده الأول. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 1952 لسنة 93 القضائية القاهرة بطلب إلغائه والقضاء برفض الدعوى، وبتاريخ 17/ 4/ 1978 حكمت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 1153 سنة 48 القضائية، وبتاريخ 6/ 6/ 1979 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وبعد تعجيلها حكمت المحكمة بتاريخ 22/ 3/ 1982 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن الماثل، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثالث والرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأن مورثهم اشترى من المطعون ضده الثاني المتجر الذي أنشأه بعين النزاع، فيكون من حقه – وهم من بعده – البقاء بها إعمالاً للمادة 594/ 2 من القانون المدني، ورد الحكم على هذا الدفاع بأنه حتى مع الأخذ بعقد البيع سالف الذكر، فإنه لا يعتبر بيعاً لمتجر، لأنه لم يشتمل على أهم العناصر المعنوية اللازم توافرها في بيع المتجر مثل السمعة التجارية والاسم التجاري والصلة بالعملاء، في حين أن ما أورده الحكم من ذلك غير صحيح، ذلك أن البيع الصادر من المطعون ضده الثاني لمورث الطاعنين قد اشتمل على أهم العناصر المعنوية للمحل التجاري وهو الحق في الإيجار، والذي يَفْضُل عنصر الاتصال بالعملاء، لأن موقع المتجر هو الذي يجتذب العملاء، وأنه لا يلزم بيان عناصر المحل التجاري بالعقد اكتفاء بثبوت أن البيع قد انصب فعلاً على العناصر الكافية لبيع المتجر، وهو ما يكشف عنه ما ورد بالعقد من أن العين المبيعة هي المحل المعد لبيع الخردوات، وإذ لم يعتد الحكم بتوافر هذه العناصر، وحجب نفسه عن بحث توافر الضرورة التي ألجأت المطعون ضده الثاني إلى بيع المتجر، والتي تتمثل في كونه موظفاً ورث المحل عن أبيه ولا يتسع وقته لإدارته، فضلاً عما يتعرض له من مخالفة قانون العاملين المدنيين بالدولة الذي يحظر على العامل بالذات أو بالواسطة مزاولة الأعمال التجارية، فإن الحكم فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون، يكون مشوباً بالقصور المبطل له.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المتجر في معنى المادة 594/ 2 من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثبات ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية، وأن المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره، ولا يلزم توافرها جميعاً لتكوينه، بل يكتفي بوجود بعضها، ويتوقف تحديد العناصر التي لا غنى عنها لوجود المحل التجاري على نوع التجارة التي يزاولها المحل، إلا أن العنصر الرئيسي الذي لا غنى عن توافره لوجود المحل التجاري، والذي لا يختلف باختلاف نوع التجارة، هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذي تدور حوله العناصر الأخرى، وهذا التحديد متروك لمحكمة الموضوع التي لها سلطة الفصل فيما إذا كانت العناصر التي اشتمل عليها البيع كافية لوجود المتجر، متى كان استخلاصها سائغا ومتفقاً مع الثابت بالأوراق. ولما كان الحكم المطعون فيه قد أورد في بيان العقد المؤرخ 4/ 1/ 1973 – والمصدق عليه من مأمورية توثيق شبرا، وبما لا يخرج عما تضمنه هذا العقد المودع بحافظة الطاعنين – أن المطعون ضده الثاني باع بموجبه لمورث الطاعنين جميع محتويات المحل المعد لبيع الخردوات والسجائر والأدوات المدرسية نظير مبلغ أربعين جنيهاً، وخلص من ذلك إلى أن هذا العقد يتضمن بيع محتويات المحل، وليس بيعاً لمتجر على النحو الذي رسمه القانون، إذ لا يتضمن بيعاً للعناصر المعنوية اللازم توافرها في بيع المتجر مثل السمعة التجارية والاسم التجاري والصلة بالعملاء، وكان الطاعنون لا ينعون على الحكم بأنهم استدلوا على أن البيع استمل على العناصر الكافية لبيع المتجر بأي دليل غير العقد، وأن الحكم أغفل بحث دلالته، وكان ما استخلصه الحكم من ذلك سائغاً، ويتفق مع الثابت بالعقد، وصحيح القانون، ويغنيه عن بحث دفاع الطاعنين بقيام الضرورة الملجئة للبيع، فإن النعي عليه يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق بالقانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم أقام قضاءه بالإخلاء على أن المطعون ضده الثاني أجر لمورثهم محل النزاع بمشتملاته من الباطن بأجرة شهرية قدرها ثمانية جنيهات، بموجب العقد المؤرخ 16/ 1/ 1973 والثابت التاريخ في 18/ 1/ 1973، وفات الحكم بحث دفاعهم بأن هذا التأجير – بفرض وجوده – انصب على المحل التجاري بمقوماته المادية والمعنوية، فيعد… تأجيراً لمنقول، ولا يخضع للقوانين الاستثنائية التي تحظر التأجير من الباطن، وإذ لم يعتبره الحكم كذلك، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه ولئن كان المبنى المنشأ به المتجر لا يعدو أن يكون عنصراً من عناصره المادية. وكان تأجيره – بما اشتمل عليه من مقومات مادية ومعنوية، ودون أن يكون الغرض الأساسي من الإجارة المبنى في ذاته – لا يخضع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لأحكام قوانين إيجار الأماكن، وإنما للقواعد المقررة في القانون المدني، إلا أنه حين يكون المتجر منشأ في عقار ويكون مالك المتجر مستأجراً لهذا العقار، فإن تأجير العقار ضمن عقد تأجير المتجر يعتبر في العلاقة بين مالك العقار ومستأجره الأصلي تأجيراً من الباطن يخضع لقوانين إيجار الأماكن، دون القواعد العامة في القانون المدني. لما كان ذلك، وكان تأجير المحل التجاري يختلف عن بيعه الذي تجيز المادة 594/ 2 من القانون المدني في حالة حصوله وفقاً للشروط المبينة بها إبقاء الإيجار لصالح مشتري المتجر، ذلك أن حكم هذا النص – وفقاً للمقرر في قضاء هذه المحكمة – إنما هو استثناء من الأصل العام، وأن مجال إعماله مقصور على الحالة التي تقوم فيها لدى المستأجر ضرورة تفرض عليه بيع المتجر الذي أنشأه في العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، وذلك بهدف تسهيل البيع الاضطراري للمحل، الأمر المتبقي في حالة احتفاظ المستأجر بالمحل واستغلاله له بطريق تأجيره إلى الغير. وإذ كان الاستثناء لا يجوز التوسع فيه، فإنه لا يكون هناك وجه لأعمال حكم المادة 594/ 2 سالفة الذكر على حالة تأجير المحل من الباطن. لما كان ما تقدم، وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر، فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون في غير محله، ويكون النعي عليه بالقصور في التسبيب. لعدم الرد بأسباب خاصة على دفاع الطاعنين في هذا الخصوص في غير محله أيضاً لكونه دفاعاً غير جوهري لا يعيب الحكم عدم الرد عليه.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأنهم ومورثهم مهجرون من مدينة الإسماعيلية، فلا يجوز وفقاً لأحكام القانون رقم 76 لسنة 1969 الحكم ضدهم بإخلاء عين النزاع، حتى بفرض أن شغلهم لها كان بطريق التأجير من الباطن، واستدلوا على ذلك ببطاقة مورثهم العائلية الصادرة في 4/ 11/ 1962 والثابت بها أنه كان يقيم بقسم البستان بمدنية الإسماعيلية وشهادتين صادرتين من الإتحاد الاشتراكي بمحافظة الإسماعيلية بتاريخ 9/ 7/ 1973 أثبت بها أن…. و…. – المشمولين بولاية الطاعن الأول – مهجران من مدينة الإسماعيلية، وصورة الشهادة الصادرة من القوات المسلحة بتاريخ 9/ 6/ 1971 بتأدية مورثهم الخدمة العسكرية للمتطوعين والدالة على إنهاء خدمته لعدم اللياقة الطبية، وبأن الحكم أطرح هذا الدفاع على سند من أن صفة المهجر لا تثبت إلا ببطاقة التهجير الصادرة من الجهات المختصة ولا تثبت بسواها، في حين أن الإقامة بمدن القناة وسيناء وتهجر المقيمين بها إلى غيرها من الجهات لا تعدو أن تكون وقائع مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، ولم يعرض لدلالة المستندات التي قدمها الطاعنون لإثبات صفتهم كمهجرين، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي صحيح، ذلك أن القانون رقم 76 لسنة 1969 – في شأن إيقاف إجراءات التنفيذ والإجراءات المترتبة على التنازل عن عقود الإيجار والتأجير من الباطن للمهجرين من منطقة القناة وسيناء – والمعدل بالقانون رقم 48 لسنة 1970 لم يتضمن نصاً يوجب إثبات صفة المهجر ببطاقة التهجير الصادرة من السلطات المختصة دون سواها، مما مقتضاه – وعلى ما جرى به أخيراً قضاء هذه المحكمة – إباحة إثبات هذه الصفة التي تقوم على وقائع مادية بكافة طرق الإثبات – ولما كان الحكم المطعون في قد أقام قضاءه بالإخلاء على أن “صفة المهجر لا تثبت إلا ببطاقة التهجير الصادرة من السلطات المختصة، ولا تثبت بسواها، وتقتصر فاعلية هذه البطاقة على الجهة التي تم التهجير إليها مباشرة، لما كان ذلك وكان المستأنفون – الطاعنون – لم يتقدموا ببطاقات التهجير الدالة على صفتهم، فإن المحكمة تلتفت عما زعموه من صفتهم كمهجرين، ولا يغني في هذا الصدد الشهادات الصادرة من الإتحاد الاشتراكي أو غيره من الجهات”، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وقد حجبه هذا الخطأ من بحث دلالة المستندات التي قدمها الطاعنون على صحة ما دفاعهم من أنهم من المهجرين من مدينة الإسماعيلية ويستفيدون – تبعاً لذلك – بأحكام القانون رقم 76 لسنة 1969 سالفة الذكر، وهو ما يوجب نقضه.
وحيث إنه وإن كانت المادة 269/ 4 من قانون المرافعات توجب على محكمة النقض عند نقض الحكم المطعون فيه، وكان النقض للمرة الثانية، أن تحكم في الموضوع إلا أن التصدي لموضوع الدعوى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقتصر على ما إذا كان الطعن للمرة الثانية ينصب على ذات ما طعن عليه في المرة الأولى. ولما كان الثابت من تقريرات الحكم المطعون فيه أن الطعن الأول اقتصر على النعي على ما قضى به من أن الاستثناء الوارد بالقانون رقم 76 لسنة 1969 سالف الذكر لا يسري على الأماكن التي أنشئ بها متجر أو مصنع، وورد الطعن الثاني على القضاء بعدم جواز إثبات صفة المهجر إلا ببطاقة التهجير الصادرة من الجهات المختصة دون سواها، وهو ما لم يكن معروضاً أصلاً في الطعن الأول.
ولما كان الموضوع غير صالح للفصل فيه، فإنه يتعين أن يكون مع النقض الإحالة

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .