بيع ملك الغير
نظم القانون المدني الجزائري أحكام بيع ملك الغير في المواد 397 ، 398 و 399 .
حيث نصت المادة 397 م ج على أنه ” إذا باع شخص شيئا معينا بالذات و هو لا يملكه فللمشتري الحق في طلب إبطال البيع و يكون الأمر كذلك و لو وقع البيع على عقار أعلن أو لم يعلن ببيعه ، و في كل حالة لا يكون هذا البيع ناجزا في حق مالك الشيء المبيع و لو أجازه المشتري ” .
ونصت المادة 398 م ج على أنه ” إذا أقر المالك البيع سرى مفعوله عليه و صار ناجزا في حق المشتري ، و كذلك يعتبر البيع صحيحا في حق المشتري إذا اكتسب البائع ملكية المبيع بعد انعقاد البيع “.
ونصت المادة 399 م ج على أنه” إذا أبطل البيع في صالح المشتري بمقتضى حكم و كان المشتري يجهل أن البائع كان لا يملك المبيع فله أن يطالب بالتعويض و لو كان البائع حسن النية “.
من هذه المواد يمكننا أن نستخلص أحكام بيع ملك الغير وهي كما يلي :
1 حق المشتري في طلب الإبطال؛
2 حق المشتري في طلب التعويض إذا كان حسن النية ؛
3 عدم حجية هذا البيع ضد المالك الحقيقي إلا إذا أقره .
وسنتناول شرح الأحكام الثلاثة السابقة على الترتيب في المطالب التالية :
المطلب الأول : حق المشتري في طلب الإبطال :
نصت الفقرة الأولى من المادة 397 م ج على أنه ” إذا باع شخص شيئا معينا بالذات و هو لا يملكه فللمشتري الحق في طلب أبطال البيع و يكون الأمر كذلك و لو وقع البيع على عقار أعلن أو لم يعلن ببيعه “، وهو نفس الحكم الذي يأخذ به التقنين المدني المصري، وهو تقنينا للرأي الذي ساد الفقه الفرنسي والفقه المصري(1).
من خلال نص المادة 379 م ج، إذا باع الشخص شيئا معينا بالذات لا يملكه، فيعتبر قد باع ما لا يملك، ويكون هذا البيع قابل للإبطال لمصلحة المشتري، سواء أشهر العقد أو لم يشهر في السجل العقاري، إذ يقصد بالإعلان الشهر والنص الفرنسي واضح الدلالة، إذ النص الفرنسي للمادة397 م ج جاء كما يلي:
” qui ne lui appartient pas, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente. Il en est ainsi même lorsque la vente a pour objet un immeuble que l’acte ait été ou non publié ”
فالمشتري له الحق في أن يطلب إبطال البيع قبل شهر العقد، كما له أن يطلب إبطاله حتى ولو بعد إشهار العقد وانتقال الملكية إليه إذا تعلق الأمر ببيع ملكية عقارية(2).
ويرى الأستاذ السنهوري أن بطلان بيع ملك الغير، هو بطلان من نوع خاص بعقد البيع، لا يستفاد من القواعد العامة المتعلقة بالبطلان المطلق أو بالبطلان النسبي، هذا البطلان الخاص قد أنشأه نص تشريعي صريح، استند في إنشائه إلى علة معقولة ، فطبيعة بيع ملك الغير ومواصفاته التي تتمايز عن عقد البيع الصادر من المالك باعتباره الوضع الطبيعي لعقد البيع(3)، إلا أن الأستاذ محمد حسنين يرى أنه كان من الأولى على المشرع الجزائري أن يأخذ بالقواعد العامة، فيكون حكم بيع ملك الغير الفسخ لا البطلان، على أساس عدم تنفيذ البائع لالتزامه في عقد البيع الذي يعتبر من عقود المعاوضة (4).
وهناك رأي وجيه يذهب إلى أن للمشتري طلب إبطال البيع للغلط الجوهري ، إذا كان يجهل وقت البيع أن المبيع غير مملوك للبائع، إلا أن الرأي الغالب والمتبع هو الرأي الذي ذهب إليه الأستاذ عبد الرزاق السنهوري .
ويحق للمشتري أن يتمسك بإبطال البيع ، إما في صورة دعوى إبطال يرفعها على البائع ليسترد الثمن أو ليستبق ضمان الاستحقاق ، وإما في صورة دفع يدفع بها دعوى البائع إذا طالبه بالثمن(5).
وإذا ما رفع المشتري دعوى الإبطال فليس أمام القاضي إلا أن يحكم بذلك ، ولو أقر المالك الحقيقي البيع أو أصبح البائع مالكا (6).
وحتى يتمكن المشتري من طلب الإبطال يشترط توافر الشروط التالية :
1 أن يكون طبيعة العقد بيعا؛ أي منشئ لالتزام بنقل الملكية .
2 أن يكون الشيء معينا بالذات لا بنوعه، نظرا لأن الشيء المعين بذاته لا ينقل الملكية .
3 أن يكون الشيء المبيع مملوكا للغير؛ أي أنه غير مملوك للبائع وللمشتري .
4 طلب الإبطال لا يتم إلا من طرف المشتري، فلا يحق للبائع أن يطلبه ، فالمشرع الجزائري لم ينص على أن للبائع حق طلب الإبطال ولا تطبق القواعد العامة، حسب رأي الأستاذ محمد حسنين، إلا أن هناك من الفقه من يجعل للبائع حق طلب الإبطال للغلط الجوهري(7)، حتى ولو كان البائع يعلم أن المبيع ملك للغير وقت التعاقد، لأن البيع ملك الغير قابل للأبطال لمصلحة المشتري فقط ذلك ما أشارت إليه المادة 397 م ج بعبارة “فللمشتري الحق في طلب إبطال البيع “.
5 أن لا يسقط حق المشتري في طلب الإبطال بإحدى الحالات الأربع التالية :
الحالة الأولى: حالة إقرار المالك الحقيقي للعقد؛ إذ تنص المادة 398 م ج بأنه” إذا أقر المالك البيع سرى مفعوله عليه و صار ناجزا في حق المشتري …”.
الحالة الثانية : حالة اكتساب البائع ملكية المبيع بعد صدور العقد، حسبما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 398م ج بقولها ” ..كذلك يعتبر البيع صحيحا في حق المشتري إذا اكتسب البائع ملكية المبيع بعد انعقاد البيع “.
الحالة الثالثة :حالة إجازة المشتري للعقد ، فالإجازة تجعل العقد صحيح دون الإخلال بحقوق الغير؛ ذلك أن الإجازة تجيز للبائع الذي وقع في غلط جوهري وقت إبرام العقد أن يطلب إبطاله حسب ما يراه الأستاذ عبد الرزاق السنهوري.
فإجازة المشتري للعقد تزيل قابليته للإبطال وتجعله عقدا صحيحا، ويبقى منشئا للالتزامات بين البائع والمشتري، إلا أن هذا البيع لا ينقل ملكية المبيع إلى المشتري، ولا يكون ناجزا في حق المالك الحقيقي حسب ما نصت عليه المادة 397 م ج بقولها: “…و في كل حالة لا يكون هذا البيع ناجزا في حق مالك الشيء المبيع و لو أجازه المشتري”.
الحالة الرابعة : حالة التقادم، تطبقا للمبدأ العام فإن الحق في طلب الإبطال يسقط بالتقادم، وقياسا على حكم المادة101 م ج التي تنص على أنه ” يسقط الحق في إبطال العقد إذا لم يتمسك به صاحبه خلال خمس(05) سنوات.
ويبدأ سريان هذه المدة، في حالة نقص الأهلية من اليوم الذي يزول فيه هذا السبب، وفي حالة الغلط أو التدليس من اليوم الذي يكشف فيه، وفي حالة الإكراه من يوم انقطاعه، غير أنه لا يجوز التمسك بحق الإبطال لغلط أو تدليس أو إكراه إذا انقضت عشرة(10) سنوات من وقت تمام العقد” ، فقد كان أقصر الأجلين 15 سنة و10 سنوات” *، فإن حق المشتري في طلب الإبطال يسقط بأقصر الأجلين، إما 10 سنوات من وقت التعاقد ، وإماب 05 سنوات تحسب من الوقت الذي يعلم فيه المشتري بأن المبيع غير مملوك للبائع، أو من وقت التعاقد إذا كان المشتري عالما بأن البائع غير مالك، مع تطبيق حكم الإجازة على التقادم فيما يخص عدم حجية البيع تجاه مالك الشيء(8)
المطلب الثاني : حق المشتري في طلب التعويض إذا كان حسن النية :
تنص المادة 399 م ج أنه: ” إذا أبطل البيع في صالح المشتري بمقتضى حكم و كان المشتري يجهل أن البائع كان لا يملك المبيع فله أن يطالب بالتعويض و لو كان البائع حسن النية “.
من خلال هذه المادة يتضح لنا أن للمشتري الحق في طلب التعويض إذا حكم بإبطال البيع لصالحه، شرط أن يكون حسن النية؛ أي لا يعلم بأن البائع لا يملك المبيع وقت البيع، ولا عبرة لحسن نية البائع حسب ما ذهب إليه المشرع الجزائري، فللمشتري الحق في طلب التعويض ولو كان البائع حسن النية، فلا يشترط في جواز طلب التعويض أن يكون البائع سيئ النية؛ أي أن يكون عالما وقت البيع أنه المبيع غير مملوك له(9)، ذلك ما نصت عليه صراحة المادة 399 م ج بعبارة “…ولو كان البائع حسن النية ” .
ومصدر التعويض بعد إبطال البيع في حالة سوء النية هو الخطأ التقصيري لا العقد الباطل، وفي حالة حسن نية البائع يستند إلى نظرية الخطأ في تكوين العقد، فالبائع قد أخطأ وباع ما لم يملك.
ويرى الأستاذ السنهوري أنه في حالة سوء نية البائع، فإن بيع ملك الغير يتحول بعد إبطاله إلى عقد ملزم للبائع بالتعويض، على أساس أن النية المفترضة للمتعاقدين قد انصرفت إلى هذا الالتزام لو أنهما كانا يعلمان أن البيع سيبطل(10)، وإذا كان المشتري عالما بأن المبيع غير مملوك للبائع وقت البيع فلا يحق له إلا طلب الإبطال دون التعويض (11)، ولا يسترد إلا الثمن دون المصروفات التي أنفقها على البيع ، كونه قد أقدم على البيع وهو عالم بأن المبيع غير مملوك للبائع فيتحمل تبعة ذلك (12).
المطلب الثالث : عدم حجية البيع ضد المالك الحقيقي :
تنص المادة 397/3 م ج على أنه ” و في كل حالة لا يكون هذا البيع ناجزا في حق مالك الشيء المبيع و لو أجازه المشتري”، مما يتبين أن ملك بيع الغير لا يسري في حق المالك إذا لم يقم بإقرار البيع، حتى ولو أجازه المشتري أو سقط حق المشتري في طلب الإبطال بالتقادم، أما إذا أقر المالك الحقيقي البيع أو إذا اكتسب البائع ملكية المبيع بعد انعقاد البيع، أصبح العقد صحيحا ويسري مفعوله عليه وصار ناجزا في حق المشتري، ذلك ما نصت عليه المادة 398 م ج بقولها: ” …كذلك يعتبر البيع صحيحا في حق المشتري إذا اكتسب البائع ملكية المبيع بعد انعقاد البيع “(13).
ونظرا لأن المالك الحقيقي ليس طرفا في عقد البيع ويعتبر من الغير، فإنه لا يحق له طلب إبطال العقد، و إنما إذا أراد أن يسترد الشيء المبيع، وجب عليه أن يرفع دعوى الاستحقاق، فهو المالك الحقيقي للملك المباع، وله الحق في استرداده من يد المشتري الذي ليس له الحق في أن يحتج على المالك الحقيقي بعقد لم يكن طرفا فيه(14) .
الهوامش:
(1) عبد الرزاق، السنهوري : الوسيط في شرح القانون المدني ، العقود التي ترد على الملكية ،الجزء الرابع (البيع والمقايضة) ،دار التراث العربي، بيروت لبنان ، دون سنة الطبع ، ص 279 فقرة 157 .
(2) محمد، حسنين : عقد البيع في القانون المدني الجزائري ،ديوان المطبوعات الجامعية الجزائر ،الطبعة الرابعة، 1994، ص 189 ، و يرى محمد حسنين أن هذا الأمر يتعارض مع قانون السجل العقاري المتبع في الجزائر، ذلك أن نظام السجل العيني المتبع في الجزائر له قوة الثبوت المطلق حتى ولو كانت العقود المشهرة تستند إلى تصرف باطل أو معيب ،وهذا الرأي سديد وجدير بالإتباع، كون المحافظ العقاري لا يشهر العقد في السجل العقاري إلا بعد التثبت من أصل الملكية ، والمالك الحقيقي للعقار المباع، غير أن إتباع المشرع للنظام الشخصي في انتظار الانتهاء من عمليات المسح العام للأراضي وما يتميز به النظام من عيوب، خاصة ازدواجية الإشهار يجعل من الممكن للمالك الحقيقي أن يرفع دعوى طلب البطلان قبل سقوطها بالتقادم الخمسي أو العشري.
(3) عبد الرزاق السنهوري : المرجع السابق ، ص 284 فقرة 185 ؛ محمد حسنين : المرجع السابق ، ص 190و191 ؛ خليل أحمد حسن قدادة : الوجيز في شرح القانون المدني الجزائري ،الجزء الرابع (عقد البيع ) ، ديوان المطبوعات الجامعية الجزائر، سنة2000 ، ص 222.
(4) محمد حسنين : المرجع السابق ، ص 185.
(5) عبد الرزاق السنهوري : المرجع السابق ، ص 288 فقرة 161 .
(6) خليل أحمد حسن قدادة : المرجع نقسه ، ص 214.
(7) محمد حسنين : المرجع السابق، ص 192.
* كانت المادة 101 مج قبل تعديل القانون المدني في سنة 2005 تنص ” يسقط الحق في إبطال العقد إذا لم يتمسك به صاحبه خلال عشر سنوات، ويبدأ سريان هذه المدة، في حالة نقص الأهلية من اليوم الذي يزول فيه هذا السبب، وفي حالة الغلط أو التدليس من اليوم الذي يكشف فيه، وفي حالة الإكراه، من يوم انقطاعه غير أنه لا يجوز التمسك بحق الإبطال لغلط أو تدليس أو إكراه إذا انقضت خمسة عشر سنة من وقت تمام العقد” ، فقد كانت البطلان يتقادم بأقصر الأجلين 15 سنة و10 سنوات. ويهدف المشرع الجزائري من خلال تخفيض مدتي التقادم إلى الحفاظ على استقرار المعاملات بين الأفراد.
(8) محمد حسنين : المرجع السابق ،ص 188.
(9) عبد الرزاق السنهوري : المرجع السابق، ص292 فقرة 162.
(10) عبد الرزاق السنهوري : المرجع السابق ، ص292 و 293 فقرة 162.
(11) محمد، حسنين : المرجع السابق ،ص 193.
(12) عبد الرزاق، السنهوري : المرجع السابق ، ص291 و 292 فقرة 162.
(13) .بالرجوع إلى النص الفرنسي للمادتين 397/2 و389/1 نجد أن المشرع الجزائري استعمل لفظ opposable ويرى الأستاذ محمد حسنين أن معنى النفاذ ،ليس هو الاحتجاج فثمة فارق بين الاحتجاج بالعقد على الغير وبين القوة الملزمة la force obligatoire للعقد بالنسبة للعاقدين ، فقد جاء النص الفرنسي للمادة397/2 كما يلي: Dans tous les cas, cette vente n’est pas opposable au propriétaire de l’objet vendu, alors même que l’acheteur a confirmé le contrat . ، وقد جاء النص الفرنسي للمادة 398/1 كما يلي:si le propriétaire ratifie la vente, celle-ci lui est opposable et devient valable à l’égard de l’acheteur.
(14) محمد حسنين : المرجع السابق ،ص 195.