تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة في ضوء أحكام وقرارات محكمة النقض

الطعن 79 لسنة 54 ق جلسة 28 / 12 / 1989 مكتب فني 40 ج 3 ق 395 ص 461

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الحميد سليمان نائب رئيس المحكمة، محمد وليد الجارحي، محمد طيطة ومحمد محمود عبد اللطيف.
———–
– 1 بطلان ” بطلان الإجراءات”.
البطلان الناشئ عن عدم إخطار نيابة الأحوال الشخصية في قضايا القصر ـ نسبى عدم جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض .
البطلان المترتب على عدم إخطار نيابة الأحوال الشخصية بالقضايا الخاصة بالقصر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يتعلق بالنظام العام وهو بطلان نسبى مقرر لمصلحة القصر يتعين التمسك به أمام محكمة الموضوع فإذا فاتهم ذلك فلا يجوز لهم التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض . لما كان ذلك وكانت الطاعنة الأولى بصفتها وصية على ابنتيها القاصرتين لم تتمسك بهذا البطلان أمام محكمة الموضوع فلا يجوز لها إبداؤه لأول مرة أمام محكمة النقض .
– 2 حكم ” بيانات الحكم . أسماء الخصوم وصفاتهم”.
بطلان الحكم لنقص أو خطأ في أسماء الخصوم وصفاتهم م 178 مرافعات مناطه انطواؤه علي تجهيل بأسمائهم وصفاتهم كفاية بيان أسماء الخصوم وصفاتهم في ديباجة الحكم .
أوجب المشرع في المادة 178 من قانون المرافعات أن يبين الحكم أسماء الخصوم وصفاتهم ، وأن الثابت من ديباجة الحكم المطعون فيه أنه تضمن بياناً لأسماء الطاعنة الأولى والقاصرتين المشمولتين بوصايتها بياناً نافياً للجهالة وليس في ذلك نقص أو خطأ جسيم في أسماء الخصوم ولو يوجب القانون إعادة ذكر أسماء الخصوم ولم يوجب القانون إعادة ذكر أسماء الخصوم وصفاتهم في منطوق الحكم لأن المنطوق قاصر على القول الفصل في الطلبات .
– 3 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن . سريان أحكام القانون”.
العلاقة التعاقدية جواز خضوعها لقانون أو أكثر أثر ذلك تطبيق حكم كل قانون على الواقعة التي قصد المشرع إخضاعها لأحكامه دون تعارض .
ليس هناك ما يمنع قانوناً أن تخضع العلاقة التعاقدية لقانون أو أكثر من قوانين الدولة ، ومن ثم يتعين على المحاكم أن تطبق حكم كل قانون على الواقعة أو الوقائع التي قصد المشرع إخضاعها لأحكامه ولا محل للقول بوجود تعارض أو تناقض في تطبيق تلك القوانين إذ لكل قانون مجال ونطاق لتطبيقه .
– 4 إيجار ” التأجير المفروش”.
تأجير الأماكن المفروشة . لا يعد بطبيعته عملا تجاريا ولو كان المستأجر تاجرا اعتباره كذلك . شرطه .
عملية تأجير المساكن مفروشة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تعتبر بطبيعتها عملاً تجارياً طالما لم يقترن التأجير بتقديم ضروب من الخدمة الخاصة للمستأجرين بحيث تتغلب العناصر التجارية لهذا التأجير لا تثبت حتى ولو كان المؤجر تاجراً إلا إذا كان متعلقاً بحاجات تجارته وحاصلاً بمناسبة نشاطه التجاري بحيث لولا هذا النشاط لما وقع العمل.
– 5 إيجار ” التأجير المفروش”.
تأجير اكثر من وحدة سكنية مفروشة . اعتباره عملاً تجارياً . م 4/26 ق 52 لسنة 1969 . الهدف منه إخضاع النشاط للضريبة .
وإذ صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادة 26/ 4 منه على اعتبار تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة عملاً تجارياً ثم صدر القانون رقم 46 لسنة 1978 بشأن تحقيق العدالة الضريبية فأضاف للفقرة الرابعة من المادة 32 من القانون رقم 14 لسنة 1939 – والمقابلة لنص المادة 20 من القانون رقم 157 لسنة 1981 – بنداً يقضي بإخضاع تأجير المساكن مفروشة لضريبة الأرباح التجارية والصناعية ولو انصب على وحدة واحدة أو جزء منها، ومن ثم فإن هذا النص القانوني يعتبر استثناء من القواعد العامة التي تحكم طبيعة الأعمال التجارية وينبغي عدم التوسع في تفسيره ويلزم تحديد نطاقه بالهدف الذي ابتغاه المشرع من وصفه وهو إخضاع هذا النشاط الوارد به للضريبة حرصاً من المشرع على أن تحصل الدولة على مورد مالي من العائد المجزي الذي يحصل عليه المؤجر من تأجير مسكنه مفروشاً.
– 6 إيجار ” التأجير المفروش”.
التصريح للمستأجر بتأجير المسكن مفروشا وقيامه بتأجيره . لا يغير من طبيعة العقد . مؤدى ذلك .عدم اعتبار المستأجر الأصلي في حكم المستغل التجاري . وفاة المستأجر. وجوب تطبيق أحكام الفقرة الأولى دون الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 لا ينال من ذلك ما يوجبه القانون المذكور من وجوب قيد العقد المفروش بالوحدة المحلية لسماع دعوى المؤجر كذلك إخطار مصلحة الضرائب .
إذا كان البين من الأوراق أن مورث الطاعنات أستأجر شقة النزاع لسكناه ثم صرحت له المالكة السابقة بتأجيرها مفروشة فإن هذا الترخيص واستعمال المستأجر له بتأجير مسكنه مفروشاً لا يغير من طبيعة العقد فيجعل الغرض من التأجير هو الاستغلال التجاري وإنما يقضي الغرض منه ومن التأجير من الباطن هو استعمال العين المؤجرة للسكنى طالما لم تدع الطاعنات أن مورثهن تاجر وأن التأجير المفروش كان مرتبطاً بحاجات تجارته ولا يغير من ذلك أن يكون المورث المذكور قد قصد إلى الربح لأن العبرة أن يكون التأجير قد تم بمناسبة نشاط تجاري، ومن ثم فإن الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 هي التي تحكم انتهاء عقد الإيجار الأصلي ويسري عليه ما تقضي به من استمرار العقد لأقارب المستأجر المنصوص عليهم فيها بشرط توافر الإقامة على النحو المبين بهذا النص، فإن تخلف شرط الإقامة فلا يستمر العقد لهؤلاء الأقارب وينتهي بوفاة المستأجر أو بتركه العين المؤجرة، ولا محال لإعمال الفقرة الثانية من المادة سالفة الذكر والتي تنص على أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر أو بتركه العين المؤجرة وإنما يستمر لصالح ورثته وشركائه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي إذ أن تأجير المسكن مفروشاً – وإن خضع لضريبة الأرباح التجارية والصناعية- لا يعتبر في حد ذاته استغلالاً تجارياً ما دامت لم تتوافر له مقومات العمل التجاري على ما سلف بيانه، فلا يستمر عقد الإيجار سند الدعوى لورثة المستأجر الأصلي- الطاعنات- إعمالاً لحكم قانون إيجار الأماكن ولا ينال من ذلك تضمن القانون رقم 49 لسنة 1977 ما يوجب قيد العقد المفروش بالوحدة المحلية حتى تسمع دعوى المؤجر وكذلك إخطار مصلحة الضرائب، إذ أن ما ورد بهذا القانون كان حرصاً من المشرع على حصول الدولة على الضرائب المستحقة لها ولا يغير ذلك من طبيعة العقد ولا يكون هناك تعارض أو تناقض في تلك الأحكام، إذ لكل من القانون الضريبي وقانون إيجار الأماكن مجال ونطاق لتطبيق أحكامه، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى عدم استمرار عقد الإيجار للطاعنات ورفض إعمال الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على واقعة الدعوى فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن المطعون ضده أقام على الطاعنات الدعوى رقم 5812 سنة 1980 مدني أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب إخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم. وقال بيانا لدعواه أن مورث الطاعنات استأجر الشقة محل النزاع من المالكة السابقة التي باعت العقار إليه بعقد مسجل في 14/11/1977 ومنذ ذلك التاريخ كان المستأجر يؤجرها من الباطن للغير ولا يقيم فيها إلى أن توفى في 4/2/1980 فانتهى بذلك عقد إيجارها ولا يستمر إلى ورثته فأقام الدعوى، حكمت المحكمة برفضها. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 21 سنة 38ق الإسكندرية وبتاريخ 17/11/1983 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء الشقة محل النزاع والتسليم. طعنت الطاعنات في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب تنعى الطاعنات بوجهي السبب الرابع منها على الحكم المطعون فيه البطلان وفي بيان ذلك تقلن أن النيابة العامة لم تخطر بوجود قصر في الدعوى هذا إلى أن منطوق الحكم جاء مجهلا إذ ألزم الطاعنة عن نفسها وبصفتها الوصية على ابنتيها القاصرتين بالإخلاء دون بيان أسمائهن أو صفاتهن من تجهل شخص المحكوم عليه. يعيب الحكم بالبطلان ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد في وجهه الأول إذ أن البطلان المترتب على عدم إخطار نيابة الأحوال الشخصية بالقضايا الخاصة بالقصر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يتعلق بالنظام العام وهو بطلان نسبي مقرر لمصلحة القصر يتعين التمسك به أمام محكمة الموضوع، فإذا فاتهم ذلك فلا يجوز لهم التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض. لما كان ذلك وكانت الطاعنة الأولى بصفتها وصية على ابنتيها القاصرتين لم تتمسك بهذا البطلان أمام محكمة الموضوع فلا يجوز لها إبداؤه لأول مرة أمام محكمة النقض. والنعي في شقه الثاني مردود بأن المشرع أوجب في المادة 178 من قانون المرافعات أن يبين الحكم أسماء الخصوم وصفاتهم، وأن الثابت من ديباجة الحكم المطعون فيه أنه تضمن بيانا لأسماء الطاعنة الأولى والقاصرتين المشمولتين بوصايتها بيانا نافيا للجهالة وليس في ذلك نقص أو خطأ جسيم في أسماء الخصوم ولم يوجب القانون إعادة ذكر أسماء الخصوم وصفاتهم في منطوق الحكم لأن المنطوق قاصر على القول الفصل في الطلبات ويضحى النعي في شقيه على غير أساس.
وحيث إن الطاعنات تنعين بأسباب الطعن الثلاثة الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ومخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع والتناقض وفي بيان ذلك تقلن أن الحكم المطعون فيه لم يعتبر تأجير المساكن مفروشة عملا تجاريا وأعمل في ذلك حكم المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 في حين أن القانون رقم 49 لسنة 1977 هو القانون الواجب التطبيق إذ أن الواقعة المنشئة للدعوى تمت بعد العمل بأحكامه والتي توجب إخطار الضرائب بحالات التأجير المفروش كما أن القانون رقم 46 لسنة 1978 بشأن تحقيق العدالة الضريبية أخضع التأجير المفروش للضريبة ولو أنصب التأجير على وحدة واحدة هذا إلى أن الثابت بملحق عقد الإيجار المؤرخ 18/10/1974 الاتفاق على الاستغلال المفروش مقابل حصول المطعون ضده على زيادة قدرها 70% من القيمة الإيجارية بما مؤداه استمرار عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر عملا بالمادة 29/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر الغرض من التأجير هو المسكن وليس الاستغلال التجاري فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أنه ليس هناك ما يمنع قانونا أن تخضع العلاقة التعاقدية لقانون أو أكثر من قوانين الدولة، ومن ثم يتعين على المحاكم أن تطبق حكم كل قانون على الواقعة أو الوقائع التي قصد المشرع إخضاعها لأحكامه، ولا محل للقول بوجود تعارض أو تناقض في تطبيق تلك القوانين إذ لكل قانون مجال ونطاق لتطبيقه، ولما كانت عملية تأجير المساكن مفروشة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تعتبر بطبيعتها عملا تجاريا طالما لم يقترن التأجير بتقديم ضروب من الخدمة الخاصة للمستأجر بحيث تتغلب العناصر التجارية المتعددة على الجانب العقاري فيه، وكانت الصفة التجارية لهذا التأجير لا تثبت حتى ولو كان المؤجر تاجرا إلا إذا كان متعلقا بحاجات تجارية وحاصلا بمناسبة نشاطه التجاري بحيث لولا هذا النشاط لما وقع العمل، وإذ صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادة 26/4 منه على اعتبار تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة عملا تجاريا ثم صدر القانون رقم 46 لسنة 1978 بشأن تحقيق العدالة الضريبية فأضاف للفقرة الرابعة من المادة 32 من القانون رقم 14 لسنة 1939 – والمقابلة لنص المادة 20 من القانون رقم 157 لسنة 1981 – بنداً يقضي بإخضاع تأجير المساكن مفروشة لضريبة الأرباح التجارية والصناعية ولو انصب على وحدة أو جزء منها، ومن ثم فإن هذا النص القانوني يعتبر استثناء من القواعد العامة التي تحكم طبيعة الأعمال التجارية وينبغي عدم التوسع في تفسيره ويلزم تحديد نطاقه بالهدف الذي ابتغاه المشرع من وضعه وهو إخضاع هذا النشاط الوارد به للضريبة حرصا من المشرع على أن تحصل الدولة على مورد مالي من العائد المجزي الذي يحصل عليه المؤجر من تأجير مسكنه مفروشا، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن مورث الطاعنات استأجر شقة النزاع لسكناه ثم صرحت له المالكة السابقة بتأجيرها مفروشة فإن هذا الترخيص في استعمال المستأجر له بتأجير مسكنه مفروشا لا يغير من طبيعة العقد ويجعل الغرض من التأجير هو الاستغلال التجاري وإنما يبقى الغرض منه ومن التأجير من الباطن هو استعمال العين المؤجرة للسكنى طالما لم تدع الطاعنات أن مورثهن تاجر وأن التأجير المفروش كان مرتبط بحاجات تجارته ولا يغير من ذلك أن يكون المورث المذكور قد قصد إلى الربح لأن العبرة أن يكون التأجير قد تم بمناسبة نشاط تجاري ومن ثم فإن الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 هي التي تحكم انتهاء عقد الإيجار الأصلي ويسري عليه ما تقضي به من استمرار العقد لأقارب المستأجر المنصوص عليهم فيها بشرط توافر الإقامة على النحو المبين بهذا النص فإن تخلف شرط الإقامة فلا يستمر العقد لهؤلاء الأقارب وينتهي بوفاة المستأجر أو بتركه العين المؤجرة ولا محل لإعمال الفقرة الثانية من المادة سالفة الذكر والتي تنص على أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر أو بتركه العين المؤجرة وإنما يستمر لصالح ورثته وشركائه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي إذ أن تأجير المسكن مفروشا – وإن خضع لضريبة الأرباح التجارية والصناعية لا يعتبر في حد ذاته استغلالا تجاريا ما دامت لم تتوافر له مقومات العمل التجاري على ما سلف بيانه فلا يستمر عقد الإيجار سند الدعوى لورثة المستأجر الأصلي – الطاعنات – إعمالا لحكم قانون إيجار الأماكن ولا ينال من ذلك أن يتضمن القانون رقم 49 لسنة 1977 ما يوجب قيد العقد المفروش بالوحدة المحلية حتى تسمع دعوى المؤجر وكذلك إخطار مصلحة الضرائب، إذ أن ما ورد بهذا القانون كان حرصا من المشرع على حصول الدولة على الضرائب المستحقة لها ولا يغير ذلك من طبيعة العقد ولا يكون هناك تعارض أو تناقض في تلك الأحكام إذ لكل من القانون الضريبي وقانون إيجار الأماكن مجال ونطاق لتطبيق أحكامه، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى عدم استمرار عقد الإيجار للطاعنات ورفض إعمال الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على واقعة الدعوى فإنه يكون قد أعمل صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .