حيثيات حكم استئنافي – في تأييد رفض دعوى بصورية عقد شراء عقار في الكويت – لكون المدعية (المستأنفة) غير كويتية الجنسية ولا يحق لها أن تتملك عقار بدولة الكويت في أحد المناطق التنظيمية إلا وفق الشروط التي حددتها المادة الثالثة من القانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، ولعدم إثباتها لتوافر هذه الشروط لديها – ومن ثم فإن العقد الذي تطالب بإثباته هو عقد باطل منعدم، ولا يجوز سلوك طريق الدعوى (وهو حق) لإثبات (باطل)، كون هذا الطريق وُضِعَ لإثبات الحقوق وفقاً لما رسمه القانون.

…. من المقرر أن العقد الباطل هو “عدم”، ومن ثم فهو لا ينتج بذاته أثراً ما، وهو الحكم الذي تقرره المادة (184) من القانون المدني التي تنص على أن: “العقد الباطل لا ينتج أي أثر، ويجوز لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطلانه، وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها”، فيجوز لكل ذي مصلحة، سواء كان أحد المتعاقدين أو الغير، أن يتمسك بالبطلان، ويتوجب أيضاً على المحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، ولو لم يطلب منها القضاء به.

فضلاً عن أن البطلان يعني العدم، فإن إعمال عقد باطل، لم تتوافر له أركانه، بإنفاذ آثاره، يتنافى مع النظام العام، لذلك فإن العقد الباطل لا يصلح لأن يكون أساس لأي ادعاء أو أن يكون مصدراً لحق يُطالب به.

لما كان ذلك، وكانت المستأنفة قد أقامت دعواها المبتدئة، وكانت ترمي من ورائها أن تثبت صورية عقد البيع المبرم فيما بين المستأنف عليه الأول والمستأنف عليهما الثاني والثالثة، والذي يثبت – على خلاف الحقيقة والواقع – أن المستأنف عليه الأول بموجبه قام بشراء العقار موضوع النزاع، وبناء على عقد البيع هذا تم تسجيل العقار باسمه بالوثيقة رقم (…..) بتاريخ (……) لدى المستأنف عليه الرابع، وأن العقد الحقيقي الذي يستره العقد الصوري المشار إليه هو عقد البيع الذي أبرم فيما بينها وبين المستأنف عليهما الثاني والثالثة بموجبه قامت المستأنفة بشراء العقار موضوع النزاع المشار إليه، وأن هذا العقد الحقيقي أخفته كونها غير كويتية الجنسية، ولا يسمح القانون لها بشراء وتملك العقارات في الكويت إلا وفق شروط مبينة فيه.

إذ كان ذلك، وكانت المادة الأولى من المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، نصت على أن: “حق تملك العقارات في الكويت مقصور على الكويتيين، ويشمل ذلك حق الملكية التامة وملكية الرقبة أو حق الانتفاع، مع مراعاة الأحكام الواردة في المواد التالية”.
وحددت المادة الثالثة من ذات القانون الشروط التي تجيز – في حال تحققها – تملك الأجانب العقار في المناطق التنظيمية بدولة الكويت.
ورتبت المادة التاسعة منه جزاء البطلان على كل تصرف يقع بالمخالفة لأحكام هذا القانون، إذ نصت على أنه: “يقع باطلاً كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون، ولا يجوز تسجيله، ويجوز لكل ذي شأن وللحكومة طلب الحكم بهذا البطلان، وعلى المحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها”.

لما كان ذلك، وكانت المستأنفة أقامت دعواها بطلب القضاء لها بصورية عقد البيع المسجل برقم (…..) بتاريخ (……..) صورية نسبية بطريق التسخير، فيما تضمنه من بيان اسم المشتري فيه، وأن حقيقة المشتري فيه هي المستأنفة، وإثبات ملكيتها للعقار موضوع النزاع المبين في صحيفة الدعوى وعقد البيع المشار إليه، وذلك في مواجهة المستأنف ضده الرابع (وكيل وزارة العدل بصفته الرئيس الأعلى لإدارة التوثيق العقاري)، فإن ما تطالب به بإثباته في هذه الدعوى هو عقد بيع باطل وفقاً لما نصت عليه المادة التاسعة من القانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، لمخالفته لأحكام هذا القانون، فهي حال كونها غير كويتية الجنسية لا يحق لها أن تتملك عقار بدولة الكويت في أحد المناطق التنظيمية إلا وفق الشروط التي حددتها المادة الثالثة من ذات القانون، وإذ لم يثبت توافر هذه الشروط لديها، ومن ثم فإن العقد الذي تطالب بإثباته هو عقد باطل منعدم، ولا يجوز سلوك طريق الدعوى (وهو حق) لإثبات (باطل)، كون هذا الطريق وُضِعَ لإثبات الحقوق وفقاً لما رسمه القانون، الأمر الذي يتعين معه تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى لما سلف من أسباب.
(الحكم الاستئنافي رقم 2574 لسنة 2017 تجاري مدني حكومة/4 – بجلسة 21/2/2018م)

الأستاذ/ أشرف رشوان المحامي بالنقض
إعادة نشر بواسطة محاماة نت