تخلف المستأجر عن الاقامة الفعلية بالعين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن – القانون المصري

الطعن 211 لسنة 53 ق جلسة 6 / 3 / 1991 مكتب فني 42 ق 104 ص 655

برئاسة السيد المستشار نائب رئيس المحكمة/ حسين علي حسين وعضوية السادة المستشارين: ريمون فهيم نائب رئيس المحكمة، عبد الناصر السباعي، إبراهيم شعبان ومحمد إسماعيل غزالي.
————
– 1 إيجار ” التأجير المفروش : الامتداد القانوني لعقد الإيجار . الترك و التخلي عن العين المؤجرة”.
ترك العين المؤجرة: قيامه على عنصرين. مادي يتمثل في هجر المستأجر الإقامة على نحو نهائي, ومعنوي هو نية تخليه عن العلاقة الإيجارية, لا تثريب على المستأجر أن هو لم ينتفع بالعين فعلا ما دام قائما بتنفيذ التزاماته.
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الترك المنصوص عليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير و بيع الأماكن – يقوم على عنصرين : عنصر مادى يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي، وعنصر معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة نية التخلي عن العلاقة الإيجارية، ولا تثريب على المستأجر إن هو انقطع عن الإقامة في العين لفترة طالت أم قصرت ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته وأخصها الوفاء بالأجرة.
– 2 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء . الإخلاء للتأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار”.
تخلف المستأجر عن الإقامة الفعلية بالعين المؤجرة له أو تأجيره لها من الباطن. عدم اعتباره تخليا منهيا لعقد إيجارها.
قيام المستأجر بتأجير العين مفروشه من الباطن يعتبر صورة من صور الانتفاع بالمكان المؤجر، وأن عدم إقامته الفعلية بالعين أو تأجيره لها من الباطن لا يعتبر تخلياً عنها منهياً لعقد إيجارها لما كان ذلك، وكان الطاعن قد استند في دعواه بتخلي المطعون ضده الأول عن شقة النزاع وانتهاء عقد استئجاره لها إلى مجرد إقامته وأسرته إقامة فعلية بمدينة بور سعيد وتأجيره للعين مفروشة وهو لا يفيد ترك المطعون ضده الأول العين المؤجرة وتخليه عنها، فإن الحكم المطعون فيه إذ التزم في قضائه بهذا النظر لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
– 3 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن . الامتداد القانوني لعقد الإيجار”. محكمة الموضوع ” سلطتها بالنسبة للمنازعات الناشئة عن العقود :في عقد الإيجار. في استخلاص الإقامة المستقرة مع مستأجر العين حتى وفاته أو تركه لها”.
استمرار عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجة وأولاده ووالديه. م 29 ق 49 لسنة 1977. مناطه- إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك أياً كانت مدة الإقامة أو بدايتها. الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض. لا أثر له. الفصل في الإقامة المستقرة من سلطة قاضي الموضوع.
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير الأماكن – أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي المساكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك و يكفى لكى يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن يثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة أياً كانت بدايتها بشرط أن يستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وإن انقطاع المستفيد عن الإقامة في العين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها. وإن الفصل في كون الإقامة مستقرة من عدمه من إطلاقات قاضى الموضوع دون معقب عليه في ذلك من محكمة النقض.
– 4 محكمة الموضوع – سلطة محكمة الموضوع بالنسبة لفهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة
فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة وتقدير أقوال الشهود. من سلطة قاضي الموضوع. حسبه إقامة قضاءه على أسباب سائغة وبما لا يتجافى مع مدلول أقوال الشهود.
لقاضى الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة وتقرير أقوال الشهود وترجيح ما تطمئن نفسه إلى ترجيحه، وحسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها وأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تحمل لها أصلها الثابت بالأوراق وبما لا يتجافى مع مدلول ما أخذ به من أقوال الشهود.
– 5 نقض ” أسباب الطعن . الأسباب القانونية التي يخالطها واقع”.
دفاع قانوني يخالطه واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع. عدم جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز التمسك أمام محكمة النقض بدفاع قانوني يخالطه واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع ما دامت عناصره لم تكن مطروحة عليها، وإذ خلت الأوراق مما يفيد سبق تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بترك المطعون ضده الأول شقة النزاع لزوج المطعون ضدها الثانية وأن عناصره الموضوعية كانت مطروحة عليها فإنه لا يقبل منه إثارة هذا الدفاع لأول مرة أمام محكمة النقض.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهما الدعوى رقم 3551 لسنة 1980 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية طالباً الحكم بإخلاء الشقة محل النزاع وبتسليمها إليه، وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 1971/9/22 استأجر المطعون ضده الأول منه هذه الشقة، وإذ عاد إلى شقته بمدينة بورسعيد بعد إزالة آثار العدوان تاركاً شقة النزاع حيث قام بتأجيرها مفروشة لفترة معينة ثم تنازل عنها لابنته المطعون ضدها الثانية رغم عدم إقامتها بعد الترك فقد أقام الدعوى، كما تقدم المطعون ضدهما بطلب عارض بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الثانية عن شقة النزاع استناداً إلى إقامتها فيها مع المطعون ضده الأول – المستأجر الأصلي للشقة – حتى تركه لها، وبتاريخ 1981/3/29 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن المطعون ضده الأول ترك شقة النزاع للمطعون ضدها الثانية وأنها لم تكن تقيم معه بها حتى الترك، وبعد أن استمعت إلى شهود الطرفين قضت بتاريخ 1983/1/31 برفض الدعوى، وفي موضوع الطلب العارض بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الثانية عن شقة النزاع استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 2348 سنة 99 ق القاهرة وبتاريخ 1982/12/11 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – رأته جديراً بالنظر، وحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
———-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة قانونياً.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاث أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول أن عقد استئجار المطعون ضده الأول لشقة النزاع قد انتهى بقوة القانون بتركه العين عند عودته وأسرته – ومنها المطعون ضدها الثانية – للإقامة بمدينة بورسعيد بعد إزالة آثار العدوان يؤكد ذلك تأجيره لها مفروشة وإذ أقام الحكم قضاءه برفض الدعوى على سند من قيام المطعون ضده الأول بتأجير العين مفروشة للأجانب رغم أن ذلك يعد من قبيل المضاربة التي لم يستهدف المشرع بمقتضى تشريعات إيجار الأماكن حمايته فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الترك المنصوص عليه في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير وبيع الأماكن – يقوم على عنصرين: عنصر مادي يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي، وعنصر معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة نية التخلي عن العلاقة الإيجارية، ولا تثريب على المستأجر إن هو انقطع عن الإقامة في العين لفترة طالت أم قصرت ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته وأخصها الوفاء بالأجرة كما أن قيام المستأجر بتأجير العين مفروشة من الباطن يعتبر صورة من صور الانتفاع بالمكان المؤجر، وأن عدم إقامته الفعلية بالعين أو تأجيره لها من الباطن لا يعتبر تخلياً عنها منهياً لعقد إيجارها، لما كان ذلك وكان الطاعن قد استند في دعواه بتخلي المطعون ضده الأول عن شقة النزاع وانتهاء عقد استئجاره لها إلى مجرد إقامته وأسرته إقامة فعلية بمدينة بورسعيد وتأجيره للعين المفروشة وهو لا يفيد ترك المطعون ضده الأول العين المؤجرة وتخليه عنها، فإن الحكم المطعون فيه إذ التزم في قضائه بهذا النظر لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الأول من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بإلزامه بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الثانية عن شقة النزاع استناداً إلى ما استخلصه من أقوال شهود الطرفين أمام محكمة أول درجة من ثبوت إقامة المطعون ضدها الثانية في شقة النزاع مع والدها المطعون ضده الأول – المستأجر الأصلي – ثم انتقالها معه للإقامة بمدينة بورسعيد حيث تم تأجير الشقة مفروشة، وأنها كانت تتردد عليها خلال هذه الفترة إلى أن عادت للإقامة الدائمة فيها، في حين أن انقطاعها عن الإقامة في العين وإقامتها بمسكن آخر لا يعطيها الحق في العودة إليها – هي وزوجها – واستمرار عقد الإيجار لصالحها، وأنه بفرض عدم ترك المطعون ضده الأول العين فإن ذلك يعد تنازلاً منه عنها إلى زوج – المطعون ضدها الثانية بالإضافة إلى أن ما أستخلصه الحكم من أقوال الشهود يتنافى مع ما قررته المطعون ضدها الثانية بمحضر الشرطة رقم 7300 لسنة 1980 إداري النزهة من إقامتها بمدينة بورسعيد ثم عودتها للإقامة بشقة النزاع بعد زواجها ويتضمن خروجاً عن مدلول أقوال هؤلاء الشهود التي تتضمن تأجير شقة النزاع مفروشة طوال الفترة من تاريخ ترك المطعون ضده الأول لها وإقامته بمدينة بورسعيد حتى عودة المطعون ضدها الثانية إلى الإقامة فيها الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في شقه الأول مردود بما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير الأماكن – أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي المساكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفي لكي يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن يثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة أياً كانت بدايتها بشرط أن يستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وأن انقطاع المستفيد عن الإقامة في العين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها، وإن الفصل في كون الإقامة مستقرة من عدمه من إطلاقات قاضي الموضوع دون معقب عليه في ذلك من محكمة النقض، وأن له في هذا الصدد السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة وتقدير أقوال الشهود وترجيح ما تطمئن نفسه إلى ترجيحه، وحسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها وأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تحمله لها أصلها الثابت بالأوراق وبما لا يتجافى مع مدلول ما أخذ به من أقوال الشهود، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بامتداد عقد الإيجار لصالح المطعون ضدها الثانية على سند ما استخلصه من أقوال شهود طرفي النزاع في التحقيق الذي أجرته محكمة أول درجة – من ثبوت إقامتها بالعين إقامة مستقرة مع والدها المطعون ضده الأول – المستأجر الأصلي – حتى تاريخ تركه للعين، وإذ كان هذا الاستخلاص سائغاً له أصله الثابت بأقوال الشهود ولا يتجافى مع مدلول ما أخذ به الحكم من أقوالهم في حدود سلطته الموضوعية في تقدير الدليل ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها التي تتفق وصحيح القانون، والتي لا يغير منها أن تكون المطعون ضدها الثانية قد انقطعت عن الإقامة الفعلية بشقة النزاع قبل ترك المطعون ضده الأول العين لها، أو ما ينعي به الطاعن على ما استخلصه الحكم من أقوال الشهود من واقعتي تأجير العين مفروشة طوال هذه الفترة والتردد عليها طالما وإن الحكم – وعلى ما سبق في الرد على السبب الأول – قد خلص صحيحاً إلى أن المطعون ضده الأول لم يتخل عن عين النزاع وأن تأجيره لها مفروشة أو اتخاذه مسكناً آخر بمدينة بورسعيد لا يعني تركه لها وأن المطعون ضدها الثانية – ودون منازعة من الطاعن – قد أقامت معه إقامة مستقرة بمسكن بورسعيد وأخرى حكمية بشقة النزاع حتى تاريخ الترك وهو ما يرتب لها حقاً في البقاء فيها وامتداد الإجارة إليها ومن ثم يكون هذا الشق من النعي على غير أساس، والنعي في شقه الثاني غير مقبول ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز التمسك أمام محكمة النقض بدفاع قانوني يخالطه واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع ما دامت أن عناصره لم تكن مطروحة عليها، وإذ خلت الأوراق مما يفيد سبق تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بترك المطعون ضده الأول شقة النزاع لزوج المطعون ضدها الثانية وأن عناصره الموضوعية كانت مطروحة عليها فإنه لا يقبل منه إثارة هذا الدفاع لأول مرة أمام محكمة النقض.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الثاني من السبب الثاني والسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أستدل على تأجير شقة النزاع مفروشة للأجانب من صورة شهادة صادرة من قسم شرطة مصر الجديدة ومن أقوال شاهده الأول بالتحقيق الذي أجرته محكمة أول درجة في حين أن هذين الدليلين اللذين استند إليهما قاصران عن بيان تأجير العين للأجانب طوال الفترة اللاحقة على انتقال المطعون ضده الأول للإقامة بمدينة بورسعيد وأن التحقيق لم يشمل هذه الواقعة، فضلاً عن جحده صورة الشهادة المقدمة، وكان الحكم لم يستجب لطلبه إثبات قيام المطعون ضده الأول بتأجير شقة النزاع لغير الأجانب فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن البين من الأوراق أن الطاعن قد استند في دعواه بإخلاء شقة النزاع إلى ترك المطعون ضده الأول العين وانتهاء عقد استئجاره لها ثم التنازل عنها إلى المطعون ضدها الثانية، ولما كان الحكم المطعون فيه قد خلص صحيحاً – وعلى ما سلف بيانه – إلى انتفاء تخلي المطعون ضده الأول عن العين حتى تاريخ تركها للمطعون ضدها الثانية وأن تأجير العين مفروشة لا يعني التخلي عنها وهو ما يكفي لحمل قضائه بامتداد عقد الإيجار لصالح المطعون ضدها الثانية وإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار لها – فإن ما استطرد إليه الحكم تزيداً عن تأجير العين مفروشة للأجانب – أياً كان وجه الرأي فيه – يكون غير منتج.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .