الطعن 307 لسنة 76 ق جلسة 8 / 6 / 2016
باسم الشعب
محكمـة النقـض
الدائرة المدنية والتجارية
==
بـرئـاسـة السـيـد القـاضى / حسنى عبد اللطيــــف نائـب رئـيـس الـمـحــكـمـة
وعضوية السادة القضاة / ربـيــع مــحــمـــد عـــــمــــــــر ، مـحــمــد شـــفـــيـع الـــجــــرف
محمد منشاوى بيومـــى و ضياء الدين عبد المجيد
نـواب رئـيـس المحكمة
بحضور رئيس النيابة السيد / أحمد سيد يوسف .
والسيد أمين السر / عاطف أحمد خليل .
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالى بمدينة القاهرة .
فى يوم الأربعاء 3 من رمضان سنة 1437 هـ الموافق 8 من يونيه سنة 2016م .
أصدرت الحكم الآتى :
فى الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 307 لسنة 76 ق .
المرفوع من
السيد / ….. . ويعلن في …. – قسم حدائق القبة – القاهرة . حضر عنه/ ….. المحامى .
ضــــد
1……. حضر عن المطعون ضده الأول أ ……. المحامى .
” الوقائــع “
فى يـوم 14/1/2006 طُـعِــنَ بـطـريـق الـنـقـض فى حـكـم مـحـكـمة اسـتـئـنـاف الـقـاهرة الصادر بـتـاريـخ 13/12/2005 فى الاسـتـئـنـاف رقـم 8322 لـسـنة 8 ق وذلك بـصـحـيـفـة طـلـب فـيهـا الـطـاعـن الحكم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .
وفى اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة وحافظة مستندات .
وفى 25/1/2006 أُعلن المطعون ضده الثانى بصحيفة الطعن .
وفى 18/2/2006 أُعلن المطعون ضده الأول بصحيفة الطعن .
وفى 5/3/2006 أودع المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن .
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها : نقض الحكم المطعون فيه .
وبجلسة 11/5/2016 عُرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة فـرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة .
وبجلسة 25/5/2016 سُمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على نحو ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم محامى الطاعن والمطعون ضده الأول والنيابة كل على ما جاء بمذكرته والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم .
المحكمــة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع الـتـقـريـر الـذى تـلاه الـسـيـد الـقـاضى الـمـقـرر / ….. ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 4799 لسنة 2003 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد الإيجار المؤرخ 3/8/2002 فى حقه فيما زاد على مدة تسع سنوات ، وقال بياناً لدعواه إنه بموجب هذا العقد يستأجر المطعون ضده الأول من المطعون ضده الثانى – أحد الملاك السابقين للعقار – الشقة محل النزاع ، وإذ قام بشراء العقار الكائن به العين بموجب عقد البيع المسجل برقم 637 لسنة 2003 شهر عقارى شمال القاهرة ، وباعتباره من الغير وفقاً لحكم المادة 11 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 ، فإن عقد الإيجار المذكور لا يَنْفَذ فى حقه فيما يجاوز مدة التسع سنوات لعدم تسجيله ، ومن ثم فقد أقام الدعوى ، أَدخل المطعـون ضده الأول المـطعـون ضـده الـثـانى خـصـماً فـيها كـما أقـام على الطاعن الدعوى رقم 3158 لسنة 2004 أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بنفاذ عقد الإيجار سالف البيان فى حقه بكامل شروطه ومدته دون تعديل على سند من علم الطاعن عند شراء العقار بعقد الإيجار سنده ورضائه به ، ضمت المحكمة الدعويين للارتباط وحكمت فى الدعوى الأولى برفضها ، وفى الثانية بالطلبات ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 8322 لسنة 8 ق القاهرة وبتاريخ 13/12/2005 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه وتأويله والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائى الذى أحال إليه الحكم المطعون فيه قد قضى بنفاذ عقد الإيجار المؤرخ 3/8/2002 فى حقه بكامل مدته ، رغم عدم تسجيله وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقارى ورغم خلو الأوراق مما يفيد علمه بهذا العقد ومدته وقت تسجيل عقد البيع الصادر له من الملاك السابقين للعقار ، بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أنه لما كان النص فى المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه ” يجب تسجيل الإيجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ….. ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات …. ” يدل على أن عقد الإيجار إذا كان واردا ًعلى عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مُسَجَّلاً ، وأنه يُعَدُّ من الغير فى هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاً لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون ، وكان مقتضى إعمال نص المادة 11 سالفة البيان أن يكون هذا الغير حسن النية وقت تسجيل سنده ، بما لازمه ألا يكون عالماً وقت التسجيل بتأجير العين مشتراه مدة تجاوز تسع سنوات ، بحيث إذا أثبت المستأجر هذا العلم بما أتيح له من وسائل الإثبات المـقـررة قانوناً – باعـتـبار أن العـلم واقعة مادية يجـوز إثـباتها بكافة الـطـرق بما فيها البينة والقرائن – تَوَافَرَ لدى الغير سوء النية المُفْسِد لأثر تسجيل سنده قِبَلَ المستأجر ، ويحق للأخير فى هذه الحالة الاحتجاج عليه بعقده غير المُسَجَّل فيما زاد على مدة تسع سنوات ، ولا محل للقول – فى مجال إعمال حكم المادة 11 المشار إليها – بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير ، ذلك أن هذا القول وإن صَحَّ إعماله عند المفاضلة بين عقدى بيع واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد بصدد نقل ملكيته ، إلا أنه فى مجال إعمال نص المادة 11 سالف البيان لم يستهدف النص مثل هذه المفاضلة وإنما اشترط للاحتجاج على الغير بعقد الإيجار الذى جاوزت مدته تسع سنوات أن يكون مُسَجَّلاً ، وهو حكم يتسع لبحث مسألة حسن نية ذلك الغير أو سوئها ، وهى مسألة موضوعية لمحكمة الموضوع الحق فى تقديرها شريطة أن تقيم قضاءها على دليلٍ مقبولٍ مستمدٍ من واقع الدعوى وأوراقها . لما كان ذلك ، وكان الثابت من الحكم الابتدائى الذى أيده الحكم المطعون فيه وأحال إلى أسبابه ، أنه قضى بنفاذ عقد الإيجار غير المُسَجَّل سند المطعون ضده الأول والمؤرخ 3/8/2002 فى مواجهة الطاعن بكامل مدته التى جاوزت تسع سنوات ، استناداً إلى علم الأخير علماً يقينياً بهذا العقد ومدته ، دون أن يورد الدليل الذى استقى منه هذا العلم ويستظهر منه وقت حصوله ، حتى يمكن التحقق من أنه يصح قانوناً بناء الحكم عليه ، ولا يُغنى عن ذلك ما حَصَّلَهُ الحكم من الإخطار الموجه من المؤجر إلى المطعون ضده الأول فى 2/7/2003 ببيع العقار للطاعن والتنبيه عليه بسداد الأجرة إليه إذ لا يكفى بذاته للاستدلال على علم الأخير بعقد الإيجار ومدته وقت تسجيل عقد البيع سنده مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعـون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده الأول المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً