تعديلات في قانون الإيجارات في أبو ظبي

أھم التعدیلات لقانون رقم 20 لسنة 2006)قانون الإیجارات)تعدیلات في قانون الإیجارات في أبوظبي
یعتبر قانون الإیجارات من أھم الجوانب المجتمعیة، حیث یتم من خلالھا تحدید حقوق الأفراد وواجباتھم، كما یحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بین الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجھ الخصوص. فیعتبر قانون الإیجارات العمود الأساسي للحیاة الیومیة لجمیع الأفراد باعتباره أداة تنظیم بین المستأجرین والملاك(یشار إلیھم بالأطراف)ویتم تنفیذ التعاملات من خلالھ. وعلاوة على ذلك، فإنھ یتم تعدیل قانون الإیجارات من وقت لآخر لجعلھ یتماشى مع الظروف الراھنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتیاجات الاجتماعیة.

وفي ھذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإیجار في أبوظبي من حیث أحدث التعدیلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرین وفقاً للقانون.

قانون الإیجارات لایقتصر على التشریعات المحددة أو كیفیة العمل بھا في إمارة أبوظبي، كما یمكن القول بأنھ عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإیجار بین الاطراف و الذین ھم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجاریة أو عقاریة أو سكنیة عن طریق وضع آلیات مناسبة للغرض.كما یحدد جمیع التدابیر الإجرائیة المتعلقھ بھذا الشأن بین الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق علیھا.

في 2006 ،صدر قانون أبوظبي رقم 20 لینظم العلاقة بین المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإیجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعدیل رقم 4 لسنة 2010 ،لم یكن للمؤجر السلطة في ان یطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتھاء العقد، إلا ان الظروف قد تغیرت بعد ھذا التعدیل.

قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:
اعطى القانون للمستأجر طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتھاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.كما تم تطبیق سقف اللإيجار ب نسبة 5 ،%غیر أن المستأجرين خضغوا لزيادة بنسبة 5 %عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. ھذه النسبة قد تمت إزالتھا في ھذا التعديل. محامون في أبوظبي.

قرار رئیس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشان لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بھا أمام ھذه اللجان:
بموجب أحكام القانون. يتم تشكیل لجان تسوية المنازعات الإيجارية. ويرأس اللجنة ً قاض. وللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بین المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقته من قبل أي من الطرفین.كما أن اللغة العربیة ھي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات،والشھود، وأحضار المترجم لأي شخص لايجید اللغة العربیة.

قرار مجلس أبوظبي التنفیذي رقم 4 لسنة 2011 ،بشأن اجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي.:
قام المجلس التنفیذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر لتسجیل عقودھم الإيجارية في بلدية أبوظبي، إن القرار استحدث نظام يسمى “نظام بلدية أبوظبي للتوثیق”الذي وضع بموجبه نظام إدارة الأصول وتسجیل عقود الإيجار بما في ذلك جمیع البیانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بین الأطراف بعد تنفیذ ھذا القرار يجب تسجیلھا في بلدية أبوظي. وعقود الإيجار إما أن تكون باللغة العربیة أو الإنجلیزية أو باللغة العربیة في حال تسجیلھا في نظام بلدية أبوظبي للتوثیق.

وفقا للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقا لأحكام ھذا القرار، وأي تعديل يطرىء على عقد الإيجار لايعتد به ويعتبر العقد ملغي في حال عدم تسجیل ھذا التعديل في نظام توثیق التابع لبلدية أبوظبي.

القرار رقم 12 لسنة 2013 بشان ضوابط شغل الوحدات السكنیة في إمارة أبوظبي.:
تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعدادة للتأجیر واستخدامة كمقر سكن يوفر للشخص الاحتیاجات الیومیة الأساسیة من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، كما أن القرار يحظر إنزال عائلتین في وحدة سكنیة واحدة.

القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفیذي رقم 1 لسنة 2011 ،في شأن تنظیم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنین في إمارة أبوظبي لايسمح القرار بإستئجار المباني التالیة:
1 .المباني المبنیة في المزارع .
2 .المساكن العامة وغیرھا من الوحدات السكنیة الإضافیة.
3 ً .المسكن العام الذي تم ھدمة وإعادة بنائه بناء على ترخیص صادر من الحكومة.
4 .الوحدات السكنیة التي تم بنائھا على ارض سكنیة مرخصه من قبل المالك للحالات الاجتماعیة الخاصة.
قرر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5 %ومنح الملاك الحرية في رفع السعر ً وفقا لمعدلات السوق لمصلحتھم. ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.فعلى المالك أن يخطر المستأجر بإعطاء إشعار شھرين بإصدار الإخلاءأو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشیر إلى التغییر المحدد الذي يرغب المالك في تطبیقة.
وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لاتقل عن 3 أشھر. وفي حال عدم قیام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة سعر الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر متجدد تلقائیا بذات الشروط وبذات سعر الإيجار.

قرار رئیس المجلس التنفیذي رقم 32 لسنة 2012 يشأن عقود إيجار المباني
يشیر القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما ھو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006 ،يجب أن لا تتجاوز 5 ،%شريطة أن يتم تقییم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق علیه بین الأطراف.

القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلیة تسجیل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
نص القرار الإداري على الاحكام المتعلقة بالآلیة المتعلقة بتسجیل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجیل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البیانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنیة أو التجارية أو الصناعیة، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنیة بالإضافة إلى بیانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد دلیل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجیل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضروريا، وكما يحق لھا جمع رسوم تسجیل عقود الإيجار وفقا لمايلي:
عند عملیة تغیر المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القیام بعقد جديد وفقا للرسوم التالیة:
رسوم تسجیل الملكیة والوحدة السكنیة في دفعة واحدة على النحو التالي:
1 .1000 درھم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درھم لإستئجار الوحدة.
2 .1000 درھم إماراتي لكل فیلا مبنیة على القطعة الواحدة، 5000 درھم لإستئجار الوحدة.
تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل ھذا القرار من رسوم التسجیل حیث لايتم تحصیلھا إلا عند التجديد.

اقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
حیث سیتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنیة في أبوظبي، وايضا دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضه على الجمیع وھي على مسؤولیة المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه ھذه تكون على مسؤولیة مالك العقار.

قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشان اتفاقیات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة ادراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
ادخل قانون الإيجار نسبة سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5 ،%ولكن تم إلغاء ھذا السقف في 9 نوفمبر 2013 إلا انه تمت إعادته مرة أخرى بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016 ،وذلك إعتباراً من 13 ديسمر 2016 ،وبموجب ھذا القرار يمكن للطرفین تعديل الإيجار لعقد الإيجار عند الإتفاق. ومع ذلك اذا لم يتم الايجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي. التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي قراراً ً نھائیا وملزم للطرفین إذا كانت قیمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درھم إماراتي ، اما إذا تجاوزت قیمة المطالبة 50000 درھم فإن للاطراف أن يستأنفوا الحكم خلال 15 يوم من إصدار الحكم أو الیوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غیابي.

وكذلك للإطراف الحق في الطعن على حكم الإستئناف وذلك خلال 30 يوم من الیوم التالي للحكم أو من الیوم التالي لإخطارھم بالحكم إذا كان الحكم غیابي. إذا كانت قیمة المطالبة تتجاوز 300000 درھم إماراتي.

ملاحظات مھمه:
1 .مدة الإيجار:
يسري عقد الإيجار حتى نھاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافیة على النحو المتفق علیه بین الطرفین.
عند انتھاء مدة العقد ويستمر المستأجر بالإستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فانه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
اذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفین إبلاغ الأخر خطیا بذلك قبل شھرين من تاريخ إنھاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمھني.
لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب إنتھاء العقد قبل 9 نوفمبر2012، ً ويمكن تجديد ھذا التاريخ بناء ً على قرار من رئیس المجلس التنفیذي الذي يراه مناسبا.
يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرار جسیمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتین ، وفي ھذه الحاله لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشھر لإخلاء الملكیة المؤجرة بقرار من اللجنة.

بناء على قرار رئیس المجلس التنفیذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجیل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.
2 .يجب إتباع الاجراءات التالیة:
التأكد من أن المالك قد سجل ملكیته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شھادة التسجیل.
السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جمیع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة ب مدة الإيجار والصیانة والرسوم الاخرى..
وتجدر الإشاارة إلى انه، في حال نشوء نزاع بین المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجاريو مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثیق الخاص بـبلدية أبوظبي.
وبناء علیه، فإن من الأفضل التأكد من توقیع عقد الإيجار وتسجیله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار ھو ضمان لحقوق الطرفین سواء كان المالك أو المستأجر.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت