القانون العقاري
تمهيد:
مما لا شك فيه أن العامل العقاري أضحى اليوم يشكل عنصرا أساسيا في جلب الاستثمارات سواء الداخلية منها أو الخارجية؛كما أصبح يؤدي وظيفة اجتماعية واقتصادية تجعل منه القاعدة والركيزة الأساسية لكل نمو وازدهار.
فتقدم أي دولة رهين بمدى تفعيل الإجراءات المصاحبة للإستثمارات المرتبطة بالتشريع وبتقوية البنيات العقارية.
ونظرا لتعدد هذه البنيات في المغرب،من أملاك الدولة الخاصة والعامة وأراضي الجيش وأراضي الجموع،وأملاك الخواص،فإنني سأقتصر في هذه المداخلة على مناقشة موضوع له علاقة بالملكية الخاصة،أي التي تعود ملكيتها للأفراد الطبيعيين والتي تكون مملوكة لأكثر من شخص،حيث يتعدد الملاك وتتزاحم حقوقهم على الشيء المشاع،فيملك كل واحد منهم نصيبا شائعا غير متعين ماديا في الشيء ولكنه يتعين معنويا.
وفي هذا الصدد ينص الفصل 960 من قانون الالتزامات والعقود المغربي أن الشيوع لا يتحقق إلا:”إذا كان الشيء أو الحق لأشخاص متعددين بالإشتراك فيما بينهم وعلى سبيل الشياع فإنه تنشأ حالة قانونية تسمى الشياع أو شبه الشركة،وهي إما اختيارية أو قانونية”.
والملكية الشائعة لا تخرج عن كونها صورة من الملكية الفردية،لأن كل واحد من الشركاء يملك حصة في الشيوع ملكية فردية،وينصب حقه مباشرة على هذه الحصة لا على العقار كله،ومن ثم يكون حق الشريك هو هذه الحصة الشائعة..فحق الملكية على المال الشائع هو الذي ينقسم حصصيا(quote-parts)مثل الثلث والربع والنصف،لكن الشيء ذاته موضوع الحق يبقى غير منقسم (Indivisé)حتى ولو كان بطبيعته قابلا للانقسام.
وإذا كانت الملكية الشائعة تسري إلى كل أجزاء المال الشائع،فإن ذلك لا يسقط عن كل جزء كيانه الذاتي،فهذا الجزء وإن كان شائعا في الحال إلا أنه متميز بالقسمة في المآل بموجب ما للقسمة من أثر كاشف،فتكون الحصص متميزة عن بعضها البعض في نظر المشرع المغرب منذ نشوء الشيوع([1]).
وتناول موضوع “الملكية العقارية المشاعة بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة وأثرهما على الاستثمار” ليس الهدف منه هو بيان الأحكام والفصول المنظمة له،وإنما بيان ما إذا كان هذا النوع من العقارات في المغرب مرحب به،واعتباره عنصرا فاعلا في النسيج الاقتصادي أو أنه من بيع المعوقات التي تزيد في تعطيل عملية الاستثمار؟أي هل ينظر المشرع المغربي إلى الشيوع بعين الترحاب،وبالتالي يعتبره عنصرا أساسيا مساهما في عملية الاستثمار وفي التنمية العقارية من أجل تحقيق المصلحة العامة،فنظمه واهتم به؟ أم أن الشيوع حالة استثنائية غير مرحب وبالتالي أهمله ولم يعره اهتمام كبير؟
للإجابة على هذه التساؤلات يستلزم مني أن أقرأ في الأحكام والفصول المنظمة لحقوق الشركاء في الشياع؛هذه الحقوق التي تتجلى بوضوح في إجراء أعمال الإدارة (المحور الأول)ثم أعمال الصرف(المحور الثاني).
المحور الأول: إدارة العقار المشاع بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة.
بداية لابد من اعطاء مفهوم لأعمال الإدارة (أولا)ثم الحديث عن النصاب القانوني لتقرير هذه الأعمال؟(ثانيا)والذي لا يساعد على تنمية العقار واستثماره(ثالثا).
أولا: مفهوم الإدارة .
يفيد لفظ الادارة في المصطلح القانوني كل الأفعال والتصرفات التي تهدف الى الانتفاع بالعقار واستثماره ؛ وبعبارة أخرى هي الأعمال التي لا تنطوي على تغيير أساسي أو تعديل في الغرض الذي أعد له،مثل كراء الدار المشتركة وقبض أجرتها وصيانتها ودفع الضرائب المستحقة عنها،وكذلك كراء الأرض أو زراعتها وشراء ما يلزمها من سماد وبذور وجمع محصولها وبيعه بالسعر الجاري في السوق،وكل عمل من أعمال التصرف تقتضيه الإدارة كبيع المحصول والثمار التي يتسرع إليها التلف ،وحفظ العقار وقسمته قسمة مكانية أو زمانية.([2])
وقد فرق المشرع المصري بخصوص أعمال الإدارة إلى إدارة معتادة وإدارة غير معتادة:
فالإدارة المعتادة هي كل الأعمال التي لا تقتضي تغييرا أساسيا في المال أو تعديلا في الغرض الذي أُعِدَّ له، كزراعة الأرض المشاعة واستئجار العمال والمواشي والآلات لزراعتها. وقد ورد النص على حكمها في المادة 783 من القانون المدني المصري([3]).
أما الإدارة غير المعتادة فهي التي من شأنها إدخال تغييرات جوهرية في الغرض الذي أُعِدَّ له المال الشائع، أو في ذات الشيء.
ويعتبر تعديلا في الغرض الذي أعد له المال الشائع : أن يكون المال أرضا زراعية فيتفق الشركاء على تحويلها من أرض للمحصولات العادية كالقطن والقمح والخضروات إلى أرض لزراعة الفواكه أو الزهور والنخيل. وكذا بناء منزل لجعله أصلح للاستغلال، أو تحويله من منزل معد للسكنى إلى فندق أو إلى شقق مفروشة بقصد كرائها، أو تحويل مقهى إلى مطعم([4]).
أما التعديل في ذات الشيء فيكون مثلا بالنسبة إلى دار مقسمة إلى شقق للسكنى فيتفق الشركاء على إجراء تعديل في المباني لتأجير غرف منها منفصلة بدلا من الشقق، أو تحويل الطابق السفلي من شقة سكنية إلى محلات تجارية يجعل أبوابها على الطريق العام، أو تحويل أرض زراعية إلى تجزئة سكنية([5]).
ويرجع الأمر في تقدير هذه الأعمال هل هي من قبيل الإدارة المعتادة أو غير معتادة إلى سلطة قاضي الموضوع([6]).
أما التقنين المغربي فلا يوجد عنده هذا التمييز،بل إن المشرع المغربي أنزل بعض التصرفات رغم كونها في الواقع من قبيل أعمال الإدارة منزلة أعمال التصرف ،واشترط لذلك إجماع كافة الشركاء حسب افصل :972 من ق.ل.ع.م الذي جاء فيه أن :”قرارات الأغلبية لا تلزم الأقلية:
أ:فيما يتعلق بأعمال التصرف ،وحتى أعمال الإدارة التي تمس الملكية مباشرة ،كعقد الكراء لمدة طويلة تفوق ثمانية عشرة سنة ولا يتجاوز تسعة وتسعون سنة حسب ما هو مصرح به في الفصل 87 من ظهير 19 رجب 1333.([7])
ب:فيما يتعلق بإجراء تغيير في الاشتراك ،كرفع مدة البقاء في الشيوع عن سابقتها المتفق عليها.
ج:أو إجراء تغيير في الشيء المشترك ،كتحويل أرض الزراعة الى مرعى أو منزلا إلى مخزن .
د:في حالات التعاقد على إنشاء التزامات جديدة ،كإعطاء الغير حق الصيد أو حق الإحتطاب من غابة المشتركة أو حق المرور فيها “.
ثانيا:: النصاب اللازم لتقرير أعمال الإدارة.
لقد نص المشرع المغربي على أغلبية خاصة يمكن لها مباشرة أعمال الادارة ،بأن تكون هذه الأغلبية مالكة على الأقل ثلاثة أرباع المال المشاع،وحينئذ يمضي رأيهم على باقي الشركاء حتى ولو عارضوا في ذلك الرأي الذي يتعلق بإدارة المال المشاع.
فإن لم يتفق أغلبية المالكين على رأي معين أو كانت هذه الأغلبية لا تملك ثلاثة أرباع المال الشائع، تعين حينئذ اللجوء إلى القضاء الذي يقرر ما يراه في مصلحة الشركاء كأن يعين مديرا يعهد إليه بإدارة المال المشاع، أو يكريه لمن يستغله ويوزع كراءه على الشركاء أو يحكم بقسمته قسمة استغلالية أو بتية([8]).
وهذا ما نص عليه 971 من ق.ل.ع من أن : «قرارات أغلبية المالكين على الشاع ملزمة للأقلية، فيما يتعلق بإدارة المشاع والانتفاع به، بشرط أن يكون لمالك الأغلبية ثلاثة أرباع هذا المال.
فإذا لم تصل الأغلبية إلى الثلاثة أرباع، حق للمالكين أن يلجأوا للقاضي، ويقرر هذا ما يراه أوفق لمصالحهم جميعا. ويمكنه أن يعين مديرا يتولى إدارة المال المشاع أو أن يأمر بقسمته».
فللأغلبية أن تقوم بإبرام عمل من أعمال الإدارة ككراء الدار المشتركة، أو كراء حمام مشترك للغير أو تخصيص أرض مشاعة لزراعة نوع معين من الزراعة لأنه أكثر فائدة وملاءمة مع طبيعة الأرض. فرأي الأغلبية ملزم للأقلية ويعمل بهذا الرأي([9]).
وللأغلبية أن تعين مديرا أو وكيلا عنها من الشركاء أو من غيرهم، ولها أن تضع نظاما للإدارة والانتفاع به، ولها أن تعدل فيه بعض البنود([10]). وهذا النظام كما يسري على الأقلية يسري على خلفاء الشركاء سواء كان الخلق عاما أو خاصا.
فإذا لم تقم الأغلبية باختيار مدير وتولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض منهم عد وكيلا عنهم([11]) والمشرع المغربي أخذ بالوكالة الضمنية اقتداء بنظيره الفرنسي([12]).
وهذا ما أكده المجلس الأعلى في أحد قراراته بأن أيد الحكم الصادر عن محكمة الاستئناف بمكناس بتاريخ 08-11-1985 بالاستجابة لطلب تقدم به السيد العربي الفيلالي باسمه ونيابة عن أخته فاطمة التي لم توكله إلا بعد تاريخ إشعار السيدة من أوراق الملف أنه كان يملك أكثر من النصف مع أخته في المحل المؤجر وأخته لا تنازعه في طلبه.
كما جاء في حيثيات هذا القرار قوله : لكن حيث أن إبرام عقد الإيجار وإنهائه هو من أعمال التسيير وإدارة المال المشاع يخضع لأحكام الفصل 971 من ق.ل.ع وأن المطلوب في النقض ما دام مالكا لحصة مشاعة في المحل المؤجر، يعتبر متوفرا على الصلاحية والحق في إنهاء عقد الكراء والمطالبة باسترجاع المحل المؤجر ليس به مادام شريكه على الشياع لا ينازعه في ذلك تكون المحكمة قد عللت قرارها تعليلا سليما وبنته على أساس قانوني([13]).
وإذا كان الكراء من قبيل أعمال الإدارة التي يكفي أن يقوم بها أغلبية المالكين لثلاثة أرباع العقار الشائع، إلا أن هذا الكراء لا يسري في حق الأقلية إذا كان طويل الأمد كعشرين سنة([14]) إذ ينزل في هذه الحالة منزلة التصرف، أو العقد المفوت للحق([15]) حسب ما ورد في الفقرة الأولى من الفصل 966 من ق.ل.ع التي تقتضي بأن : «قرارات الأغلبية لا تلزم الأصلية: 1. فيما يتعلق بأعمال التصرف وحتى أعمال الإدارة التي تمس الملكية مباشرة».
ثالثا:ضرورة التخفيض من شرط الأغلبية.
إن احتساب الأغلبية في التقنين المغربي على أساس قيمة الأنصباء فقط، أمر منتقد،إذ هذا المبدأ يعتبر في الغالب مصدرا لكل المساوئ والمعوقات التي تحيط بالشيوع لدرجة قد تصيب العقار المشاع بالشلل التام حتى لا يكاد يقوى على أداء مهمته،بل ويقضي على كيانه في النهاية بقسمة الإفراز.إذ استقلال كل شريك لأجراء أي عمل من أعمال الإدارة أمر صعب تحقيقه في الغالب الأعم من الحالات نظرا لتعارض أهدافهم الخاصة وصعوبة أن لم تكن استحالة تحقيق رغباتهم جميعا في آن واحد؛واختلاف وجهات نظرهم في كثير من الأحيان بالإضافة إلى أنه في الغالب تكون بينهم حزازات ومشاحنات تحول دون اتفاقهم حول هذه إدارة المال-العقار-الشائع([16]).وفي هذا الإطار يكفي اعتراض أحد الشركاء على قرار يتخذه بقية شركاء بخصوص الإدارة ليقوضه من أساسه ويعطل استغلاله باعتباره يملك لوحده ثلاثة أرباع العقار المشاع،فتكون في هذه الحالة الأغلبية متعسفة في استعمال حقها، مهددة لمصالح الأقلية ودونما اكتراث لرأي باقي الشركاء، وقد يكون رأيهم هو الصائب باعتباره رأي الجماعة على الرغم من ضعف حصصهم في العقار المشاع.ولعل ذلك قد يؤدي إلى دفعهم للمطالبة بالقسمة استنادا إلى فكرة التعسف في استعمال الحق([17]).
وفي هذا إهدار لمصلحة الأغلبية العامة وضياع لفرص قد تكون مواتية للانتفاع بالعقار الشائع على خير وجه من الناحية الاقتصادية كل ذلك على حساب المصلحة الخاصة لأحد المشتاعين([18]).
المحور الثاني:حق الشريك في التصرف في حصته المشاعة بين التقديس ومتطلبات التنمية.
إن اطلاق المشرع المغربي الحرية للشريك في التصرف في حصته الشائعة بأي تصرف شاء من شأنه أن يساعد على تنمية العقار المشاع واستثماره(أولا)لكن إتاحة الحق لشركاء المتصرف للممارسة حقهم في استعمال الشفعة وحق الأفضلية وكذا الصفقة قد يحد من الهدف المنشود وهو إدخال العقار المشاع حلبة التنمية(ثانيا).
أولا:حق الشريك في التصرف في حصته المشاعة.
لقد أتاح المشرع المغربي للشريك المشتاع الحق في التصرف في حصته المشاعة بجميع أنواع التصرفات،سواء انصب التصرف على رقبة العقار أو على غلته،وسواء انصب على نقل حق الملكية أو تقرير حق عيني.وهذا ما نص عليه الفصل 973 من ق.ل.ع.من أن:”لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء المشاع وفي غلته،وله أن يبيع هذه الحصة وأن يتنازل عنها وأن يرهنها،وأن يحل غيره محله في الانتفاع بها وأن يتصرف فيها بأي وجه آخر،سواء كان تصرفه بمقابل أم تبرعا…”.
وبناء على هذا الفصل فإن حق الشريك في التصرف في حصته حق مقرر باعتباره مالكا،وحق التصرف هو أبرز ما يميز حق الملكية. فله أن يتصرف في حصته بمقابل نقدي أو عيني، وله أن يتصرف في الحصة كلها أو في جزء منها، ولا يتقيد في تصرفه هذا إلا بعدم الإضرار بالشركاء الآخرين([19]).
فإذا تصرف أحد الشركاء في حدود حصته فإن هذا التصرف يقع ونافذا في حق باقي شركائه مادام أنه لم يتصرف ي الزائد عن حصته ولم يقع منه تعد على حقوق شركائه.
ويستثنى من حق الشريك في التصرف في حصته ألا يرتب عليها حقا عينيا مثل الارتفاق،لأن فيه مساس بحقوق شركائه،ولأن حق الارتفاق لا يقبل التجزئة؛أو أن يكون الحق المشتاع متعلقا بشخصه مثل حق السكنى أو الاستعمال،ذلك أن هذين الحقان لا يقبلان التفويت للغير،لأن صاحب حق الاستعمال أو السكنى هو محتاج للانتفاع بحقه وبصورة مباشرة([20]).وهذا ما يؤكده الفصل 973 من ق.ل.ع.في تتمته بقوله:”..وذلك كله ما لم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط”.
وهكذا،لئن كان التقنين المغربي قد أعطى للشريك الحق في التصرف في حصته بالبيع، إلا أن هذا البيع يبقى معلقا على شرط واقف، أي لا يكون نافذا إلا إذا أجازه جميع شركائه، ولا ينفعه في ذلك موافقة الأغلبية المالكية لثلاثة أرباع العقار المشاع إذ ليس باستطاعتهم إلزام الأقلية بقراراتهم فيما يتعلق بأعمال التصرف. وهذا ما نص عليه الفصل 972 من ق.ل.ع من أن : «قرارات الأغلبية لا تلزم الأقلية فيما يتعلق بأعمال التصرف»([21]).
ويلاحظ التعارض بين ظاهر نص الفصل 972 من ق.ل.ع السالف الذكر والفصل 987 من نفس القانون، الذي نص على أنه : «لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع».
وللخروج من هذا الإشكال فقد خول المشرع المغربي للشركاء المعترضين على بيع شريكهم في العقار المشاع أن يأخذوا العقد لصالحهم، ويكون لهم حق الأولوية على غيرهم بمقتضى نص الفصل 115 من ق.ل.ع الذي جاء فيه «…إنما يجوز لهم أن يأخذوا العقد كله لحسابهم الشخصي». وفي اعتقادي أن الفصل 115 من ق.ل.ع لا محل له في هذا المقام، مادام أن حق الشركاء المعترضين على بيع شريكهم مكفول بمقتضى استعمال حق الشفعة المنصوص عليه في الفصل 974 من ق.ل.ع الذي جاء فيه: «إذا باع أحد المالكين على الشياع لأجنبي حصته الشائعة جاز لباقيهم أن يشفعوا هذه الحصة لأنفسهم…» وبالتالي صحة بيع الحصة المشاعة.
إلا أن عقد بيع حصة مشاعة للغير من عقار محفظ لا يتم ولا يكون نافذا وناقلا للحصة المبيعة إلا بتسجيل هذا البيع في الرسم العقاري حسب ما نص عليه الفصل 66 من ظهير 12 غشت 1913 المطبق على العقارات المحفظة. إذ نص على أن «كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتسجيله، وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية…» وبهذا قضى المجلس الأعلى في عقار محفظ، مما جاء فيه أنه «بناء على الفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ فإن جميع الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق.
اترك تعليقاً