الملكية العقارية

التعريف بها

الملكية العقارية هي الملكية التي تخول صاحبها استعمال عقار ما والتمتع فيه واستغلاله والتصرف فيه.ضمن حدود القوانين والقرارات والأنظمة.فقد نصت المادة 768 من القانون المدني السوري على أنه لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه، كما تكرر النص ذاته في المادة 802 من القانون المدني المصري، وتكرر أشباهه في القوانين المدنية العربية الأخرى.

وهكذا فالسلطات الثلاث؛ وهي الاستعمال والاستغلال والتصرف من شأنها أن تمكن المالك من الحصول على جميع المزايا التي يمكن استخلاصها من الشيء.

وحق الملكية العقارية من أهم الحقوق العينية الأصلية و أوسعها نطاقاً؛ لأنه يخول صاحبه سلطة كاملة على ملكيته. وحق الملكية العقارية يشمل ما فوق الأرض وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً وعمقاً.

خصائص حق الملكية العقارية

ـ حق دائم:أي إن هذا الحق يدوم بدوام محله؛ فالملكية ليس لها مدة إذ تبقى ما بقي الشيء، ولا يؤثر فيما تقدم انتقال الملكية من شخص إلى آخر؛ لأن الحق يبقى دائماً على الشيء على انتقاله، فلا يتغير حينئذ سوى شخص المالك، فلا ينتهي هذا الحق إلا بهلاك الشيء المملوك.

ـ حق مطلق: أي إن هذا الحق يخول صاحبه سلطة استعمال عقاره والتمتع فيه واستغلاله والتصرف فيه ضمن حدود القوانين والقرارات والأنظمة، فله أن ينتفع به مباشرة، أو ينقل منفعته إلى الغير بمقابل أو من دون مقابل، كما له أن ينقل ملكيته إلى شخص آخر بمقابل أو تبرعاً.

عناصر حق الملكية العقارية

لحق الملكية العقارية عدة عناصر؛ وهي:

ـ الاستعمال، أي استخدام الشيء فيما هو قابل له للحصول على منافعه، كأن يسكن المالك داره.

ـ الاستغلال، وهو القيام بالأعمال اللازمة للحصول على ثمار الشيء، مثل محصول الأرض وأجرة المنزل.

ـ التصرف، وهو العمل المادي؛ أي إن للمالك التصرف بملكه مادياً بجميع التصرفات، فيمكنه استهلاكه أو إعدامه أو التغيير فيه، كما يمكنه إبرام جميع التصرفات القانونية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلى زوال حقه كلياً أو جزئياً.

القيود التي ترد على حق الملكية العقارية

والقيود التي ترد على حق الملكية في هذا الصدد نوعان:

1ـ قيود ترد على حرية التملك كالقيود المتعلقة بتملك الأجانب.

ـ القيود المتعلقة بتملك الأشخاص الاعتبارية.

ـ القيود المتعلقة بالعقارات الكائنة في مناطق الحدود.

ـ القيود المتعلقة بتملك المنشآت والأسهم.

ـ القيود المتعلقة بتملك الأراضي الزراعية.

2ـ قيود تحد من سلطة المالك. وهي نوعان:

أ ـ قيود مقررة للمصلحة العامة: مثل التزامات الجوار (كنظام الانتفاع بالمياه وتجميد أملاك اليهود وتجميد أملاك الأتراك).

ب ـ قيود مقررة للمصلحة الخاصة: وهي القيود الإرادية التي يدرجها المتعاقدون في عقودهم لاعتبارات مختلفة، كشرط عدم التصرف كما لو اشترط الواهب في عقد الهبة على الموهوب له ألا يتصرف في المال الموهوب طوال حياته أو حتى يبلغ سناً معينة.

وقد اشترط المشرع السوري في المادة 978من القانون المدني لصحة المنع من التصرف شرطين:

1ـ أن يكون الشرط قائماً على باعث مشروع.

2ـ أن تكون مدة المنع معقولة.