دعوى الافراغ

من خلال التعليق على قرار محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء
رقم 2732/2006 بتاريخ 18/05/2006 في الملف عدد 4602/05/15

-1 مسطرة إفراغ المحلات التجارية: خص التشريع المغربي، من خلال ظهير 24 ماي 1955، إنهاء عقود كراء المحلات التجارية بمسطرة خاصة تبتدئ بإنذار يوجهه المكري مالك العقار للمكتري مالك الأصل التجاري، يعبر له فيه عن رغبته في وضع حد لعقد الكراء. لتنطلق بعد ذلك المرحلة القضائية للمسطرة، من خلال دعوى الصلح التي يقيمها المكتري تعبيرا عن رغبته في تجديد عقد الكراء، و التي تنتهي في الغالب الأعم من الحالات بصدور مقرر عدم نجاح الصلح. فتسترسل المسطرة بدعوى الفصل 32 من الظهير التي يجب على المكتري، للحفاظ على حقوقه، إقامتها داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه بمقرر عدم نجاح الصلح، قصد المنازعة في صحة أسباب الإنذار.

2- التوفيق بين مصالح المكري و المكتري: و ليس الغرض من إقامة دعوى الفصل 32 هو الحكم ببطلان الإنذار كما درجت على طلبه العديد من المقالات الافتتاحية، بل الهدف منها هو حصول المكتري التاجر على التعويض الكامل عن الضرر الناتج عن إفراغ المحل التجاري. ذلك أن إنهاء عقد الكراء التجاري خاضع في الأصل العام للإرادة المنفردة للمكري مالك العقار، إذ يكون العقد منتهيا بقوة القانون بعد مرور الأجل المحدد في الإنذار بالإفراغ. فيصير تواجد المكتري في المحل التجاري بعد انتهاء الأجل المضروب، احتلالا للعقار بدون سند نظرا لانتهاء العلاقة الكرائية. غير أن ذلك لا يعطي لمالك العقار بعد الحق في طرد المكتري في جميع الأحوال، لأن ممارسة المكتري لمسطرتي الصلح و المنازعة في صحة أسباب الإنذار، يجعل احتلاله مبررا بالقانون من خلال نص الفصل 21 من الظهير التي تمنع إفراغ المكتري قبل حصوله على التعويض الذي تحكم به المحكمة.

3- أثر تراخي المكتري في المطالبة بحقوقه قبل مرور أجل الفصل 33: غير أن السؤال المطروح هنا، يتعلق بالحالة التي يتراخى فيها المكتري عن ممارسة دعوى الصلح أو دعوى المنازعة في صحة أسباب الإنذار، إلى ما بعد مرور أجل السقوط المنصوص عليه في الفصل 33 من الظهير. فهل يكون من حق المكري ممارسة دعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون؟ أم أن احتلال المكتري للعقار سيكون مبررا بعلة كون طلب الإفراغ سابقا لأوانه مادامت دعوى المنازعة لم تقم بعد؟ أم أن دعوى المكري ستكون قد أقيمت بعد أوانها نظرا لمواجهتها بأجل السقوط المنصوص في الفصل 33؟ هذه هي الأسئلة التي عرضت على محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء، عبر الملف الصادر فيه القرار موضوع التعليق، و الذي تتلخص وقائعه كما يلي.

4- في المرحلة الابتدائية: تقدم المدعون بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرضون فيه أنهم يكرون للمدعى عليه عقارا من أجل ممارسة تجارته، و أن هذا الأخير قام بتغيير النشاط التجاري. فأرسلوا له إنذارا بالإفراغ طبقا لمقتضيات ظهير 24 ماي 1955، ليمارس دعوى الصلح التي انتهت بصدور مقرر عدم نجاحه. و أضاف الفريق المدعي أنه بعد مرور سنتين عن تاريخ صدور مقرر عدم نجاح الصلح، دون أن يبادر المكتري إلى ممارسة دعوى المنازعة في صحة أسباب الإنذار، يصير هذا الأخير محتلا للعقار بدون سند و لا قانون، مطالبا بإفراغ المكتري هو و من يقوم مقامه من المحل التجاري المذكور. و بعد تبادل المذكرات و البحث، أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء حكما قاضيا بعدم قبول الطلب على أساس سقوط الدعوى تطبيقا للفصل 33 من ظهير 24 ماي 1955.

5- في المرحلة الاستئنافية: ثم استأنف الطرف المكري الحكم المذكور بمقال عابوا من خلاله على قضاء المحكمة التجارية خرق نص الفصل 33 و تحريف معناه عندما وسع من نطاق هذا الأخير و جعله يشمل الدعوى التي يقيمها مكري العقار المستغل فيه الأصل التجاري من أجل إفراغ المحل التجاري، بعد مضي سنتين من صدور مقرر عدم نجاح الصلح دون مباشرة المكتري لدعوى الفصل 32 من الظهير. و بعد تبادل المذكرات و مناقشة الدفوع، أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء القرار موضوع التعليق القاضي بتأييد الحكم الابتدائي، بعلتين:
-أولاهما، أن الإنذار لم يكن محل منازعة و لم يصدر أي حكم في شأن المنازعة المذكورة؛
-و الثانية هي الأسباب الوجيهة المعتمدة في الحكم المستأنف، و المراد منها كون الدعوى التي أقامها الطالبون قد سقطت تطبيقا للفصل 33 من ظهير 24 ماي 1955.
6- تقسيم: و هذا ما يجعل القرار موضوع التعليق محل نظر لأنه خرق القانون في تعليله سواء فيما يخص علاقة دعوى المنازعة في الإنذار بدعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون (أولا)، أم فيما يتعلق بأثر السقوط المنصوص عليه في الفصل 33 على دعوى الإفراغ المذكورة (ثانيا).

أولا: علاقة دعوى المنازعة في الإنذار، بدعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون

7- سوء تعليل القرار الاستئنافي: قرن القرار موضوع التعليق رفع دعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون، بضرورة منازعة المكتري في صحة الأسباب المبني عليها الإنذار بالإفراغ من جهة، و بصدور حكم في المنازعة المذكورة من جهة ثانية. و رتب على ذلك نتيجة عدم قبول طلب الإفراغ الذي يقيمه المكري المالك للعقار المستغل فيه الأصل التجاري، مادام المكتري لم ينازع في صحة الإنذار. و الحال أن هذا التعليل مخالف للمنطق و القانون.

8- ربط حق المكري في الإفراغ بإرادة المكتري: مخالف للمنطق، لأنه يجعل حق المكري في استرجاع عقاره و إفراغ الأصل التجاري، معلقا على إرادة المكتري. ذلك أن الذي ينازع في صحة الإنذار، هو المكتري. و معنى ذلك أن تقاعسه عن ممارسة دعوى الفصل 32، سيمنع المكري من طلب إفراغ عقاره، تطبيقا للقاعدة التي أقرها قضاء القرار موضوع التعليق.

9- مخالفة توجه المشرع في ظهير 24 ماي 1955: و مخالف للقانون، لأن تعليل القرار موضوع التعليق يخالف جملة و تفصيلا روح المقتضيات القانونية المنظمة لإفراغ المحلات التجارية في ظهير 1955. فهذه المقتضيات تمنح المكري الحق في طلب إفراغ عقاره في أي وقت شاء، شريطة تعويض المكتري التاجر عن الضرر الذي لحقه. أي أن المكري سيد حق الإفراغ فيما يخص الكراء التجاري، يمارسه كما شاء، متأكدا من حقه في الحصول عليه. أما الغرض من المنازعة في صحة الإنذار فهو حفظ حق المكتري في الحصول على التعويض المستحق عن الضرر المترتب له من جراء الإفراغ، و ليس منحه الحق في تجديد عقد الكراء. ذلك أن عقد الكراء يكون مفسوخا بقوة القانون بعد مرور أجل الأشهر الستة المحدد في الإنذار.

10- مبررات طلب الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون: يصير وجود المكتري بالمحل بعد نهاية أجل الستة أشهر غير مبرر و يعوزه السند القانوني، إذا ما هو تراخى في ممارسة المساطر القضائية المنصوص عليها في الفصلين 27 و 32 من الظهير، و التي تبرر استفادته من الحماية التي يقررها له الفصل 21 من الظهير. فيكون المكتري المتراخي بعد نهاية المدة المحددة في الأجل، محتلا للعقار بدون سند و لا قانون. و عليه، فلا مانع يحول دون حق المكري في ممارسة المساطر القضائية من أجل إفراغه، مادام المكتري عديم السند القانوني.

ثانيا: أثر الفصل 33 من الظهير على دعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون

11- قضاء ضمني: سيلاحظ أن القرار موضوع التعليق لم يفصل صراحة في هذه النقطة القانونية التي كانت محط نقاش في المرحلة الاستئنافية. و لكن الحقيقة أن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قد ناقشت الدفع المبني عليها و رفضته بصفة ضمنية، عندما أحالت على تعليل الحكم الابتدائي الذي جاء فيه أن دعوى الطالبين قد سقطت طبقا للفصل 33 من ظهير 1955، و اعتبرته من بين الأسباب الوجيهة المعتمدة في الحكم المستأنف.
12- نقد قضاء محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء: أما عن مدى وجاهة السبب المعتمد من طرف المحكمة التجارية في هذه النقطة، و الذي تبناه القرار موضوع التعليق، فقد كان في الحقيقة هو الدافع الأول لتحرير هذا التعليق. ذلك أن القرار موضوع التعليق، بتبنيه لتعليل الحكم الابتدائي، يكون قد أقر أن دعوى الإفراغ التي يقيمها المكري لاحتلال المكتري عقاره بدون سند و لا قانون، هي دعوى مشمولة بجزاء السقوط المنصوص عليه في الفصل 33 من ظهير 24 ماي 1955. و هذا التعليل مخالف للقانون، لأن الفصل المذكور ينص في شقه الذي يهمنا على أن جميع الدعاوى التي تقام عملا بهذا الظهير تسقط بمرور مدة سنتين. أي أن نطاق تطبيق القاعدة المضمنة في الفصل 33، محدد و واضح في ذات الفصل، و لا يشمل إلا الدعاوى المقامة عملا بظهير 24 ماي 1955.
13- موقع دعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون بين الدعاوى المقامة عملا بظهير 1955: و من أمثلة الدعاوى المقامة عملا بظهير 24 ماي 1955، دعوى الصلح، و دعوى المنازعة في صحة أسباب الإنذار بالإفراغ، و دعوى المنازعة في شروط تجديد العقد. أما الدعوى التي يقيمها المكري لإفراغ المكتري الذي تقاعس عن ممارسة دعوى المنازعة في صحة الإنذار من المحل المكترى، فليست دعوى مقامة عملا بظهير 24 ماي 1955، بل هي دعوى مؤسسة على القواعد العامة لطرد المحتل بدون سند و لا قانون. ذلك أن عقد الكراء يكون قد انتهى بمرور الأجل المضمن في الإنذار بالإفراغ، و هو ستة أشهر في الدعوى الحالية. فيصير المكتري منذ هذا التاريخ محتلا بلا سند و لا قانون، و يكون من حق المالك المكري طرده من العقار المكترى في أي وقت مادام تواجده بالعقار غير مبرر و مفتقرا لأدنى أساس.
14- الجدل القضائي و اتجاه الفقه بخصوص أثر الفصل 33 على دعوى الإفراغ المقامة من طرف المكري: وقد ثار النقاش فعلا بخصوص تحديد مدى اعتبار هذا النوع من الدعاوى مشمولا بجزاء السقوط المنصوص عليه في الفصل 33 من الظهير. فتضاربت اتجاهات بعض محاكم الموضوع في هذا الصدد، بين مجيب بالنفي و قائل بالعكس. و ساند الفقه في شخص ذ/ أحمد عاصم القضاء القائل بعدم إمكانية الاحتجاج ضد المكري بأجل السقوط المنصوص عليه في الفصل 33 ، مستدلا بقرار لمحكمة الاستئناف بمراكش جاء فيه نقلا عن المؤلف: ” و حيث إن دعوى المالك الرامية إلى إفراغ المستأنف عليه المتواجد بالمحل بدون مبرر دعوى خاضعة للقواعد العامة، لا لظهير 24 مايو كما ذهب إلى ذلك قاضي الدرجة الأولى، و بالتالي لا تطبق عليها أحكام الفصل 33 من الظهير المذكور المتعلقة بأجل سنتين المسقط للحق مما ينبغي معه إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد بالإفراغ”.

15- اتجاه المجلس الأعلى: ولكن الذي يجب لفت النظر إليه، هو أن المجلس الأعلى قد بت في هذه النقطة القانونية منذ عهد مضى، ولم تعد بذلك على حد علمنا محل نقاش. فقد قضى المجلس الأعلى بأن دعوى الإفراغ المقامة من طرف المكري لا تخضع لأجل السقوط المنصوص عليه في الفصل 33 من ظهير 1955.
و قد يلاحظ أن قرار المجلس الأعلى المستدل به أعلاه يتعلق بحالة خاصة، تختلف عن حالة الملف الحالي، و هي الحالة التي يمارس فيها المكتري التاجر مسطرة المنازعة في أسباب الإنذار، و يغفل فيها المكري مالك العقار تقديم طلب الإفراغ. فيكون مقرر المحكمة قد صدر في مسألة صحة الأسباب من عدمه، دون مسألة الإفراغ لأن المكري لم يتقدم بطلبه بشأنها. و هذه هي الحالة التي أقر فيها المجلس الأعلى قاعدة عدم مواجهة المكري مالك العقار بالسقوط المنصوص عليه في الفصل 33 من الظهير. و هي قاعدة، حسب الملاحظة دائما، لا يمكن بأي حال من الأحوال أن تنطبق على النازلة الحالية، لأن دعوى المنازعة في صحة أسباب الإفراغ لم تمارس فيها بتاتا.
و لكن الملاحظة المذكورة مردودة لجملة من الأسباب:
– أولها أن النص واضح في كونه لا ينطبق إلا على الدعاوى المقامة عملا بظهير 1955؛
– و ثانيها ما تمت مناقشته أعلاه بخصوص انعدام العلاقة بين دعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند و لا قانون، و دعوى الفصل 32 المتعلقة بالمنازعة في صحة الإنذار؛
– و ثالثها أن قرار المجلس الأعلى لم يفرق بين حالة ممارسة دعوى الإنذار و حالة عدم ممارستها في القرار المستدل به. و هذا معناه أن القاعدة المنصوص عليها في القرار، تطبق أيا كانت الحالة التي يتقدم فيها المكري مالك العقار بدعوى الإفراغ للاحتلال بلا سند و لا قانون، أي أنه لا يمكن مواجهة هذا الأخير مطلقا بالسقوط المنصوص عليه في الفصل 33 من الظهير؛
– و رابعها، و قطعا لكل جدل قانوني، فقد أصدر المجلس الأعلى قرارا حديثا في نازلة مشابهة تماما للقضية الحالية، قضى فيه بإبرام القرار الاستئنافي الذي رفض تطبيق مقتضيات الفصل 33 من ظهير 1955 على دعوى المكري بالحيثية التالية: “لكن حيث إن القرار المطعون فيه علل ما قضى به من قبول دعوى المدعين (المطلوبين) و عدم سقوطها بالتقادم “بأن المستأنف لم يسلك مسطرة الفصل 32 من ظهير 24/05/1955 للحفاظ على حقوقه، و أنه بمرور سنتين على تاريخ صدور مقرر الصلح (الفصل 33) من نفس الظهير تنتهي العلاقة الكرائية و أن تطبيق الفصل 33 المذكور على المكري غير متأت في نازلة الحال مادام أن أساسها هو عدم قيام مبرر لإقامة المستأنف بمحل النزاع بعد أن سقط حقه المخول له بمقتضى الظهير المذكور” و هو تعليل يبرر ما اعتمده القرار في قبول دعوى المطلوبين و الفرع من الوسيلة على غير أساس”.
و هذا القرار حديث و صادر في نازلة شبيهة تماما بالنازلة الصادر فيها القرار موضوع التعليق، لا يفرق بينهما سوى أن محكمة الدرجة الأولى استجابت لطلب الإفراغ في الأولى، في حين رفضته في الدعوى الحالية.
بل و أكد المجلس الأعلى هذه القاعدة في قرار آخر صادر في 2003 جاء فيه: “لكن حيث إن الفصل 33 من ظهير 24 ماي 1955 ينص على أن جميع الدعاوى التي تقام عملا بهذا الظهير تتقادم بمضي سنتين و لم يستثن دعوى الفصل 32 المتعلق بالمنازعة في أسباب الإنذار. و المحكمة لما ثبت لها صدور محضر عدم نجاح الصلح بتاريخ 25/12/97 و مرور أمد سنتين دون سلوك المكتري (الطالب) دعوى الفصل 32 من نفس الظهير، فاعتبرت هذا الأخير بعد انصرام الأمد المذكور محتلا للمحل بدون حق و لا سند و حكمت بإفراغه، تكون قد بنت قضاءها على أساس سليم مساير للمقتضى المحتج بخرقه، و الوسيلة على غير أساس”.
16- قضاء غير مقبول: و عليه، يكون قضاء محكمة الاستئناف التجارية من خلال القرار موضوع التعليق عديم الأساس القانوني. و لم يعد ذلك للأسف غريبا على قضاء المحاكم المغربية، و على الخصوص محاكم الدار البيضاء لأنها من ألفنا التعامل مع قضائها، و التي ما تنفك حيثيات مقرراتها تذهلنا يوما عن آخر. و لكن غرابة قضاء القرار موضوع التعليق كامنة في أن المقال الاستئنافي و المذكرات الدفاعية خلال المرحلة الاستئنافية قد أثارت النقاش القانوني المتعلق بتفسير الفصل 33. غير أن القرار موضوع التعليق اختار الرد بطريقة ضمنية، تنزل منزلة التجاهل و عدم الاكتراث، على دفع شكل سبب الاستئناف الوحيد في المقال الاستئنافي من جهة، و كان محط نقاش قانوني مستفيض في المذكرات الدفاعية من جهة ثانية، و عزز باجتهادات قضائية للمجلس الأعلى من جهة ثالثة، و بآراء فقهية عتيدة من جهة رابعة، ليضرب بمجهود الدفاع عرض الحائط بكل لا مبالاة، و لينزع عن قرارات المجلس الأعلى، من غير تعليل، سلطتها الأدبية على عمل محاكم الموضوع دون أدنى إحساس بالمسؤولية.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت