تفسير قانوني لمشروع قانون المالكين و المستأجرين الاردني و وضعه امام السلطة التشريعي

* المحامي الدكتور عبدالرحمن جمعة الحلالشة

الحديث في قانون المالكين والمستأجرين الاردني يضعنا بين فريقين احدهما مؤيد والاخر معارض بما سندلي به دلونا في مشروع هذا القانون, وهذا امرٌ طبيعيٌ في نظرنا ذلك ان عقد الاجارة يربط بين متعاقدين مصالحهما الاقتصادية والاجتماعية متضاربة, فبينما نجد المستأجرين يفضلون الاستمرار وبحكم القانون في الانتفاع بالمأجور رغم انتهاء مدته ذلك ان المشرع الاردني هو الذي منحهم هذه الحماية من خلال قانون المالكين والمستأجرين الاردني رقم 62 لسنة1953 والذي عاد وأقر هذا الامتداد القانوني لعقد الايجار في القانون المؤقت رقم 29 لسنة 1982 الذي اقر دائماً بموجب القانون رقم 11 لسنة 1994 وفي هذا المجال نود القول ان القضاء الاردني قد استجاب لرغبة المشرع في تحقيق الحماية للمستأجر فأبطل اي شرط من شأنه ان يسلب او يخفف او يلتف على هذه الحماية و ابقى على صحة العقد, وأرسى في مادة المالكين والمستأجرين مبادىء قانونية يشاد لها من كل مهتم في الموضوع الذي نعالجه, وعرض هذه المبادئ التي ارستها محكمة التمييز الاردنية ليس لها موقع في هذه المداخلة. على خلاف المالكين الذين يرون ان من حقهم استعمال واستغلال والتصرف في العقار الذي يملكون متسلحين بأحكام المادة 1018 من القانون المدني الاردني, اي بعبارة اخرى ان المشرع الاردني وضع هاتين الفئتين من فئات المجتمع في صراع قانوني كل منهما يتسلح بأحكام القانون حماية لمصلحته.

إرتأيت ان اسلط الاضواء على التطور القانوني على القانون الذي يحكم علاقة المؤجر بالمستأجر اولا ثم ابدي وجهة نظري في مشروع قانون المالكين والمستأجرين الاردني الذي احيل من الحكومة الى السلطة التشريعية وما تبنته اللجنة القانونية المنبثقة عن مجلس النواب الاردني الكريم الذي يناقش ساعة اعداد هذه المداخلة مشروع القانون المذكور وغايتنا من هذه المداخلة في هذه المرحلة من مراحل صياغة القانون الاخذ بما اوردناه من اقتراحات او طرحها جانباً من جانب السلطة التشريعية فهدفنا الاسمى من هذه المداخلة العلمية هي تحقيق الاستقرار القانوني في اردننا الحبيب, خصوصاً ان هذا القانون قد ادخلت عليه عدة تعديلات منذ صياغتة عام 1953 فقد تدخل المشرع فعدله في القانون المؤقت رقم 29 لسنة ,1982 ثم عاد وأقره كقانون دائم في القانون رقم 11 لسنة ,1994 وعاد وعدّله في القانون رقم 30 لسنة 2000 ثم عاد وعدّله في القانون رقم 17 لسنة ,2009 ثم عاد وعدّله في القانون رقم 43 لسنة 2010 , وها نحن نشهد تدخلا جديداً من المشرع في تحديد علاقة المؤجر بالمستأجر من خلال مشروع القانون الذي يجرى مناقشته من السلطة التشريعية وقت اعداد هذه المداخلة.

فبالنسبة للتطور القانوني الذي شهده اردننا الحبيب على قانون المالكين والمستأجرين فقد تولى المشرع اصدار القانون رقم 62 لسنة 1953 وبمقتضاه اقرّ انه لا يسمح لاي محكمة او مأمور اجراء ان يصدر حكماً او امراً بإخراج مستأجر من اي عقار بقطع النظر عن انتهاء اجل عقد الاجارة الا اذا تحققت احد اسباب تخليته والمحددة حصراً بموجب القانون المذكور.

أثار تطبيق القانون المذكور اعلاه العديد من المشاكل في الحياة العملية وبدافع وضع حدٍ لها وحتى يتلاءم القانون مع التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي طرأت على الاردن فقام المشرع بإصدار القانون رقم 29 لسنة 1982 الذي اقر كقانون دائم بموجب القانون رقم 11 لسنة 1994.

واستجابة للتطورات الاقتصادية والاجتماعية وتوفير بيئة استثمارية في الاردن صدر القانون رقم 30 لسنة 2000 وبمقتضاه تبنى المشرع مبدأ العقد شريعة المتعاقدين في تحديد مدة العقد المبرم بعد تاريخ 01/09/2000 وأما بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل نفاذه فيقع على المستأجر تسليم المأجور بتاريخ 31/12/2010 ما لم يتفق المؤجر والمستأجر على خلاف ذلك. استناداً لاحكام المادة 5/ب من القانون المذكور.

تدخل المشرع الاردني في تعديل قانون المالكين والمستأجرين في سنة 2009 وأصدر القانون رقم 17 الذي حدد جدولا زمنياً لانتهاء عقود الاجارة المبرمة قبل 30/08/2000 وأقر في المادة 5/ب/2 انه اذا نص العقد على تجديده تلقائياً فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية وفرض القانون المذكور زيادات على الاجرة.

تدخل المشرع في سنة 2010 مرة اخرى في تعديل القانون فأصدر القانون رقم 43 الذي اقر في المادة الثانية منه انه بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة بين 01/01/1970 وحتى تاريخ 31/12/1974 فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 اي ان عقود الاجارة المبرمة قبل تاريخ 31/12/1974 فتنتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 وفي هذه الايام يجري في السلطة التشريعية مناقشة مشروع قانون المالكين والمستأجرين لسنة 2011 الذي لنا عليه العديد من الملاحظات نورد بعضها على النحو الاتي:

أولا: تعرض المشروع لعقود الاجارة المخصصة لغير السكن والمبرمة قبل تاريخ 30/08/2000 في حالة وفاة المستأجر, فنص على انه ” لورثة المستأجر الشرعيين او احدهم الاستمرار في اشغال المأجور لمدة سنتين من تاريخ الوفاة ” نبدي حول صياغة هذه الفقرة الاتي :

1- نفرض ان المستأجر للمأجور المخصص لغايات غير السكن كان مسلماً وتوفي عن زوجة دينها غير الاسلام فهل يسمح لتلك الزوجة الاستمرار في الانتفاع بالمأجور رغم وفاة زوجها المسلم؟
يجيب حكم التعديل على القانون المذكور على هذا السؤال بما يفيد بعدم السماح لها في الاستمرار بإشغال المأجور ذلك انها ليست وريثة شرعية للمتوفى بسبب اختلاف الدين.

نعتقد ان صياغة هذه الفقرة تخالف الدستور الاردني وفي مادته الثانية التي نصت على ان دين الدولة “الاسلام”.
السؤال الذي يطرح نفسه هل للمسلم ان يتزوج من اهل الكتاب شرعاً؟
لن نتردد الاجابة بجواز هذا الزواج شرعاً وسندنا في هذا الرأي قول الحق في كتابه الكريم في الاية 5 من سورة المائدة وبعد اعوذ بالله من الشيطان الرجيم/ بسم الله الرحمن الرحيم (( الْيَوْمَ احِلَّ لَكُمُ الطَّيِّبَاتُ وَطَعَامُ الَّذِينَ اوتُوا الْكِتَابَ حِلٌّ لَكُمْ وَطَعَامُكُمْ حِلٌّ لَهُمْ وَالْمُحْصَنَاتُ مِنَ الْمُؤْمِنَاتِ وَالْمُحْصَنَاتُ مِنَ الَّذِينَ اوتُوا الْكِتَابَ مِنْ قَبْلِكُمْ اذَا اتَيْتُمُوهُنَّ اجُورَهُنَّ مُحْصِنِينَ غَيْرَ مُسَافِحِينَ وَلا مُتَّخِذِي اخْدَانٍ وَمَنْ يَكْفُرْ بِالايمَانِ فَقَدْ حَبِطَ عَمَلُهُ وَهُوَ فِي الاخِرَةِ مِنَ الْخَاسِرِينَ)) صدق الله العظيم

1- والثابت شرعاً ان المسلم لا يجوز ان يكره من هو من اهل الكتاب على دخول الاسلام بدليل قوله تعالى في الاية 256 من سورة البقرة بعد اعوذ بالله من الشيطان الرجيم/ بسم الله الرحمن الرحيم ((لا اكْرَاهَ فِي الدِّينِ قَدْ تَبَيَّنَ الرُّشْدُ مِنَ الْغَيِّ فَمَنْ يَكْفُرْ بِالطَّاغُوتِ وَيُؤْمِنْ بِاللَّهِ فَقَدِ اسْتَمْسَكَ بِالْعُرْوَةِ الْوُثْقَى لا انْفِصَامَ لَهَا وَاللَّهُ سَمِيعٌ عَلِيمٌ)) صدق الله العظيم

ويتأيد قولنا بجواز زواج المسلم من اهل الكتاب قول الحق في الاية 3 من سورة النساء بعد اعوذ بالله من الشيطان الرجيم/ بسم الله الرحمن الرحيم ((وَإِنْ خِفْتُمْ الا تُقْسِطُوا فِي الْيَتَامَى فَانْكِحُوا مَا طَابَ لَكُمْ مِنَ النِّسَاءِ مَثْنَى وَثُلاثَ وَرُبَاعَ فَإِنْ خِفْتُمْ الا تَعْدِلُوا فَوَاحِدَةً اوْ مَا مَلَكَتْ ايْمَانُكُمْ ذَلِكَ ادْنَى الا تَعُولُوا)) صدق الله العظيم
ويفهم من دلالة هذه الاية الكريمة ان الشارع الحكيم لم يشترط في زوجة المسلم ان تكون مسلمة وإنما اجاز للمسلم ان يتزوج بالمسلمة او من زوجة من اهل الكتاب ذلك ان الاصل في الامور الاباحة بدليل قول الحق في كتابه الكريم في الاية 1 من سورة التحريم بعد اعوذ بالله من الشيطان الرجيم/ بسم الله الرحمن الرحيم ((يَا ايُّهَا النَّبِيُّ لِمَ تُحَرِّمُ مَا احَلَّ اللَّهُ لَكَ تَبْتَغِي مَرْضَاتَ ازْوَاجِكَ وَاللَّهُ غَفُورٌ رَحِيمٌ )) صدق الله العظيم

ويتدعم هذا الرأي ايضاً من خلال قانون الاحوال الشخصية الاردني الذي اجاز للمسلم ان يتزوج من غير المسلمة.
أمام هذه الاسانيد الشرعية والقانونية نرى ان اشتراط مشروع قانون المالكين والمستأجرين ان يكون الوريث شرعياً حتى يستمر في اشغال المأجور المخصص لغايات غير السكن يخالف القرآن الكريم والسنة النبوية الشريفة والدستور ويخالف ايضاً رسالة عمان السمحة التي نادى بها الاردن حيث اننا في الاردن وباختلاف اصولنا ومنابعنا مسلمين ومسحيين قسمنا بالله ان نحافظ على الاردن بأن يبقى سمحاً يؤمن بتعدد الديانات السماوية ذلك ان الدين لله نعبده جميعاً, وقسمنا ان نبقى في الاردن متآخين متحابين الى ان يرث الله الارض ومن عليها. حفظ الله الاردن امناً سالماً في ظل حفيد رسول الله صلى الله عليه وسلم سيدي جلالة الملك عبدالله الثاني ابن الحسين الذي هو خير خلف لخير سلف فقد تربينا في مدرسته اما الاردنيون بكافة اصولهم ومنابعهم هم اخوة فعمان يا مدينة السلام وعمان يا مدينة المحبة وعمان يا مدينة الاخوة فهذا شعار وقسم الاردنيين جميعاً.
وعليه نقترح ان تعد صياغة الفقرة المذكورة على النحو الاتي “لورثة المستأجر او احدهم او زوجته الاستمرار في اشغال المأجور لمدة سنتين من تاريخ الوفاة”.

2- نسدي النصح للمستأجر الذي ينتفع في المأجور المخصص لغايات غير السكن قبل 31/08/2000 ومن خلال اسمه الشخصي او من خلال مؤسسة فردية ان يسجل شركة تضامن بينه وبين افراد اسرته وعند اذٍ ستتعطل احكام الصياغة المقترحة من المشروع ذلك ان وفاته لن تؤثر على تخلية المأجور باعتبار ان المادة 5/ج/د من قانون المالكين والمستأجرين لا تجيز تخلية المستأجر في هذه الحالة وذات القول بالنسبة للمستأجر اذا كان اكثر من شخصين والذين قاموا بتأسيس شركة تضامن بينهم فاستناداً للمادة المذكورة لا يجوز تخليتهم.

ثانياً: تعرضت المادة 5/ب/2 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 لتضمن العقد شرطاً يفيد انه يتجدد تلقائياً فنص على “أن العقد يتجدد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء مدته”.

السؤال الذي يطرح نفسه هل يفيد القضاء الاردني بأحكام هذه المادة؟
عرض على القضاء الاردني دعوى سجلت تحت الرقم 270/2007 فخلص الى نتيجة ان العقد الذي تضمن هذا الشرط فهو يفيد ان ارادة المتعاقدين قد اتجهت الى ان تكون من مدة العقد ثلاثون عاماً وهي المدة المحددة في المادة 671 من القانون المدني الاردني. وأيد ديوان تفسير القوانين هذا التوجه رغم مخالفته للمادة 5/ب/.2 وصدر عن القضاء الاردني بعد هذا القرار قرارات اخرى تبنت حكم المادة 5/ب/2 من قانون المالكين والمستأجرين. ونحن نرى انه كان الاجدر بمشروع قانون المالكين والمستأجرين ان يتعرض لهذه الواقعة منهياً اي خلاف قضائي حول هذه المسألة.

ثالثاً: وبالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل نفاذ قانون المالكين والمستأجرين الاردني فقد ميزت اللجنة القانونية بين عقود الاجارة المبرمة قبل نفاذ قانون المالكين والمستأجرين رقم 30 لسنة 2000 وتلك المبرمة بعده وبشأن الموقف القانوني الذي سيستجد بالنسبة لهذه العقود في حالة اصدار السلطة التشريعية لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2011 فلنا الملاحظات الاتية:

1- اوصى مجلس النواب الكريم انه بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل نفاذ قانون المالكين والمستأجرين فأن للمستأجر الاستمرار في اشغال المأجور اي ان المجلس الكريم ارتأى الغاء احكام المادة 5/أ من قانون المالكين والمستأجرين التي كانت تلزم المستأجر بتسليم المأجور بتاريخ 31/12/2010 وألغت ما ورد في المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين رقم 43 لسنة 2010 التي كانت تلزم المستأجر للمأجور قبل 31/12/1974 بتسليمه بتاريخ 31/12/.2011
وأوصت اللجنة بإلغاء جميع الزيادات القانونية المنصوص عليها في المادة 15 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة .2009
والسؤال الذي يطرح نفسه هل تم الغاء الزيادات المنصوص عليها في المادة 14 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 30 لسنة 2000؟

نفهم ضمنا ان الزيادات المنصوص عليها في القانون المذكور قد تم الغاؤها ايضاً وسندنا في هذا القول ان المشرع عندما نظم الزيادات على الاجرة المسماة في عقود الاجارة المبرمة قبل نفاذ من قانون المالكين والمستأجرين رقم 30 لسنة 2000 بموجب مشروع القانون فهذا يعني الغاءه الضمني للزيادات المنصوص عليها في القانون المذكور, ونعتمد في هذا الرأي على ما نظمته المادة الخامسة من القانون المدني الاردني والذي يؤيد هذا الرأي ما تضمنه البند (1) من مشروع القانون حيث منحت المستأجر الحق في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة الاجارة وفقا لاحكام العقد وشروطة.

ويتأيد رأينا ان مشروع قانون المالكين والمستأجرين لسنة 2011 قد الغى الزيادات على الاجرة المنصوص عليها في قانون رقم 30 لسنة 2000 والقانون رقم 17 لسنة 2009 ان هذا المشروع قد تضمن الصياغة الاتية “عند نفاذ احكام هذا القانون يتم تعديل بدل الاجارة بالنسبة للعقود المشار اليها في البند رقم 1 من هذه الفقرة بالاتفاق بين المالكين والمستأجرين وإذا لم يتفقا يحق لاي منهما التقدم بطلب للمحكمة المتخصصة التي يقع في دائرتها لاعادة تقدير بدل الاجارة بما يتناسب وأجر المثل بمنطقة العقار, وأوصى المجلس الكريم ايضاً بضرورة الفصل في النزاع خلال مدة ستة اشهر”.

أتمنى على رئيس المجلس القضائي الاردني ان يضاعف عدد القضاة في عدة محافظات رئيسية منها (العاصمة, اربد, الزرقاء, العقبة) حتى يتمكن السادة القضاة من الفصل في النزاعات التي تنتظرهم بشأن تحديد اجرة مثل المأجور.
السؤال الذي يطرح نفسه هل لدى رئاسة جهازنا القضائي قضاة جاهزون للتعيين لغايات فصل هذه المنازعات؟
وهل يوجد مكان يستوعب العدد من القضاة الذين سيضطر المجلس القضائي الكريم الى تعيينهم في المحكمة ليستوعب هؤلاء القضاء؟
هل يوجد جهاز اداري وفني قادر حالياً على تحمل هذه الاعباء التي تنتظر قضاتنا والتي ستضاف على اعبائهم؟
وهل لدينا الموازنة التي تمكن جهازنا القضائي من تحمل هذه التبعات؟
والسؤال الذي يطرح نفسه هل سيفصل في هذا النزاع قضاة الصلح ام قضاة البداية؟
يبدو لي ان معظم القضايا ستكون من نصيب قضاة الصلح اذا ما نظرنا الى الاختصاص القيمي لهذا القضاء خصوصاً ان معظم الاجور قبل 31/08/2000 كانت تقل عن سبعة الاف دينار.
لكن السؤال الذي يطرح نفسه هل الحكم الصادر من قاضي الصلح سيكون قطعياً ام قابلا للاستئناف؟ ومن هي المحكمة المختصة استئناف برؤية الطعن المقدم لديها؟ هل هي محكمة البداية بصفتها الاستئنافية ام محكمة الاستئناف العادية؟ وهل ستنظر الجلسات الاستئنافية تدقيقا ام مرافعة؟ وهل القرار الصادر من محكمة الاستئناف قابل للطعن امام محكمة التمييز؟

أستاذ القانون المدني/ كلية الحقوق/ الجامعة الاردنية