حق الشفعة في القانون المدني العراقي

عرّفت المادة 1128 من القانون المدني العراقي الشفعة بأنها “ حق تملك العقار المبيع ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات المعتادة” .والشفعة نظام اسلامي يكاد ان يكون الاجماع منعقدا على الاخذ به على انها قد ثبتت على خلاف الاصل لأنها تؤدي الى تملك العقار المشفوع جبرا على المشتري ولهذا فهي تعتبر قيدا على حرية التصرف بالنسبة للبائع وللمشتري ولكن المشرع قد اثبتها لمصلحة راجحة وقد راعى المشرع العراقي هذه المصلحة فاقر نظام الشفعة لانه اصبح جزءا من تقاليده القانونية وان كان قد ضيق نطاق الاخذ به .اما الحكمة من تقرير الشفعة فهي وسيلة لتقليل عدد الشركاء في الشيء الشائع والتخلص من ضرر الشركة او القسمة وما يقتضي ذلك من نفقات وإجراءات وبالتالي انهاء حالة الشيوع .

خصائص حق الشفعة

يتميز حق الشفعة بالخصائص التالية : 1- حق استثنائي :كما ذكرنا بان الشفعة قد ثبتت على خلاف الاصل لانها تؤدي الى تملك الشفيع للعقار المشفوع جبرا على المشتري .

2- حق غير قابل للتجزئة :فالشفعة حق لا يقبل التجزئة فلا يجوز اخذ جزء من العقار المشفوع ويترك جزء منه جبرا على المشتري وإلا كان في ذلك تفريق للصفقة وإضرار بالمشتري ولكن اذا تعدد المشترون واتحد البائع بعقد واحد او بعدة عقود فان للشفيع الحق في ان يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي (المادة 1135 مدني عراقي) .

3- اذا ثبتت الشفعة فانها لا تبطل بموت البائع او المشتري او الشفيع ( المادة 1133 الفقرة 2 مدني عراقي ) ويترتب على ذلك انه اذا ثبتت الشفعة ثم مات الشفيع فان لورثته ان يطلبوها خلال المدة الباقية من المدة التي يقررها القانون لطلب الشفعة اذا لم تكن الشفعة قد سقطت قبل وفاة مورثهم .

4- حق لا يجوز التصرف فيه للغير :فليس لأحد من الشفعاء ان يتصرف بحق شفعته للغير بمقابل او بدون مقابل فلو باع الشفيع حق شفعته لأجنبي او الشفيع اخر بمقابل معلوم فان الاشفعة تسقط بلا بدل ويكون البيع باطلا لان البيع مبادلة مال بمال وحق الشفعة لا يجوز تمليكه فتسقط الشفعة ولا يلزم المشتري بالمقابل وهذا ما نصت عليه المادة 1136 فقرة 2 قانون مدني عراقي . أصحاب حق الشفعة ومراتبهم : لقد عدت المادة / 1129 من ق م ع الأشخاص الذين لهم حق الشفعة ، وكما يلي :

1- الجار الملاصق : وهو الجار الذي لا يفصل بين عقاره والعقار المبيع أي فاصل فلو كان بين العقارين طريقا نافذاً فلا شفعة ، ويعتبر كل من صاحبي العلو والسفل جاراً ملاصقاً وهو شفيع بالمرتبة الثالثة .

2- الخليط : وهو كل منْ كان شريكاً في حق من حقوق الإرتفاق الخاصة على المبيع كحق الشرب وحق المرور والطريق الخاص والخليط شفيع بالمرتبة الثانية .

3- الشريك في العقار : وهذا يحصل في حالة بيع أحد الشركاء في المال الشائع حصته لأجنبي فأن لشركائه الآخرين حق الشفعة فيه وأخذه جبرا على المشتري والشريك هو شفيع بالمرتبة الأولى . وقد قلص المشرّع العراقي الحق بالشفعة إلى أقصاه كونه قيداً صارما يرد على حرية التملك وذلك بحذفه المادة / 1129 من ق م ع عام 1978 وأنحصر حق الشفعة بالشريك في دار السكن الشائعة شرط إلا يملك دار سكن أو شقة على وجه الاستقلال .

شروط الشفعة : اولا : ان يكون كل من المشفوع والمشفوع به حصة شائعة في شقة او دار سكنية ويترتب على ذلك انه لا شفعة للشريك في ارض مملوكة على الشيوع ولا للشريك في عمارة غير سكنية او في مخزن او دكان او اي عقار شائع اخر ليس من الدور او الشقق السكنية ولا شفعة كذلك في المنقول إلا اذا كان تابعا للدار او الشقة السكنية الشائعة .

ثانيا : الا يملك الشفيع دارا أو شقة سكنية على وجه الاستقلال :ويترتب على ذلك انه اذا باع احد الشريكين في الدار او الشقة السكنية الشائعة لأجنبي فلا يكون لشريكه الاخر في هذه الدار او الشقة ان يأخذ الحصة المبيعة بالشقة اذا كان هذا الشريك يملك ملكية مفرزة دارا او شقة سكنية اخرى اما اذا كان هذا الشريك يملك على الشيوع مع ملاك اخرين دارا او شقة سكنية اخرى فله في هذه الحالة ان يأخذ حصة شريكه المبيعة بالشفعة .

ثالثا : ان يكون التصرف بيعا :يشترط لثبوت حق الشفعة ان يكون التصرف الذي خرج به العقار عن ملك صاحبه بيعا وكذلك في كل تصرف يأخذ حكم البيع كالمقايضة والصلح والإقالة والوفاء بمقابل وهناك بيوع لا تجوز فيها الشفعة منها البيع بالمزايدة العلنية والبيع بين الازواج او الاقارب وبيع العقار لجعله محلا للعبادة . رابعا : قيام سبب الشفعة في الشفيع واستمراره الى حين الاخذ بالشفعة :

ويشترط اخيرا لثبوت الشفعة ان يكون سبب الشفعة قائما في الشفيع اي ان يكون مالكا للمشفوع به من وقت بيع المشفوع فيه وان يستمر مالكا الى ان يأخذ المبيع اي الى وقت الحكم له بالشفعة او التراضي عليها .

بيوع مستثناة من حق الشفعة : كما أوردت المادة 1134 من ق م ع ، فأن :

1- البيع بالمزايدة العلنية : لا يجوز طلب الشفعة إذا تم البيع بالمزايدة العلنية لأن الشفيع يستطيع الدخول بالمزايدة .

2- البيع بين الأزواج والأقارب : وهذا المنع يصل إلى الدرجة الرابعة ويرجع ذلك إلى منع الأجنبي من التسلل إلى حياة العائلة الواحدة من الأزواج والأقارب .

3- البيع لمحلات العبادة : وهذا لا يحصل إلا إذا تحدد الغرض في السجل العقاري كونه محل عبادة .

سقوط الشفعة :

تسقط الشفعة ب : 1- التنازل : قد يتنازل الشفيع عن حق الشفعة صراحة أو دلالة قبل البيع فيسقط حق الشفعة .

2- أنقضاء ستة أشهر من تمام البيع في السجل العقاري ، وهذهِ المدة مدة سقوط لا تقادم ولهذا لا تقف بالعذر ولا تنقطع وتسري بحق المحجورين والغائبين ( م 1134من ق م ع ) .

3- عدم قيام الشفيع بإجراءات الشفعة : وهي أعلان الرغبة بالشفعة ، أقامة الدعوى ، دفع نصف الثمن .حق الشفعة في القانون المدني العراقي