تقسيم قطعة أرض سكنية بين ورثة

بواسطة احمد خلف
لدينا قطعة ارض سكنية مساحتها 600م واجه 20م نزال 30م فوقها بناء غير مسجل في الطابو ولدينا ثلاث اولاد تخلف ولادي اعمارهم في الخمسينات واحد الورثه يسبب مشاكل والمشمولين بالورث 6اولاد وبنتين و خمس اولاد مع البنتين متفقين وشخص من الورثه مختلف يصر اما ان ياخذ القطعه من الارض على مزاجه او يهدم البيت بالازاله او البيع التوافقي فهل نستطيع فرز نصف الارض بدون مو افقته او ان يتخارج اثنان لثالث بالقسام ويستطيع هذا الثالث ان يفرز لنفسه حيث تصبح حصته من الارض اكثر من 200م ولكم منا جزيل الشكر

علما اننا سكنت العراق -بغداد جانب الكرخ

رأيى الشخصى 

الأرض هنا على المشاع وتقسم الأرض على جميع الورثة حسب الشرع للذكر مثل حظ الأنثيين لا يمكن لأحد أن يجور على حق أحد آخر والمبانى تقدر قيمتها وتوزع أيضا حسب الشرع وتستطيعو الفرز لا مشكلة ولن تفرز الأرض حسب الشرع .من الممكن هنا رفع دعوى فرز و تجنيب

ماهية دعوى الفرز و التجنيب

منقول

دعوي الفرز والتجنيب تواجه مشكلة محددة هى وجود مال شائع، أيا كان مصدر أو سبب هذا الشيوع “ميراث – بيع – وصية – هبة – تقادم المكسب للملكية” والمطلوب إنهاء هذه الحالة ونعني حالة شيوع الملكية واستئثار كل مالك علي الشيوع بنصيب مفرز.
كيف تتحقق حالة الشيوع …؟ تتحقق حالة الشيوع طبقا لنص المادة825 من القانون المدني إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك. والمآل الطبيعي لحالة الشيوع الانتهاء. والتساؤل ::: كيف تنتهي حالة الشيوع …؟ الاصل ميسور تنتهي حاله الشيوع بقسمة المال الشائع . قسمة تؤدي ألي اختصاص كل شريك بمال مفرز وهي قسمة وكما سيلي ترد علي الملكية فتؤدي ألي ميسور يصبح كل شريك علي الشيوع مالك لجزء مفرز، وقد يكتفي الشركاء علي الشيوع – مؤقتا – بقسمة منافع المال المشترك تمهيدا للقسمة النهائية فيما بعد، يمكننا القول وعليه ميسور قسمة المال الشائع نوعين: قسمة نهائية ترد علي الملكية قسمة مهايأة ترد علي منافع الشيء القسمة النهائية ::: يقصد بالقسمة النهائية للمال الشائع . قسمته بحيث يتعين جزء مفرز من هذآ المال لكل السودانيين شريك بقدر حصته لينفرد بملكيته دون باقي الشركاء فى المال الشائع ، فالقسمة النهائية ووفق هذا التعريف هي الوسيلة القانونية التي تنتهي بها حالة الشيوع بتجزئة الملكية وفق أنصبة محددة ومعلومة سلفا حسب مصدر الشيوع “ميراث وهي الحالة الأكثر شيوعا – الشراء – الهبة …… ” والقسمة النهائية بما تعني قسمة المال الشائع بحيث يختص كل شريك بجزء مفرز قد تتم بشكل رضائي اي اتفاقي، كما تقد تتم هذه القسمة عن طريق القضاء وعلي ذلك فإن القسمة النهائية تنقسم أيضا إلى نوعين: قسمة رضائية قسمة قضائية القسمة الرضائية للمال الشائع تنص المادة835 من القانون المدني “للشركاء إذا انعقد إجماعهم، ميسور يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها. فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون “. القسمة القضائية للمال الشائع تنص المادة834 “لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا علي البقاء فى الشيوع بمقتضى نص اقتراحات للاتفاق، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه “. و تنص المادة836 من القانون المدني (1)، if أختلف الشركاء فى اقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع ميسور يكلف باقي الشركاء الحضور إمام المحكمة الجزئية. (2) وتندب المحكمة آن رأت وجها لذلك خبيرا اقتراحات للالبرنامج المفضل أكثر لتقويم المال الشائع حصصا وقسمته آن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قسمته. والقسمة الرضائية وكما يتضح من مسماها لا تثير الا نادرا عددا من المشكلات فيما يتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع ، علي خلاف القسمة القضائية فإنها تثير مشكلة هامه تتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع ، if كان المال الشائع غير قابل للبطبيعته للقسمة اقتراحات لل كان فى القسمة ضررا بالمال الشائع لذا فإن القسمة القضائية تنقسم وفق طريقه قسمة المال الشائع ألي طريقين: قسمة المال الشائع بطريقة عينية قسمة المال الشائع بطريقة التصفية قسمة المهايأة ::: قسمة المهايأة هى قسمة مؤقتة لا تنهي حاله الشيوع، وإنما تقتصر علي تنظيم الانتفاع بالشيء بحيث يحصل كل شريك – فى المال الشائع – علي قدر من منافعه يتناسب مع حصته، وتستهدف قسمة المهيأة تخلص الشركاء من مشاكل الكلمات الدالة إدارة المال الشائع ومآ يحيط بهذه الإداره من صعوبات، وقد قضي نقضا “النص في الفقرة الأولي من المادة846 من القانون المدني يدل علي أن للشركاء علي الشيوع فى الملكية ميسور يتفقوا علي قسمة المهيأة لمدة معينة فيقتسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته فى المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع بة سواء بنفسه اقتراحات للبواسطه غيرة دون باقي الشركاء “طعن1030 لسنة52 ق جلسة6/12 /1989 ” وقسمة المهيأة نوعين: قسمة مهيأة زمنية قسمة مهيأة مكانية قسمة المهيأة المكانية: تعني قسمة المهيأة المكانية اتفاق الشركاء – علي الشيوع – علي ميسور يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته فى المال الشائع ، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . قسمة المهيأة الزمنية: تعني قسمة المهيأة الزمنية اتفاق الشركاء علي ميسور يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته. النصوص القانونية التي تعالج موضوع قسمة المهايأة ::: مادة846: (1) فى قسمة المهيأة يتفق الشركاء علي ميسور يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته فى المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء. ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين. فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد. (2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة، انقلبت قسمة نهائية، ما بم يتفق الشركاء على غير ذلك. وإذا حاز الشريك علي الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشره سنه، افترض ميسور حيازته لهذا الجزء تستند ألي قسمة مهيأة. مادة847: تكون قسمة المهايأة أيضا بان يتفق الشركاء علي ميسور يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته. مادة848: تخضع قسمة المهايأة من في حال الملف جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار، مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة. مادة849: (1) للشركاء ميسور يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية علي ميسور يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل مضت هذه القسمة نافذة حتي تتم القسمة النهائية. (2)، if تعذر اتفاق الشركاء علي قسمة المهايأة، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها، بد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك. الطرق الأخرى لانقضاء الشيوع ينقضي الشيوع – بمعني انتهاء حالة الملكية الشائعة والتحول إلى الملكية المفرزة – ، if اتحد المالك للمال الشائع ، كأن يشتري يكتسب أحد الملاك علي الشيوع ملكية باقي أنصبة شركاء الشيوع “البيع – الميراث – الوصية – الهبة – التقادم المكسب للملكية – … الخ” السبب الأساسي لظهور الملكية الشائعة