توضيحات و شرح لنصوص القانون المعدل لقانون المالكين و المستأجرين

* المحامي ياسر بشير شقير

متابعة لما تم نشره من توضيحات وشرح لنصوص القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين المعدل وإلغاء حالة الاخلاء وإعادة حالة الاستمرار القانوني مع إعطاء المالك أوالمستأجر الحق بتعديل الاجرة اتفاقاً أوقضاء مع التأكيد على ان المشرع قد هذب هذا الامر حينما نص على قواعد تقيد حالة الاستمرار القانوني في حال الوفاة اوالطلاق
ويمكن القول حول حالة الوفاة أوالطلاق ما يلي :

ان النص الجديد قد اعطى الحق لافراد اسرة المستأجر او ورثة المستأجر في العقود المبرمة قبل 31 / 8 / 2000 الحق في الاستمرار في اشغال المأجور في عدة حالات ووفقا للتفصيل التالي:

1 ـ العقار السكني : وفي هذه العقارات يكون الحق لافراد الاسرة الذين كانوا يقيمون معه بتاريخ الوفاة الحق في الاستمرار القانوني وبالتالي ليس لباقي افراد الاسرة غير المقيمين أوباقي الورثة الاستفادة من هذا الحق.

ـ تكون مدة الحق في الاستمرار لمدة ثلاث سنوات.

ـ تبدأ مدة حق الاستمرار من تاريخ الوفاة في حال حصولها بعد تاريخ 31 /12 /2011 وفي حال حصول الوفاة سابقا للمستاجر فتكون مدة الثلاث سنوات محسوبة من تاريخ تطبيق احكام القانون حيث لا يجوز للقانون ان يسري بأثر رجعي.

ـ ان هذه المدة هي مدة سقوط وبالتالي لا يرد عليها وقف أوانقطاع.

ـ ان استمرار الورثة في الاشغال بعد تلك الفترة يعتبر سببا موجبا للاخلاء ولكن مع ذلك فللفريقين الاتفاق بموجب عقد جديد بعد تلك المدة على الايجارة وفقا لشروط جديده واجرة جديدة.

ـ ان كافة العقود المنعقدة بعد تاريخ 31 / 8 / 2000 هي بالاصل وفقا للتعديلات الجديدة خاضعة لاجر المثل بغض النظر عن حصول وفاة من عدمها ولكن النص اكد على وجوب مراعاة اجر المثل في جميع الاحوال.

2ـ في العقود الاخرى بمعنى اذا كان العقار مؤجرا لغايات أخرى فان الحق موجود لكافة الورثة وليس للعاملين مع المستأجر وتكون المدة ستة سنوات تبدأ من تاريخ الوفاة أومن صدور القانون بالرغم من أن القانون لم يعط هذه العقود التفصيلات التي اعطاه للعقود السكنية ولكن وكون ان التعديل قد انصب على تلك العقود في نفس المادة وبالتالي نستطيع القول بانها ستكون خاضعة لتلك التفاصيل من حيث بدء المدة حيث انها ستبدأ من تاريخ الوفاة الواقعه بعد 31 / 12 / 2011 اومن تاريخ القانون ان كانت الوفاة وقد وقعت سابقا.

ومع التاكيد على ان النص لم يبين لماذا حصر حق الاستمرار في احد الورثة حينما استعمل كلمة ورثة المستاجر الشرعيين اواحدهم، وكأنه افترض ان بعض الورثه قد لا يرغبون في الاستمرار فيكون الحق لمن يرغب منهم بالاستمرار بمعنى مجتمعين اومنفردين.

أما في حالة الطلاق فيستمر حق اشغال المأجور لغايات السكن الى الزوجة المطلقة طلاقا بائنا اوانفصالا كنسيا باتا لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكتساب الطلاق اوالانفصال الدرجة القطعية من تاريخ نفاذ احكام هذا القانون وذلك للعقود المبرمة قبل 31/8/2000.

وبالتالي فان هذا النص قد الغى عدة احكام منها انقطاع حقوق الزوجة في الايجارة عند زواجها من زوج آخر ولم يأخذ بعين الاعتبار عدة احكام كانت مقترحة منها حكم استمرار البنات المطلقات أوغير المتزوجات أوبلوغ الاولاد القصر سن اربع وعشرين عاما.

مشيرا الى ان النص لم يعالج حالة انقضاء الشخصية القانونية بسبب الوفاة إلا للشخص الطبيعي دون حالة انقضاء الشخصية القانونية الحكمية في الشركات وبالتالي عدم تصور حالة تطبيق حالة الاخلاء هذه إلا على الاشخاص الطبيعيين، كما ان النص لم يعالج حالة ان المستاجرين شكلوا شركة معا وحصلت الوفاة لاحدهما هل سيطبق هذا النص ام سنكون امام شركة لا يطبق عليها حالة الاخلاء بسبب الوفاة.

أحكام وتساؤلات عديدة تم القاء الضوء عليها ويحتاج كل منها الى كثير من البحث والدراسة وسنقوم بشرح اية اشكالات حول تلك النصوص.